Stadsplanering och markegendom, tomtservice, markanvändningsingenjör Tuomas Lindholm och tomtchef Timo Laiho 8.8.2019:

1. Bakgrund

Åbo stad har under 2018 sökt en utvecklingspartner/flera utvecklingspartner genom en öppen konkurrenspräglad dialog i två skeden gällande den anhängiga detaljplaneändringen 21/2017 Smedsgatan1 och en därtill hörande fastighetsöverlåtelse.

Stadsutvecklingssektionen beslutade 17.6.2018 § 46 enhälligt att remittera förslaget om valet av vinnaren och försäljningsbeslutet för ny beredning så att sektionen föreläggs en preciserad beräkning av den totala kostnaden som tjänsteinnehavarna gjort utifrån de inlämnade anbuden och som grundar sig på sinsemellan jämförbara ytenheter. I motiveringarna till remissförslaget skulle sektionen dessutom meddelas för kännedom museitjänsternas åsikt om skyddsvärdena för byggnadsbeståndet i tävlingsområdet samt en bedömning av effekten av eventuella mer omfattande skyddsmål på helhetspriset. De tilläggsutredningar som sektionen förutsätter behandlas längre fram i punkt 5 och i bilaga 7 (utlåtande av museet)

Tävlingsområdet utgjordes av en helhet som består av tomt 853-3-19-8 i detaljplaneändringsområdet för Smedsgatan 1 samt av det intilliggande allmänna området 853-3-9903-0 som fungerar som parkeringsplats. Den totala arealen för tävlingsområdet är ca 1,51 hektar och det ligger på knappt en kilometers avstånd från Salutorget söderut. Gatuadresserna är Smedsgatan 1 samt Sirkkalagatan 39 och Jungfrustigen 6. Förutom ovannämnda gator avgränsas tävlingsområdet av Samppalinnaskvären.

Lokalerna på tomt 8 beräknas bli lediga under sommaren 2020 då Åbo yrkeshögskola avstår från dem. Målet har varit att hitta en ny ägare/nya ägare för tävlingsområdet med byggnader samt en innovativ plan som möjligör en sanering och nyanvändning av byggnaderna samt eventuellt ersättande byggande och/eller annan nybyggnad.

Innehållet i och målen för tävlingsprogrammet har beretts i samarbete med tomtservicen och planläggningen inom stadsmiljösektorn. För utarbetandet av tävlingsprogrammet och bedömningen av tävlingen har svarat medlemmarna i utvärderingsgruppen:

1. Timo Laiho, tomtchef, DI, stadsmiljösektorn

2. Paula Keskikastari, planläggningschef, arkitekt SAFA, stadsmiljösektorn

3. Mika Rajala, arkitekt SAFA, stadsmiljösektorn

4. Katja Tyni-Kylliö, planläggningsarkitekt, arkitekt SAFA, stadsmiljösektorn

5. Tuomas Lindholm, markanvändningsingenjör, DI, stadsmiljösektorn

Bedömningsgruppen har haft möjlighet att höra även andra sakkunniga. Ordförande för bedömningsgruppen har varit Timo Laiho och Tuomas Lindholm har varit sekreterare. Bedömningsgruppen har under sitt arbete hört följande sakkunniga:

1. Maarit Talamo-Kemiläinen, intendent, fritidssektorn (museitjänster)

2. Kaarin Kurri, forskare, fritidssektorn (museitjänster)

3. Maija Norava, trafikplaneringsingenjör, stadsmiljösektorn

Tävlingsprogrammet med bifogade dokument godkändes i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion som fattade beslut om inledandet av den första fasen av tävlingen 4.6.2018 § 61. Till den första fasen av tävlingen anmälde sig 11 aktörer som var intresserade av att utveckla objektet. Utifrån bedömningsgruppens gemensamma syn valdes följande aktörer (3 st.) som bäst kunde vidareutveckla sina tävlingsbidrag på basis av helhetsbedömningen och specificerade enligt köparen: Auratum Asunnot Turku Oy; Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Tonttirahasto; samt TKU-Rakennus Oy och SL-Yhtiöt Oy. Beslutet om de aktörer som väljs in i den fortsatta utvecklingsprocessen fattades i stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion 26.11.2018 § 107.

De fortsatta förhandlingarna (2 omgångar) fördes med ovannämnda aktörer och arbetsgrupper i början av året 2019. Som avslutning på förhandlingarna skickades aktörerna som gick vidare i tävlingen en anvisning om utvecklandet av planerna 1.3.2019 samt en anbudsbegäran 29.3.2019 samt svaren på frågorna som lyfts fram under förhandlingarna. Slutliga tävlingsbidrag och bindande anbud inlämnades tre stycken inom utsatt tid 26.4.2019 före kl. 12.00 och öppningen av deltagarkuverten ordnades samma dag kl. 12.20. Bedömningsgruppen för tävlingen höll på med sitt slutgiltiga utvärderings- och urvalsarbete i april-maj 2019 och har fortsatt med det sommaren 2019 efter att ärendet hade remitterats för ny beredning.

Vid bedömning av de slutliga tävlingsbidragen har tyngdpunkten lagts på följande saker på samma sätt som i utvärderingen av den första fasen av tävlingen:

-innovativ och naturlig nyanvändning av de olika lokalerna i de läroanstaltsbyggnader som ska bevaras i kombination med eventuella nybyggnader och samordning av olika funktioner i kvartersområdet, synergi mellan det gamla och nya,

-att lyckas med målet att skapa mångsidiga funktioner

-ett allmänt högklassigt intryck av arkitekturen: en behärskat utformad och arkitektoniskt högklassig och intressant lösning som passar in i stadsbilden och motstår tiden och stöder de befintliga byggnadernas särdrag samt bevarar skiktningen i byggnadsbeståndet, samt

-helhetspriset i anbudet

I bedömningen fästes också uppmärksamhet vid följande saker:

-flexibla och fungerande parkeringslösningar, mobiliteten i området och funktionerna är anslutna till varandra på ett naturligt sätt,

-en fungerande dagvattenlösning

-lummighet och trivsel,

-flexibla boendelösningar samt mångsidiga bostads- och boendeformer samt

-referenser

I anvisningen om utvecklandet av planerna preciserades teman som är viktiga med tanke på tävlingen och som anknyter till stadsbilden, de byggnader som ska bevaras, mångsidiga funktioner och deras läge, mångfalden i boendet och lägenhetsfördelningen samt en broförbindelse mot Idrottsparken som ska presenteras i samband med planen. Höjden på nybyggnaderna skulle respektera den dominerande ställning som Luolavuoren koulus skolbyggnad har på Samppalinnabergets vyer. Efter det att de sakkunniga inom museitjänsterna hade hörts ansågs att bevarandet av biblioteksbyggnaden K samt skolbyggnaderna A och L var tillräckligt i planerna som presenterades. Inga hinder att bevara skolbyggnaderna på ett mer omfattande sätt än denna miniminivå konstaterades föreligga. För en bro över Jungfrustigen ska anvisas en naturlig plats med tanke på tävlingsbidraget. I ansvisningen fastställdes också i vilket format dokumenten ska skickas för att underlätta jämförbarheten mellan de slutliga tävlingsbidragen.

I de bindande anbud som skickades i samband med de slutliga tävlingsbidragen ombeds aktörerna presentera en helhetsköpesumma som bygger på förslaget. Därtill angavs priset för fastigheterna inklusive byggnadsbeståndet som ska bevaras samt helhetspriset för nybyggnadsrätten och olika användningsändamål som grundar sig på detta och dess enhetspriser. Dessutom ombeds meddela om raterna av köpesumman och betalningstidtabellen. Sista datum för betalning av den fasta köpesumman är 31.12.2020 förutsatt att lokalerna blir lediga före det. När det gäller betalningen av tilläggsköpesumman som bundits till mängden nybyggnadsrätt fastställdes att tilläggsköpesumman får periodiseras i tre delar, högst för tre år från att detaljplanen/undantagsbeslutet trätt i kraft.

I svarsammanställningen som skickades i samband med anbudsbegäran tog man ställning till bl.a. räddningsvägar, byggandet vid gränsen mot Samppalinnaskvären, scheman över våningsplan, lokaler som används för andra huvudändamål än boende samt det nuvarande höjdsystemet.

2.Bedömning av arbeten

Syftet med den andra fasen av tävlingen var att vidareutveckla de tre lösningar som valts som utgångspunkt för detaljplaneringen och byggandet av området och som ansetts vara högklassiga och genomförbara samt gallra bort de svaga punkterna i dem och utveckla deras styrkor.

I de slutliga tävlingsbidragen fanns olika styrkor och svagheter.Tävlingsbidragen hade också närmat sig varandra med tanke på några viktiga insatsområden. Vid bedömning av tävlingsbidragen fästes uppmärksamhet vid hur väl bidragen hade utvecklats utifrån utgångspunkterna i den första fasen i enlighet med vidareutvecklingsprocessen och förhandlingarna, anvisningen om utvecklandet av planerna samt svaren på de frågor som skickats i samband med anbudsbegäran och lyfts fram under förhandlingarna.

Auratum Asunnot Turku Oy

(Köpare: Auratum Asunnot Turku Oy eller för ett bolag/flera bolag som ska grundas eller en annan instans inom Auratumkoncernen, genomförare: Auratum Asunnot Turku Oy, planerare: Arkkitehtitoimisto Sigge Oy)

I tävlingsbidraget i fråga bevaras det mesta av det gamla byggnadsbeståndet, vid sidan om de byggnader betecknade med K, A och L som ska bevaras enligt anvisningen och även en byggnad med beteckning C.

Jämfört med tävlingsbidraget i den första fasen har utseendet för de extra våningarna i de byggnader som ska bevaras förbättrats. Funktionaliteten som bidraget i den första fasen knappast innehöll alls har ökats genom att förutom boende anvisa bl.a. affärs-/restauranglokaler och kontorslokaler, ett lägenhetshotell samt tjänster såsom en dagligvarubutik i kvarteret. På byggnadernas markplan mot Smedsgatan och Sirkkalagatan har på önskan placerats affärslokaler som är öppna för invånarna och livar upp gatubilden. Jämfört med planen i den första fasen är den nya delen i kanten av parken helt annorlunda till utseendet. Lamellhusen i kanten av parken har ersatts med en tegelsockel bestående av 4-5 våningar och ovanpå sockeln höjer sig tre glasliknande och indragna punkthus med fyra våningar. Intrycket förblir tungt trots vägöppningar som ökar genomskinligheten för tegelsockeln. En allmän gångförbindelse har anvistas från Klostergatan direkt genom kvarteret till en ny bro till Idrottsparken. Lösningen passar bra ihop med planen. För boendets del innehåller tävlingsbidraget olika boendeformer (ägar- och hyresbostäder inkl. servicehus), rumsfördelningen är mångsidig och bostädernas medelstorlek är bra. Arkitekturen visar spår av offentligt byggande. En rätlinjig och monumental arkitektur upplevs ofta som utmanande för utformning av en trivsam boendemiljö.

Tävlingsbidraget har ändrats klart i sin anda jämfört med bidraget i den första fasen. I tävlingsbidraget kan man se intryck av andra tävlingsbidrag i den första fasen. Endast i det här tävlingsbidraget överskrider höjden på nybygget takskägget på skolan Luostarivuoren koulu och avviker från anvisningen. Det allmänna intrycket av förslaget är ganska tungt: det finns mycket våningsyta och särskilt tegelsockeln med punkthus mot parkkanten upplevdes som onödigt massiv. De byggnader som ska bevaras förses med balkonger, men hur de ska genomföras har inte presenterats klart.

Nybyggnaderna har anvisats räddningsvägar via Samppalinnaskvären. Lösningen ansågs inte vara bra och rekommendabel. Annars har räddningsvägarna placerats i kvarteret och på gatorna runt kvarteret.

Helhetspriset i anbudet har sjunkit jämfört med nivån i den första fasen och var näststörst av tävlingsbidragen. Priset som betalas för det gamla byggnadsbeståndet är högst bland tävlingsbidragen. Anbud med huvudrater

-helhetspriset i anbudet som grundar sig på det slutliga tävlingsbidraget: 23.341.500 €

-fast köpesumma som erbjuds för fastigheterna med byggnader: 8.410.500 €

oi samband med undertecknandet av köpebrevet då ägande- och besittningsrätten övergår till köparen och då man genom detaljplaneändring eller undantagsbeslut har gjort det möjligt att bedriva verksamhet i byggnaderna enligt planutkastet

osärskilt kan avtalas att en del av den fasta köpesumman betalas vid köpslutet fastän de ovannämnda villkoren inte har uppfyllts.

-helhetspris som erbjuds för tilläggsköpesumman som är anknuten till mängden byggrätt 14.931.000 € (13.500.500 + 1.430.500 €)

otilläggsköpesumma:

-tilläggsvåningar i de befintliga byggnaderna (2.495 v-m2): 1.430.500 €, bostadsbyggrätt (hus C) 700 €/v-m2 och annan utökad byggrätt (hus A och L) 500 €/v-m2)

-nybyggnader 1, 2 och 3: 13.500.500 € (1.300 €/v-m2)

obetalning av tilläggsköpesumman i tre lika stora rater:

-rat: inom tre månader efter att detaljplanen eller undantagsbeslutet har vunnit laga kraft

-rat 2: inom 15 månader efter att detaljplanen eller undantagsbeslutet vunnit laga kraft

-rat 3: inom 27 månader efter att detaljplanen eller undantagsbeslutet vunnit laga kraft

Anbudet är villkorligt gällande den fasta köpesumman som erbjudits för de nuvarande fastigheterna.

Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy

(Köpare: Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy eller för de fastställda bolagen, genomförare: Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy, planerare: JKMM Arkkitehdit Oy)

I tävlingsbidraget bevaras det gamla byggnadsbeståndet enligt anvisningen: K, A och L-byggnader.

I tävlingsbidraget har man lyckats sänka höjden på byggnaderna jämfört med bidraget i den första fasen. Jämfört med bidraget i den första fasen har man i tävlingsbidraget tonat ner den pyramidliknande formen: den i sidledes och höjdledes varierande byggnadsmassan ger fasaden ett rytmiskt och vågliknande intryck. Helheten är stiligt och naturligt anpassad till omgivningen. Effektiviteten i tävlingsbidraget har ökat. Ett nytt element i tävlingsbidraget är en tilläggsoption på de tilläggsvåningar som föreslagits bli placerade på taket till byggnaden mot Smedsgatan som ska bevaras. De indragna tilläggsvåningarna i gatubilden ger fasaden mot gatan en huvudroll.

Det allmänna arkitektoniska intrycket är högklassigt och tidlöst till sin stil. Tävlingsbidraget föreslår mångsidigare funktioner än andra tävlingsbidrag: kontorslokaler, verksamhetslokaler/hotell, daghem samt tjänster (dagligvarubutik, restaurang osv.). På byggnadernas markplan mot Smedsgatan och Sirkkalagatan har på önskan placerats affärslokaler som är öppna för invånarna och livar upp gatubilden. Det anses också vara trovärdigt att de funktioner som föreslagits kan genomföras. Tävlingsbidraget innehåller olika boendeformer (hyres- och ägarbostäder inkl. vård- och seniorboende). Rumsfördelningen är mångsidig och bostädernas medelstorlek är störst av tävlingsbidragen. Användningen av gården har undersökts på ett utmärkt sätt. Att berget i dagen på mittengården har bevarats som en del av gårdsområdet anses vara en lyckad lösning och av ett särskilt värde. De olika funktioner som anvisats för gårdspaviljongen erbjuder möjligheter för samhörighet och ökar användningen av gården. Gårdslösningen som helhet är sympatisk och trivsam. En gångförbindelse och en bro till Idrottsparken anknyter på ett naturligt sätt till planen och parken.

I och med den fortsatta planeringen har tävlingsbidraget utvecklats i en önskvärd riktning. Man har satsat på planeringsuppdraget och man har bekantat sig med målen för tävlingen på ett professionellt och omsorgsfullt sätt. I sin helhet kan slutresultatet anses vara högklassigt, fungerande och mångsidigt.

Helhetspriset i anbudet har stigit jämfört med nivån i det första bidraget och var högst av tävlingsbidragen. Priset som betalas för det gamla byggnadsbeståndet är lägst bland tävlingsbidragen. Anbud med huvudrater

-helhetspriset i anbudet som grundar sig på det slutliga tävlingsbidraget: 24.200.000 €

-fast köpesumma som erbjuds för fastigheterna med byggnader: 2.400.000 €

oefter att detaljplanen vunnit laga kraft, dock senast 31.12.2020

-helhetsprispris som erbjuds för tilläggsköpesumman som är anknuten till mängden byggrätt: 21.800.000 €

oOption på en höjning av D-byggnaden (ingår i det föregående helhetspriset): 290.000 €

onybyggnadsrätt, bostadsobjekt: 1.100 €/v-m2

obetalning av tilläggsköpesumman i tre rater:

-rat 1: A-huset och hälften av B-huset, före ett inledande möte om byggandet

-rat 2: Den senare hälften av B-huset, före ett inledande möte om byggandet

-rat 3: För C-husets del, före ett inledande möte om byggandet, senast inom tre år efter att detaljplanen har vunnit laga kraft.

Anbudet preciserades gällande villkoren för köpesumman som betalas för fastigheterna via e-post 6.5.2019. Anbudet konstateras följa anbudsbegäran.

TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt Oy

(Köpare: TKU-Rakennus Oy och SL-Yhtiöt Oy, genomförare: TKU-Rakennus Oy och Prestobella Oy, planerare: Arkkitehtitoimisto AJAK Oy)

I tävlingsbidraget bevaras det gamla byggnadsbeståndet enligt anvisningen: K, A och L-byggnader.

Jämfört med det första bidraget har färgen och våningstalet för de mellersta delarna/sockelvåningarna ändrats. Av den anledningen har det fräscha och tydliga intrycket som bidraget i den första fasen innehöll försvunnit. Gårdarna är ändå ljusa. I tävlingsbidraget ingår funktionalitet i stor omfattning: ett bibliotek, motions- och festsalslokaler, arbetslokaler samt affärslokaler och tjänster såsom ett café och en restaurang, en dagligvarubutik osv. Som en eventuell lösning föreslogs att Steinerskolan flyttas in i kvarteret. Detta ansågs vara en intressant lösning. De lokaler som föreslagits för Steinerskolan har alternativt föreslagits som kontorslokaler. På byggnadernas markplan mot Sirkkalagatan och i slutet av Smedsgatan har på önskan placerats affärslokaler som är öppna för invånarna och livar upp gatubilden. Steinerskolan livar inte upp stadsbilden till den grad om byggnaden skulle ha t.ex. affärslokaler. För boendets del innehåller tävlingsbidraget olika boendeformer (inkl. seniorboende). Rumsfördelningen är mångsidig och bostädernas medelstorlek är bra, men ändå minst av tävlingsbidragen. Bron och gångförbindelsen till Idrottsparken har anvisats genom parken i förslaget.

Småhuskaraktären som betonas i tävlingsbidraget ger inte ett stadslikt intryck trots sockelvåningen. Formspråket och färgerna för byggnadsmassan som består av takvåningarna och sockeln förblir otydliga. Höjden på gårdsdäcket är uppseendeväckande. Nybyggnaderna och byggnaden mot Smedsgatan som ska bevaras ser ut som om de sjunkit ned i kvarteret. Att kvarteret ansluter sig i riktning mot Samppalinnaberget är lyckat och naturligt. Gatufasaden mot Jungfrustigen skapar ett murliknande och ett ganska tungt intryck med sin enfärgade tegelmassa. Effektiviteten i tävlingsbidraget har mestadels förblivit i samma storleksklass som i det första bidraget och omfattar klart mindre byggande jämfört med andra tävlingsbidrag.

Helhetspriset i anbudet har stigit en aning jämfört med nivån i det första bidraget och var lägst av tävlingsbidragen. De totala kvadratmetrarnas (gammalt och nytt) förhållande till helhetspriset som enhetspris (€/brm2) är högst bland tävlingsbidragen. Anbud med huvudrater

-helhetspriset i anbudet som grundar sig på det slutliga tävlingsbidraget: 20.677.000 €

-fast köpesumma som erbjuds för fastigheterna med byggnader: 5.000.000 €

-användningsändamål i enlighet med de plandokument som bifogats i anbudet

-vid köpslutet efter att anbudet godkänts, dock senast 31.12.2020

-helhetsprispris som erbjuds för tilläggsköpesumman som är anknuten till mängden byggrätt: 15.677.000 €

-bostadsbyggrätt som följer huvudanvändningsändamålet enligt plandokumenten: 1.220 €/v-m2

-betalning av tilläggsköpesumman i tre rater:

-rat 1: inom 12 månader efter att detaljplaneändringen vunnit laga kraft

-rat 2: inom 24 månader efter att detaljplaneändringen vunnit laga kraft

-rat 3: inom 36 månader efter att detaljplaneändringen vunnit laga kraft

Anbudet preciserades när det gällde att fastställa tidtabellen för betalning av raterna av tilläggsköpesumman via e-post 7.5.2019. Anbudet konstateras följa anbudsbegäran.

3. Sammandrag av basuppgifterna gällande tävlingsbidrag och anbud

4. Slutresultatet av bedömningen av tävlingen

Alla bidrag som är med i tävlingens andra skede uppfyller kraven i det första huvudsakliga bedömningskriteriet i tävlingsprogrammet, dvs. kriteriet om nyanvändning av de olika lokalerna i läroanstaltsbyggnader som ska bevaras kombinerat med byggande av eventuella nya byggnader och sammanslagningen av olika funktioner i kvartersområdet. De givna anvisningarna har dock inte till alla delar iakttagits, bland annat när det gäller Auratum Asunnot Turku Oy:s bidrag/anbud. De planerade nybyggnadernas höjdläge överskrider höjdläget i den givna anvisningen och för de gamla byggnadernas del är anbudet villkorligt, dvs. betalningen av den fasta köpesumman har bundits till ändringen av användningsändamålet.

Vad gäller de huvudsakliga bedömningskriterierna i tävlingsprogrammet konstaterar bedömningsgruppen enhälligt att ett bidrag/anbud är som helhet bäst och att det bildar en ypperlig utgångspunkt för områdets planläggning och samarbete.

Bedömningsgruppen för tävlingen föreslår på basis av en helhetsbedömning att det vinnande bidraget/anbudet lämnades av Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy tillsammans med JKMM Arkkitehdit. Denna plan håller ur arkitektonisk synvinkel högsta nivå och är med tanke på funktionernas mångsidighet den mest trovärdiga. Man hade satsat på planeringsuppgiften och bekantat sig noggrant med tävlingens mål.

Vad gäller funktioner konstaterade gruppen i sitt bidrag att diskussioner har förts med eventuella aktörer i området och nämner i sitt arbete följande: Aurahovi Senioripalvelut Oy, Touhula Varhaiskasvatus Oy, GreenStars Hotels Oy, Forenom och Kesko K-Market. Dessutom skulle Jatke Länsi-Suomi Oy placera sina egna verksamhetslokaler i kvarterets byggnader. Tack vare yrkeskunnig planering har man lyckats placera byggnaderna och nödvändiga trafik- och gårdsområden på tävlingsområdet bland annat enligt de givna anvisningarna om höjdläget. Den allmänna arkitektoniska framtoningen håller trots det hög kvalitet. Dessutom har särskilda satsningar gjorts på trafikarrangemangens funktion och gårdsområdenas trivsel. I sin helhet kan slutresultatet anses vara högklassigt, fungerande och mångsidigt. I bidraget läggs även fram indelningen av byggfaser med tidtabell, dvs. genomförande av projektet under 2020–2024.

Bidraget som JKMM Arkkitehdit utarbetade och Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy lade fram ger en bra grund för utarbetandet av ett planutkast. Antalet kvadratmeter våningsyta som föreslås i planen och kalkylerna i enlighet med det slutliga tävlingsbidraget preciseras i samband med att planerna i det vinnande bidraget preciseras och en partnerskapsplanläggning görs i samarbete med vinnaren. Köpesumman gällande den slutliga nybyggnadsrätten bekräftas på basis av byggrätten som anvisas i detaljplanen.

Jatke Länsi-Suomi Oy:s och Taaleri Pääomarahastot Oy:s anbud har det högsta helhetspriset jämfört med alla anbud som lämnats in.

Bedömningarna av planerna har sammanställts i en tabell med hjälp av vilken man på ett åskådligt sätt försöker beskriva jämförelsen av kvaliteten i tävlingsbidragen i förhållande till de bedömningskriterier som gavs i tävlingsprogrammet (tilläggsmaterial 6, på finska).

5. Ytterligare utredningar som stadsutvecklingssektionen förutsätter

Stadsutvecklingssektionen beslutade 17.6.2018 § 46 att remittera ärendet för ny beredning så att tjänsteinnehavarna tillställer sektionen en kalkyl över helhetspriset på basis av de inlämnade anbuden där man för nybyggnadernas del använder en byggrätt som är sinsemellan jämförbar i kalkylerna (brm2). I motiveringarna till remissförslaget konstaterades att det finns stora skillnader i antalet kvadratmeter våningsyta mellan de olika anbuden, och därför kan helhetspriserna inte jämföras sinsemellan.

En kalkyl över helhetspriserna, där en sinsemellan jämförbar areaenhet (brm2) används för nybyggnaderna, kan inte tas fram på basis av de planer och uppgifter som finns tillhanda. I TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s plan gavs synnerligen översiktliga areauppgifter och inga våningsvisa uppgifter om våningsplansarean hade getts trots att dessa uppgifter begärdes i tilläggsdokumenten till anbudsbegäran gällande vidareutvecklingsfasen. Däremot lämnade Jatke Länsi-Suomi Oy/Taaleri Pääomarahastot Oy och Auratum Asunnot Turku Oy in sina uppgifter om våningsplansarean.

Enhetspriserna för nybyggnaderna kan granskas utifrån de uppgifter som getts i de föreslagna planerna genom att jämföra förhållandet mellan tilläggsköpesumman och nybyggandets omfattning. Granskningen tar dock inte ställning till förhållandet mellan den fasta köpesumman och tilläggsköpesumman som bildar helhetspriset i varje anbud. Granskningen tar inte heller ställning till olika funktioner som ligger i bakgrunden till bildandet av enhetspriser som beräknats på detta sätt och deras relativa andelar i varje plan. I tabellen nedan visas de väsentliga prisuppgifterna i anbuden.

Det ska dock beaktas att granskningen av förhållandet mellan tilläggsköpesumman och nybyggandet i ovannämnda tabell inte utgjorde ett huvudsakligt bedömningskriterium i tävlingsprogrammet som sektionen godkände i juni 2018. Däremot är helhetspriset i anbuden ett av fyra bedömningskriterier i tävlingsprogrammet trots att slutresultatet till följd av planläggningen inte fullständigt motsvarar helhetspriset som nu erbjuds. Dessutom ska det beaktas att alla anbudsgivare redan tidigare har meddelat helhetspriset i den form som begärdes (se punkt 2 ovan), dvs. den totala köpesumman (€) som grundar sig på det slutliga tävlingsbidraget har specificerats enligt följande:

-anbudspriset (€) som erbjuds för fastigheterna med byggnader som ska köpas och

-det till byggrätten bundna helhetspriset av tilläggsköpesumman (€) och de olika användningsändamålen och deras enhetspriser (€/v-m2) som ligger till grund för tilläggsköpesumman.

I motiveringarna till remissförslaget skulle sektionen dessutom meddelas för kännedom museitjänsternas åsikt om skyddsvärdena för byggnadsbeståndet i tävlingsområdet. I detta sammanhang konstaterades att om det enligt museitjänsternas åsikt uppstår ett behov av att skyddsmärka byggnader i planläggningen på ett mer omfattande sätt än som nu föreslås, bör sektionen även förses med uppskattningar av hur mer omfattande skyddsmål påverkar den totala köpesumman.

På basis av museitjänsternas tidigare expertutlåtanden ansågs att bevarandet av biblioteksbyggnaden K och skolbyggnaderna A och L var tillräckligt i planerna som presenterades. Inga hinder att bevara skolbyggnaderna på ett mer omfattande sätt än denna miniminivå konstaterades föreligga. Förutom antalet byggnader som ska skyddas påpekar museicentralen att man angående nybyggnadernas höjd ska beakta skolan Luostarivuoren koulus ställning som en offentlig byggnad som dominerar vyn som öppnar sig från Samppalinnaberget mot staden. Ett utlåtande om detta har begärts av museitjänsterna (bilaga 7).

Museitjänsterna konstaterar i sitt utlåtande att förutom antalet byggnader som ska skyddas är avsikten med att skydda byggnadsarvet att trygga den byggda kulturmiljöns tidsmässiga och regionala mångfald, att värna om dess karaktär och särdrag samt att främja dess kulturmässigt hållbara vård och användning. Vid sidan av bevarandet av kulturhistoriskt värdefulla byggnader och regionala helheter syftar skyddet till att trygga betydande arkitekters arbeten och bevara exempel på olika byggnadstyper. Museitjänsterna konstaterar i sitt utlåtande att Jatke Länsisuomi Oy:s och Taaleri Pääomarahastot Oy:s bidrag uppnår de mål som ställts för värnandet av byggnadernas karaktär såväl när det gäller verksamhetskonceptet som hanteringen av gamla byggnader. Auratum Asunnot Turku Oy:s bidrag strider eventuellt mot målen som gäller skydd av fasaderna. TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s förslag strider i sin tur eventuellt mot målen som gäller skydd av centrala rumsserier inomhus.

Ett mer omfattande skyddsbehov än det som redan identifierats i ett tidigare skede har dock inte uppstått till följd av museitjänsternas utlåtande.

Staden har fått in tre olika anbud med genomförandesätt som arbetsgrupperna som lämnat in anbuden i fråga är beredda att förbinda sig till och som de upplever ekonomiskt genomförbara. Varje tävlingsbidrag är unikt och bygger på varje arbetsgrupps syn på helheten som uppfyller de olika parternas mål i projektet. På grund av arbetsgruppernas olika sätt att närma sig planeringsuppgiften är skyddets omfattning, arean som meddelas i planerna och anbudens helhetspriser olika. De beskriver dock vad innehållen i de olika planalternativen och anbuden för med sig bland annat med tanke på ekonomin, mångsidiga funktioner, byggnadsskyddet, arkitekturen och stadsbilden.

Med beaktande av villkoren i tävlingsprogrammet är det inte ändamålsenligt att jämföra anbuden genom areamässiga detaljer, eftersom det inte handlar om priskonkurrens och eftersom det av ovannämnda skäl föreligger särskilda problem.Att öka jämförbarheten mellan tävlingsbidragen, t.ex. genom att staden ensidigt ändrar på areor, skulle strida mot tävlingsprogrammet och den samarbetsanda som förutsätts i det.

Huvudsakliga bedömningskriterier i helhetsbedömningen av tävlingsbidragen var:

1)en innovativ och naturlig nyanvändning av byggnader som ska bevaras samt samordning av olika funktioner och byggnader i kvartersområdet,

2)funktionernas mångsidighet,

3)en högklassig arkitektur som passar stadsbilden och står emot tidens tand samt

4)helhetspriset i anbudet

Inga ändringar har gjorts i de huvudsakliga bedömningskriterierna och övriga frågor som enligt tävlingsprogrammet beaktas vid bedömningen (bl.a. smidiga parkeringslösningar, grönska och trivsel, att röra på sig i området) under hela upphandlingsprocessen, dvs. från och med att sektionen godkände tävlingsprogrammet i juni 2018. Det har inte uppstått något behov av att ändra på eller precisera kriterierna under processens gång.

Frågor som bedöms enligt de huvudsakliga bedömningskriterierna (t.ex. omfattningen av byggandet) kan inte ändras utan att det påverkar frågor som bedöms enligt andra huvudsakliga bedömningskriterier (byggnader som ska skyddas, arkitektonisk kvalitet och stadsbilden, funktionernas mångsidighet eller tävlingsbidragets ideologi som arbetsgruppen förbundit sig till), eftersom dessa frågor bildar en helhet i varje bidrag som är kopplade med varandra. Exempelvis ansågs flytten av Steinerskolan till tävlingskvarteret som TKU-Rakennus Oy föreslår i sitt bidrag vara en bra inledning. I förslaget konstaterades dock att om detta inte genomförs, kan motsvarande lokal reserveras som kontorslokaler. Motsvarande ändringsflexibilitet gäller även andra tävlingsbidrag.

Vid bedömningen av tävlingsbidrag har man beaktat hur bidragen utvecklats från utgångspunkterna i den första fasen till följd av vidarebearbetning och diskussioner samt givna anvisningar för utvecklingen av planerna. I fortsatta diskussioner har det uppstått en uppfattning av samarbetsförmågan mellan de olika arbetsgrupperna och deras medlemmar samt deras satsningar på planeringen enligt tävlingsbidragens mål och engagemang för ett genomförande i enlighet med tävlingsprogrammets värden och idéerna i de bearbetade tävlingsbidragen.

Jämfört med alla bidrag ger Jatke Länsi-Suomi Oy:s tävlingsbidrag och anbud möjlighet till kompletteringsbyggande i centrum och effektivisering av markanvändningen på bästa sätt. Det vinnande bidraget främjar målen som uppställts i stadens strategier och stadsutveckling samt i tävlingsprogrammet. Med tanke på den strukturella lösningen och övriga egenskaper som bedömts i tävlingsprogrammet lämpar sig detta bidrag bäst för omgivningen. Därmed föreslås för stadsutvecklingssektionen att Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy utses som utvecklingspartner för Smedsgatan 1.

Ett utkast till detaljplan för området utarbetas tillsammans med valda utvecklingspartner genom att utnyttja de resultat som uppstått i processen. Det vinnande bidraget uttrycker stadens vilja gällande utvecklingsmålen för kvarteret i fråga.

Åbo stad svarar inte för skador, olägenheter eller kostnader som eventuellt uppstår för parten om detaljplanen inte vinner laga kraft eller om detaljplanen godkänns med annat innehåll än i det planutkast som nu lämnats.

Bilaga 1               Tävlingsbidrag, Auratum

Bilaga 2               Tävlingsbidrag, Jatke och Taaleri

Bilaga 3               Tävlingsbidrag, TKU-Rakennus & SL-Yhtiöt

Bilaga 4               Anbud, Auratum

Bilaga 5               Anbud, Jatke och Taaleri

Bilaga 6               Anbud, TKU-Rakennus & SL-Yhtiöt

Bilaga 7               Museitjänsternas utlåtande 10.7.2019

Tilläggsmaterial 1               Öppningsprotokoll (på finska)

Tilläggsmaterial 2               Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektions beslut 4.6.2018 § 61 (på finska)

Tilläggsmaterial 3               Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektions beslut 26.11.2018 § 107 (på finska)

Tilläggsmaterial 4               Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektions beslut 27.5.2019 § 34 (på finska)

Tilläggsmaterial 5               Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektions beslut 17.6.2018 § 46 (på finska)

Tilläggsmaterial 6               Bedömningstabell för planerna (på finska)

Kartlänk

Stadsdirektör Minna Arve:

Förslag          Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion beslutar att

-att Åbo stad väljer Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy som utvecklingspartner för tävlingsområdet som bildas av fastighet 853-3-19-8 och en del av därtill anslutande fastighet 853-3-9903-0 (adr. Smedsgatan 1 och Sirkkalagatan 39 och Jungfrustigen 6) samt förkastar alla andra anbud på objektet, och

-att Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy undersöker ännu i planutkastskedet tillsammans med sin arbetsgrupp antalet extra våningar i byggnaden som bevaras vid Smedsgatan, antalet våningar i nybyggnaden som planeras i mitten av kvarteret och anordnandet av parkering i enlighet med anvisningarna om dimensioneringen av bilplatser.

Samtidigt beslutar stadsutvecklingssektionen att föreslå för stadsstyrelsen och vidare för stadsfullmäktige

-att Åbo stad godkänner anbudet på 2.400.000 euro gällande fastighet 853-3-19-8 och en del av fastighet 853-3-9903-0 med byggnader och anordningar, som lämnats av Jatke Länsi-Suomi Oy och Taaleri Pääomarahastot Oy för egen räkning, för ett bolag som har grundats, ska grundas eller har utsetts, och som har preciserats 6.5.2019 (bilaga 5) samt tilläggsköpesumman på 21.800.000 euro som bundits till byggrätten (1.100 €/v-m2),

-att stadsfullmäktige berättigar stadsstyrelsen att fatta beslut om överlåtelse av de ovannämnda fastigheterna och godkänna de slutliga köpebrevsvillkoren inklusive en eventuell precisering av den tilläggsköpesumma som har bundits till byggrätten, och

-att köpebrevet ska undertecknades före 31.12.2020, i annat fall anses detta beslut ha förfallit.

Beslut          Stadsstyrelsens stadsutvecklingssektion beslutade

att Åbo stad väljer TKU-Rakennus Oy och SL-Yhtiöt Oy som utvecklingspartner för tävlingsområdet som bildas av fastighet 853-3-19-8 och en del av därtill anslutande fastighet 853-3-9903-0 (adr. Smedsgatan 1 och Sirkkalagatan 39 och Jungfrustigen 6) samt förkastar alla andra anbud på objektet.

Samtidigt beslutar stadsutvecklingssektionen att föreslå för stadsstyrelsen och vidare för stadsfullmäktige att stadsfullmäktige berättigar stadsstyrelse att fatta beslut om överlåtelse av de ovannämnda fastigheterna och godkänna de slutliga köpebrevsvillkoren inklusive en eventuell precisering av den tilläggsköpesumma som bundits till byggrätten, och att köpebrevet ska undertecknas senast 31.12.2020, i annat fall anses detta beslut ha förfallit.

Beslut i ärendet fattades med rösterna 11–2.

Vid omröstning med handuppräckning godkändes Achréns ändringsförslag som understöddes av Lindfors. För ändringsförslaget röstade förutom dessa personer även Toivari, Kallio, Rinne och Miikkola, Weber, Ruohonen, Aaltonen, Kattelus och Maaskola.

Sarlund och Kousa-Kuusisto röstade för föredragandens förslag.

Motiveringar till ändringsförslaget:

Huvudsakliga bedömningskriterier i helhetsbedömningen av tävlingsbidragen var:

-innovativ och naturlig nyanvändning av de olika lokalerna i de läroanstaltsbyggnader som ska bevaras i kombination med eventuella nybyggnader och samordning av olika funktioner i kvartersområdet, synergi mellan det gamla och nya,

-att lyckas med målet att skapa mångsidiga funktioner

-ett allmänt högklassigt intryck av arkitekturen: en behärskat utformad och arkitektoniskt högklassig och intressant lösning som passar in i stadsbilden och motstår tiden och stöder de befintliga byggnadernas särdrag samt bevarar skiktningen i byggnadsbeståndet, samt

-helhetspriset i anbudet

I bedömningen fästes också uppmärksamhet vid följande saker:

-flexibla och fungerande parkeringslösningar, mobiliteten i området och funktionerna är anslutna till varandra på ett naturligt sätt,

-en fungerande dagvattenlösning

-lummighet och trivsel,

-flexibla boendelösningar samt mångsidiga bostads- och boendeformer samt

-referenser

Enligt föredragningen handlar det inte enbart om priskonkurrens, utan om en helhetsbedömning där ovannämnda kvalitetskriterier betonas utöver priset. Det inbördes förhållandet mellan bedömningskriterierna eller poängsättningen som görs enligt dem har inte definierats i tävlingsprogrammet. Därmed är helhetspriset ett kriterium bland andra i enlighet med tävlingsprogrammet.

På basis av helhetsbedömningen föreslår sektionen att TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s bidrag/anbud vinner. Jämfört med de andra planerna håller bidraget den högsta nivån, är som helhet den mest trovärdiga med tanke på genomförandet och har det mångsidigaste innehållet. Förslaget med punkthus respekterar bäst den dominerande ställning som Luostarivuoren koulus skolbyggnad har på Samppalinnabergets vyer. De två andra bidragen i slutskedet omfattade murlika byggnadsmassor som inte lämpade sig lika bra för miljön.

Vad gäller de huvudsakliga bedömningskriterierna i tävlingsprogrammet konstaterar sektionen enhälligt att TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s bidrag är som helhet bäst och bildar en ypperlig utgångspunkt för områdets planläggning och samarbete. Den allmänna arkitektoniska framtoningen är högklassig och passar in i miljön och man har lyckats placera byggnaderna och de trafik- och gårdsområden som förutsätts i tävlingsområdet enligt de givna anvisningarna. Slutresultatet håller hög nivå, är fungerande och mångsidigt samt trovärdigt med tanke på genomförandet. Med tanke på planens funktion var förslaget om att placera Steinerskolan i området särskilt förtjänstfullt.

Antalet kvadratmeter våningsyta som föreslås i planen och kalkylerna i enlighet med det slutliga tävlingsbidraget preciseras i samband med att planerna i det vinnande bidraget preciseras och en partnerskapsplanläggning görs i samarbete med vinnaren.

Köpesumman gällande den slutliga nybyggnadsrätten bekräftas på basis av byggrätten som anvisas i detaljplanen. Helhetspriset ingår i de fyra bedömningskriterierna i tävlingsprogrammet trots att slutresultatet som uppstår till följd av planläggningen inte fullständigt motsvarar helhetspriset som angetts i anbudet. Helhetspriset i anbudet får inte framhävas i förhållande till resten av de huvudsakliga bedömningskriterierna.

Byggrätten som senare anvisas i detaljplanen förknippas med betydliga osäkerhetsfaktorer. Därmed ligger det i stadens intresse att överväga hur sannolikt det är att helhetspriset i anbudet realiseras, även om denna bedömning inte påverkar valet av vinnare. På basis av omständigheter som framkommer i föredragningen kan konstateras att TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s anbud har det högsta helhetspriset som sannolikt realiseras, ifall byggrätten som i den kommande detaljplaneringen anvisas blir måttlig på ett sätt som lämpar sig för omgivningen.

Jämfört med alla bidrag ger TKU-Rakennus Oy:s och SL-Yhtiöt Oy:s tävlingsbidrag och anbud möjlighet till kompletteringsbyggande i centrum och effektivisering av markanvändningen på bästa sätt. Det vinnande bidraget främjar målen som uppställts i stadens strategier och stadsutveckling samt i tävlingsprogrammet. Med tanke på egenskaperna som bedömts i tävlingsprogrammet lämpar sig detta förslag bäst för omgivningen. Därmed föreslår stadsutvecklingssektionen att TKU-Rakennus Oy och SL-Yhtiöt Oy utses som utvecklingspartner för Smedsgatan 1.

Föredragande anmälde sin avvikande mening i protokollet med följande motivering:

Beredningen av ärendet strider mot föredragningstexten och sektionens beslut, och därför beaktas tävlingsprogrammet och dess kriterier inte tillräckligt i motiveringarna till det slutliga beslutet.