Markanvändningsdirektör Jyrki Lappi, lokalchef Kirsi Eronen och tf. lokalservicedirektör Leevi Luoto 7.10.2021.

Bakgrund och tidigare beslut

Lokalbehovsutredningen för konst- och kulturfältet och lokallösningen för de konstnärer som är tvungna att flytta från Barkerfastigheten i slutet av 2021 förelades stadsstyrelsen för beslut på sommaren. Stadsstyrelsen beslutade 7.6.2021 § 281 bland annat hyra in sig i lokalerna på tredje och fjärde våningen i Rettigs fastighet på adressen Nunnegatan 4 och enligt Stiftelsens för Åbo Akademi indikativa hyresanbud upplåts lokalerna genom nyttjanderättsavtal vidare till Konstnärsgillets i Finland Ateljéstiftelse som i sin tur hyr ut lokalerna till enskilda konstnärer. Längden på hyresavtalet och nyttjanderättsavtalet fastställdes till sex år, fram till 31.12.2027.

Dessutom beslutade stadsstyrelsen starta en beredning för att genomföra bestående lokaler för konstnärer och samtidigt deltar stadsstyrelsen i en utredning som inletts av konstärssamfunden för att skapa ett omfattande tvärkonstnärligt koncept.

Rettigs fastighet har varit ett försäljningsobjekt, vilket innebär att staden inte har undertecknat ett hyresavtal med Stiftelsen för Åbo Akademi och inte heller ett nyttjanderättsavtal om de lokaler som upplåts till Konstnärsgillets i Finland Ateljéstiftelse.

Kulturen, konsten och de kreativa branscherna är en viktig del av Åbos attraktionskraft och de förstärker för sin del ockå stadsbornas välbefinnande. I borgmästarprogrammet har antecknats ett mål som går ut på att grunda konceptet Konstens hus. Målet med konceptet är att föra samman kreativa personer från olika branscher och uppliva Gamla staden också på en bredare front. Detta mål främjas med den nu föreslagna lösningen som går ut på att skaffa fastigheten i stadens ägo.

I september kom Pro Manillastiftelsen med ett förslag om att förvärva Rettigs fastighet i samarbete med staden. Enligt Pro Manillastiftelsens dåvarande förslag hade staden burit ett betydande hyresansvar för projektet. Med Pro Manillastiftelsen har förhandlats om en modell där stiftelsen skulle bli en funktionell operatör på objektet. Ur stadens synvinkel är det viktigt att de konstnärslokaler som redan avtalats om kunde hittas i fastighetsområdet vid årsskiftet. Å andra sidan förstärker köpet av Rettigs fastighet stadens ägande i Gamla staden och stöder områdets kommande strategiska utveckling som helhet. Gamla stortorget med omgivningen utgör kärnan av Gamla staden. I och med köpet av fastigheten skulle staden i sin helhet äga fastigheterna kring Gamla Stortorget i området som gränsar till Nylandsgatan, Tavastgatan, Nunnegatan och Östra Strandgatan. Köpet av Rettigs fastighet gör det möjligt att utveckla Gamla staden och särskilt Gamla Stortorget på ett heltäckande sätt. För Gamla staden har utarbetats en utvecklingsplan som för sin del anger riktlinjerna för att utveckla även området kring Gamla Stortorget. Utvecklingsplanen föreläggs stadsstyrelsen för godkännande under år 2021.

Köpeobjekt och avsett användningsändamål

Köpeobjektet ligger på tomt 6 ((853-2-2-6) i kvarter 2 i stadsdel 2 med byggnader och anordningar. Tomtens areal är 4734 m2. Objektets adress är Tavastgatan 17-19. På fastigheten ligger sex byggnader som senast använts av yrkeshögskolan Novia och de har uppförts mellan 1826 och 1976. Om köpet av fastigheten har upprättats ett bifogat utkast till köpebrev med kartbilagor.

Enligt stadsstyrelsens beslut ska två våningar, tredje och fjärde våningen av Rettigs gamla tobaksfabrik anvisas för Konstnärsgillets i Finland Ateljéstiftelse från och med 1.1.2022. De övriga våningarna och de övriga byggnaderna i fastighetsområdet hyrs ut stegvis för aktörer inom de kreativa branscherna samt för verksamheten som främjar områdets livskraft, men ändå så fort som möjligt för att uppnå en hög användningsgrad efter att staden har kommit överens om driftsmodellen för området och konceptet med Pro Manillastiftelsen. Beredningen inleds genast och ett mer detaljerat förslag till operatörsmodell, operatörsavtal samt konceptet Konstens hus varmed man kan utveckla verksamheten på en lång sikt föreläggs stadsstyrelsen separat för beslut. Förutsättningarna för att hyra ut fastigheten vidare och de strategiska riktlinjerna för områdets verksamhet fastställs av borgmästarprogrammets anteckning om ett bestående koncept för Konstens hus. I samband med skapandet av konceptet deltar staden i enlighet med stadsstyrelsens tidigare beslut i en utredning som inletts av konstnärssamfunden för ändamålet i syfte att skapa ett omfattande tvärkonstnärligt koncept.

Åbo stad och Pro Manillastiftelsen har många gemensamma utvecklingsmål i området. Till utvecklingsmålen hör bland annat att trygga och utveckla förutsättningarna för konsten och de kreativa branscherna, att liva upp Gamla staden på ett betydande sätt samt att värna om den industriella traditionen och även den övriga byggnadstraditionen i Åbo. För att främja kulturen och liva upp området på lång sikt kommer man att beakta ett mångsidigt lokalt och internationellt samarbete med olika aktörer. Förutom professionella konstnärer och företag inom kreativa branscher behövs det också annan kommersiell verksamhet för att liva upp området. I området är det möjligt att utvidga kontors-, restaurang- och kaféverksamheten samt till exempel galleriverksamheten. Den funktionella helheten öppnar upp och livar upp Gamla staden för Åbobor och turister. Vid utvecklandet av verksamheten beaktas också samarbetet mellan områdets högskolor. Samarbetet med staden och Pro Manillastiftelsen ger också synergifördelar med den andra koncentrationen inom den kreativa branschen, nämligen Kulturfabriken Manilla.  

För tillfället står största delen av byggnaderna i fastighetsområdet tomma. Av objektet har för tillfället hyrts ut lokaler på sammanlagt cirka 600 m2 för tre olika aktörer. Dessutom har man ingått kortvariga, ett par dagars hyresavtal för aktörer inom konstbranschen för det här året.  Enligt det som sagts ovan ska Konstnärsgillets i Finland Ateljéstiftelse hyra in sig på objektet vid årsskiftet.

Förhandlingar som förts i ärendet och Due Diligence-granskning av fastigheten

Vid beredning av köp av en fastighet eller en byggnad genomgår köparen en teknisk due diligence-process där köparen försöker samla in så mycket information som möjligt om objektets tekniska skick och identifierbara renoveringsbehov. För detta ändamål har Stiftelsen för Åbo Akademi som ägare till objektet gett stadens lokalexperter tillgång till datarummet där man har samlat in tekniska handlingar som på ett omfattande sätt beskriver objektet. Viktigast av dessa är kanske den av Ramboll Finland Oy utarbetade konditionsgranskningsrapporten som innehåller en långsiktsplan över objektets reparationsbehov med en grov kostnadsberäkning. Rapporten har daterats 12.10.2018. Säljaren anser att innehållet i datarummet omfattas av affärshemligheten och det är därför vi inte kan presentera de reparationsbehov eller de tekniska risker som kommit fram under processen i föredragningstexten. I tillägsmaterialet däremot ingår en sekretessbelagd handling där man har sammanställt de viktigaste fynden. På en allmän nivå och sammanfattningsvis kan konstateras att objektet har genomgått en omfattande totalrenovering 2004-2005, men objektet innehåller identifierade reparationsbehov som staden ska förbereda sig för om den beslutar köpa objektet. På grund av den brådskande beredningstidtabellen grundar sig analysen av reparationsbehov på de handlingar som säljaren presenterat, dvs. staden har inte utfört omfattande konditionsutredningar på objektet. Innehållet i och kostnaderna för kommande reparationsprojekt påverkas stort av att byggnaderna är starkt skyddade med beteckningen sr4 och sr5. Dessutom ligger fastigheten i de delar av staden som är allra äldst dvs. alla de åtgärder som grävningen på tomten förutsätter orsakar omfattande arkeologiska undersökningar.     

Om köpevillkoren för objektet har förhandlats med Stiftelsen för Åbo Akademi. Utifrån förhandlingarna har man kommit överens om köpevillkoren som ingår i det bifogade köpebrevet. Köpesumman har fastställts till 12 miljoner euro. Köpesumman som förhandlats fram motsvarar det värderingsinstrument som upprättats av FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n/Jyrki Halomo. Värdeinstrumentet grundar sig på granskning av objektet samt  på tillgängliga uppgifter om byggnaden, dess skick och bedömning av lokalernas användning i fortsättningen. Som utgångspunkt för utvärderingen används en uthyrningsgrad på 60 procent under det första året, vilket kan anses utmanande och från år 2024 beräknar man nå en full uthyrningsgrad. I värderingsinstrumentet har använts ett avkastningskrav på åtta procent som är lite högre än avkastningskravet i genomsnitt för stadens fastigetsprojekt som inleds. Allmänt taget kan konstateras att ju högre avkastningskravet ställs på objektet desto lägre blir köpesumman vid bestämning av värdet. Detta påverkas av objektets värdeökningspotential, det allmänna avkastningskravet i området, finansieringskostnaderna och objektets läge överhuvudtaget samt objektets övriga egenskaper. Nuvärdet av kassaflödet bestäms av uthyrningsgraden och hyresnivån.   

Köp av fastighet för ett bolag som grundas

Objektet köps för ett fastighetsbolag som ska grundas och som till 100 procent ägs av Åbo stad. Bolagets stiftelseurkunder föreläggs inte för beslutsfattande samtidigt med köpbeslutet, eftersom organiseringen av den slutliga användningen av objektet preciseras först efter köpbeslutet och detta har inverkan på de beslut som fattas för ett bolag som ska grundas. Det är ändamålsenligt att bolagets stiftelsurkunder, finansieringslösningen för projektet och bolagets organiseringsmodell föreläggs stadsstyrelsen för beslut i ett senare skede.

Fastighetsköpets ekonomiska effekter

Förutom köpesumman (12.000.000 €) ska bolaget som köper objektet betala en överlåtelseskatt som utgör 4 procent av köpesumman det vill säga 480.000 €.

Man har ännu inte fattat beslut om bolaget är ett vanligt eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag. Ett vanligt fastighetsaktiebolag hyr ut sina lokaler självt så att t.ex. kostnadsrisken som beror på underutnyttjade lokaler tillfaller bolaget. Enligt modellen för ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag besitter staden lokalerna som delägare och betalar vederlag till bolaget enligt bolagets kostnadsstruktur. Då tillfaller kostnadsrisken staden. Valet av bolagsform föreläggs stadsstyrelsen för beslut i samband med stiftelseurkunderna. Valet påverkas av lösningar för funktionell operation samt till exempel ärenden kring beskattningen.

Oavsett om hyresavtalen för objektet ingås för bolagets eller stadens räkning ska en marknadsmässig hyra uppbäras för lokalerna på objektet så att arrangemanget inte står i strid med statsunderstödsbestämmelserna.

Förutom anskaffningsinvesteringen ska det bolag som köper objektet ha ekonomisk förmåga att genomföra de totalrenoveringar som objektet kräver under de kommande åren. I den långsiktsplan som den nuvarande ägaren låtit utarbeta har sammanställts en lista över undersöknings- och renoveringsåtgärder som ska genomföras under de närmaste åren till ett belopp av 2.054.000 euro. De undersökningar som skrivits in i planen lyfter sannolikt fram sådana reparationsbehov som inte identifierats tidigare, dvs. investeringsnivån som objektet kräver kommer sannolikt under de följande tio åren att vara högre än vad som beskrivits ovan.

Det kan konstateras att ägaren till objektet i nuläget betalar cirka 100.000 €/år i fastighetsskatt. Fastighetskatten inkomstförs till staden. Fastighetsskatten betalas i fortsättningen av ett fastighetsbolag som ägs av staden.

Bilaga 1Köpebrevet med bilagekarta

Tilläggsmaterial 1DD-fynd (sekretessbelagda, Lag om offentlighet i myndigheternas verksamhet, 24 § 1 mom. punkt 20) (på finska)

Tilläggsmaterial 2Värderingsinstrument (sekretessbelagt, Lag om offentlighet i myndigheternas verksamhet, 24 § 1 mom. punkt 20) (på finska)

Kanslichef Tuomas Heikkinen:

FörslagStadsstyrelsen beslutar att förslaget till operatörsmodell, operatörsavtal samt konceptet Konstens hus i området föreläggs stadsstyrelsen separat för beslut.

Därtill föreslår stadsstyrelsen för stadsfullmäktige att stadsfullmäktige godkänner köpet av objektet som ligger på tomt 6 ((853-2-2-6) i kvarter 2 i stadsdel 2 med byggnader och anordningar för ett bolag som ska grundas enligt köpebrevet i bilaga 1. Bolagets stiftelsurkunder, finansieringslösningen för projektet och bolagets organiseringsmodell föreläggs stadsstyrelsen för beslut i ett senare skede.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Köpebrevet med bilagekarta

Tilläggsmaterial 1DD-fynd (sekretessbelagda, Lag om offentlighet i myndigheternas verksamhet, 24 § 1 mom. punkt 20) (på finska)

Tilläggsmaterial 2Värderingsinstrument (sekretessbelagt, Lag om offentlighet i myndigheternas verksamhet, 24 § 1 mom. punkt 20) (på finska)

Kanslichef Tuomas Heikkinen:

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar godkänna köpet av objektet som ligger på tomt 6 ((853-2-2-6) i kvarter 2 i stadsdel 2 med byggnader och anordningar för ett bolag som ska grundas enligt köpebrevet i bilaga 1. Bolagets stiftelsurkunder, finansieringslösningen för projektet och bolagets organiseringsmodell föreläggs stadsstyrelsen för beslut i ett senare skede.

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Enligt 158 § i förvaltningsstadgan frågade ordförande Maaskola fullmäktigeledamöterna klockan 23 om sammanträdet avbryts på grund av sen tidpunkt eller om de ärenden som finns på föredragningslistan behandlas färdigt.

Stadsfullmäktige beslutade enhälligt att de ärenden som finns på föredragningslistan behandlas färdigt.