Ägarstyrningsdirektör Jarkko Virtanen, stf. lokalförvaltningschef Sami Männistö, stf. lokalservicedirektör Leevi Luoto, uthyrningschef Eemeli Myllärinen och stadsjurist Riikka Lehtimäki 3.2.2022:

Bakgrund

Stadsstyrelsen beslutade 25.11.2019 § 456 hyra ut lokaler som ägs av Turun Toriparkki Oy till Åbo stad. Lokalerna betjänar torghandeln, paviljonger och andra funktioner för staden. Lokalerna ska enligt hyresavtalets villkor genomföras i de underjordiska lokalerna under Salutorget, Köpmansgatan, Eriksgatan och Auragatan. I hyresavtalet ingår ett inlösningsvillkor.

Turun Toriparkki Oy meddelade 16.11.2020 skriftligt om sin avsikt att sälja hela aktiebeståndet för Kiinteistö Oy Turun Metro till T-Park Oy, där de lokaler som ska hyras ligger. Detta betyder att det blev möjligt för staden att lösa in lokalerna enligt villkoren i hyresavtalet.

Turun Toriparkki Oy föreslog som ett alternativ att hyresavtalet ska granskas beträffande inlösningen av de halvfärdiga lokalerna, så att aktierna kunde inlösas först då den sista lokalen i hyresavtalet har tagits i bruk och inlösningstiden fortsätter efter detta under tre månader. Som inlösenpris tillämpas då ett pris enligt hyresavtalet och grundar sig på de utfallna kostnaderna, dock högst enligt takpriset (enligt hyresavtalet är inlösenpriset för hyresobjektet den årliga kapitalhyran som gäller vid inlösningstidpunkten för hyresavtalet kapitaliserad med sex procent).

Eftersom byggandet då ännu pågick, gjordes ett tillägg i punkt 15 i hyresavtalet efter en förhandling med Turun Toriparkki Oy med syftet att trygga stadens ställning: ”Hyresgästen får lösningsrätt då den sista lokalen i hyresavtalet tagits i bruk enligt villkoren i detta avtal. Efter detta gäller lösningstiden i tre månader. Som inlösenpris tillämpas då ett pris som bestäms enligt hyresavtalet, som grundar sig på de utfallna kostnaderna men högst enligt takpriset.”

Stadsstyrelsen beslutade 23.11.2020 § 505, att staden inte kommer att använda sin lösningsrätt att lösa in Koy Turun Metros aktier, men behåller rätten att lösa in aktierna senare då lokalerna färdigställts.

Hyresvärden har 30.12.2021 skriftligen meddelat att lokalerna delvis kan tas i bruk 1.2.2022. Hyresvärden har dessutom 2.2.2022 meddelat om sin avsikt att till en tredje part sälja en del eller alla sina aktier som berättigar besittning av de lokaler som Åbo stad hyr.

Hyresvärden har meddelat att investeringskostnaderna håller på att överskrida takpriset, men den överskridande andelen tecknas som hyresvärdens förlust. En slutredovisning har inte ännu gjorts för objektet och Åbo stad har inte enligt hyresavtalets villkor gjort en granskning av ekonomin, så investeringskostnadernas fulla belopp är inte ännu klart. Ifall stadsfullmäktige beslutar godkänna inlösen av aktierna, genomförs den egentliga inlösningen i juni 2022 efter slutredovisningen som uppgörs i samband med att staden får tillgång till alla de lokaler som staden får i sitt bruk.

Ifall staden beslutar att inte använda sin lösningsrätt, skulle den årliga kapitalhyran enligt investeringens takpris vara 248.737 euro med indexjusteringar.  Den kalkylmässiga andelen av objektets underhållshyra är tre euro per månad per kvadratmeter lägenhetsyta och för hela den hyrda ytan blir summan totalt ca 48.000 euro. Kostnaderna för underhållet utfaller naturligtvis så att de motsvarar de kostnader som de facto uppstår, också genom bolagsvederlaget som grundar sig på ägande av aktierna.

Kostnaderna för stadens medelanskaffning ligger för tillfället på en betydligt låg nivå och staden har samtidigt ett bestående behov av att använda de lokaler under Salutorget som ingår i hyresavtalet. På basis av den ovannämnda principen är det inte ekonomiskt sett lockande för staden att permanent betala den nivå av kapitalhyra till hyresvärden som bestäms i hyresavtalet. Istället borde staden utnyttja den i hyresavtalet förhandlade möjligheten att trygga sin ställning genom inlösning av aktier som berättigar till ägo av de lokaler som staden får ta i bruk.

Bestämmande av inlösenpris och meddelande om inlösen

Hyresvärden T-Park Oy har 30.12.2021 skriftligen meddelat att de underjordiska lokalerna delvis kan tas i bruk 1.2.2022.

I hyresavtalet bestäms i punkt 15: ”Hyresgästen har rätt att av Hyresvärden lösa in aktierna eller en del av de aktier som berättigar till besittning av Hyresobjektet, då det gått tio (10) år sedan undertecknandet av hyresavtalet. Efter det gäller lösningsrätten alltid med tio (10) års mellanrum och sista gången enligt punkt 4 då den tidsbestämda hyrestiden tar slut. Därtill har Hyresgästen rätt att lösa in aktierna alltid då Hyresvärden skriftligen meddelar om sin avsikt att oberoende av sätt överlåta aktier eller en del av de aktier som ger rätt till besittning av Hyresobjektet till en tredje part. Inlösenpriset är enligt Hyresgästens val antingen en överenskommen köpesumma eller det pris för inlösen som bestäms nedan i detta avtal. Hyresgästen har rätt att lösa in lokalerna också då den sista delen av Hyresobjektets lokaler i punkt 4 har tagits i bruk. I detta fall är inlösenpriset det som bestäms nedan i detta avtal.”

Enligt hyresavtalet är Hyresgästens lösningsrätt i kraft under tre månaders tid efter varje enskilt fall då rätten uppstått. Ifall Hyresgästen inte inom tre månader skriftligen meddelar Hyresvärden att den vill använda sin rätt att lösa in aktierna, förfaller lösningsrätten. För tydlighetens skull konstateras att med den stund då rätten uppstått, menas den stund då Hyresgästen fått kännedom om lösningsrättens grund.

Åbo stad ska bevisligen senast 30.3.2022 meddela hyresvärden att den har för avsikt att använda sin lösningsrätt enligt hyresavtalet. Efter ibruktagandet av en del av de underjordisk lokalerna som man kommit överens om med hyresvärden att sker 1.2.2022, kan resten av lokalerna tas i bruk i juni 2022 så att stunden för inlösen infaller på samma tidpunkt som ibruktagandet och i justeringen av inlösenpriset kan levnadskostnadsindexet 5/2022 användas.

Enligt hyresavtalet är inlösenpriset för hyresobjektet det vid stunden för inlösen gällande summan för den årliga kapitalhyran kapitaliserad med sex (6) procent. Exempelkalkyl, där kapitalhyran är a euro/kvadratmeter lägenhetsyta: a euro x 1350 kvadratmeter lägenhetsyta x 12 månader = c € (årlig kapitalhyra) c €/ 0,06= c euro (inlösenpris).

Enligt det sätt för att bestämma inlösenpriset som fastställs i hyresavtalet blir inlösenpriset med investeringens takpris 15,92 €/m²/mån x 1.350 m² x 12 mån / 0,06 = 4.298.400 euro på indexnivå för 11/2021. Inlösenpriset är skuldfritt och det exakta inlösenpriset kan definieras först i juni då byggandet av alla lokaler har färdigställts, den ekonomiska slutredovisningen är genomförd och byggkostnaderna är utredda och specifiserade till sina fulla belopp. Enligt avtalet är inlösenpriset därtill bundet till levnadskostnadsindexet, det ska då ska höjas enligt inlösenstundens indexnivå så att det motsvarar 5/2022. Om övriga detaljerade villkor för inlösningen förhandlar Parterna separat innan köpebrevet undertecknas.

Staden har ett bestående behov av att få använda torgets underjordiska lokaler som betjänar bland annat Torghandeln och Paviljongerna. Därmed är det viktigt att en kostnadseffektiv hantering av lokalerna kan säkerställas också i framtiden. Inlösenpriset som fastställts i hyresavtalet (kapitalisering på 6 %) är rimligt i ekonomiskt avseende, jämfört med kapitalhyrans nivå i ett hyresavtal på lång sikt.

Villkor för köpet

Genom att lösa in Kiinteistö Oy Turun Metros aktier av T-Park Oy blir staden delägare i bolaget och tar sig an bolagets ansvar och skulder i proportion till sin aktieandel, om inte annat bestämts i bolagsordningen. Vid tidpunkten för överlåtandet av objektet gäller en garantitid för byggandet. Efter garantitiden svarar staden som en delägare i bolaget för alla ansvar och kostnader enligt Kiinteistö Oy Turun Metros bolagsordning. För att trygga stadens ställning görs före genomförandet av inlösningen tillräckliga utredningar för registrering av de detaljerade villkoren i köpebrevet.

Tilläggsmaterial 1Meddelande om delvis ibruktagande av lokalerna (på finska)

Tilläggsmaterial 2Bolagsordning för Kiinteistö Oy Turun Metro (på finska)           

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar

att staden kan använda sin lösningsrätt enligt hyresavtalet och enligt det bestämda inlösenpriset lösa in alla eller en del av de aktier som T-Park Oy äger i Kiinteistö Oy Turun Metro, som berättigar besittning av de lokaler som Åbo stad hyr i de underjordiska lokalerna så att,

det skuldfria inlösenpriset för alla aktier är 4.298.400 euro justerat med levnadskostnadsindexet 5/2022,

att kanslichefen befullmäktigas att besluta om de närmare villkoren och det slutliga inlösenpriset för inlösen i enlighet med föredragningstexten samt underteckna köpebrevet,

att stadsfullmäktige höjer anslaget med motsvarande belopp i punkt Ssn/Aktier och andelar i investeringsdelen för budgeten 2022 och

att detta beslut verkställs innan det vunnit laga kraft.

BeslutÄrendet bordlades enhälligt på förslag av Arve understödd av Muukkonen.

Bordlagt 7.2.2022 § 63

BeslutFörslaget godkändes.

Tf. lokalservicedirektör Leevi Luoto deltog i sammanträdet för att redogöra för ärendet.

Ärendet presenterades av borgmästare Minna Arve.

Tilläggsmaterial 1Meddelande om delvis ibruktagande av lokalerna (på finska)

Tilläggsmaterial 2Bolagsordning för Kiinteistö Oy Turun Metro (på finska)           

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar

att staden kan använda sin lösningsrätt enligt hyresavtalet och enligt det bestämda inlösenpriset lösa in alla eller en del av de aktier som T-Park Oy äger i Kiinteistö Oy Turun Metro, som berättigar besittning av de lokaler som Åbo stad hyr i de underjordiska lokalerna så att,

det skuldfria inlösenpriset för alla aktier är 4.298.400 euro justerat med levnadskostnadsindexet 5/2022,

att kanslichefen befullmäktigas att besluta om de närmare villkoren och det slutliga inlösenpriset för inlösen i enlighet med föredragningstexten samt underteckna köpebrevet,

att stadsfullmäktige höjer anslaget med motsvarande belopp i punkt Ssn/Aktier och andelar i investeringsdelen för budgeten 2022 och

att detta beslut verkställs innan det vunnit laga kraft.

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Framlagt förslag till förkastande och dess behandling

Yrttiaho föreslog understödd av Sandelin att beslutsförslaget förkastas.

Efter avslutad diskussion framställde ordförande följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder stadsstyrelsens förslag, röstar "ja", om "nej" vinner har Yrttiahos förslag till förkastande blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.

I den maskinella omröstningen understödde 64 ledamöter stadsstyrelsens förslag och 2 ledamöter understödde Yrttiahos förslag till förkastande, 1 ledamot röstade blankt och således blev stadsstyrelsens förslag stadsfullmäktiges beslut.   

Bilaga 1Omröstningsförteckning