Stadsplanering, planläggning, planläggningsarkitekt Tero Lehtonen 24.6.2020:

Stadsmiljösektorn har tillsammans med arkitektbyrån Arkkitehtitoimisto Ha-roma & Partners Oy:n ett förslag till detaljplaneändring, daterat 24.4.2020 och ändrat 22.6.2020 på basis av utlåtanden.

Nuläget

I stadsdelen IX utarbetas en ändring av detaljplanen för tomt 13 i kvarter 10 samt för en del av den intilliggande Malmgatan. Områdets areal är ca 0,58 hektar och är beläget mellan Hamnspåret och Trädgårdsgatan på ca 2 kilometers avstånd, sydväst om Salutorget. Med undantag av ändan av Malmgatan är området i privat ägo.

I gällande detaljplan utgörs planeringsområdet av ett kvartersområde för industribyggnader och industrianläggningar samt av ett gatuområde på södra sidan. Området består helt och hållet av en bebyggd kulturmiljö som formats av människan och saknar egentliga naturvärden. Det ansluter sig ändå direkt till Kakolabacken som har en stor landskapsmässig betydelse i Åbos stadsbild. I området ligger en byggnad som utfördes 1980 för att betjäna försäkringsbolaget Sampos ADB-funktioner men den används inte längre i dess ursprungliga syfte. Nuförtiden används lokalerna inte till fullo.    

I området finns ca 80-90 arbetsplatser.

Det förekommer inga skyddsobjekt eller fornlämningar i området.  

I planeringsområdets omgivning pågår viktiga projekt som syftar till att utveckla och utvidga centrumområdet. Omedelbart väster om området, på andra sidan Hamnspåret, ligger det omfattande planområdet för Hertigshörnet som trätt i kraft 7.7.2018. I området har byggandet inletts i snabb takt och området uppskattas få 4400 nya invånare på östra sidan, på andra sidan av Trädgårdsgatan, pågår däremot en ändring av detaljplanen för området kring Sjöfartsläroverket. I närheten av området håller också på att byggas bl.a. Kakolaområdet, Slottsfältet och Harpunkvarteret. Utöver dessa pågår och planeras också flera andra projekt.

Planeringsläge

I landskapsplanen för Åbo stadsregion har planändringsområdet för Trädgårdsgatan 55 anvisats som ett område för centrumfunktioner (C). Dessutom är det en del av målområdet för stadsutveckling.

I Åbo stads generalplan 2020 har området anvisats som ett område för arbetsplatser och boende (PAK): Nuvarande industriområde som delområdesvis utvecklas till effektivare och trivsammare arbetsplats- och bostadsområden med tjänster. I delgeneralplanen för Slottsstaden (trädde i kraft 25.2.2012) har antecknats en huvudrutt för gång- och cykeltrafik som går genom den södra sidan av planeringsområdet.

I Generalplanen 2029 som är under beredning har man föreslagit att en del av planeringsområdet ska ändras till ett område för centrumfunktioner (C).

I området gäller den 14.4.1966 fastställda detaljplanen 4/1965, där planeringsområdet har anvisats som ett kvartersområde för industribyggnader och industrianläggningar (TT). Byggnadsrätten i detaljplanen är 5930 v-m². I detaljplanen har byggnadsareans andel av tomten begränsats till 50 procent samt högsta höjdläge för skärningspunkten mellan byggnadens fasad och yttertak har begränsats till 18 meter.

På norra sidan av planeringsområdet har tidigare funnits Åbo Energis högspänningsledning med säkerhetszon, men luftledningen har ersatts med en jordkabel vilket inte längre påverkar planeringen av området.

Som en del av det nya terminalprojektet i hamnen utreds möjligheten att bygga en ersättande förbindelse till Hamnspåret, vilket skulle frigöra det nuvarande spårområdet för ett annat bruk.

Planeringsskeden och deltagande

Utarbetandet av detaljplanen grundar sig på ett initiativ som lämnats in av en privat markägare.

Planläggningsavtalet mellan Åbo stad och den privata markägaren undertecknades 11.3.2016.

Stadsplanerings- och miljönämnden antecknade programmet för deltagande och bedömning för kännedom 5.4.2016 § 92. Om anhängiggörandet av detaljplanen har meddelats i planläggningsöversikten 2016. Meddelandet om anhängiggörandet av detaljplanen samt det 8.8.2016 daterade programmet för deltagande och bedömning skickades per brev till parterna 10.8.2016.   

Medan programmet för deltagande och bedömning utarbetades inlämnades en åsikt från Åbo ungdomsfullmäktige.

Om planläggningens inledningsfas hölls ett myndighetssamråd 12.4.2016.

Till detaljplanen utarbetades flera olika utkast. Stadsmiljönämnden godkände det 19.3.2019 daterade utkastet till detaljplaneändring 26.3.2019 § 125, som grundade sig på ett enhetligt gårdsområde som kantas av ett parkeringsdäck och avgränsas av tre till formen fria byggnadsmassor på 7-9 våningar och tangerar tomtkanterna. Nämnden gjorde också följande tillägg i utkastet:  "Därtill förutsätter nämnden att det utreds alternativ där området på ett bättre sätt sammanfogas med de intilliggande byggnaderna på 1-3 våningar genom att minska antalet våningar".   

Förslaget till detaljplaneändring var enligt 65 § i markanvändnings- och bygglagen samt enligt 27 § i markanvändnings- och byggförordningen offentligt framlagt under tiden 18.5 – 16.6.2020.

Mötet för allmänheten som presenterade planförslagets bakgrund, mål och innehåll hölls på internet 28.5.2020 på grund av de undantagsförhållanden som orsakats av coronaviruspandemin.

Inga anmärkningar lämnades in.

Om planförslaget begärdes myndighetsutlåtanden samtidigt som förslaget var framlagt under tiden 18.5 – 16.6.2020. Utlåtanden inlämnades av Egentliga Finlands räddningsverk, Åbo Vattenförsörjning och Turku Energia Sähköverkot Oy. NTM-centralen meddelade att de inte har något att uttala sig om detaljplanen. Utifrån ett utlåtande av Åbo Energi har man tillagt ett till sitt läge riktgivande område för en transformator i plankartan. Dessutom har man på basis av en förhandling med byggnadstillsynen gjort några små justeringar i plankartan bl.a. i fråga om obligatoriska affärslokaler och placering av husteknik.

Dessutom har man på önskan av initiativtagaren till detaljplaneändringen minskat den totala byggrätten från 10350 v-m² till 10150 v-m² (minskning på 2 %) så att byggnadsrätten enligt huvudanvändningsändamålet (boende) blir 9950 v-m².

De ändringar som gjorts förutsätter inte att förslaget till detaljplaneändring läggs fram på nytt.

Syftet med detaljplaneändringen

Målet är att utvidga stadscentrumet och utveckla det maritima stadscentrumet genom att öka bostadsbyggandet och effektivisera markanvändningen. Därtill har staden som mål att förbättra gång- och cykelförbindelserna från centrum till det nya området Hertigshörnet i Slottsstaden.   

Förslag till detaljplaneändring

Genom förslaget till detaljplaneändring ändras den nuvarande industritomten till ett kvartersområde för ett flervåningshus (AK-1). För planeringsområdet har anvisats en byggnadsrätt på 10150 v-m², vilket fördelas på tre till sin massa terrasserade byggnadsytor för flervåningshus (våningstal VII, VIII ja IX) samt på en byggnadsyta på en våning som är avsedd för gemensamma lokaler eller motsvarande lokaler. För boende har anvisats en byggnadsrätt på sammanlagt 9950 v-m² och för en ekonomibyggnad har anvisats en byggnadsrätt på 100 v-m². Dessutom förutsätter detaljplanen att det genomförs en affärslokal på 100 v-m². Byggnadsytorna terrasseras så att den högsta byggnaden placeras på områdets norra sida och den lägsta byggnaden på den södra sidan, i hörnet av Malmgatan och Trädgårdsgatan.  Därmed har man strävat efter en bättre stadsbildmässig anpassning till den bebyggda miljön.

I samband med detaljplaneändringen godkänns en bindande ändring av tomtindelning för området så att byggnadsytan för varje flervåningshus placeras på sin egen tomt. Genom separata planbestämmelser har fastställts att hela AK-1-kvartersområdet ska genomföras som en helhet bl.a. i fråga om gård- och parkeringsarrangemang utan att de administrativa tomtgränserna hindar detta.

Kvarterseffektiviteten är ca 2,1. Som dimensioneringsnorm för bilplatser har använts 1 bilplats/120 v-m², vilket ligger i linje med det intilliggande området för Hertigshörnet. Antalet bostäder som byggs i området uppskattas till cirka 150 och antalet boende i bostäderna till cirka 200.

Det finns inga skyddade byggnader i området.

Vid södra kanten av planområdet, i gatuområdet för Malmgatan, har anvisats en reservering för en gång- och cykelbro över Hamnspåret till Hertigshörnet i vars detaljplan det ingår en motsvarande reservering.

Grönkoefficient

I förslaget till detaljplan har föreslagits en minimikravnivå för grönkoefficienten i kvartersområdet AK-1. När man ansöker om bygglov ska man bevisa att minimikravet har uppnåtts med hjälp ett resultatkort som beräknats med verktyget Turun siniviherkerroin (SIVI).

Trafik

Detaljplaneändringen har inte någon större inverkan på trafikmängden och områdets trafiknät förblir oförändrat.  Det sker inte heller några större ändringar i trafiksäkerheten jämfört med nuläget.  På grund av att användningsändamålet ändras ska man genomföra en gång- och cykelled på den sträcka av Trädgårdsgatan som omfattas av detaljplanen.

Detaljplaneändringen gör det möjligt att bygga en gång- och cykelförbindelse över Hamnspåret parallellt med Malmgatan.

Parkering

Planändringsområdet ligger i den s.k. gång- och cykelzonen inom en radie på mindre än tre kilometer från centrum (Parkeringsnormer i Åbo, utkast 11.6.2019). Då är dimensioneringsnormen för bilparkering 1/120 v-m², men ändå minst 1 bilplats/2 bostäder. Därtill ska det finnas en gästplats per tio bostäder.

Dimensioneringsnormen för cykelplatser är 1/30 v-m².

Infrastrukturkostnader och planekonomi

Enligt den preliminära kostnadsberäkningen som gjordes i samband med detaljplanearbetet uppgår kostnaderna för byggandet av infrastrukturen till 100 000 euro inklusive en projektreservering på 15 procent. Hälften av summan fördelas på en gång- och cykelled längs Trädgårdsgatan och den andra hälften på sanering av Malmgatan. I kostnadskalkylen ingår inte kostnader för en gång- och cykelbro mellan Malmgatan och Hovfolksparken.

Det är inte ändamålsenligt att beräkna kostnaderna för en gång- och cykelbro mellan Malmgatan och Hovfolksparken i det här skedet beroende på en eventuell förflyttning av hamnspåret och andra osäkerhetsfaktorer som är förknippade med bron.

Staden räknar med att få ca 1,2 miljoner euro i markanvändningsersättningar. Summan preciseras i samband med avtalsförhandlingarna.

Följande steg

Förslaget till detaljplaneändring föreläggs stadsstyrelsen och stadsfullmäktige för godkännande efter att markanvändningsavtalet har undertecknats.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §,

66 § och 82 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Trädgårdsgatan 55

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Trädgårdsgtan 55 (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Trädgårdsgatan 55 (på finska)

Tilläggsmaterial 3Utlåtanden om förslaget till detaljplan (på finska)

Utredningar och rapporter, Plansökning

Sektordirektör Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar att föreslå för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Trädgårdsgatan 55, daterat 24.4.2020 och ändrat på basis av utlåtanden 22.6.2020, föreläggs stadsfullmäktige för godkännande. I samband med detaljplaneändringen godkänns följande bindande ändringar av tomtindelning: 009-10.-23-25.

Dessutom godkänner stadsmiljönämnden för sin del kostnadskalkylen över infrastrukturkostnader på 100 000 euro (moms 0 %) för de allmänna områdena i planområdet Trädgårdsgatan 55 och överlåter kostnadskalkylen vidare till stadsstyrelsen och stadsfullmäktige för godkännande i samband med behandlingen av detaljplaneändringen för Trädgårdsgatan 55.

BeslutFörslaget godkändes.

Stadssekreterare Pia Bergström 22.10.2020:

Förslaget till detaljplaneändring för ”Trädgårdsgatan 55” har godkänts i stadsmiljönämnden 11.8.2020 § 262.

Markanvändningsavtalet för Trädgårdsgatan 55 har godkänts i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 14.9.2020 § 51 och markanvändningsavtalet mellan parterna har undertecknats 14.10.2020.

Bilaga 1Karta Trädgårdsgatan 55

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Trädgårdsgatan 55 (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Trädgårdsgatan 55 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 24.4.2020 daterade och 22.6.2020 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Trädgårdsgatan 55”.  I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande ändringarna av tomtindelning: 009-10.-23-25.

Dessutom beslutar stadsfullmäktige godkänna kostnadsförslaget på 100 000 euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i planområdet Trädgårdsgatan 55.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Karta Trädgårdsgatan 55

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Trädgårdsgatan 55 (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Trädgårdsgatan 55 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 24.4.2020 daterade och 22.6.2020 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Trädgårdsgatan 55”.  I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande ändringarna av tomtindelning: 009-10.-23-25.

Dessutom beslutar stadsfullmäktige godkänna kostnadsförslaget på 100 000 euro (moms 0 %) för infrastrukturen i de allmänna områdena i planområdet Trädgårdsgatan 55.

BeslutÄrendet bordlades enhälligt på förslag av Kossila understödd av Sandelin.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Då behandlingen av ärendet inleddes meddelade ordförande Rantanen att hon med stöd av 145 § i förvaltningsstadgan begränsar anförandena vid behandlingen av detta ärende till högst 5 minuter.

Bordlagt 16.11.2020 § 194

BeslutÄrendet bordlades enhälligt på förslag av Kossila.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Då behandlingen av ärendet inleddes meddelade ordförande Rantanen att hon med stöd av 145 § i förvaltningsstadgan begränsar anförandena vid behandlingen av detta ärende till högst 5 minuter.

Bordlagt 14.12.2020 § 222

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Då behandlingen av ärendet inleddes meddelade ordförande Rantanen att hon med stöd av 145 § i förvaltningsstadgan begränsar anförandena vid behandlingen av detta ärende till högst 5 minuter.