SsnUtv §

Stadsmiljösektorn, tomtservice, markanvändningsplanerare Juha Lipponen 16.3.2021:

Delgeneralplanen för Slottsstaden vann laga kraft 25.2.2012. Syftet med delgeneralplanen var att utveckla Hamnområdet till en levande stadsdel som kompletterar Åbo centrum. Enligt principerna i delgeneralplanen utarbetades detaljplanen för Hertigshörnet i stadsdelen Hamnen. Detaljplanen vann laga kraft 7.7.2018. I detaljplanen för Hertigshörnet anvisades en del av hamnens industri- och lagerområde för nya bostäder. Hertigshörnets område kommer att ha cirka 4 400 invånare före 2040.

Detaljplanen för Hertigshörnet utarbetades i samarbete med områdets markägare som förband sig genom markanvändningsavtal att delta i kostnaderna för samhällsbyggandet i området. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft har de kommunaltekniska arbetena inletts i området och höghuskvarter har övergått från markägarnas ägo till byggföretags ägo. AK-kvarteren i Hertigshörnet byggs för tillfället av Lehto Group Oyj, Pohjola Rakennus och Rakennusliike Lapti Oy.

I detaljplanen för Hertigshörnet grundar sig hela områdets parkering på en koncentrering av bilplatserna i parkeringsanläggningar. Eftersom bilplatser som bolag är skyldiga att ordna anvisas till parkeringsanläggningen från flera kvarter, har finansieringen av och byggtidtabellen för parkeringsanläggningen visat sig vara problematiska. Gällande kvarter som ägs av privata markägare har utmaningarna med tidtabell och finansiering avgjorts genom att överlåta de kvarter vars bilplatser anvisats till samma parkeringsanläggning till en och samma byggare. På så sätt förbinder sig byggaren till den detaljplanmässiga lösningen vad gäller såväl avtalstekniska och ekonomiska som tekniska lösningar.

Staden äger 10 flervåningshuskvarter i Hertigshörnets område med en sammanlagd byggrätt på cirka 130 000 v-m². Stadens ägo koncentreras i regel till Hertig Johans parkgata och områdena har arrenderats ut till företag som betjänar hamnverksamheten. Arrendeavtalen upphör att gälla i olika tidpunkter i hela Hertigshörnets område så att det sista avtalet upphör 2049.

Schenker Oy har 5.6.1996 arrenderat industri- och lagerbyggnadstomterna Hamnen-9-4 (853-61-9-4), Hamnen-7-14 (853-61-7-14) och Hamnen-7-34 (853-61-7-34) av staden. Arrendeavtalen gällande dessa upphör 31.3.2026. I och med att användningsändamålet för området ändrat flyttar Schenker Oy:s verksamhet till Omfartsvägen i området Tuulissuo i Lundo.

Ett föravtal mellan Schenker Oy och Koy Ebbankulma har undertecknats 17.3.2020, enligt vilket Schenkers arrenderätter och byggnader som ska rivas överförs i Koy Ebbankulmas ägo.

Schenker Oy och Koy Ebbankulma har föreslagit att staden säljer kvarter Hamnen-30, Hamnen-31 och en del av Hamnen-27 till arrendatorn och att arrendeavtalen för de allmänna områdena sägs upp senare.

Att föravtalet om fastighetsköp godkänns föreslås av följande skäl:

• Byggandet av bostäder i Schenkers arrendeområde enligt detaljplanen inleds redan innan arrendeavtalen upphör, dvs. före 31.3.2026, vilket påskyndar färdigställandet av hela Hertigshörnets område,
• placeringen av bilplatser i kvarter Hamnen-30, Hamnen-31 och Hamnen-27 i parkeringsanläggningen i kvarter Hamnen-31 genomförs enligt detaljplanen, och
• byggandet av gatu- och parkområden enligt detaljplanen tidigareläggs.

Stadsmiljösektorn har utarbetat det bifogade föravtalet om fastighetsköp (bilaga 1). Koy Ebbankulma har meddelat att det godkänner avtalet. Genom föravtalet om fastighetsköp förbinder sig Koy Ebbankulma att köpa minst 4 000 v-m² AK-byggrätt i Hertigshörnets område av staden under de kommande 7 åren. Om Koy Ebbankulma avviker från köptidtabellen som anges i föravtalet har staden rätt att säga upp avtalet med ett separat meddelande. 

De blivande köpeobjekten och köpeskillingarna är följande:

Köpeskillingarna har fastställts enligt ett värderingsinstrument som FinCap Kiinteistövarainhoito Oy uppgjort 11.9.2020 och Newsec Valuations bedömning av priszonerna för flervåningshus i Åbo 6.11.2020 så att det genomsnittliga priset på byggrätten som överlåts i området blir 432 €/v-m². Enhetspriset för byggrätten (v-m2) för varje objekt som överlåts binds till levnadskostnadsindexet och justeras ännu i det skede då objektet i fråga överlåts.

Genom föravtalet om fastighetsköp säkerställs att användningsändamålet för Hertigshörnets område snabbt omvandlas till det ändamål som detaljplanen anvisar och att parkeringshusen byggs, något som ur stadens synvinkel är av stor vikt. Om parkeringshusen inte byggs måste områdets stadsstruktur planeras på nytt genom en ändring av detaljplanen.

Efterfrågan på tomter i Hertigshörnets planområde har varit stort, något som har varit en positiv överraskning för staden. För att stöda tillväxten har investeringar i Hertigshörnets infrastruktur tidigarelagts enligt inskrivningarna i stadens anpassningsprogram.

På basis av stadsstyrelsens beslut 14.9.2020 § 389 om verkställandet av principerna för bostads- och markpolitiken kan tomter också överlåtas genom försäljning i områden i detaljplaneområdet Slottsfältet som var i kraft före 15.6.2020. Detaljplaneområdet Hertigshörnet hör till dessa områden.

Liite 1Föravtal om fastighetsköp

Oheismateriaali 1FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:s värderingsinstrument 11.9.2020 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

Oheismateriaali 2Newsec Valuation Oy:s bedömning av priszoner 6.11.2020 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

Kartlänk

Stadsdirektör Minna Arve:

FörslagStadsstyrelsens stadsutvecklingssektion beslutar att föreslå för stadsstyrelsen och vidare för fullmäktige att

• staden godkänner föravtalet om fastighetsköp i bilaga 1 och, om dess villkor uppfylls, säljer objekten som tas upp i bilaga 1 enligt villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de slutliga villkoren i köpebreven och att fatta beslut om försäljningarna i enlighet med villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra mindre ändringar i föravtalet, och att
• föravtalet om fastighetsköp undertecknas före 30.9.2021. I annat fall anses detta beslut ha förfallit.

BeslutStadsstyrelsens stadsutvecklingssektion beslutade att överföra ärendet till stadsstyrelsen och föreslår att följande frågor utreds och besvaras i stadsstyrelsens förslag till fullmäktige innan ett beslut fattas i ärendet:

• Hur mycket mark äger staden i området Hertigshörnet? Hur stor del av marken har planlagts för boende och hur stor andel föreslås säljas?
• Hur har det ökade markvärdet som uppstår till följd av kollektivtrafikkorridoren beaktats i försäljningspriset?
• Vilka erfarenheter har man av att markvärdet ökat till följd av byggandet av en spårvägslinje i Tammerfors och Helsingfors?
• Varför anses försäljning vara ett bättre alternativ än arrendering när det gäller stadens inkomstbildning?
• Varför säkerställer försäljning att området byggs bättre än en långfristig arrendering?

Sundqvists ändringsförslag understödd av Ruohonen godkändes enhälligt.

Stadsdirektör Minna Arve 26.3.2021:

Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion beslutade 22.3.2021 § 22 att överföra ärendet till stadsstyrelsen och förutsatte att frågorna som stadsutvecklingssektionen ställde i sitt beslut besvaras innan ett beslut fattas i ärendet. Svaren finns i tilläggsmaterial 4 (på finska).

Förutom frågorna som ställts och svaren på dem har stadsutvecklingspotentialen för spårvägslinjen från centrum till havet beskrivits i tilläggsmaterial 5 (Stadsutvecklingen som integreras i spårvägslinjen till Hamnen, på finska).

Föreslås för stadsstyrelsen och vidare för stadsfullmäktige att föravtalet om fastighetsköp i bilaga 1 godkänns av de skäl som beskrivs ovan.

Bilaga 1Föravtal om fastighetsköp

TilläggsmaterialFinCap Kiinteistövarainhoito Oy:s värderingsinstrument 11.9.2020 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

TilläggsmaterialNewsec Valuation Oy:s bedömning av priszoner 6.11.2020 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet)

TilläggsmaterialFörsäljningspresentationer av Hertigshörnet (på finska)

TilläggsmaterialSvar på frågorna (på finska)

TilläggsmaterialStadsutvecklingen som integreras i spårvägslinjen till Hamnen (på finska)

Kartlänk

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att

• staden godkänner föravtalet om fastighetsköp i bilaga 1 och, om dess villkor uppfylls, säljer objekten som tas upp i bilaga 1 enligt villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de slutliga villkoren i köpebreven och att fatta beslut om försäljningarna i enlighet med villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra mindre ändringar och tillägg i föravtalet, och att
• föravtalet om fastighetsköp undertecknas före 30.9.2021. I annat fall anses detta beslut ha förfallit.

BeslutFörslaget godkändes.

Beslut i ärendet fattades med rösterna 12–2.

Vid omröstning med namnupprop röstade Elo, Peltonen, Maaskola, Miikkola, Laivoranta, Sundqvist, Weber, Aaltonen, Euro, Vierimaa, Ruohonen och Vornanen för föredragandens beslutsförslag.

För Lindfors förslag till förkastande med följande innehåll röstade förutom honom även Rinne som understödde honom.

”Stadsstyrelsen avslår beslutsförslaget.

Motiveringar:

Med beaktande av byggrätten rör beslutsförslaget ett av Åbo stads mest betydande områden för markegendom på Hertigshörnets område [”I föravtalet uppgår bostadsbyggrätten till 40 000 v-m² och byggrätten för bilplatser till 7600 bilplatser (LPA) dvs ca 46 % av den bostadsbyggrätt som staden har kvar"]. Genom att fortsätta uthyrningen får Åbo fortsatta hyresinkomster, och för dennas del konstateras i svaren på frågorna att ”med beaktande av stadens långfristiga inkomstbildning är uthyrning med den nuvarande räntenivån huvudsakligen mera lönsamt än försäljning”. Om fastighetsaffären dock anses vara ändamålsenlig, skulle bättre försäljningsintäkter fås i ett senare skede då den kommande kollektivtrafiklinjen upprättats. På dessa grunder skulle en fortsättning av uthyrningsverksamheten vara ansvarsfull ekonomihållning.”

Bilaga 1Föravtal om fastighetsköp

Tilläggsmaterial 1Försäljningspresentationer av Hertigshörnet (på finska)

Tilläggsmaterial 2Svar på frågorna (på finska)

Tilläggsmaterial 3Stadsutvecklingen som integreras i spårvägslinjen till Hamnen (på finska)

FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:s värderingsinstrument 11.9.2020 och Newsec Valuation Oy:s bedömning av priszoner 6.11.2020 (sekretessbelagt enligt 24 § punkterna 17 och 20 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) är framlagda hos ledande stadssekreteraren Ari-Pekka Korhonen.

Kartlänk

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att

• staden godkänner föravtalet om fastighetsköp i bilaga 1 och, om dess villkor uppfylls, säljer objekten som tas upp i bilaga 1 enligt villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de slutliga villkoren i köpebreven och att fatta beslut om försäljningarna i enlighet med villkoren i föravtalet,
• markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra mindre ändringar och tillägg i föravtalet, och att
• föravtalet om fastighetsköp undertecknas före 30.9.2021. I annat fall anses detta beslut ha förfallit.

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Då behandlingen av ärendet inleddes meddelade ordförande Rantanen att hon med stöd av 145 § i förvaltningsstadgan begränsar anförandena vid behandlingen av detta ärende till högst 5 minuter.

Framlagt förslag om förkastande och dess behandling

Lindfors lämnade understödd av Kossila följande förslag om förkastande:

”Stadsfullmäktige avslår beslutsförslaget.

Motiveringar:

Med beaktande av byggrätten rör beslutsförslaget ett av Åbo stads mest betydande områden för markegendom på Hertigshörnets område [”I föravtalet uppgår bostadsbyggrätten till 40 000 v-m² och byggrätten för bilplatser till 7600 bilplatser (LPA) dvs ca 46 % av den bostadsbyggrätt som staden har kvar"]. Genom att fortsätta uthyrningen får Åbo fortsatta hyresinkomster, och för dennas del konstateras i svaren på frågorna att ”med beaktande av stadens långfristiga inkomstbildning är uthyrning med den nuvarande räntenivån huvudsakligen mer lönsam än försäljning”. Om fastighetsaffären dock anses vara ändamålsenlig, skulle bättre försäljningsintäkter fås i ett senare skede då den kommande kollektivtrafiklinjen upprättats. På dessa grunder skulle en fortsättning av uthyrningsverksamheten vara ansvarsfullt skyddande av allmänna intressen och vettig ekonomihållning.”

Efter avslutad diskussion framställde ordförande följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder stadsstyrelsens förslag, röstar "ja", om "nej" vinner har Lindfors förslag om förkastande blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.

I den maskinella omröstningen understödde 52 fullmäktigeledamöter stadsstyrelsens förslag och 15 fullmäktigeledamöter understödde Lindfors förslag till förkastande, och således blev stadsstyrelsens förslag stadsfullmäktiges beslut.   

Bilaga 2Omröstningsförteckning