Föredragningslistor/protokoll

Markanvändningsavtal som förutsätts i förslaget till detaljplaneändring "Hertigshörnet" 27/2013 i stadsdelen Hamnen i Åbo stad (adr. Hertig Johans parkgata)

Till följd av ändringen av detaljplanen för "Hertigshörnet" 27/2013 i stadsdelen Hamnen ingår Åbo stad markanvändningsavtal med fastighetsaktiebolagen Kiinteistö Oy Satamakeskus och Kiinteistö Oy Aissa, genom vilka markägarna deltar i de investeringskostnader för samhällsstrukturen som detaljplaneändringen förutsätter. Därtill innehåller markanvändningsavtalen byten av markområden som är nödvändiga för att detaljplanen kan genomföras.

Stadsutvecklingsgruppen, markanvändningsplanerare Juha Lipponen 14.3.2018:

Stadsplanerings- och miljönämnden beslutade 12.12.2017 § 378 att föreslå för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Hertigshörnet 27/2013 i stadsdelen Hamnen i Åbo föreläggs stadsfullmäktige för godkännande.

Detaljplaneändringen inleddes som ett projekt med partnerskapsplan som grundade sig på en ansökan av privata markägare och ett partnerskapsavtal mellan Åbo stad och privata markägare (ssn 10.6.2013 § 287).

Planområdet utvidgades våren 2016 så att de stadsägda tomterna Hamnen-9-4 (853-61-9-4) och Hamnen-13-1 (853-61-13-1) öster om Hertig Johans parkgata, vars sammanlagda areal uppgår till över 4 ha, fogades till planområdet.

I detaljplaneförslaget Hertigshörnet 27/2013 omvandlas industri- och logistikområdet till en ny boendeinriktad stadsdel. Detaljplaneområdets areal är cirka 23 ha och byggrätten för planområdet är cirka 280 000 v-m², varav cirka 82 000 v-m² ligger på områden som ägs av privata markägare. Hertigshörnet har dimensionerats för cirka 4 400 invånare.

Genomförandet av detaljplaneändringen kräver att gatorna och de kommunaltekniska nätverken byggs om och gamla nätverk saneras så att de uppnår den nivå som förutsätts av det nya användningsändamålet. Enligt en preliminär kostnadskalkyl kommer byggnadskostnaderna för infrastrukturen i Hertigshörnet att uppgå till cirka 18 M€.

Enligt 91 a § i markanvändnings- och bygglagen är de markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande.

Enligt principerna i bostads- och markanvändningsprogrammet som stadsfullmäktige godkände 5.10.2009 § 219 ingår Åbo stad ett markanvändningsavtal med den privata markägaren då kostnader för samhällsbyggande uppstår till följd av en detaljplan eller en ansökan om undantag och detaljplanen medför ekonomisk nytta för fastighetsägaren. Genom markanvändningsavtalet beaktas vid beräknandet av ersättningen som uppbärs till staden de samhälleliga kostnader som bildas och projektets helhetsekonomiska värdeändringar som sker på fastigheten.

Planområdet för Hertigshörnet har två privata markägare, Kiinteistö Oy Satamakeskus som äger tomt Hamnen-9-1 (853-61-9-1) och Kiinteistö Oy Aissa som äger tomt Hamnen-16-1 (853-61-16-1). För båda markägarna medför detaljplaneändringen en värdeökning som förpliktar markägarna att delta i kostnader som orsakas av samhällsbyggandet.

I förhandlingarna om markanvändningsavtal har man kommit fram till en lösning där man vid fastställandet av ersättning enligt markanvändningsavtalet tillämpar både en preliminär beräkning av infrastrukturkostnader och en uppskattning av värdeökningen på fastigheten. Då staden fastställer den helhetsekonomiska värdeökningen för fastigheterna har den tillämpat följande byggrättsvärden: 330 €/v-m² för bostäder och affärer och 80 €/v-m² för industri- och lagerbyggnader.

Staden föreslår följande avtalsersättningar: 5.065.000 € för tomt Satama-9-1 (Kiinteistö Oy Satamakeskus) och 900.040 € för tomt Hamnen-16-1 (Kiinteistö Oy Aissa). Båda markägarna har meddelat att de godkänner den föreslagna avtalsersättningen. Kiinteistö Oy Satamakeskus ersättning 5.065.000 € förfaller till betalning i sex poster i takt med att nybyggnaden av kvarteren framskrider.

Det sammanlagda eurobeloppet för avtalsersättningarna motsvarar ungefär en tredjedel av den preliminära beräkningen av byggnadskostnaderna för infrastruktur och motsvarar en dryg tredjedel av värdeökningen på fastigheterna. Utöver avtalsersättningen överlåter fastighetsägarna de gatuområden och övriga områden som förslaget till detaljplaneändring omfattar till staden.

Genomförande av detaljplaneändringen förutsätter också byten av markområden mellan staden och markägarna. Staden och markägarna har förhandlat om tidpunkten för byten av markområden och kommit fram till en lösning där nödvändiga byten av markområden inkluderas till markanvändningsavtalen. Att inkludera byten av markområden till markanvändningsavtalen bidrar till att byggandet av området kan inledas snabbare och byggandet av de parkeringsanläggningar och gårdsdäck som förutsätts i detaljplanen för Hertigshörnet underlättas då kvartersområdet har en enda ägare.

Vid byten av markområden tillämpas byggrättsvärdet 330 €/v-m² som motsvarar Åbo stads byggrätt för stadsdelen Hamnen.

Åbo stad och Kiinteistö Oy Satamakeskus har avtalat om följande markbyte:

Kiinteistö Oy Satamakeskus överlåter områden på tomt Hamnen-9-1 (853-61-9-1) till staden enligt följande:

Hamnen-16	AK-1	216 m2	545 v-m2
Hamnen-13	AK-2	1174 m2	4002 v-m2
Hamnen-29	AK-2	3853 m2	10000 v-m2
Hamnen-30	AK-1	582 m2	1188 v-m2
Hamnen-30	AK-2	2496 m2	6100 v-m2
Hamnen-31	AL-1	964 m2	4043 v-m2
Hamnen-31	AK-1	2 m2	5 v-m2
Gatuområden			19722 m2
sammanlagt		29009 m2	25883 v-m2	värde 8.541.390 €

Åbo stad överlåter områden på tomterna Hamnen-7-14 (853-61-7-14), Hamnen-7-34 (853-61-7-34) och lägenheten Turun kaupunki Puolala 3:0 (853-514-3-0) till Kiinteistö Oy Satamakeskus enligt följande:

Hamnen-24	AK-1	326 m2	928 v-m2
Hamnen-22	AK-2	222 m2	727 v-m2
Hamnen-19	AK-2	4101 m2	7900 v-m2
Hamnen-20	AK-1	8919 m2	18000 v-m2
Hamnen-20	AK-3	1211 m2	3400 v-m2
Hamnen-25	AL-2	758 m2	3314 v-m2
Hamnen-20	LPA-1	1893 m2	7500 k-m2	ingen bostads-v-m2
sammanlagt		15537 m2	34269 v-m2	värde 11.308.770 €

I och med bytena övergår området på hamnsidan längs Tre Katarinors bulevard som anvisats genom planområdet Hertigshörnet helt i Åbos stads ägo och Kiinteistö Oy Satamakeskus betalar en mellanskillnad på 2.767.380 € till staden. Förfallodag är 1.7.2021, varefter ägandet och besittningen av kvarter Hamnen-20 övergår till Kiinteistö Oy Satamakeskus.

Åbo stad och Kiinteistö Oy Aissa har avtalat om följande överlåtelse av markområden:

Kiinteisö Oy Aissa överlåter områden på tomt Hamnen-16-1 (853-61-16-1) till staden enligt följande:

Hamnen-16	AK-1	1038 m2	2621 v-m2
Hamnen-24	AK-1	30 m2	85 v-m2 (värdet har beaktats i avtalsersättningen)
Allmänna områden		747 m2
sammanlagt		1815 m2	2076 v-m2
				värde 864.930 €

Värdet på det outbrutna område som överlåts av Kiinteistö Oy Aissa är 864.930 euro (2621 v-m² x 330 €/v-m²). Staden och Fastighetsägaren har kommit överens om att värdet på överlåtelsen av markområden dras av från ersättningen enligt markanvändningsavtalet (900.040 €), så beloppet på avtalsersättningen efter överlåtelsen av markområden blir 35.110 €. Till markanvändningsavtalet fogas Kiinteistö Oy Aissas köpoption gällande tomt Hamnen-16-4. Med köpoptionen strävar man efter möjligheten att bygga ett bildäck på hela kvartersområdet.

Tidsplanen för överförandet av ägo- och förvaltningsrätterna för ovan nämnda markbyten har planerats så att arrendeverksamheten som för tillfället pågår i Hertigshörnet i huvudsak kan fortsätta som förut enligt gällande markanvändningsavtal fram till det att arrendetiderna går ut.

Enligt 32 § 4 mom. i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om överlåtande och anskaffning av fast egendom och om avtal som grundar sig på ägarbesittningen då köpesumman eller avtalsersättningen överskrider 3 miljoner euro.

Åbo stad	§	Sammanträdets datum	Ärende nr	1
Stadsstyrelsen	138	09.04.2018	15
Stadsfullmäktige	74	16.04.2018	8