Lokalchef Kirsi Eronen, projektchef Tommy Gustafsson och stadsjurist Riikka Lehtimäki 6.6.2022:

Projektplanen för en nybyggnad inom missbrukarvården grundar sig på en lokalbehovsutredning som Åbo stadsstyrelses stadsutvecklingssektion godkände 2.9.2019 § 58. Stadsutvecklingssektionen beslutade inleda beredningen av en projektplan för lokalprojektet inom missbrukarvården som hyresprojekt enligt alternativ 1 så att det ligger i Tallbackens sjukhusområde.

Nuvarande funktioner inom missbrukarvården slås samman med en och samma mångservicecentral där det också placeras en ny enhet för stödboende.

Sammanslagningen gäller följande nuvarande enheter:

• Den tillfälliga boendeenheten Sillankorva, boendejouren och boendeförsöket (Konsagränden 12)
• Tallhemmets dagcenter (Luolavuorivägen 2)
• Hälsorådgivningen Milli (Aningaisgatan 10 B) samt
• Enheten för socialarbete inom boende- och missbrukartjänster med vaktmästarfunktioner (Slottsgatan 23, Eskeli)

Parallellt med utarbetandet av projektplanen för en mångservicecentral har man tillsammans med personalen inom missbrukarvården utvecklat serviceprocessen med hjälp av servicedesign. Utvecklingen av serviceprocessen har omfattat den funktionella sammanslagningen av dagcenter, tillfällig inkvartering, boendeförsök samt stödboende. Efter att utvecklingen av serviceprocessen slutförts föreslås att Milli och funktionerna på Slottsgatan 23 läggs till i mångservicecentralen.

Utvecklingen av serviceprocessen fortsätter och personalen förbereds för den nya servicehelheten.

Inom serviceprocessen har verksamheten för den nya mångservicecetralen ursprungligen delats in i tre funktionella delar som utgör centralens kärnverksamhet:

Dagcenter och tillfällig inkvartering

Dagcentret fungerar som kontaktyta för missbrukarvården och klienterna. Genom centret hänvisas klienter till tjänster och rehablitering inom missbrukarvården. Dagcentret är öppet för klienter vardagar kl. 8-16. Inom tillfällig inkvartering finns 28 bäddplatser, endast för övernattning kl. 15-08. I lokalerna finns också ett arbetsrum för personalen/ett kontrollrum.

Boendeförsök och boendejour

Inom boendeförsöket finns 20 små bostäder, inom boendejouren finns 5 bostäder. I samband med boendeförsöket ligger ett kontrollrum som stöder klienterna samt personalens arbetsrum.

Stödboende

Inom stödboendet finns 20 små bostäder. I samband med stödboendet ligger ett gemensamt vardagsrum för de boende samt personalens arbetsrum där man utför stödarbete för klienter i stödboendet.

Under 2021 har man granskat behovet av funktioner som ska placeras i objektet på nytt under projektplaneringen och i servicehelheten har lagts till följande kompletterande verksamhetshelheter och funktioner som utgör den fjärde verksamhetshelheten i servicecentralen:

Socialcentralens arbetslokaler

Enheten för socialarbete inom boende- och missbrukartjänster flyttar från lokalerna vid Slottsgatan 23 (Eskeli-huset) till en ny mångservicecentral för att uppnå en bättre servicenivå och utnyttja synergifördelar.

Hälsorådgivningen Milli

Milli är en mottagning med låg tröskel underställd hälsovårdstjänsterna. Mottagningen är avgiftsfri och avsedd för användare av sprutdroger och deras anhöriga. Enheten flyttar från lokalerna vid Aningaisgatan till en ny mångservicecentral.

Vaktmästarfunktioner

Betjänar hela mångservicecentralen. Fungerar som resurs som förbättrar säkerheten och guidningen av klienterna.

Funktionerna anvisas inga utevistelseplatser. För byggnaden söks tre stjärnor enligt RTS-miljöklassificeringen. Inneluftsklassificeringen ska vara minst S2 eller i speciallokalerna ska den följa bestämmelser och anvisningar. Byggnaden ska passa ihop med sjukhusområdet och fasaden får inte ha synliga elementfogar.

Dimensionering

Personaldimensioneringen för mångservicecentralen är följande:

I personaldimensioneringen har man beaktat ett nödvändigt behov av personalen i enlighet med Regionförvaltningsverkets samt Valviras krav. Förutom vård- och handledningspersonalen ska man beakta de nödvändiga stödtjänsterna såsom mat-, städnings- och fastighetsskötseltjänster. Personaldimensioneringen för stödtjänsterna är 5 anställda.

Omfattning

Den uppdaterade bruksytan i lokalprogrammet är ca 2.575 m².

Inomhuslokalerna inklusive de tekniska utrymmena uppgår till ca 3.700 m².

Nybyggnaden är sammanlagt ca 4.700 m².

Läge

Som byggplats föreslås en del av tomt 22-1-8. Det föreslås att centralen byggs på den plats där den tidigare sjukhusbyggnaden 25 ligger. Byggnaden innehåller skadliga ämnen och ska rivas. 

För att verksamheten för mångservicecentralen ska kunna vara framgångsrik är det nödvändigt att centralen placeras i närheten av stödtjänsterna som erbjuds i Tallbackens sjukhusområde och stadens centrum. Redan i nuläget är substitutionsbehandlingen, akutvårds- och tillnyktringsstationen samt dagcentret placerade i sjukhusområdet.

Byggplatsen förvaltas inte av staden utan Åboregionens social- och hälsovårdsfastigheter Ab som också äger byggnad 25 arrenderar området från staden. Före byggandet av den nya mångservicecentralen och grundläggningsarbetena rivs den gamla byggnaden.

Upphandlingsförfarande

Avvikande från behovsutredningen föreslås att projektet genomförs som hyresprojekt och upphandlas från den utomstående hyresvärden dvs. från Åboregionen social- och hälsovårdsfastigheter Ab. Med hyresvärden ingås ett tidsbundet avtal på 20 år samt ett separat projektavtal varefter hyresvärden låter bygga en ny mångservicecentral på den plats där den nuvarande sjukhusbyggnaden 25 som tagits ur bruk ligger.

Hyresavtalet och projektavtalet övergår till välfärdsområdet 1.1.2023. Enligt lagen om temporär begränsning av vissa av kommunernas och samkommunernas rättshandlingar inom social- och hälsovården (29.6.2016 /548) ska de avtal som ingås av kommunen inkludera ett uppsägningsvillkor enligt vilket den som har lagstadgat organiseringsansvar för social- och hälsovården har rätt att säga upp avtalet utan ersättningsskyldighet. Således har Hyresgästen rätt att säga upp avtalet under 2024 och 2025 i enlighet med ovan nämnda lag så att det slutar gälla tolv månader från uppsägningen utan ersättningsskyldighet.

Kostnadseffekter

Byggkostnader och grunderför bestämning av hyran

Byggkostnaderna för objektet har beräknats i projektplanen samt av den kommande hyresvärden som en del av hyresförhandlingar. Vid tidpunkten för utarbetandet av projektplanen uppgick kostnadsberäkningen till 12.374.000 euro (moms 0 %) så att prisnivån enligt Haahtela-indexet var 105/1.2022. Jämfört med behovsutredningsfasen ökade kostnadsberäkningen ca 2.732.000 € beroende framför allt på ändringen av omfattningen samt ökningen av kostnadsindexet.

Den preciserade kostnadsberäkningen som samtidigt är en uppskattning av målpriset för hyresobjektet har preciserats i samband med hyresförhandlingarna till 13.924.000 euro (moms 0 %), medan Haahtela-indexet är 106. Kostnadsökningen har gåtts igenom i detalj och den ökade kostnadsberäkningen beror på summan av flera olika faktorer. Prishöjningen beror bl.a. på reservering för utbyte av massor, ventilerat bottenbjälklag, tilläggsreservering för en yttervägg, projektreservering för ett särskilt ventilationssystem, projektreservering för ett särskilt elsystem, ökade beläggningspriser, ökning av bidragsprocenten samt indexhöjning. 

Hyran kommer att bestämmas enligt de verkliga kostnaderna på villkoren för det bifogade utkastet till hyresavtal och på de villlkor som nämnts i dess bilagor. Efter granskningen av ekonomin som slutförts enligt projektavtalet mellan projektet och dess parter justeras hyresbeloppet retroaktivt för hela hyresperioden så att det motsvarar projektets verkliga kostnader. Hyresvärden förbinder sig att på ett tillförlitligt sätt bevisa kostnaderna för projektet för Hyresgästen enligt open books-principen. 

Förutom uppskattning av målpriset har man för objektet fastställt ett takpris som är maximipriset för bestämning av hyran. Takpriset är 15.000.000 euro (moms 0 %). För risken för överskridningen av takpriset svarar hyresvärden. Den gemensamma viljan vid genomförandeplaneringen av objektet och under projektet är att eftersträva målpriset. Som motvikt till eventuella oförutsedda kostnadsöverskridningar eftersträvar man att i första hand gemensamt hitta motsvarande besparingar inom ramen för projektet.

Genomförandeplaneringen av objektet inleds omedelbart efter att hyresavtalet och projektavtalet har undertecknats. Avtalet överförs till välfärdsområdet 1.1.2023.

För projektet kan inte sökas ARA-understöd, eftersom ARA inte finansierar produktionen av sådana bostäder som placeras i samma byggnad som dagcenterverksamheten och verksamheten för tillfällig inkvartering eller sådana bostäder som ligger i den omdelbara närheten av särskilt anstaltsliknande fukktioner Att få finansiering för stödboendet skulle enligt representanter för Ara vara möjligt endast om bostäderna avskiljs från projektet som enhet som genomförs på annat håll. Denna lösning överensstämmer ändå inte med den servicehelhet som utformats av missbrukarvården och motsvarar inte den godkända behovsutredningen för projektet. Projektet genomförs utan ARA:s understöd.

Hyra

Hyran som ska betalas ut grundar sig på hyresavtalet som ingås. Hyran bestäms enligt investeringspriset för objektet och avkastningsprocenten för hyresvrden. Gällande hyresvärdens avkastningsprocent har man begärt en utomstående AKA-värderare ge ett utlåtande och avkastningsprocenten motsvarar avkastningsprocenten för motsvarande objekt. Hyran har delats in i kapitalhyran och underhållshyran. Båda hyresklasserna binds till levnadskostnadsindexet.

Medan målpriset är 13.924.000 euro är kapitalhyran för objektet i början av hyresperioden: 55 116 euro per månad.

Kapitalhyran kan ändå uppgå till högst 59.375 €/månad (moms 0 %) som grundar sig på det gemensamt överenskomna takpriset på 15.000.000 €.

Underhållshyran för objektet i början av hyresperioden är: 5,15 €/m2, totalt 19.056 €/månad (alv 0 %).

Underhållshyran justeras för att motsvara verkliga kostnader, första gången två år efter att hyresavtalet har undertecknats och andra gången fyra år efter att hyresavtalet har undertecknats.

Alla nuvarande lokaler lämnas i och med att den nya byggnaden har blivit färdig.

Reservering för upphandlingar

För upphandling av lösöre, utrustning och apparater ska reserveras cirka 400.000 euro. Summan innehåller också planering och anskaffning av fasta sängar. De inkluderas inte i entreprenaden, eftersom det krävs specialplanering före genomförandet. Kostnadsansvaret för anskaffningen ligger hos hyresgästen och i praktiken alltså hos välfärdsområdet.

Personalkostnader

Nuläget (Dagcentret och Sillankorva)

*) Enligt den nuvarande lösningen har den tillfälliga inkvarteringen, boendeförsöket och boendejouren gemensam personal och delvis gemensamma utrymmen.

Personalkostnaderna för den nya mångservicecentralen

Utöver vad som nämnts ovan behövs 5 anställda för mat-, städnings- och fastighetsskötseltjänster.

Efter att projektet har färdigställts uppgår personalkostnaderna till ca 2.865.000 euro/år då verksamheten är fullskalig.

Den årliga nettokostnadseffekten i sin helhet är ca 1 milj. €.

tillägg: ökning av kostnaderna 2 milj. € - minskning av de köpta tjänsterna ca 1 milj €.

Tidtabell

För planeringen och genomförandet av objektet bör ca 2 år resserveras. Målet är att att nybyggnaden är färdig uppskattningsvis hösten 2024. Enheten Sillankorva har fått sitt nuläge med undantagslov som gäller till och med 27.12.2023 (dnr 2387-2017). Det är möjligt ansöka om en förlängning av undantagslovet och det finns inte heller detaljplanemässiga hinder för förlängningen.

Ersättande lokaler

Dagcentret inom missbrukarvården behöver ersättande lokaler på grund av ett konsterat inneluftsproblem. De ersättande lokalerna för dagcentret genomförs som ett separat projekt under sommaren 2022.  De övriga enheterna verkar i nuvarande lokaler och dagcentret i ersättande lokaler tills en ny byggnad har blivit färdig.

Bearbetning av anteckningen om sanktioner i Åbo stads anvisning om tillvägagångssätt gällande avtal som ingås

Stadsstyrelsen fattade 4.4.2022 § 166 beslut gällande Ukrainakrigets effekter på Åbo stads upphandlingar och anvisning om tillvägagångssätt. I anvisningen om tillvägagångssätt skrivs in en helhet vars ordalydelse borde preciseras.

Stället ”Europeiska unionen och Förenta nationerna har ställt och ställer kanske sanktioner i framtiden genom lagstiftning och/eller genom beslut av sina respektive organ.

Leverantören/Serviceproducenten försäkrar att ovan avsedda sanktioner inte har ställts mot

1) Leverantören/Serviceproducenten,

2) En ledamot i Leverantörens/Serviceproducentens förvaltnings-, lednings- eller övervakningsorgan eller personer som utövar representations-, beluts- eller övervakningsmakt och inte heller mot

3) Direkta eller indirekta ägare till Leverantören/Serviceproducenten.

Därtill försäkrar Leverantören/Serviceproducenten att dess verksamhet eller användningen av dess produkter eller tjänster inte bryter mot ovannämnda sanktioner. Ovan anförda krav och bestämmelser gäller också eventuella resursunderleverantörer och den eventuella sammanslutningens alla medlemmar samt sådana eventuella underleverantörer till Leverantören/Serviceproducenten som deltar i genomförandet av upphandlingen. ”Stället preciseras enligt följande: ”Europeiska unionen, Finland och Förenta nationerna har ställt och ställer kanske sanktioner i framtiden genom lagstiftning och/eller genom beslut av sina respektive organ. Hyresvärden försäkrar att ovan avsedda sanktioner inte har ställts mot:

1) Hyresvärden, en ledamot i Hyresvärdens förvaltnings-, lednings- eller övervakningsorgan eller personer som utövar representations-, beluts- eller övervakningsmakt,

2) Direkta eller indirekta ägare till Hyresvärden som använder bestämmanderätt och sådana underleverantörer som deltar i levereransen av produkter och tjänster enligt detta avtal,

3) medlemmar i de ifrågavarande underleverantörernas förvaltnings-, lednings- eller övervakningsorgan eller personer som utövar representations-, beluts- eller övervakningsmakt och inte heller mot direkta eller indirekta ägare till de ifrågavarande underleverantörerna som använder bestämmanderätt.”

Därtill preciseras anteckningen om sanktioner med ett nytt stycke där en så kallad rengöringsmöjlighet ingår: ” ... Hyresgästen kan häva detta avtal så att det upphör att gälla omedelbart antingen helt och hållet eller i fråga om de produkter och tjänster som sanktionerna riktar sig mot, om

1) Europeiska unionen, Finland eller Förenta Nationerna ställer sanktioner mot Hyresvärden eller instanser som avsetts i punkterna I-III eller

2) om betalningar som gäller upphandlingen direkt eller indirekt  övergår till instanser mot vilka sanktionerna som avsetts i detta kapitel ställts, och om Hyresvärden inte har korrigerat den verksamhet som sanktionerna riktats mot (t.ex. bytt ut en leverantör som blivit föremål för sanktioner) inom 60 dagar efter att ha fått Hyresgästens skriftliga meddelande.”

Utlåtanden

Lokaltjänsterna begärde social- och hälsovårdsnämnden och stadsmiljönämnden att ge sitt utlåtande om projektplanen för mångservicecentralen.

Social- och hälsovårdsnämnden godkände 6.4.2022 § 153 projektplanen och meddelade att den förbinder sig till kostnaderna för projektet med följande preciseringar:

”Objektet genomförs som hyresobjekt så att kostnadsberäkningen preciseras i och med att processen framskrider då hyresvärden gör upp preciserade planer och då entreprenaden konkurrensutsätts. Hyresvärden lägger till sin egen avkastningsprocent i byggkostnaderna för objektet och den externa hyran som ska betalas ut består av en kombination av dessa samt underhållskostnader.” 

”Den interna hyran är Åbo stads modell som inte nödvändigtvis tillämpas direkt i välfärdsområdet. De principer som den interna hyran bestäms av kan vara annorlunda i välfärdsområdet och därför har man inte räknat en intern hyra för objektet

Stadsmiljönämnden konstaterade i sitt utlåtande 26.4.2022 § 172 att den inte har något att anmärka på projektplanen för den nya mångservicecentralen inom missbrukarvården.

I utlåtandet konstaterades också att ”nybyggnaden med tillhörande gårdsarrangemang till sin arkitektur ska ta den historiska miljön i Tallbackens sjukhusområde i beaktande. Nybyggnadens fasader ska vara utan synliga elementfogar. Vid planeringen av nybyggnaden ska man i mån av möjlighet beakta och bevara ädelträden i området."

Sammanfattning

Mångservicecentralen inom missbrukarvården borde enligt projektplanen genomföras i Tallbackens sjukhusområde på den plats där sjukhusbyggnad 25 som ska rivas ligger. För att verksamheten för mångservicecentralen ska kunna vara framgångsrik är det nödvändigt att centralen placeras i närheten av stödtjänsterna som erbjuds i Tallbackens sjukhusområde och stadens centrum.

Det föreslås att byggnadsobjektet hyrs från Åboregionens social- och hälsovårdsfastigheter Ab med ett tidsbundet hyresavtal på 20 år. Det uppskattade målpriset för projektet är 13.924.000 euro (moms 0 %) och takpriset är 15.000.000 euro (moms 0 %). Medan målpriset är 13.924.000 euro är kapitalhyran för objektet i början av hyresperioden 55.116 euro i månaden. Kapitalhyran kan ändå uppgå till högst 59.375 €/månad (moms 0 %) som grundar sig på det gemensamt överenskomna takpriset på 15.000.000 €. Underhållshyran för objektet i början av hyresperioden är 5,15 €/m2, totalt 19.056 €/månad (moms 0 %) och den justeras så att den motsvarar de verkliga kostnaderna. Hyresperioden inleds när objektet kan tas i bruk, uppskattningsvis hösten 2024.

Bilaga 1Projektplanen

Bilaga 2Hyresavtalet

Bilaga 3Projektavtalet

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att

• projektplanen för mångservicecentralen inom missbrukarvården i bilaga 1 godkänns,
• hyresavtalet för mångservicecentralen inom missbrukarvården i bilaga 2 och det tillhörande projektavtalet i bilaga 3 godkänns och att
• att kanslichefen berättigas att underteckna hyres- och projektavtalet och vid behov göra mindre tekniska ändringar i dem.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Projektplanen

Bilaga 2Hyresavtalet

Bilaga 3Projektavtalet

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att

• projektplanen för mångservicecentralen inom missbrukarvården i bilaga 1 godkänns,
• hyresavtalet för mångservicecentralen inom missbrukarvården i bilaga 2 och det tillhörande projektavtalet i bilaga 3 godkänns och att
• att kanslichefen berättigas att underteckna hyres- och projektavtalet och vid behov göra mindre tekniska ändringar i dem.

BeslutFörslaget godkändes.