Föredragningslistor/protokoll

Servicehelheten för stadsmiljö, stadsplanering och markegendom, tomtservice, markanvändningsplanerare Juha Lipponen, markanvändningsdirektör Jyrki Lappi och stadsjurist Riikka Lehtimäki 13.12.2021:

Utvecklandet av centrumområdet är ett av Åbo stads strategiska spetsprojekt. Utvecklandet av centrumområdet indelas i flera delområden där utvecklandet av Aningaisområdet är ett av dem. Till utvecklingsprojekten i Aningaisområdet hör Resecentrumprojektet, utvecklandet av det nuvarande konserthusets och yrkesinstitutets område för ett nytt ändamål och utvecklandet av Barkplansområdet som idrottsplats och som ett attraktivt bostads- och arbetsplatsområde i kärnstaden.

För att utveckla Barkplansområdet undertecknade staden och Kansallis-Kehitys Oy ett partnerskapsavtal 27.8.2018 (SsnUtv 4.6.2018 § 59). Kansallis-kehitys Oy äger idrottshuset i området och är arrendator av tomt 853-6-29-3 fram till 31.12.2057. Genom partnerskapsavtalet inledde staden och Kansalllis-Kehitys Oy en helhetsplanering av Barkplansområdet.

Målet med partnerskapssamarbetet är att

utveckla Barkplansområdet som helhet och avgöra hur idrottsfunktionerna och de övriga funktionerna samordnas
utveckla Avtalsområdet så att det utgör en fungerande och effektiv del av stadsstrukturen
inleda en detaljerad planläggning av Avtalsområdet
ordna tillfälliga idrottsplatser medan byggandet pågår
genomföra projektet på ett lönsamt sätt och genom att beakta alla Parters mål.

Efter att detaljplaneändringen vunnit laga kraft gav staden Kansallis-Kehitys Oy som en del av partnerskapsavtalet en tre års köpoption på bostads-, affärs- och kontorsbyggnader som eventuellt anvisas för området så att bostads- och kontorsbyggandet kan påbörjas först efter att staden för sin del har fattat beslut om idrottsbyggandets omfattning och genomförandeformer i avtalsområdet.

Staden har förberett förslaget till detaljplaneändring för Barkplan 16/2018 som stadsmiljönämnden 7.9.2021 § 341 beslutade förelägga stadsstyrelsen och vidare stadsfullmäktige för godkännande. Enligt förslaget till detaljplaneändring anvisas två bostads-, affärs- och kontorskvarter (AL), ett område för idrotts- och rekreationstjänster (VU-1), en öppen plats vid namn Barkporten och en underjordisk parkeringsanläggning under idrottsplanen (ma-LPA) i Barkplansområdet.

Om förslaget till detaljplaneändring genomförs rivs den nuvarande servicebyggnaden vid Barkplan och idrottshuset Pyrkivä. I deras ställe byggs bostadsbyggnader. Servicebyggnadens funktioner som betjänar Barkplan kommer att placeras på markplanet till en bostads-, affärs- och kontorsbyggnad (idrottshus) längs Arkivstigen. Parkeringsplatserna för bostadskvarteren och idrottsplanen placeras i en parkeringsanläggning under idrottsplanen. Där placeras även en del av konserthusets och skolfastighetens parkeringsplatser när området fått ett nytt användningsändamål.

Servicehelheten för stadsmiljö och Kansallis-Kehitys Oy har i samarbete förberett en avtalshelhet som möjliggör byggandet av bostads-, affärs- och kontorsbyggnader, förnyandet av idrottsplanen och byggandet av en parkeringsanläggning under idrottsplanen enligt förslaget till detaljplaneändring.

Avtalshelheten är följande:

1. Föravtal om fastighetsköp (inklusive köpevillkoren för en oobruten del av kvarteret VI-29 (AL-2) och köpevilkkoren för kvarter VI-52 (AL-1))

2. Avtal om delning av besittning (AL-2, bostads- och idrottshus)

3. Delägaravtal för parkeringsbolaget

4. Bolagsordning för parkeringsbolaget

5. Arrendeavtal för det underjordiska parkeringsutrymmet (ma-LPA)

I föravtalet om fastighetsköp kommer man överens om utvecklingstidtabellen för Barkplansområdet, förutsättningarna för kommande fastighetsköp och de huvudsakliga villkoren och förfaringssätten varmed byggandet av bostäder och utvecklandet av idrottsplanen och idrottslokalerna och den underjordiska parkeringen kan genomföras i Barkplansområdet enligt de användningssyften som bestämts enligt detaljplaneändringen 16/2018. I föravtalet har registrerats också de principer som staden och Kansallis-kehitys Oy kommer att följa, ifall under Barkplanen byggs en underjordisk parkeringsanstalt samtidigt som bostäderna byggs på det område som avtalet gäller.

Föremålet för avtalet om delning av besittning är ett bostads- och idrottshus längs Arkivstigen (s.k. hybridbyggnad). Avsikten är att byggnaden ska utföras så att de delar som är avsedda för boende kommer att vara i Kansallis-kehitys Oy:s ägo och besittning och de delar som Barkplan behöver för kundtjänst och servicelokaler kommer att övergå i stadens ägo och besittning. De lokaler som kommer att vara i stadens ägo placeras på första våningen i byggnaden. I avtalet om delning av besittning har införts detaljerat fördelning av lokalerna i byggnaden, fördelning av byggkostnaderna, kommande ansvarsförhållanden och konkurrensutsättning av den s.k. hybridbyggnaden som ett gemensamt projekt i enlighet med lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016). Projektplanering av byggnaden kommer att inledas efter att stadsfullmäktige har godkänt förslaget till detaljplaneändring för ”Barkplan” 16/2018. Grundandet av ett fastighetsaktiebolag föreläggs stadsstyrelsen separat för beslut (KOy Turun Urheilutalo).

I förslaget till detaljplaneändring anvisas en möjlighet att under jord bygga högst 450 parkeringsplatser i två våningar, lokaler för fastighetsskötsel, idrottslokaler, förråd, tekniska lokaler samt ett skyddsrum. I parkeringsanläggningen under idrottsplanen placeras sammanlagt ca 300 parkeringsplatser som AL-kvarteren och kvarteret VI-26 för Aningais konserthus och yrkesinstitutet behöver då användingsändamålet ändras. Därtill är det möjligt att genomföra 150 bilplatser i parkeringsanläggningen till exempel för dem som använder idrottsplatser och för utvecklingsprojektet för konserthuset. För att kunna genomföra dessa 150 bilplatser försöker man i första hand hitta en utomstående investerare och operatör. Sekundärt kan Åbo stad teckna aktier genom ett separat beslut för att trygga tillgången på parkeringsplatser vid Barkplan eller behoven för utvecklingsprojektet för Konserthuset.

I avtalshelheten ingår ett delägaravtal i parkeringsbolaget och en bolagsordning för ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag där staden och Kansallis-Kehitys Oy och en eventuell investor ingår som delägare. I delägaravtalet kommer man överens om delägarnas rättigheter och skyldigheter gällande ägande, besittning och överlåtelse av bolagets aktier samt de principer som tillämpas på bolagets verksamhet och förvaltning samt ramvillkoren för beslutsfattande i bolagets styrelse och vid bolagsstämman. I fråga om obligatoriska bilplatser kommer staden att vara delägare i parkeringsanläggningen endast i byggskedet och under mellanskedet av byggandet av området. Ett av de villkor som kommer att ställas i tomtöverlåtelsetävlingen för Aningais konserthus och yrkesinstitutet är att vinnaren i samband med tomtöverlåtelsen ska köpa aktierna för de obligatoriska bilplatserna på den ifrågavarande tomten av staden. Staden tecknar det aktieantal i parkeringsbolaget som berättigar till 150 parkeringsplatser (senare även Obligatorisk bilplats).

Enligt en preliminär kostnadsberäkning uppgår byggkostnaderna för en parkeringsplats som byggs under idrottsplanen till 49.000 euro/bilplats så att de totala kostnaderna för de obligatoriska bilplatser som tillkommer staden blir 7.350.000 M€ för 150 bilplatser (Haahtela-indexet enligt nivån för 12/2021). Avsikten är att finansieringen av parkeringsbolaget ska genomföras som kapitalplacering för delägarnas del och genom att bolaget tar upp lån i förhållandet 50/50.

Om parkeringsbolaget inte får en utomstående operatör vid tidpunkten för grundandet tecknar staden aktier i parkeringsbolaget för den del som överstiger 150 Obligatoriska bilplatser för att trygga behovet av bilplatser i Barkplansområdet och/eller om utvecklingsprojektet för Konserthuset förutsätter detta (senare också Tilläggsplatser). Av den anledningen föreslås att stadsfullmäktige befullmäktigar stadsstyrelsen att teckna Tilläggsplatser för den del som överstiger 150 Obligatoriska bilplatser förutsatt att bolaget vid tidpunkten för grundandet inte hittar en utomstående investor för att trygga tillgången på parkeringsplatser i Barkplansområdet. I detta fall föreläggs grundandet av ett fastighetsaktiebolag stadsstyrelsen separat för beslut.

Besittningsrätten till det underjordiska utrymmet kommer att överlåtas till parkeringsbolaget med ett långfristigt arrendeavtal. Den årliga hyran för den underjordiska parkeringen har fastställts till 15.000 euro som grundar sig enligt 130 § i kommunallagen på värderingsinstrumentet som den opartiska bedömaren på FinCap Kiinteistövarainhoito Oy utarbetat 10.5.2021 och en arrendeprocent på 5 procent.

Om man inte kan genomföra den underjordiska parkeringen i samband med nybyggnaden av Barkplan enligt den överenskomna tidtabellen av skäl som beror på Staden eller om det inte är ekonomiskt ändamålsenligt att genomföra den på grund av alltför stora genomförandekostnader förbinder sig Staden att arrendera ut det underjordiska området under Barkporten som ligger mellan bostads- och affärskvarteren till Kansallis-yhtiöt eller de bolag som grundats av det. I så fall uppfyller Kansallis-yhtiöt bilplatskravet för kvarter 29 och 50 genom att bygga en underjordisk parkeringsanläggning i det underjordiska området som bildas av tomterna i fråga och Barkporten. Arrendet för en underjordisk lokal under Barkporten bestäms enligt samma principer som hyran för en underjordisk parkeringshall och arrendet grundar sig på gängse prisnivå.

I föravtalet om fastighetsköp fastställs värdet på den byggrätt som överlåts till 650 €/v-m2. Priset för kvadratmeter våningsyta grundar sig enligt 130 § i kommunallagen på värderingsinstrumentet som den opartiska bedömaren på FinCap Kiinteistövarainhoito Oy utarbetat 10.5.2021. Priset för kvadratmeter våningsyta knyts till levnadskostnadsindexet så att det senaste poängtalet för levnadskostnadsindexet vid köpslutet jämförs med poängtalet för den månad då föravtalet om detta fastighetsköp har undertecknats.

I föravtalet ingår en förpliktelse om att genomföra räntesubventionerad ARA-bostadsproduktion på ca 3000 v-m2. För dessa delar har ARA fattat ett separat prisbeslut utifrån vilket värdet på den byggrätt som överlåts är 420 €/v-m2.

Bygghelheten för Barkplansområdet enligt förslaget till detaljplaneändring har planerats framskrida enligt följande ordning och tidtabell:

1. Förslaget till detaljplaneändring och avtalshelheten godkänns av stadsfullmäktige

2. Planering av konstisbanan i Kuppis, godkännande av planen, konkurrensutsättning och byggande

3. Beredning och godkännande av en projektplan för idrottshuset (den s.k. hybridbyggnaden) och grundande av ett fastighetsaktiebolag

4. Grundande av ett parkeringsbolag

5. Planering och konkurrensutsättning av bostads- och idrottshuset (staden och Kansallis-kehitys konkurrensutsätter projektet tillsammans som entreprenad med helhetsansvar)

6. Planering och konkurrensutsättning av parkeringsanläggningen (parkeringsbolaget konkurrensutsätter byggandet som entreprenad med helhetsansvar)

När detaljplaneändringen har vunnit laga kraft:

1. Byggandet av parkeringsanläggningen inleds (byggtid 18 månader)

2. Byggandet av bostads- och idrottshuset inleds (byggtid 24 månader)

3. Byggandet av idrottsplanen ovanpå parkeringsanläggningen (byggtid 6 månader)

4. Byggandet av bostäder i AL-2-kvarteret inleds

Enligt avtalshelheten har man fastställt att den totala byggtiden för Barkplans konstisbana och bostads- och idrottshuset är 2 år och det är inte möjligt att påbörja byggarbetet innan den ersättande konstisbanan i Kuppis har tagits i bruk. Bostadsbyggandet i Barkplansområdet kommer att påbörjas vid kanten av den öppa platsen som heter Barkporten i västra delen av kvarteret VI-50 och den totala byggtiden för bostadskvarteret är högst 6 år.

Den uppdaterade kostnadsberäkningen för idrottshuset som kommer att vara i stadens ägo är 2,2 miljoner euro (moms 0 %). Kostnadsberäkningen grundar sig på behovsutredningen och projektplanen föreläggs separat för beslut efter att den har blivit färdig. Infrastrukturkostnaderna för de allmänna områdena i planområdet för Barkplan uppgår till 2,7 miljoner euro (moms 0 %) samt kostnadsberäkningen för den ersättande planen i Kuppis och renoveringen av Barkplan uppgår till 4,3 miljoner euro (moms 0 %). De totala kostnaderna utan parkeringsanläggning uppgår till sammanlagt 9,2 miljoner euro.

Dessutom beräknas det totala priset för De obligatoriska bilplatserna i parkeringsanläggningen vara 7,35 miljoner euro (moms 0 %) (Haahtela-indexet enligt nivån för 12/2021). Dessa bilplatser säljs ändå till vinnaren av tomtöverlåtelsetävlingen för Aningais konserthus och yrkesinstitutet på det sätt som nämnts ovan.

Intäkterna från försäljningen av fastigheterna vid Barkplan beräknas uppgå till cirka 11 miljoner euro.

Bilaga 1Föravtal om fastighetsköp

Bilaga 2Avtal om delning av besittning

Bilaga 3Delägaravtal för parkeringsbolaget

Bilaga 4Bolagsordning för parkeringsbolaget

Bilaga 5Arrendeavtal om det underjordiska parkeringsutrymmet

Tilläggsmaterial 1Värderingsinstrument FinCap Kiinteistövarainhoito Oy 10.5.2021 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

Tilläggsmaterial 2Förslag till detaljplaneändring godkänd av stadsmiljönämnden 7.9.2021 § 341 (på finska)

Tilläggsmaterial 3Avtalsområdet (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att

avtalen i bilagorna 1-5 och bolagsordningen godkänns,
markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra nödvändiga ändringar och tillägg i föravtalet om fastighetsköp och köpevillkoren, avtalet om delning av besittningen, arrendeavtalet, delägaravtalet samt bolagsordningen och
markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de i föravtalet om fastighetsköp ingående slutgiltiga villkoren för köpebreven gällande kvarter 853-6-52 och en oobruten del av kvarter 853-6-29 och fatta separata försäljningsbeslut samt underteckna ett avtal om grundandet av parkeringsbolaget, ett delägaravtal och avtal om delning av besittning.

Dessutom beslutar stadsfullmäktige att

staden tecknar aktier i parkeringsbolaget som grundas senare för högst 7,35 miljoner euro, vilket ger rätt till besittning av 150 Obligatoriska bilplatser (Haahtela-indexet enligt nivån för 12/2021, poängtalet 101) och
stadsstyrelsen befullmäktigas att besluta om tecknande av aktier i parkeringsbolaget för den del som överstiger 150 Obligatoriska bilplatser förutsatt att man inte får en utomstående operatör innan bolaget grundas. Antalet aktier som staden tecknar kan ändå ge rätt till besittning av högst 300 bilplatser i parkeringsbolaget som grundas.

BeslutFörslaget godkändes.