Fastighetsutvecklingsdirektör Jouko Turto 6.4.2018:

Bakgrund

Bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion är en del av en programhelhet där man vidtar åtgärder som kommunerna i stadsregionen och staten har slagit fast för åren 2016–2019 i ett avtal om markanvändning, boende och trafik (MBT). MBT-avtalet 2016–2019 undertecknades 9.6.2016 av Aura, S:t Karins, Lundo, Masku, Virmo, Nådendal, Nousis, Pemar, Pargas, Reso, Rusko, Sagu och Åbo.

Genom MBT-avtalet främjas genomförandet av regeringsprogrammets mål och åtgärder samt uppnåendet av riksomfattande mål för områdesanvändningen och nationella klimat- och energimål i Åbo stadsregion. Avtalet främjar också genomförandet av kommunernas gemensamt godkända strategier, planer och program samt stöder beslutsfattandet. Med hjälp av ett avtalsförfarande stärker man den bindande verkan och konkretiseringen av strukturmodellen 2035, främjar genomförandet av regionalt viktiga projekt som stöder syftet med avtalet och främjar genomförandet av projekt som stöder utvecklingen av den nordliga tillväxtzonen (Stockholm–Åbo–Helsingfors–S:t Petersburg). 

Syftet med avtalet är att stärka konkurrenskraften, livskraften och funktionsduglighet i den funktionella stadsregionen och tillväxtzonen. Genom avtalet förbättrar man den förnybara näringslivsstrukturens förutsättningar att utvecklas, tjänsternas och arbetsplatsernas nåbarhet samt trivsamma och socialt hållbara livsmiljöer bl.a. genom åtgärder som syftar till att förenhetliga samhällsstrukturen.  

Trafiksystemet utvecklas med beaktande av nåbarhet, fungerande reskedjor, lönsamhet och säkerhet. Hållbara färdsätt förstärks genom att förbättra förhållandena för gång- och cykeltrafik samt kollektivtrafik och genom att utveckla och utnyttja smart trafik och digitala tjänster för rörlighet.

Bostadsproduktion genomförs i enlighet med strukturmodellen för Åbo stadsregion 2035 och bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion. Syftet med bostadsproduktionsmålen är ett mångsidigare bostadsutbud i stadsregionen.

Beskrivning av nuläget

Utgångsläget för kommunernas markpolitiska principer och praxis kartlades vid utarbetandet av den första versionen av programmet under MBT-avsiktsförklaringsperioden 2012–2015. På basis av kartläggningen var kommunernas markpolitiska principer i stora drag redan rätt så enhetliga.

Bostadsproduktionen står i framtiden inför flera utmaningar, såsom förändrade befolknings- och hushållsstrukturer, en allt mer internationell befolkning och kraven på ökad ekologi och energieffektivitet i samhällsstrukturen. Också de allt mer individuella livsstilarna och mångsidiga boendeönskemålen måste beaktas vid planeringen av bostadsproduktionen. På grund av den positiva strukturomvandlingen måste regionen förbereda sig på en snabbare befolkningsökning än väntat.

Befolkningen åldras i snabb takt, något som ställer särskilda krav på tillgängligheten i boendet och livsmiljön samt tillgången till tjänster. Hushållen fortsätter att minska. Det tilltagande antalet en- och tvåpersonshushåll ökar efterfrågan på små bostäder redan oavsett befolkningsökningen. Antalet invandrare uppskattas fortsättningsvis öka i Åbo. Invånarnas boendeönskemål har en stor inverkan på stadsregionernas interna flyttningsrörelse. I stadsregionen är Åbos andel av den totala nettomigrationen varit klart störst.

I Åbo stadsregion har 46 procent av de bostäder som blev färdiga på 2000-talet byggts i Åbo. År 2016 fanns det totalt cirka 190 000 bostäder i Åbo stadsregion. Hustyperna och de olika besittningsformerna för bostäder fördelas väldigt olika mellan kommunerna. I Åbo bor man oftare i flervåningshus och på hyra än i de andra kommunerna i stadsregionen.

Gemensamma bostads- och markpolitiska riktlinjer

Med hjälp av markpolitiska strategiska riktlinjer och verksamhetsprinciper som regionens kommuner gemensamt stakat ut strävar man efter en enhetlig, kostnadseffektiv och fungerande samhällsstruktur. Målet med åtgärderna för boendet som kommunerna gemensamt fastställt är en konkurrenskraftigare stadsregion. Genom att styra bostadsproduktionen strävar man efter att regionalt förbereda sig för en ökning av den totala befolkningsmängden. Målet med den regionala, solidariska bostadspolitiken är att trygga en mångsidig och högklassig bostadsproduktion som lämpar sig för olika livssituationer och förmögenhetsnivåer.

Genom stadsregionens gemensamma bostads- och markpolitiska program strävar man efter att främja samarbetet mellan planeringen av markanvändningen och bostadspolitiken samt effektivisera mark- och bostadspolitiska åtgärder på ett sätt som stöder strukturmodellen och den positiva strukturomvandlingen. Den nya bostadsproduktionen placeras på ett sätt som är solidariskt med tanke på helheten i regionen och så att den skapar en mångsidig och attraktiv stadsstruktur.

Kommunernas mål ätt att upprätthålla en råmarksreserv så att den i början motsvarar behovet för 3 år. Avsikten är att reserven i framtiden utökas så att den motsvarar behoven för 5 år. En genomförbar reserv för detaljplaneringen upprätthålls för att motsvara behovet för 3 år och en reserv för generalplanering för att motsvara behovet för minst 10 år.

Aktiv markanskaffning utövas före detaljplanering i huvudsak genom frivilliga affärer i centrala tillväxtområden förenliga med strukturmodellen med beaktande av byggandet i etapper som tas upp i strukturmodellen. Avsikten är att göra principerna för prissättningen av råmark enhetligare. Detta följs upp årligen genom att offentliggöra kommunernas råmarksanskaffningar inklusive priser på en karta. Markanvändningsavtal ingås i huvudsak inte i kommunernas centrala råmarksanskaffningsområden.

Kommunerna planlägger i första hand sina egna marker i enlighet med målen i strukturmodellen. I andra hand kan också områden som ägs av andra planläggas.

Ett markanvändningsavtal ingås om en enskild privat markägare beviljas till följd av en detaljplan, detaljplaneändring eller ett undantagsbeslut minst 500 v-m² mer byggrätt. Genom markanvändningsavtal uppbärs kostnaderna för samhällsbyggande som betjänar byggandet i planområdet till 100 % av markägaren.  Alternativt är minimistorleken på avtalsersättningen 50 % av värdeökningen till följd av detaljplanering på en detaljplansenlig tomt. Om det finns fler än en markägare delas kostnaderna i förhållande till de fördelar som följer.

Valet av sätt att överlåta tomten, överlåtelseform och överlåtelsevillkor avgörs självständigt i kommunerna. Syftet är att hålla marknadspriset för tomterna rimlig. Prissättningen av tomter följs årligen upp genom att offentliggöra kommunernas tomtaffärer inklusive priser på en karta.

För att främja genomförandet av detaljplaner fastställs en höjd fastighetsskatt på obyggda bostadstomter. Kommunerna ska också från fall till fall överväga att ge byggnadsuppmaningar och inlösa tomter i byggnadssyfte.

Byggandet av kantzonen i ett detaljplanerat område styrs genom metoder som tas upp i markanvändnings- och bygglagen. Områden som ska detaljplaneras är områden i behov av planering. Markanvändningen och byggandet i dessa områden styrs i huvudsak i detaljplanen. I områden som ska detaljplaneras kan man också tillämpa ett förfarande med planeringsbehovsprövning. Då ska man vid planeringsbehovsprövningen förhålla sig särskilt kritisk till att byggandet inte är till förfång för planläggning eller annan markanvändningsplanering.

I glesbygdsområden utanför planområdet kan bygglov beviljas under de förutsättningar som nämns i markanvändnings- och bygglagen. Områden som ska detaljplaneras är områden i behov av planering och markanvändningen i dessa områden styrs i huvudsak i detaljplanen. I strandområden handlar man enligt den gällande planen. Användningsändamålet för fritidsbostäder ändras inte om ändringen leder till en oändamålsenlig splittring av samhällsstrukturen.

I bostadsproduktionen förbereder man sig för strukturmodellen samt för en invånarökning på cirka 31 000 invånare och en bostadsökning på cirka 27 000 bostäder före 2025 enligt målen i kommunernas egna generalplaner. Syftet är att inrikta den regionala ökningen allt starkare på centrumområdet i enlighet med strukturmodellen. Utanför centrumområdet inriktas ökningen i huvudsak på tätorter som fastställs i strukturmodellen. För Åbos del har invånar- och bostadsproduktionsmålet uppdaterats i programmet enligt målen i Generalplanen 2029 när det gäller åren 2018–2025.

I anslutning till de kvalitativa målen beaktas vid planeringen av områdena särskilt de mångfaldiga boendepreferenserna och ändringarna i befolkningsstrukturen. Stadsregionens bostadsutbud görs mångsidigare så att utbudet av olika besittningsformer och hustyper är tillräckligt på olika håll i stadsregionen. Behovet av mångfald beaktas såväl i nya bostadsområden som vid kompletteringen av gamla bostadsområden. Måluppställningen för bostadsproduktionen beaktar besittningsformerna och hustyperna gällande kommunernas befintliga bostäder samt kommunens läge i stadsregionen.

Ett regionalt mål för besittningsformerna är att 62 % av de nya bostäderna är fritt finansierade ägarbostäder, 15 % arava- och räntestödshyresbostäder, 21 % andra hyresbostäder och 2 % bostadsrättsbostäder före 2025. Skillnaderna mellan kommunerna är stora (bilaga 1, tabell 3). För Åbos del är bostadsproduktionsmålet gällande besittningsmål 48 % fritt finansierade ägarbostäder, 20 % arava- och räntestödshyresbostäder, 30 % andra hyresbostäder och 2 % bostadsrättsbostäder för åren 2014–2025.

Målet är att göra bostadsutbudet mångsidigare så att bostadsalternativ i olika hustyper finns allt bättre tillgängliga på olika håll i regionen. I både nya områden och områden som ska kompletteras strävar man efter en planläggning som blandar olika hustyper. För hustypernas del är avsikten att öka i synnerhet produktionen av flervåningshus i stadskärnan så att målen i strukturmodellen uppfylls. Av de nya bostäderna i regionen finns 64 % i flervåningshus, 16 % i rad- eller kedjehus och 20 % i egnahemshus. För Åbos del är målet att  88 % av de bostäder som byggs 2014–2025 finns i flervåningshus, 9 % i rad- eller kedjehus och 4 % i egnahemshus.

Ansvaret för specialgruppernas boende ska axlas av kommunerna i hela regionen.

Det regionala bostads- och markpolitiska programmet innehåller också riktlinjer för fortsatt planering av bostadsområden gällande bostädernas mångsidighet, en fortsatt utveckling av boendekoncept, energieffektivitet och tillgänglighet.

Fortsatta åtgärder

Bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion iakttas som riktgivande. Kommunerna kan därtill ha egna närmare anvisningar. Principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik kommer att godkännas i detalj som en separat handling som stadsfullmäktige godkänner under 2018.

BilagaBostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2018–2021

Tilläggsmaterial 1Avtal om markanvändning, boende och trafik mellan staten och kommunerna i Åbo stadsregion 2016–2019 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2018–2021 i bilaga 1 att iakttas som riktgivande.

BeslutFörslaget godkändes.

BilagaBostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2018–2021

Tilläggsmaterial 1Avtal om markanvändning, boende och trafik mellan staten och kommunerna i Åbo stadsregion 2016–2019 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar att godkänna bostads- och markpolitiska programmet för Åbo stadsregion 2018–2021 i bilaga 1 att iakttas som riktgivande.

BeslutFörslaget godkändes.

Dessutom beslutade man underrätta stadsstyrelsen i enlighet med 151 § i förvaltningsstadgan om den kläm som Lindfors understödd av Lundén lämnade under diskussionen.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Lindfors lämnade understödd av Lundén följande kläm:

”Åbos förhandlingsmål är att höja produktionsmålet för arava- och räntestödsbostäder från 20 till 30 procent under nästa avtalsperiod för markanvändning, boende och trafik så att det motsvarar de verkliga behoven i Åbo.

Motiveringar:

Det låga utfallet på 17 procent höjer boendekostnaderna i Åbo och främjar segregationen i områdena. I Helsingfors och Tammerfors ligger målet på 30 procent och möjliggör en mer balanserad och mångsidig bostadsproduktion.”