Stadsmiljö, planläggning, planläggningsarkitekt Päivi Siponen 3.12.2021:

Planläggningsenheten har utarbetat ett förslag till detaljplaneändring, daterat 22.4.2021 och ändrat 30.11.2021 med anledning av utlåtanden och en anmärkning.

Detaljplanen har beretts i samarbete med staden, arbetsgruppen som vann utvecklingspartnerskapstävlingen (Reale Oy, Schauman & Nordgren Architects Oy, MASU PLANNING Oy) och planläggningskonsulten FCG Oy.

Nuläget

Planområdet är beläget omkring Luolavuori åldringshem som byggdes på 1950-talet. Åldringshemmets verksamhet lades ner 2010. Från och med 2012 har ett boende för utbytesstuderande vid Åbo högskolor, Retrodorm, verkat i lokalerna. Avsikten är att den nuvarande boendeverksamheten läggs ner i slutet av 2021. I planområdet finns bl.a. viktiga fornstränder med hundratals flyttblock och ståtliga tallar. Planområdets areal är 4,5 ha.

Efter att den nuvarande verksamheten i byggnaden upphör är det ändamålsenligt att ändra det planmässiga användningsändamålet för området så att det bättre motsvarar den växande stadens behov.

Nuläget beskrivs i punkt 3 i planbeskrivningen. Utgångspunkter

Beskrivning av detaljplanen

Målet med detaljplanen är att skapa en trivsam bostadskvartershelhet i det vackra naturlandskapet. Bostadskvarteret ligger mitt i skogen på backens högsta punkt. Det f.d. åldringshemmets sex våningar höga flygelbyggnader rivs och den låga mellersta delen bevaras och skyddas.

Områdets landskaps- och naturvärden bevaras genom att koncentrera byggandet till en cirkelformad byggnad med fem våningar omkring den skyddsmärkta mellersta delen.

Genom detaljplaneändringen bildas ett kvartersområde för flervåningshus (AK-1) och ett kvartersområde i sambruk som betjänar boendet (AH-1). I kvartersområdet för flervåningshus byggs underjordiska parkeringsplatser samt lek- och vistelseplatser på gårdsdäcket. Kvartersområdet i sambruk byggs för invånarnas bruk. I området placeras t.ex. ett område med odlingslotter.

Den sammanlagda byggrätten i flervåningshuskvarteret är 15 000 v-m². Våningsytan fördelas i ett flervåningshus (14 140 v-m²) och huvudbyggnaden för det skyddsmärkta (sr-1) f.d. åldringshemmet (860 v-m²) på kvarterets innergård.

Enligt förslaget kommer området att få uppskattningsvis cirka 150 bostäder och cirka 280 nya invånare.

Detaljplanen, utfallet av målen och detaljplanens verkningar beskrivs närmare i punkt 5 i planbeskrivningen.

Planläggningsskeden

Detaljplaneändringen utarbetas på initiativ av Åbo stad på stadens mark. Stadsmiljönämnden godkände målen för detaljplanen och antecknade programmet för deltagande och bedömning för kännedom 30.10.2018 (§ 437).

Ett meddelande om anhängiggörandet av detaljplanen samt det 9.11.2018 daterade programmet för deltagande och bedömning skickades per brev till parterna.    

Åbo stad sökte en eller flera utvecklingspartner till fastighet 853-32-24-11 i detaljplaneområdet för Virvoitusvägen som utgjorde tävlingsområdet. Den första fasen i tävlingen inleddes i början av 2019 genom beslut av stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 17.12.2018 § 118. I tävlingen deltog 12 aktörer som var intresserade av att utveckla objektet.  Beslutet om tre utvecklingspartner som gick vidare fattades i stadsutvecklingssektionen 27.5.2019 § 39.

Som resultat av urvals- och utvärderingsarbetet i den andra fasen i tävlingen föreslog utvärderingsgruppen att man till vinnare av tävlingen om utvecklingspartnerskap utser Reale Oy anskaffare/genomförare, planerare: Schauman & Nordgren Architects Oy och MASU PLANNING Oy. Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion godkände beslutet 3.2.2020 § 7 och fullmäktige 24.2.2020 § 17.

Utvecklingspartnern som vunnit tävlingen förband sig till tomtöverlåtelsen och genomförandet enligt de villkor som överenskommits med staden. Tävlingens mål var att hitta en ny ägare till området och dess byggnader samt en plan som beaktar de miljömässiga utgångspunkterna. Protokollet över utvärderingen och alla tävlingsbidrag publicerades på projektets webbplats.

Ett preliminärt förslag till detaljplan utarbetades utifrån det vinnande förslaget hösten 2020. Planområdet minskades så att det gäller tävlingsområdet och tomt nummer 11 enligt tomtindelningen 24.1.2020. Programmet för deltagande och bedömning uppdaterades 9.10.2020. Lägesöversiktet över Virvoitusvägen och det preliminära detaljplaneförslaget presenterades för stadsmiljönämnden 20.10.2020 § 355.

Angående planområdet ordnades ett invånarmöte hösten 2020. På grund av det rådande coronaläget ordnades evenemanget utomhus. Cirka 30 personer deltog, varav cirka 25 var invånare. I flera anföranden framlyftes invånarnas önskemål om trygga och smidiga trafikarrangemang. Invånarna önskade sig också goda dagvattenlösningar.

Utlåtanden

Förslaget till detaljplan var ute på remiss 31.5–5.7.2021. Sammanlagt fyra utlåtanden lämnades in. Enligt det regionala räddningsverket bör tillräcklig uppmärksamhet fästas vid räddningsenhetens verksamhet och släckvattenbehov.

Åbo museicentral konstaterade i sitt utlåtande att byggnaderna som hör till Luolavuori åldringshem ska bevaras i sin helhet. Om endast festsalen bevaras, blir byggnaden en avskild del som ryckts ur sin kontext. Dessutom ansåg museet att planbestämmelsen för festsalen inte tillräckligt skyddar byggnadens inomhuslokaler, utan att en mening om bevarande av fresken på festsalens vägg samt salens lackerade dörrar, paneler och kasettak ska läggas till i bestämmelsen. Enligt Museicentralen ska skyddsbeteckningarna för den nuvarande nubbstensbeläggningen och stenterrasseringen i kanten av Virvoitusvägen och tomtens körväg ses över. Ett annat kulturarvsobjekt som upptäcktes under ett besök i terrängen våren 2020 (eventuellt en stenbrytningsplats från 1700-talet) ska också antecknas på plankartan.

Enligt stadsplaneringens åsikt har både den värdefulla naturmiljön och de gamla byggnaderna med skyddsvärden ställt upp begränsningar för planeringen av områdets nyanvändning. Lösningsalternativ har sökts genom en arkitekttävling. Utgående från detta och på basis av en helhetsbedömning har man vid detaljplaneringen kommit fram till att endast den mellersta delen av åldringshemshelheten som har mest skyddsvärden ska bevaras.

Helheten respekterar det omgivande naturlandskapet och bevarar den byggnadshistoriskt mest värdefulla delen av åldringshemmet. Nybyggnaderna placeras i en cirkel och bildar en tydlig gård i behaglig skala omkring delen som ska bevaras. Den skyddsmärkta låga delen av åldringshemmet bevarar sin viktiga roll i det nya bostadskvarteret. I byggnaden bildas det nya bostadskvarterets hjärta.

Byggnadsskyddet för den mellersta delen har säkerställts genom skyddsbeteckning sr-1 i detaljplanen. I bestämmelsen för skyddsbeteckningen läggs till en precisering om att bevara fresken i festsalen. Användningsändamålet för byggnaden kommer att ändras så mycket att det nödvändigtvis inte är möjligt att skydda resten av inomhuslokalerna.

Planbestämmelserna om nubbstensbeläggningen och stenterrasseringen har preciserats och ett annat kulturarvsobjekt har lagts till i plankartan med planbeteckningen s-1.

NTM-centralen i Egentliga Finland skulle också föredra att åtminstone den ena av åldringshemmet bostadsflyglar bevarades.

Fladdermusutredning

Med anledning av utlåtandet som NTM-centralen i Egentliga Finland lämnade in har en separat fladdermusutredning beställts hösten 2021 (AFRY Finland Oy / Ville Vasko). I utredningen upptäcktes att de nuvarande byggnadernas vindsvåningar är platser där fladdermöss rastar (NVL 49§). På basis av fladdermusutredningen och i samarbete med miljöskyddskontoret och NTM-centralen i Egentliga Finland utarbetade planläggningen följande mildrande planbestämmelser i plankartan:

Angående del av område som ska bevaras i naturtillstånd (L-1) lades följande till: I området finns platser där fladdermöss förökar sig och rastar som avses i 49 § i naturvårdslagen. På områdets träd ska fästas 10–15 fladdermusholkar.

I de allmänna bestämmelserna lades följande till: Fladdermusholkarna ska placeras i terrängen i god tid innan rivningen av byggnaderna inleds. Holkarna fästs under Åbo stads miljöskydds övervakning. Vid planeringen av områdets belysning (lamptyper, styrka och riktning) ska säkerställas att belysningen inte orsakar störningar för fladdermössens livsmiljö.

Vindsutrymmena under det nästan plana taket i den låga mellersta delen som föreslås bli bevarad kunde inte undersökas närmare, men inga spår av fladdermusavföring påträffades i dessa utrymmen. I sr-1-beteckningen för denna låga mellersta del lades följande till: På byggnadens norra och södra fasader ska placeras fladdermusholkar med flera fack som är lämpliga som föröknings- och rastplatser för fladdermöss.

Syftet med dessa åtgärder är att bevara en gynnsam skyddsnivå för fladdermössen. Lösningen som genom tävlingen valts till detaljplaneförslaget lämnar största delen av områdets storväxta tallar i naturligt tillstånd. Detta bidrar till att naturens mångfald och bl.a. fladdermössens levnadsförhållanden bevaras.

Enligt fladdermusutredningen torde byggnaderna vid Virvoitusvägen inte ha en särskilt stor betydelse för områdets fladdermuspopulation. Rivningen av dessa byggnader borde kunna kompenseras t.ex. genom att placera fladdermusholkar på träden i området. Den nordiska fladdermusen verkar föredra byggnader som egentliga förökningsplatser framför trädhål, men tillräckligt stora holkar duger också. Efter förökningsperioden duger holkarna till och med bättre än byggnader, för då bildar fladdermössen mindre grupper och behöver mindre utrymme.

Planeringsfaserna, alternativen, växelverkan och svaren på utlåtandena beskrivs närmare i punkt 4.4 i planbeskrivningen.

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 31.5–29.6.2021. Mot förslaget lämnades en anmärkning in. Anmärkningen lämnades in av ett närliggande bostadsaktiebolag som begärde att planbestämmelserna preciseras bl.a. gällande nybyggnaden, den nuvarande nubbstensbelagda körvägen och den skyddsmärkta byggnaden. I anmärkningen oroade man sig också för trafikarrangemangen i anslutningen till Kaskisvägen.

Översiktsplanen för tävlingen fungerar som en anvisning om byggsätt som styr planeringen av nybyggnaden och diskussioner om projektet har förts med utvecklingspartnern och byggnadstillsynen under processens gång. Planbestämmelserna för den skyddsmärkta byggnaden och användningen av nubbsten har preciserats.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram offentligt på nytt på grund av de små ändringar som gjordes på basis av utlåtandena och anmärkningarna.

Försäljning av fastigheten till utvecklingspartner

Vinnaren i utvecklingsparternskapstävlingen och dennes arbetsgrupper godkändes i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 3.2.2020 § 7 och i fullmäktige 24.2.2020 § 17. 

Stadsstyrelsen godkände 25.10.2021 § 486 försäljningen av nuvarande tomt 11 i kvarter 24 i stadsdel Luolavuori till Reale Oy för egen räkning, för ett eller flera bolag som ska grundas eller har grundats eller för ett eller flera bolag som har utsetts.

Köpesumman har fastställts på basis av ett anbud som köparen lämnade på objektet 5.11.2019, där priset på tomt 853-32-24-11 med byggnader uppgår till 150 000 euro. Priset på nybyggnadsrätten har bestämts till 460 €/v-m², vilket efter att detaljplanen vunnit laga kraft bildar tilläggsköpesumman.

Köpesumman granskas efter att detaljplaneändring 13/2018 vunnit laga kraft, och då säkerställs storleken på nybyggnadsrätten. Av tilläggsköpesumman betalas 50 procent inom tre (3) månader efter det att detaljplanen vunnit laga kraft och 50 procent inom tre år (3) efter det att detaljplanen vunnit laga kraft.

Följande fas

NTM-centralen i Egentliga Finland har förutsatt att ett undantagslov söks för objektet, eftersom alla fladdermusarter som påträffas i Finland hör till de arter som tas upp i bilaga IV(a) till habitatdirektivet. Enligt naturskyddslagen (49 §) är det förbjudet att förstöra eller försämra dessa arters föröknings- och rastplatser. Att riva byggnaden innebär att en föröknings- och rastplats förstörs, och detta kräver undantagslov av NTM-centralen. Villkoren för undantag har definierats i artikel 16 i habitatdirektivet. Enligt artikel 16 (1) i habitatdirektivet kan undantag beviljas om det inte finns någon annan lämplig lösning och om undantaget inte försvårar upprätthållandet av en gynnsam bevarandestatus hos bestånden av de berörda arterna i deras naturliga utbredningsområde, av hänsyn till allmän hälsa och säkerhet eller av andra tvingande orsaker som har ett allt överskuggande allmänintresse, inbegripet sociala och ekonomiska orsaker samt om undantaget bidrar med mycket betydande nytta för miljön.

Ärendet har diskuterats med NTM-centralen i Egentliga Finland.

Till undantagslovet fogas en plankarta med förslag till mildrande åtgärder i planbestämmelserna. Syftet med dessa åtgärder är att bevara en gynnsam skyddsnivå för fladdermössen.

Förslaget till detaljplan behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och i stadsfullmäktige efter att nämnden har godkänt förslaget och NTM-centralen i Egentliga Finland har beviljat ovannämnda undantagslov.

Behandlingstiden för undantagslovet uppskattas vara cirka 3 månader.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Naturvårdslagen 49 §

Bilaga 1Karta Virvoitusvägen

Bilaga 2Svaret på anmärkningen

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 3Åsikterna i samband med programmet för deltagande och bedömning och i utkastskedet (på finska)

Tilläggsmaterial 4Utlåtandena om förslaget till detaljplan (på finska)

Tilläggsmaterial 5Bostadsaktiebolag Lintusmäkis anmärkning 29.6.2021

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Tävlingsfas, www.turku.fi/virvoituksentie

Direktör för stadsmiljön Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar att godkänna svaren på anmärkningarna (bilaga 2) och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Virvoitusvägen, daterat 22.4.2021 och ändrat med anledning av utlåtanden 30.11.2021, föreläggs stadsfullmäktige för godkännande.

BeslutFörslaget godkändes.

Kanslichef Tuomas Heikkinen 20.5.2022:

Stadsmiljönämnden beslutade 14.12.2021 § 496 föreslå stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Virvoitusvägen framläggs stadsfullmäktige för godkännande. Med förslaget till detaljplan möjliggörs rivandet av sådana byggnader som har konstaterats vara platser där fladdermöss förökar sig och rastar och således har Närings- trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland krävt ansökan om ett undantagslov enligt 49 § i naturskyddslagen.

Staden har ansökt om undantagslovet och ansökan för undantagslovet fogas en plankarta, godkänd av stadsmiljönämnden, med förslag till mildare åtgärder i planbestämmelserna. Syftet med dessa åtgärder är att bevara en gynnsam skyddsnivå för fladdermössen. Närings- trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland har beviljat ett undantagslov 11.4.2022. Besvärstiden gäller 30 dagar från den dag då beslutet delgetts och enligt Åbo förvaltningsrätt har inga besvär lämnats in.

I undantagslovet konstateras att med beaktande av ”byggnadernas betydelse för fladdermössen, effekten av mildare åtgärder (holkar) och det att området bevaras såsom det nu är, är den negativa effekten på fladdermössens livsmiljö ringa. Miljön i området bevaras eftersom detaljplaneförslaget lämnar största delen av områdets storväxta tallar i naturligt tillstånd. Detta bidrar till att naturens mångfald och bl.a. fladdermössens levnadsförhållanden bevaras.”

I beslutet finns villkor för beviljandet av lovet. Övervakningen av hur dessa villkor uppfylls kan göras i samband med bygglov eller rivningstillstånd gällande objektet. Enligt punkt 4 i lovvillkoren i beslutet kan man med markägaren närmare komma överens om hur den krävda rapporteringen i oktober-november 2022 ska genomföras. I planbeskrivningen finns de uppdaterade uppgifterna gällande det beviljade undantagslovet.

Bilaga 1Karta Virvoitusvägen

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 3Beslut av Närings- trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland 11.4.2022 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 22.4.2021 daterade och 30.11.2021 på basis av utlåtanden och anmärkningar ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Virvoitusvägen”.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Karta Virvoitusvägen

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Virvoitusvägen (på finska)

Tilläggsmaterial 3Beslut av Närings- trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland 11.4.2022 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 22.4.2021 daterade och 30.11.2021 på basis av utlåtanden och anmärkningar ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Virvoitusvägen”.

BeslutFörslaget godkändes.