Planerare för planläggningsekonomin Sanna Kari 31.1.2022:

Bakgrund

Det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2022–2025 grundar sig på åtgärd 22 i avtalet om markanvändning, boende och trafik (MBT) för 2020–2031 mellan staten och kommunerna i Åbo stadsregion: ”Kommunerna uppdaterar det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion, där bostadsproduktionen, fördelningarna och ARA-produktionens andel i regionen fastställs för åren 2022–2025. I programmet fastställs också åtgärder för främjande av en socialt hållbar stadsutveckling.” Programmet är en fortsättning på det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2018–2021 som fullmäktige godkände att iakttas som riktgivande 27.8.2018. 

Uppdateringen av det bostads- och markpolitiska programmet för 2022–2025 har beretts genom kommunalt samarbete av samarbetsgruppen för markanvändning och beredningsgruppen. Utlåtanden begärdes 30.9–3.11.2021. Utlåtandena ledde inte till några ändringar i programmet, även om Åbo stad konstaterade i sitt utlåtande (ssn 1.11.2021 § 498) att det eftersträvar ett mer ambitiöst antal småhustomter på det sätt som beskrivs nedan. Stadsregionens MBT-styrgrupp beslutade vid sitt sammanträde 1.12.2021 att den skickar programmet till kommunerna för att godkännas och iakttas som riktgivande.

Programmets innehåll

Syftet med stadsregionens gemensamma bostads- och markpolitiska program är att främja samarbetet mellan markanvändningsplaneringen och bostadspolitiken och att effektivisera mark- och bostadspolitiska åtgärder på ett sätt som stöder strukturmodellen som godkändes 2012. Den nya bostadsproduktionen placeras på ett sätt som är solidariskt med tanke på den regionala helheten så att det skapas en mångsidig och attraktiv stadsstruktur. Den nationella klimatpolitiken stöds genom en markanvändningsplanering som konsoliderar samhällsstrukturen.

I programmets första kapitel beskrivs bakgrunden till bostads- och markpolitikens utgångspunkter. Det andra kapitlet handlar om målen för bostads- och markpolitiken: anskaffningen av råmark, principerna i markanvändningsavtalen, tomtöverlåtelse, främjande av genomförandet av detaljplaner och styrning av byggverksamheten. Dessutom fastställs de kvantitativa målen för bostadsproduktionen i stadsregionen, den målinriktade fördelningen av besittningsformer och fördelningen av hustyper samt åtgärder för främjande av en socialt hållbar stadsutveckling.

Då det föregående programmet (2018–2021) utarbetades var det aktuellt med en positiv strukturomvandling. Uppdateringen av programmet har präglats av coronapandemin och förändringarna som pandemin medfört i omvärlden. Till följd av distansarbetstrenden har många upplevt ett behov av att byta till en större lägenhet. Samtidigt har antalet flyttningar till kranskommunerna ökat. Under coronatiden har såväl efterfrågan på sommarstugor som försäljningen av egnahemshus och radhus ökat, något som kan anses vara ett tecken på en vilja att bosätta sig på mindre befolkade områden.  Trenden med multilokalt arbete kan antas förstärkas ytterligare, om distansarbetet som blivit allt vanligare under coronapandemin etableras till det nya normala. Multilokalt boende kan gynna särskilt mindre centrum. Genom en betydlig ökning av utbudet av småhustomter strävar Åbo stad efter att svara mot efterfrågan och erbjuda attraktiva bostäder i stadsområdet i närheten av befintliga tjänster för att vända utflyttningen till kranskommunerna och förbättra stadens försörjningskvot.

Kommunernas mål ätt att upprätthålla en råmarksreserv så att den motsvarar behovet för 3 år. En mångsidig detaljplanereserv upprätthålls för att motsvara behovet för 3 år och en generalreserv för minst 10 år. 

Aktiv markanskaffning utövas före detaljplanering i centrala tillväxtområden som är förenliga med strukturmodellen. Den i strukturmodellen föreslagna fasningen beaktas vid markanskaffningar. Avsikten är att förenhetliga principerna för prissättningen av råmark. Detta följs upp genom att offentliggöra kommunernas råmarksanskaffningar inklusive deras priser på en karta. Markanvändningsavtal ingås i huvudsak inte i kommunernas centrala råmarksanskaffningsområden.

Ett markanvändningsavtal ingås om en enskild markägare anvisas minst 500 v-m2 mer byggrätt i detaljplanen. I enlighet med markanvändningsavtal betalar markägaren 100 % av kostnaderna för samhällsbyggande som betjänar byggandet i planområdet.  Alternativt är minimistorleken på avtalsersättningen 50 % av värdeökningen för en planenlig tomt då ökningen föranleds av detaljplaneringen. Om det finns fler än en markägare delas kostnaderna i förhållande till de fördelar som följer.

Valet av sätt att överlåta tomten, överlåtelseform och överlåtelsevillkor avgörs självständigt inom kommunerna. Målet är att hålla tomternas marknadspriser på en rimlig nivå. Prissättningen av tomter följs årligen upp genom att offentliggöra kommunernas tomtaffärer inklusive priser på en karta.

För att främja genomförandet av detaljplaner fastställs en höjd fastighetsskatt på obyggda bostadstomter. Kommunerna ska också från fall till fall överväga att ge byggnadsuppmaningar och inlösa tomter för byggande.

I ett detaljplanerat område styrs byggandet av kantzoner av markanvändnings- och bygglagen. Områden som ska detaljplaneras är områden i behov av planering. I dessa områden styrs markanvändningen och byggandet i huvudsak genom detaljplanen. I områden som ska detaljplaneras kan dessutom ett förfarande med planeringsbehovsprövning tillämpas. Vid planeringsbehovsprövningen ska man förhålla sig särskilt kritisk till att byggandet inte är till förfång för planläggningen eller annan markanvändningsplanering. 

I glesbygdsområden utanför planområdet kan bygglov beviljas under de förutsättningar som nämns i markanvändnings- och bygglagen. I strandområden handlar man enligt den gällande planen. Användningsändamålet för fritidsbostäder ändras inte om ändringen leder till en oändamålsenlig splittring av samhällsstrukturen. Ändringen av användningsändamålet för fritidshus till permanent boende följs upp årligen.

I bostadsproduktionen förbereder man sig i enlighet med målet i strukturmodellen på en invånarökning på cirka 75 000 invånare och en bostadsökning på cirka 78 000 bostäder före 2035. Till följd av det förväntat snabbare tillväxten har målen delvis granskats så att man kan säkerställa förutsättningarna för fortsatt tillväxt i planläggningen och planeringen av samhällsstrukturen. Syftet är att merparten av den regionala ökningen inriktas på centrumområdet. Utanför centrumområdet inriktas ökningen i huvudsak på tätorter som fastställts i strukturmodellen.

Stadsregionens bostadsutbud görs mångsidigare så att utbudet av olika besittningsformer och hustyper är tillräckligt på olika håll i stadsregionen. Uppmärksamhet ska också fästas vid utvecklingen av bostädernas genomsnittliga storlek i Åbo. Mångfalden beaktas såväl i nya bostadsområden som vid kompletteringen av gamla bostadsområden. Ett regionalt mål gällande besittningsformerna är att 62 % av de nya bostäderna ska vara fritt finansierade ägarbostäder, 16 % arava- och räntestödshyresbostäder, 19 % andra hyresbostäder och 3 % bostadsrättsbostäder före år 2025. 

För hustypernas del är målet att öka i synnerhet produktionen av flervåningshus i stadskärnan så att målen i strukturmodellen uppfylls. Av de nya bostäderna i regionen är 64 % bostäder i flervåningshus, 16 % bostäder i rad- eller kedjehus samt 20 % bostäder i egnahemshus.

Regionen har som mål en jämlik stadsutveckling genom vilken man eftersträvar en demografiskt och socioekonomiskt hållbar invånarstruktur. Avsikten är att utöka det statligt understödda ARA-produktionens andel av hela bostadsproduktionen till 35 procents nivå i enlighet med premiärminister Marins regeringsprogram. Detta ska dock göras så att områdena utvecklas balanserat.

Kommunerna kommer att följa programmet som riktgivande. Utöver det regionala programmet kan kommunerna även ha egna närmare anvisningar.

Avvikande från tabell 6 i programmet eftersträvar Åbo en betydlig ändring i småhusproduktionen under 2023–2025. Staden konstaterade i sitt utlåtande (ssn 1.11.2021 § 498) följande: ”Under 2022 utarbetas dessutom en plan för att öka antalet småhustomter så att den möjliggör byggandet av betydligt fler nya småhus varje år. Planens utgångspunkt är målinriktad och det eftersträvas att antalet tomter som erbjuds ökar lineärt under fullmäktigeperioden enligt följande: 2023 200 tomter, 2024 250 tomter, 2025 300 tomter. Det slutliga målet fastställs efter att planen utarbetats. I planen beaktas en hållbar stadsstruktur och en social och ekonomisk hållbarhet.” Målet överensstämmer med budgetklausulen som fullmäktige godkände 15.11.2021.

I detta skede beaktas målet för utökande av småhusproduktionen enligt Åbo stads utlåtande och budgetklausul inte i det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion. Planen utarbetas under 2022, varefter Åbo preciserar sitt mål.

Stadens mål gällande småhus kommer att vara 750 tomter åren 2023–2025. Verkningarna av höjningen av antalet småhustomter utreds i samband med planen som utarbetas under 2022.

Åbo stad godkänner det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion så att det iakttas som riktgivande, med undantag för frågan gällande byggandet av småhus. Staden meddelar de andra kommunerna som omfattas av planen att det ändrat sitt mål.

Bilaga 1Bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2022–2025

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2022–2025 att iakttas som riktgivande dock så att antalet småhustomter höjs betydligt i enlighet med målen som fullmäktige godkände på hösten.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2022–2025

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna det bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2022–2025 att iakttas som riktgivande dock så att antalet småhustomter höjs betydligt i enlighet med målen som fullmäktige godkände på hösten.

BeslutFörslaget godkändes.