Stadsmiljösektorn, planläggningsarkitekt Christiane Eskolin, planeringschef för infrastruktur Kari Linnakoski 11.2.2021:

Planläggningsenheten har utarbetat ett förslag till detaljplaneändring, daterat 20.11.2020 och ändrat 10.2.2021 med anledning av utlåtanden.

Nuläget

Planeringsområdets areal är 8,27 hektar och det ligger i stadsdelen Nummisbacken. Området ligger i östra delen av Studentbyn, på norra sidan av samhällsstrukturen och vid kanten av det nationellt värdefulla landskapsområdet i Auraådalen. Auraådalen är ett av Finlands 27 nationallandskap. I områdets östra del ligger en fornlämning, en offerplats och ett gravfältsområde från järnåldern i Hallinkorvaskvären.

Planeringsområdet präglas i huvudsak av låga flervåningshus med högst tre våningar som är avsedda för studerande. Daghemmet och servicebyggnaderna som ska rivas är envåningsbyggnader.

Förslag till detaljplan

År 2017 ordnade Studentbystiftelsen i Åbo (TYS) i samarbete med staden en inbjuden arkitekttävling för att kartlägga planeringsalternativ för studentboende i området. Detaljplaneändringen utarbetades utifrån det vinnande bidraget. Byggplaneringen har skett vid sidan av detaljplanearbetet.

Genom detaljplaneändringen bildas kvartersområde för flervåningshus (AK-1), kvartersområde för flervåningshus (AK-2), kvartersområde för servicebyggnader (P-1), fornminnesområde (SM-1), park (VP) och gatuområden. I områdets östra del ligger en fast fornlämning med namnet Hallinkorvaskvären, en offerhäll från järnåldern och ett gravfältsområde.

Detaljplanen gör det möjligt att genomföra en ny studentbostadsbyggnad på daghemmets och servicebyggnadens plats som rivs. Kvartersområdet för flervåningshus AK-2 anvisas en ny byggrätt på 15 000 v-m2. I området placeras ca 240 enrumslägenheter och 45 tvårumslägenheter och ca 330 nya invånare.

Daghemmet på Kuratorstigen som lägger ned sin verksamhet anvisas ett nytt kvartersområde för servicebyggnader (P-1) i hörnet av Hallisvägen och Offerbacksgränden och byggrätten blir 4000 v-m2. Projektplanen för daghemmet godkändes i stadsfullmäktige 14.12.2020 § 216. Enligt projektplanen är daghemmet dimensionerat för sex grupper, dvs. för 126 barn. I parken i Nummisstranden som ligger i norra delen av Kuratorsstigen är det möjligt att bygga en mindre plan som ersätter den nuvarande planen i Hallis.

Trafiken till den nya studentbyggnaden och daghemmet har anvisats via Hallisvägen. Området ansluter sig gränslöst till det befintliga gång- och cykelnätverket och kan också nås lätt med kollektivtrafik.

Parkeringen ska ordnas på markplanet. I parkeringsnormen som angetts i planen har man beaktat boendets speciella karaktär (studentboende), närheten till tjänster och bra tillgänglighet i kollektivtrafiken. Parkeringsnormen 1 bp/250 v-m² i kvartersområdet för AK-1 och AK-2 motsvarar situationen där nästan var femte boende har en parkeringsplats. Parkeringsplatserna kan också genomföras inom en radie av 300 meter från tomten. Daghemmets parkering på tomt P-1 och lämning och hämtning sker på tomten.

Exploateringsgraden för tomten e_t  i kvartersområdet för flervåningshus varierar mellan 0,62–1,1, medan genomsnittet är 0,88. Exploateringstalet för hela planområdet e_k är 0,78 och exploateringstalet för hela planeringsområdet e_a är 0,58.

Planläggningsskeden

Detaljplaneändringen grundar sig på ett 21.11.2018 daterat initiativ om att ändra detaljplanen som lämnats in av Studentbystiftelsen i Åbo.

Anhängiggörandet av detaljplanen har kungjorts 8.12.2018. Meddelandet om anhängiggörandet av detaljplanen samt det 5.12.2018 daterade programmet för deltagande och bedömning skickades per brev till parterna.  Anhängiggörandet av detaljplanen meddelades också i planläggningsöversikten 2019 och 2020.

Området för detaljplaneändringen utvidgades i oktober 2019, eftersom det behövs ersättande lokaler för daghemmet på Kuratorsstigen som ska rivas. Stadsmiljönämnden godkände målen för den utvidgade detaljplanen 5.11.2019 § 423. Det uppdaterade programmet för deltagande och bedömning skickades per post till parterna 8.11.2019.

Stadsmiljönämnden godkände planutkastet 9.6.2020 § 211 med följande ändring ”Därtill förutsätter nämnden att en plats för den ersättande planen anvisas i närheten av Studentbyn och Hallis och att den nya planen tas i bruk innan den gamla planen tas ur bruk.”

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 30.11– 29.12.2020. Tiden för att ge utlåtanden pågick till 15.1.2021. Fyra utlåtanden och en anmärkning lämnades in. Utlåtanden och åsikter med svar har beskrivits närmare på sidorna 8-13 i rapporten om växelverkan.

Med anledning av Åbo Energis utlåtande har man i planbestämmelserna för AK-1-kvarteret tillagt följande mening: ”När byggnadsprojektet anhängiggörs på tomterna 22 och 24 i kvarter 29 ska den som inleder projektet förhandla med Åbo Energi om placering och eventuell flyttning av de underjordiska elledningarna på tomterna.” Med anledning av Åbo Energis utlåtande har man utvidgat beteckningen för servitutsområdet.

Med anledning av museitjänsternas utlåtande har man i planbeskrivningen tillagt en precisering på s. 14 i stycke 10 Fornlämningar: ”I områdets östra del ligger en fast fornlämning med namnet Hallinkorvaskvären, en offerhäll från järnåldern och ett gravfältområde. Offerhällen är ca 30 x 90 m bred och löper i nord-sydlig riktning. I norra delen av hällen, på hällavsatsen och på den mot västnordväst sluttande hällväggen finns flera tiotals koppar. En del av dem är djupa, uppställda på rad, en del är låga och förvittrade, svåra att urskilja på hällytan. Största delen av hällen är mer eller mindre betäckt med torv. Cirka 120 meter söder om offerhällen, även på hällen, ligger ett brandgravfält.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram på nytt med anledning av de små ändringar som gjordes utifrån utlåtandena.

Anmärkningen som lämnats av As. Oy Kuikunkulma ger inte anledning till ändringar i planförslaget.

Markanvändningsavtal

Mellan staden och TYS upprättas ett markanvändningsavtal där det avtalas om markägarnas deltagande i kostnaderna för samhällsbyggande.

Infrastrukturkostnader

Infrastrukturkostnaderna som genomförandet av planen medför uppgår till 1.050.000 euro och de grundar sig på projektdelberäkningen. Beräkningen omfattar byggandet av Offerbacksgränden, saneringen av Offerbacksstigen, ombyggnaden av anslutningsområdet för Hallisvägen i Elinaparken till en plankorsning med trafikljus, de nya busshållplatserna längs Hallisvägen och byggandet av en sandplan som ersätter planen i Hallis. Kalkylen omfattar kostnaderna för byggande och planering samt andra beställarkostnader och en projektreservering om 15 % i enlighet med anvisningen för behovsutredning och planering av infrastrukturprojekt. Kostnadskalkylen har upprättats enligt prisnivån 10/2020.

Den i infrastrukturkostnaderna ingående kostnaden (80 000 euro) för en sandplan på 40 m x 20 m som ersätter planen i Hallis omfattar belysningen och anläggandet av en plan med sandbeläggning. Idrottstjänsterna har meddelat att de utrustar planen och svarar för de kostnader som utrustningen medför.

Kuratorsstigen norr om planområdet ska saneras, eftersom de nuvarande cyklingsförhållandena i östra delen av Studentbyn ska förbättras. Samtidigt ska man göra de nuvarande parkeringsplatserna längs Kuratorsstigen klarare och omvandla dem till permanenta parkeringsplatser. Saneringskostnaden för Kuratorsstigen är ett objekt som ingår i utvecklingsprogrammet för gång och cykling och ingår därför inte i genomförandet av infrastrukturen för detaljplanen för Kylänkulma.

Enligt Turku Energia Kaukolämpö ska fjärrvärmeledningen som går i nord-sydlig riktning flyttas från byggnadsytan för kvartersområdet AK-2 till Hallisvägen och ledningen i Elinaparken ska flyttas till servitutsområdet i P-1-kvarteret. Turku Energia Kaukolämpö har preliminärt uppskattat att ändringskostnaderna i planområdet uppgår till ca 300.000 €. Om kostnadsfördelningen ska man ännu förhandla med Turku Energia Kaukolämpö och Åbo stad. Denna kostnad ingår inte i infrastrukturkostnaderna som genomförandet av planen medför.

Enligt vattenförsörjningen beräknas kostnaderna för flyttandet av dagvattenledningar från byggnadsytan för kvartersområdet AK-2 till servitutsområdet och dess anslutning till den befintliga ledningen på Kuratorsstigen uppgå till ca 500.000 €. Denna kostnad ingår inte i infrastrukturkostnaderna som genomförandet av planen medför.

Eftersom TYS äger tomten och inleder byggprojektet ska den svara för kostnaderna för flyttning av de underjordiska ledningarna från byggnadsytan för kvartersområdet AK-2 enligt den nya planen.

Ersättningen enligt markanvändningsavtalet kommer att omfatta byggnadskostnaderna för kommunaltekniken i området Kylänkulma.

Följande skede

Förslaget till detaljplan behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och vidare i stadsfullmäktige, då det behövliga markanvändningsavtalet mellan staden och TYS har undertecknats.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Kylänkulma

Bilaga 2Svaret på anmärkningen

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 3Rapport om växelverkan Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 4Utlåtanden om utkastet och förslaget till detaljplan (på finska)

Tilläggsmaterial 5Anmärkning av As Oy Kuikunkulma, 23.12.2020 (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Sektordirektör Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar godkänna svaret på anmärkningen (bilaga 2) och föreslå för stadsstyrelsen och vidare för stadsfullmäktige att förslaget till detaljplaneändring för Kylänkulma, daterat 20.11.2020, ändrat 10.2.2021 (utlåtanden) godkänns. I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande ändringarna av tomtindelning: NUMMISBACKEN 011-29.-22-24 ja -125.-1.

Dessutom godkänner stadsmiljönämnden för sin del kostnadskalkylen över infrastrukturkostnader på 1.050.000 euro (moms 0 %) för de allmänna områdena i planområdet för Kylänkulma och överlåter kostnadsförslaget vidare till stadsstyrelsen och stadsfullmäktige för behandling i samband med behandlingen av detaljplanen för Kylänkulma.

BeslutFörslaget godkändes.

Stadssekreterare Pia Bergström 26.5.2021:

Förslaget till detaljplaneändring för ”Kylänkulma” har godkänts i stadsmiljönämnden 16.2.2021 § 41.

Markanvändningsavtalet för Kylänkulma har godkänts i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 12.4.2021 § 28 och markanvändningsavtalet mellan parterna har undertecknats 26.5.2021.

I stadsmiljönämndens föredragningstext har konstaterats följande:

”Eftersom TYS äger tomten och inleder byggprojektet ska den svara för kostnaderna för flyttning av de underjordiska ledningarna från byggnadsytan för kvartersområdet AK-2 enligt den nya planen.”

Vid förhandlingarna om markanvändningsavtalet har ändå beaktats att det i avtalsområdet ligger ett ca 80 år gammalt dagvattenavlopp vars sanering tillkommer staden inom den närmaste framtiden. Således har staden och TYS kommit överens i markanvändningsavtalet att TYS på egen bekostnad planerar och genomför flyttningen av dagvattenavloppet och att staden deltar i saneringen med ett belopp på 125.000 euro. Ovannämnda materialkostnader har beaktats så att de minskar Studentbystiftelsens avtalsersättning såsom konstaterats i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 12.4.2021 § 28. Det som beskrivits ovan har ingen inverkan på kostnadsförslaget för infrastrukturen i de allmänna områdena i detaljplaneområdet Kylänkulma och ersättningen enligt markanvändningsavtalet kommer att täcka byggkostnaderna för kommunaltekniken i området Kylänkulma.

Bilaga 1Karta Kylänkulma

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 3Rapport om växelverkan Kylänkulma (på finska)

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 20.11.2020 daterade och 10.2.2021 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för Kylänkulma.  I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande ändringarna av tomtindelning: NUMMISBACKEN 011-29.-22-24 ja -125.-1.

Dessutom beslutar stadsfullmäktige att godkänna kostnadsförslaget på 1.050.000 euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i detaljplaneområdet för Kylänkulma.

BeslutFörslaget godkändes.

Peltonen anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för den tid ärendet behandlades.

Bilaga 1Karta Kylänkulma

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Kylänkulma (på finska)

Tilläggsmaterial 3Rapport om växelverkan Kylänkulma (på finska)

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 20.11.2020 daterade och 10.2.2021 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för Kylänkulma.  I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande ändringarna av tomtindelning: NUMMISBACKEN 011-29.-22-24 ja -125.-1.

Dessutom beslutar stadsfullmäktige att godkänna kostnadsförslaget på 1.050.000 euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i detaljplaneområdet för Kylänkulma.

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Då behandlingen av ärendet inleddes meddelade ordförande Rantanen att hon med stöd av 145 § i förvaltningsstadgan begränsar anförandena vid behandlingen av detta ärende till högst 5 minuter.