Stadsmiljö, planläggning, planläggningsarkitekt Thomas Hagström 27.5.2022:

Ett förslag till planändring daterat 10.2.2022 och ändrat 25.5.2022 med anledning av utlåtanden och anmärkningar har utarbetats för kvarter 5 i IX:e stadsdelen, den öppna platsen i Slottsmalmen samt gatuområdena Slottsgatan (en del) och Amiralitetsgatan (en del).

Områdets areal är ca 3,4 hektar.

Planområdet ägs av staden. Tomt 5.-23 är för tillfället utarrenderad till Åbo Energi. På tomten ligger Åbo Energis kraftverks-, elöverförings- och entreprenadsavdelningar, av vilka en del redan har tagits ur bruk. Kraftverksbyggnaderna och i synnerhet kraftverkets skorsten är synliga landmärken. På skorstenen finns neonljusinstallationen Fibonacci Sequence 1–55 som planerades av Mario Merzi år 1994.

På tomt 5.-25 finns gamla spårvagnshallar, Retkipaja och ungdomsverkstäder. Spårvagnshallarna används för tillfället främst som lagerutrymmen.

Nuläget och plansituationen beskrivs i punkt 3, Utgångspunkter, i planbeskrivningen.

Avsikten med planändringen är att förbättra kvarterets funktion och livskraft, möjliggöra byggande av fler bostäder i närheten av centrum och förenhetliga stadsbilden genom kompletteringsbyggande. Målet är en helhet där en innovativ återanvändning av de gamla kraftverksbyggnaderna kombineras med byggandet av nya bostadsbyggnader. För att trygga energidistributionen i området kommer man att i samma utsträckning som nu fortsätta reserv- och spetsproduktionen av fjärrvärme i oljeuppvärmningscentret vid Slottsgatan och eldistributionen i Pakkari transformatorstation vid Amiralitetsgatan.

Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion godkände 24.5.2021 § 41 ett samarbetsavtal mellan Åbo stad, Oy Turku Energia - Åbo Energi Ab, Turku Energia Sähköverkot Oy och TVT Asunnot Oy. Samarbetsavtalet utgör en förlängning av avtalet som upphörde 30.10.2020. Parternas mål i det nya samarbetsavtalet är att avgöra hur byggnaderna som blir kvar i området ska användas och att samarbeta för att omvandla området till en del av en verksamhetsmässigt öppen och mångfaldig stadsstruktur. Hänsyn ska fästas vid att trygga energidistributionen i området genom att fortsätta reserv- och spetsproduktionen av fjärrvärme och eldistributionen i en transformatorstation i samma utsträckning som nu, för att energidistributionens funktionssäkerhet kan tryggas i Åbo centrum. Målet är att det utvecklas ett mångsidigt bostadsbestånd i området som lämpar sig för invånare i olika livsskeden och deras ekonomi. Avsikten är också att möjliggöra byggande av rimligt prissatta hyresbostäder genom att erbjuda byggrätt för nyproduktion som också lämpar sig för ARA-produktion.

Syftet med planändringen som för tillfället utarbetas för Åbo Energis kvarter är att ersätta planändringen Åbo Energi som hävdes av högsta förvaltningsdomstolen.

Åbo förvaltningsdomstol förkastade ett besvär mot detaljplanen Åbo Energi år 2019. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg i sin tur i sitt beslut 30.10.2020 att med beaktande av detaljplanens översiktlighet för de skyddade byggnadernas och deras användningsändamåls del samt det faktum att byggrätten för de skyddade byggnaderna inte har anvisats i detaljplanen, uppfyller planändringen vad gäller de skyddade byggnaderna inte detaljplanens syfte för en detaljerad reglering av områdesanvändningen. Till följd av detaljplanens översiktlighet var det inte möjligt att utifrån utredningarna av planändringen bedöma huruvida detaljplanen uppfyller kraven på planens innehåll som avses i 54 § i markanvändnings- och bygglagen. 

I detaljplanen som nu utarbetats fastställs byggrätten för varje skyddad byggnad. Dessutom har bl.a. bedömningen av trafikens verkningar gjorts med olika trafikprognoser och enligt olika användningsändamål.

Beskrivning av detaljplanen

Det huvudsakliga användningsändamålet för nybyggnaderna i kvartersområdet är boende. Högst 21 540 v-m² nya flervåningshus tillåts. Nya flervåningshus får byggas i hörnet av Slottsgatan och Stedingksgatan, längs Stedingksgatan och i hörnet av Stedingksgatan och Amiralitetsgatan. Utöver det får tre punkthus byggas i kvarterets inre del. Nybyggnadernas våningstal varierar mellan V (2/3) och VII (2/3). Fasadmaterialet ska bestå av rödbrunt tegel. I kvarteret får byggas ett gårdsdäck under vilket en del av parkeringsplatserna kan placeras. Dessutom får en parkeringsanläggning byggas bredvid Pakkari transformatorstation.  

Trafiken till parkeringsanläggningarna styrs från Stedingksgatan, vilket innebär att bilarnas och trafikens verkningar på de nuvarande bostadsbyggnaderna vid Amiralitetsgatan blir så små som möjligt. Från Slottsgatan tillåts endast servicetrafik.

Genom kvarteret går en väg som anvisats för allmän gång- och cykeltrafik.

Grundtankarna om byggnadernas material och grundläggande utseende som lades fram i det vinnande förslaget ”Rasteri” i tomtöverlåtelsetävlingen ska iakttas som anvisning om byggsätt i genomförandefasen.

Föreslås att kraftverken i planområdet får skyddsbeteckning i detaljplanen och att spårvagnshallarnas skyddsbeteckning bevaras. Användningsändamålet för de skyddade byggnaderna är mångsidigt; i byggnaderna får förutom bostäder också placeras bl.a. arbetsplatser samt kultur-, idrotts-, affärs- och butikslokaler.  Maximibyggrätten för de skyddade byggnaderna är cirka 19500 v-m². Detaljplanen ger möjlighet att bygga nya mellanbjälklag i turbinhallen och pannrummet och i dessa får huvudsakligen bostäder placeras. Det är möjligt att placera en liten dagligvaruaffär i bottenvåningen (ca 600 v-m²). Dessutom är det möjligt att bygga en 650 v-m² stor förhöjningsdel på turbinhallens tak vid Slottsgatan. På pannrummets tak kan dessutom byggas en högst 600 v-m² stor kafé- eller restauranglokal. Hela byggrätten för turbinhallen och pannrummet är därmed 8400 v-m² (inuti den skyddade byggnadsmassan) + 1250 v-m² (nya förhöjningsdelar).

I spårvagnshallarna får placeras affärs- och kontorslokaler, industrilokaler som inte stör miljön, en dagligvaruaffär, restauranglokaler, servicelokaler, konst- och hantverksverkstäder, undervisnings-, forsknings- och möteslokaler, lokaler som betjänar kulturverksamhet, idrott och fritid och ett daghem. Dessutom får bilplatser placeras i byggnaden, och även bostäder på en separat anvisad byggnadsyta. Den totala byggrätten för alla funktioner är 7550 v-m².

Detaljplanen möjliggör placering av en dagligvaruaffär och andra tjänster, såsom ett daghem, i området. Detta bidrar till att förbättra servicenivån i området.

I och med genomförandet av planändringen byggs nya bostads- och kontorsbyggnader i området. Beroende på det nya användningsändamålet för de gamla kraftverksbyggnaderna kan cirka 450–600 nya invånare flytta till området.

Åbo Energi har i sina ändringsarbeten beaktat bekämpningen av buller och skakningar (reservkraftverkets underjordiska oljecistern/separering av reservkraftverket från det gamla pannrummet) och personsäkerheten (bl.a. explosionsfara i reservkraftverket) på det sätt som krävs av myndigheterna.

Regionförvaltningsverket har 17.12.2019 beviljat Åbo Energi ett miljötillstånd, i vilket placeringen av bostäder bredvid värmecentralen vid Slottsgatan har beaktats. Vid utfärdandet av tillståndsvillkoren beaktas anläggningens läge, dess koppling till andra funktioner, olägenheten som verksamheten orsakar, sannolikheten av förorening på grund av verksamheten, risken för olyckor, närheten till närliggande bosättning och tätorter samt kravet i miljöskyddslagen om att använda bästa tillgängliga teknik i verksamheten. Med anledning av planändringarna kommer bostäder att ligga alldeles i närheten av värmecentralen. Därför har vissa ändringar redan gjorts i pannbyggnaderna och de omgivande konstruktionerna. På anläggningens bakgård ska byggas en vägg som skyddar mot skärvor, något som har beaktats i planbestämmelserna.

Planläggningsfaser

Stadsmiljönämnden godkände målen i detaljplanen och antecknade programmet för deltagande och bedömning för kännedom 8.12.2020 § 443. Utgångspunkten var det vinnande förslaget ”Rasteri” i tomtöverlåtelsetävlingen som ordnades 2016.

Detaljplanen anhängiggjordes 12.12.2020. Meddelandet om anhängiggörandet av detaljplanen samt det 30.11.2020 daterade programmet för deltagande och bedömning skickades per brev till parterna 13.12.2020. Delaktiga ombads lämna in åsikter i den första fasen före 22.1.2020. Sammanlagt två åsikter lämnades in.

I åsikterna lyftes fram bl.a. trafik- och parkeringslösningarna i området, de planerade byggnadernas höjd, skyddsvärden, verksamhetsmöjligheter i de skyddade byggnaderna och växelverkan med invånarna och aktörerna i området.

Åsikterna med svar har beskrivits närmare i punkt 4.4.3, Hörande i inledningsfasen, i planbeskrivningen.

Förslaget till ändring av detaljplanen ”Åbo Energi” som fullmäktige godkände 29.1.2018 § 10 och högsta förvaltningsdomstolen hävde 30.10.2020 är utgångspunkt även för denna detaljplan. I samband med detaljplanen som nu behandlas har man bl.a. utarbetat nya buller- och skakningsutredningar, uppskattat trafikmängder och preciserat byggrätter för skyddade byggnader. Dessutom har parkeringsanläggningen som ska byggas i kvarteret placerats annanstans än i den föregående planen och Pakkari transformatorstations transformatorer har planerats i anslutning till den nya parkeringsanläggningen. Kvarterets körförbindelser har flyttats från Amiralitetsgatan till Stedingksgatan.

Utlåtanden om planförslaget

Sammanlagt 5 utlåtanden lämnades in om det 10.2.2022 daterade planförslaget.

Museicentralen föreslog vissa preciseringar i skyddsbestämmelserna (i alla sr-bestämmelser tillades för tydlighetens skull omnämnandet ”byggnaden får inte rivas”). Dessutom meddelade Museicentralen att den fortfarande motsätter sig förhöjningsdelen som möjliggjorts på turbinhallens tak.

NTM-centralen i Egentliga Finland meddelade att den inte avger ett utlåtande, men lämnade en kommentar som innehöll preciseringar i skyddsbestämmelserna.

Egentliga Finlands räddningsverk lyfte fram i sitt utlåtande en bedömning av säkerhetsriskerna vid värmekraftverket och transformatorstationen vid eventuella olycksfall, och begärde också en bedömning av behovet av gemensamma arrangemang kring släckvatten i hela planområdet.

I Åbo Energis utlåtande togs upp bolagets transformator- och kabelbehov i området samt nedbrytningsriskerna och därmed säkerhetsriskerna kring skorstenarna som bevaras.

Åbo Vattenförsörjning Ab meddelade att anslutningarna till de befintliga nätverken finns i de omgivande gatuområdena.

Med anledning av utlåtandena har skyddsbestämmelser preciserats, en bestämmelse om tillgången till släckvatten lagts till, reserveringar för transformatorer lagts till och skyddsbestämmelsen om skorstenen preciserats i detaljplanen.

Utlåtandena och svaren på dem beskrivs närmare i punkt 4.4.5, Utlåtanden, i redogörelsen.

Anmärkningar om planförslaget

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 28.2–29.3.2022. Tre anmärkningar lämnades in.

Bostadsaktiebolaget As Oy Mittarinkatu 2 oroade sig för planerna för att placera ett 6 våningar högt parkeringshus vid Amiralitetsgatan med ingång från Amiralitetsgatan samt för planerna för att placera transformatorer som medför skakningar och buller vid Amiralitetsgatan.

Trellecon Oy ville försäkra sig om att parkeringsarrangemangen vid Amiralitetsgatan lämpar sig för spårvagnshallarnas kommande användningssyfte och att det är möjligt att placera gatuterrasser vid den öppna platsen i Slottsmalmen om somrarna, och föreslog mindre preciseringar i områdesgränserna på innergården.

Två privatpersoner som bor vid Amiralitetsgatan påminde om hur viktigt det är med bilplatser längs Amiralitetsgatan för invånarna i närområdet. De motsatte sig placeringen av infarten till parkeringsanläggningen vid Amiralitetsgatan och ifrågasatte läget för denna anläggning i kvarteret. De ansåg att alla planerade byggnader i planområdet är för höga och har för högt våningstal, i synnerhet huset som planeras i hörnet av Amiralitetsgatan och Stedingksgatan. Också trafikarrangemangen inne i kvarteret (bl.a. vinterunderhåll och servicekörningar) väckte frågor.

Med anledning av anmärkningarna har infarten till och utfarten från parkeringshallen flyttats till Stedingksgatan så att det byggs en ramp i närheten av Amiralitetsgatans och Stedingksgatans hörn.

Med anledning av anmärkningarna har man dessutom beställt en bullergranskning och trafikbullerutredning för flyttningen av transformatorerna. På basis av kalkylmässiga modelleringar och bedömningar är det möjligt att placera transformatorerna på det planerade stället och konstruktionsmässigt isolera dem så att bullernivån i de gamla eller de nya bostadsbyggnadernas inomhuslokaler eller uteplatser i omgivningen inte överskrider bestämmelserna eller riktvärdena. På grund av trafikbuller ska en del av nybyggnadens balkonger inglasas.

Planbestämmelsen för den öppna platsen i Slottsmalmen har preciserats så att restauranger, kaféer och motsvarande affärslokaler i fastigheterna som gränsar till den öppna platsen har möjlighet att placera sina kundplatser på den öppna platsen.

Också spårvagnshallens lokalbehov på gårdssidan har beaktats i plankartan genom att anvisa ett område bredvid byggnadens vägg som kan anvisas som gårdsområde för spårvagnshallar.

Våningstalet i byggnaden i hörnet av Amiralitetsgatan och Stedingksgatan har minskats med en våning för att motsvara höjderna i förslaget i tomtöverlåtelsetävlingen. Samtidigt minskar byggrätten för byggnaden en aning. De högsta höjdlägena för yttertaken i alla nybyggnader vid gatan har lagts till i plankartan.

Anmärkningarna med svar beskrivs närmare i punkt 4.4.6 i beskrivningen, Offentlig framläggning och anmärkningar, och i bilaga 2, Svar på anmärkningar.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram på nytt på grund av de små ändringar som gjordes på basis av utlåtandena och anmärkningarna.

Planekonomin

I samarbetsavtalet mellan Åbo stad, Oy Turku Energia - Åbo Energi Ab, Turku Energia Sähköverkot Oy och TVT Asunnot Oy (SsnUtv 24.5.2021 § 41) har avtalats om kostnadsfördelningen mellan parterna.

För kostnaderna för byggande av gatu- och grönområden för allmänt bruk som ligger i avtalsområdet och/eller betjänar det svarar Åbo stad. Kostnadsförslaget på projektets delnivå för byggande av infrastrukturen i de allmänna områdena i planområdet Åbo energi uppgår till 200 000 euro (moms 0 %). Poängtalet för markbyggnadskostnadsindexet som använts i kostnadsförslaget är 108,0 (2015=100, april 2021). Kostnadsförslaget innehåller en projektreservering på 20 % i enlighet med anvisningen för behovsutredning och planering av infrastrukturen.

På basis av samarbetsavtalet skulle stadens andel av de övriga kostnaderna cirka vara 3,22 milj. euro enligt följande fördelning:

Kostnader för rivning av byggnader                                               600 000 €

Kostnader för flyttning av ledningar (år 2020)                                  25 000 €

Kostnader för ändring och flyttning av huvudtransformatorer        895 000 €

Kostnader för flyttning av oljecisterner (ändring gjord år 2020)  1 700 000 €

Intäkterna från försäljningen av fastigheten täcker kostnaderna för byggande av områdets infrastruktur och åtgärder för att göra kvartersområdet byggbart. Enligt en preliminär uppskattning är bruttointäkterna för detaljplanen cirka 10 M €.

Följande fas

Förslaget till detaljplan kan föreläggas stadsstyrelsen och stadsfullmäktige för behandling genast efter att nämnden har godkänt det, eftersom förslaget redan har varit framlagt och det behövs inget markanvändningsavtal.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Åbo Energis kvarter

Bilaga 2Svar på anmärkningarna

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Åbo Energis kvarter (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statiskblankett Åbo Energis kvarter (på finska)

Tilläggsmaterial 3Åsikter som lämnades in i samband med programmet för deltagande och bedömning (på finska)

Tilläggsmaterial 4Utlåtanden om föslaget till detaljplaneändring (på finska)

Tilläggsmaterial 5Anmärkning av Asunto Oy Mittarinkatu 2 28.3.2022 (på finska)

Tilläggsmaterial 6Anmärkning av Trellecon Oy 16.3.2022 (på finska)

Tilläggsmaterial 7Åsikt av två invånare vid Amiralitetsgatan 20.4.2022 (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Stadsmiljödirektör Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar att godkänna svaren på anmärkningarna (bilaga 2) och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till planändring för Åbo Energis kvarter daterat 10.2.2022 och ändrat på basis av utlåtanden och anmärkningar 25.5.2022 föreläggs fullmäktige för godkännande.

Samtidigt föreläggs stadsstyrelsen och fullmäktige kostnadsförslaget för infrastrukturkostnader på 0,2 milj. euro (moms 0 %) för de allmänna områdena i planområdet för behandling i samband med behandlingen av planändringen för Åbo Energis kvarter.

BeslutÄrendet bordlades enhälligt på förslag av Hellsten understödd av Jakobsson.

Perho anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för den tid ärendet behandlades.

Bårdlagt 7.6.2022 § 236

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Karta Åbo Energis kvarter

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Åbo Energis kvarter (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Åbo Energis kvarter (på finska)

Stadsstyrelsens förslag    

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna det 10.2.2022 daterade och 25.5.2022 på basis av utlåtanden och anmärkningar ändrade förslaget till detaljplaneändring för Åbo Energis kvarter.

Dessutom beslutar fullmäktige att godkänna kostnadsförslaget på 0,2 miljoner euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i planområdet.

BeslutFörslaget godkändes.

Achrén, Anttila, Koivusalo, Rosenlöf och Ruohonen förklarade sig jäviga och avlägsnade sig från mötet för den tid som behandlingen av ärendet pågick.

Bilaga 1Karta Åbo Energis kvarter

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Åbo Energis kvarter (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Åbo Energis kvarter (på finska)

Stadsstyrelsens förslag    

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna det 10.2.2022 daterade och 25.5.2022 på basis av utlåtanden och anmärkningar ändrade förslaget till detaljplaneändring för Åbo Energis kvarter.

Dessutom beslutar fullmäktige att godkänna kostnadsförslaget på 0,2 miljoner euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i planområdet.

BeslutFörslaget godkändes.