Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Sissi Qvickström 27.7.2020:

Asemakaavan- ja tonttijaonmuutosehdotus sekä tonttijakoehdotus laaditaan Koivulan (035) kaupunginosan korttelin 38 tontille 2 ja korttelin 45 tontille 3 sekä Murkionkadun, Kuoroaukion ja Tahtipolun alueille. Ympäröivät katu- ja puistoalueet on liitetty aloitteeseen kaavateknisistä syistä. Alueen pinta-ala on n. 8,7 ha.

Kaavoituksessa on laadittu 31.10.2019 päivätty ja 27.7.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nykytilanne

Kuoroaukioon ja Murkionkatuun rajautuva tontti on alun perin suunniteltu Haritun koulua varten, jota ei ole koskaan toteutettu pysyvänä rakennuksena. (Asemakaava 4/1985). Kuoroaukion reunaan on valmistunut palvelutalo Vuokkokoti Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 10.2.2015 § 42 myöntämän poikkeamispäätöksen mukaisesti. Murkionkadulta Kuoroaukiolle johtava jalankululle ja polkupyöräilylle varattu yhteys on siirretty kulkemaan Murkionkadun reunaa pitkin ja siitä Beata Marian polulle. Kuoroaukion rakentaminen on vielä kesken. YL-korttelialueella sijaitseva Sävelkujan päiväkoti on rakennettu.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Aloite

Turun kaupunki on tehnyt tonttia 38.-2 koskevan aloitteen asemakaavan muuttamiseksi, myöhemmin Turun Palvelutilat Oy/TVT Asunnot Oy on tontin uutena omistajana tullut kaupungin sijaan aloitteentekijäksi. Ensimmäisessä vaiheessa on toteutettu vanhuspalveluiden hoitokoti. Aloitteessa esitetään alueelle kaavoitettavaksi asuinkerrostaloja ja palveluasumista.

Palvelutalo Vuokkokoti on rakennettu Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 10.2.2015 § 42 myöntämän poikkeamispäätöksen mukaisesti (diaari 9715-2014). TVT Asunnot Oy/ Arkkitehtitoimisto AJAK on 16.2.2018 laatinut alustavia tontinkäyttövaihtoehtoja. Tavoitteena on lisätä alueella monipuolista asuntotarjontaa ja edistää rakentamattoman alueen toteutumista. Asemakaavassa on tutkittu erilaisia täydennysrakentamis- ja liikennevaihtoehtoja. Asemakaavaprosessissa on selvitetty alueen ympäristöön soveltuminen. Tavoitteena on myös Kakkaraistenpuiston säilyttäminen ehjänä kokonaisuutena, monipuolisten jalankulku- ja pyöräily-yhteyksien säilyttäminen, sekä alueen luontoarvojen huomioiminen.

Asemakaavaehdotus

Nykyinen asemakaava (4/1985) on alun perin suunniteltu Haritun koulua varten, jota ei ole koskaan toteutettu pysyvänä rakennuksena. Kaavamuutoksessa tutkitaan tontin uusi käyttötarkoitus: kulkuyhteydet mm. - huoltoajo (taksi, palvelulinja) - esteetön palveluasumisen ja asumisen tonttiliikenne sekä pysäköinti. Kaavaehdotus on laadittu hyväksytyn luonnoksen, saadun palautteen ja suunnittelupalaverien pohjalta. Asemakaavanmuutos mahdollistaa asuinkerrostalojen, palveluasumisen ja hoivakodin rakentamisen.

AK-1. Asemakaavanmuutoksella muodostuu 5-7 -kerroksisten asuinkerrostalojen ja palveluasuntojen korttelialue (2.2 ha), jonka rakennusoikeus on 12040 k-m², lisäksi yhteiskäyttöön tarkoitettuja tiloja 800 k-m². Kortteliin muodostuu noin 240 uutta asuntoa ja 120 autopaikkaa. Asuinrakennukset sijoittuvat mäelle ja niiden keskelle jää luonnontilainen piha-alue. Rakennusten ympäri kiertää kaksisuuntainen ajoyhteys Murkionkadulta ja pysäköinti sijoitetaan rakennusten väliin sekä Murkionkadun varteen a-1-alueelle. Alueelle sijoittuu sm-1 muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös ja luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaita ketoja s-1 ja arvokas metsikkö s-2 sekä pähkinäpensaslehto s-3. Autopaikkamitoituksena käytetään 1 ap/100 k-m² tai 1 ap/125 k-m². Nykyinen jalankulku- ja polkupyöräyhteys Murkionkadulta Kataraistentielle alueen eteläpuolella säilyy muuttumattomana.

AKYS-1. Asunkerrostalojen ja sosiaalitointa palvelevien rakennusten korttelialue (0.7 ha) sijoittuu Kuoroaukion ja Beata Marian polun varteen, ajo tontille tapahtuu Murkionkadulta ja saattoliikenne Sävelkujalta. Rakennusoikeus on 7550 k-m² ja autopaikkoja on rakennettava yhteensä 22 kpl. Autopaikkoja saa sijoittaa LPA-1 -merkitylle autopaikkojen korttelialueelle. Muuntamolle muodostetaan ET-1 -korttelialue. Beata Marian polun eteläpuolella sijaitseva, entinen koulun saattoliikenteelle varattu (660 m²) suuruinen katualue liitetään tonttialueisiin. Kuoroaukion osa muodostaa aukiomaisesti toteutettavan sisäänkäyntipihan. Vuokkokodin pohjoispuolelle suunniteltu saattoliikenne ja oleskelualue tukevat talon sujuvaa toimintaa. Kuoroaukiolle suunniteltu yhteinen oleskelualue edistää kokonaisuutena alueen yhteisöllisyyttä. Tahtipolun varteen suunnitellut parkkipaikat palvelevat Vuokkokodin vierailijoita. Autopaikkoja on osoitettava 1 ap/350 k-m² tehostetun palveluasumisen kerrosalaa kohden.

YL Julkisten lähipalvelurakennusten korttelialue

Korttelialueella sijaitsee Sävelkujan päiväkoti, alueella on tehty tonttijaonmuutos, koska osa siitä on muutettu LPA-1 alueeksi. Korttelialueelle on lisätty merkintä: s-3. Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n perusteella suojeltu pähkinäpensaslehto. Aluetta ei saa muuttaa niin, että luontotyypin ominaispiirteiden säilyminen kyseisellä alueella vaarantuu. Maankaivuu, puiden kaataminen ja muu maisemaa muuttava toimenpide edellyttää luonnonsuojelulain mukaista poikkeuslupaa.

LPA-1 Autopaikkojen korttelialue

Korttelialue on muodostettu palvelutalon pysäköinnin tarpeisiin, muuttamalla Tahtipolku ja osa YL-korttelialuetta autopaikkojen korttelialueeksi. Korttelialueen tulee olla kadunomaista aitaamatonta tilaa, jossa tulee sallia jalan ja pyörällä tapahtuva läpikulku. Liikenne kulkee Sävelkujalta.

VL Kakkaraistenpuisto

Kakkaraistenpuisto ja sen ulkoilureitit pysyvät muuttumattomina. Kaavamuutos ottaa kaavamerkinnöin huomioon alueen luontoarvot ja kaavakarttaan on lisätty merkintä luo-1. Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n mukaisesti suojeltavaksi tarkoitettu luontotyyppi (jalopuumetsikkö ja pähkinäpensaslehto).

Aluetta ei saa muuttaa maata kaivamalla, puita kaatamalla tai muulla rakentamisella niin, että luontotyypin ominaispiirteiden säilyminen vaarantuu.

Puistoalueen luonnonsuojeluarvot otetaan huomioon kaavamääräyksissä. Ulkoilureitti ja pulkkamäki säilyvät puistossa.

Kadut

Uudet korttelit on mahdollista toteuttaa nykyisten katuyhteyksien varaan.

Murkionkadun varteen on suunniteltu AKYS-1 ja AK-1 -korttelialueet.

Alueelle ei ole tulossa uusia katuja, mutta tonttijaon myötä osoitenumerot muuttuvat. Tahtipolku poistuu koska se muutetaan LPA-1 -korttelialueeksi.

Osa Kuoroaukiota liitetään AKYS-1 -kortteliin ja se merkitään piha-1. Aukiomaisesti toteutettava palvelutalon sisäänkäyntipiha, jolla huoltoajo sallittu. Aluetta ei saa aidata.

Muinaismuistokohteet AK-1-korttelialueella:

sm-1. Alueella sijaitsee muinaismuistolailla (295/1963) rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Se on merkitty rajauksella kaavakarttaan.

Luontokohteet AK-1-korttelialueella ja lähivirkistysalueella:

s-1. Luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas keto.

s-2. Luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas puustoinen alue, piha-alueeksi osoitettu osa jalopuumetsiköstä ja pähkinäpensaslehtoalueesta.

s-3. Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n perusteella suojeltu pähkinäpensaslehto (YL-korttelialue).

luo-1. Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n mukaisesti suojeltavaksi tarkoitettu luontotyyppi (jalopuumetsikkö ja pähkinäpensaslehto).

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu kaupungin omaan aloitteeseen (15.4.2016) ja myöhemmin Turun Palvelutilat Oy:n aloitteeseen 21.12.2017.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 16.5.2017 § 163.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille (sis. 30.5.2017 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma) ja siitä on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2017. Kaavanmuutosaluetta on kaavoitusprosessin aikana laajennettu kerran, ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on muutettu 20.8.2019. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman ensimmäinen versio on päivätty 30.5.2017.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin mielipide Koivulan Liikekeskuksen hallitukselta ja alustavat lausunnot Telia Finland Oyj:ltä, Turku Energialta ja Liikuntapalveluilta.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 21.8.2017.

Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt 20.8.2018 päivätyn kaavaluonnoksen 18.9.2018 § 371. Kaavanmuutosluonnoksessa rakennusoikeus lisääntyy 14 880 k-m²:llä. Asemakaavaluonnoksen asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK-1) sijoittuu viisi V-VIII -kerroksista asuinkerrostaloa, joiden pysäköinti sijoittuu pihakansien alle ja maanpäällisenä alueen reunoille. Kulku korttelialueelle tapahtuu Murkionkadulta ajoyhteyksien kautta. Uusi ajoyhteys on lisätty Murkionkatu 14 tontin eteläpuolelta liittämällä tonttiin 1100 m² Kakkaraistenpuistoa.

Yleisötilaisuus pidettiin lautakunnan hyväksymästä luonnoksesta 23.10.2018. Paikalla oli noin 35 henkilöä. Tilaisuudessa esiteltiin asemakaavaprosessi ja osallistuminen, mielipiteisiin ja muistutuksiin vastaaminen sekä kaavan lähtökohdat: - luontoselvitys, arkeologinen tutkimus, palvelutalon poikkeamislupa sekä nykyinen kaavatilanne.

Luonnoksen pohjalta valmisteltiin asemakaavaehdotus 31.10.2019, joka vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle 16.12.2019-21.1.2020, samalla se asetettiin julkisesti nähtäville.

Määräaikaan (21.1.2020) mennessä toimitettiin yhteensä kahdeksan lausuntoa seuraavilta tahoilta: Sivistystoimiala, Telia Finland Oyj, Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY)/ Ympäristö ja luonnonvarat, Hyvinvointitoimiala, Turku Energia Sähköverkot Oy, Vapaa-aikatoimiala/ museopalvelut, Turun Vesihuolto Oy ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos.

Sivistystoimiala huomauttaa, että Sävelkuja 4:n päiväkodille mahdollistetaan myös jatkossa saattoliikenne ja pysäköintipaikkoja työntekijöille. Telia Finland ilmoittaa, että mahdollisesta kaapelinsiirtotarpeesta tulee tehdä ilmoitus 12 viikkoa ennen rakentamista. ELY-keskus korostaa, että luontoarvojen säilyminen rakennetussa ympäristössä tulee turvata myös asumisen ja käytön vaikutuksilta ja tulisi tarkemmin arvioida onko tämä varmistettavissa kaavamerkinnöin tai jollain muilla toimintatavoilla. Luontovaikutuksen arvioinnissa tulee selkeästi arvioida ja kuvata, miten alueen luontoarvot muuttuvat toteutuneesta nykytilanteesta.

Hyvinvointitoimiala tuo esille, että 75 vuotta täyttäneen väestön määrä lisääntyy voimakkaasti aina vuosien 2030 ja 2040 taitteeseen asti. Ikääntyvän väestön asumistarpeisiin voidaan vastata esimerkiksi kehittämällä välimuotoisen asumisen konsepteja.

Turku Energia huomauttaa, että kaava-aineistossa tulee huomioida TESV:n olemassa olevan puistomuuntamon siirto ja siitä tulee ilmoittaa vähintään 6 kuukautta etukäteen. Lisäksi TESV:n maanalaisille kaapeleille ja suojaputkituksille tulee varata 4 metriä leveät johtoalueet ja lisäksi tulee huomioida mahdolliset muut siirtotarpeet. Kaapelit siirretään tarvittaessa LPA-kortteliin varattavalle johtoalueelle.

Museopalvelut ilmoittaa, että kaavaan merkittyä sm-1 -aluerajausta on tarkennettu 2018 tehdyn maatutkauksen ja kartoituksen perusteella. Turun Vesihuolto Oy ilmoittaa, että kaikkien asemakaavanmuutosehdotusalueella olevien tonttien liittymispisteet sen verkostoihin sijaitsevat Murkionkadulla. Aluepelastuslaitoksen mukaan sijainniltaan ohjeellinen pelastustie ei kaikilta osin täytä pelastustien leveysvaatimusta. Lisäksi palon leviämisen rajoittamiseksi rakennusten yleinen vähimmäisetäisyys toisistaan on kahdeksan metriä.

Lausuntojen johdosta kaavakarttaan on lisätty johtorasitteet, rakennusalojen etäisyydet korjattu ja pelastusajoneuvon vaatimukset huomioitu, tarkennettu sm-1-alueen rajaus sekä tarkennettu suojelumääräyksiä s-1 ja s-2, täydennetty kaavan vaikutusten arviota sekä lisätty Telian ja Turku Energian antamat ohjeet puistomuuntamon ja kaapeleiden siirrosta.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Lausuntojen tarkempi sisältö ja vastineet on selostettu vastineessa lausuntoihin ja muistutuksiin, Oheismateriaali 13.

31.10.2019 päivätty kaavamuutosehdotus oli nähtävillä 16.12.2019 – 14.1.2020 välisen ajan, muistutuksia oli mahdollista jättää 21.1.2020 asti, koska asukkaille oli mennyt tieto myöhemmästä päivämäärästä.

Nähtävilläolosta julkaistiin kuulutus 14.12.2019. Kaavaehdotuksesta jätettiin kahdeksan muistutusta. Muistutuksissa tuotiin esille samoja asioita, kuin aikaisemmissa mielipiteissä on esitetty.

Muistutuksensa jättivät Asunto Oy Koivulankartio, Asunto Oy Haritunpuisto ja Asunto Oy Haritunmetsä ja yksi Muntionkatu 11:sta asukas sekä Murkionkatu 14:sta 6 asukasta. Kuudessa muistutuksissa esitetään, että katuyhteys tontille tulisi järjestää Kataraistentien suunnasta, noudattaen vanhaa autotienpohjaa, joka on johtanut Koivulan tilalle.

Murkionkatu 14:sta asukas muistuttaa, että kaavasuunnittelusta ei ole tiedotettu riittävästi ja rakennustehokkuutta on vähennettävä, lisäksi katusuunnitelmat on tehtävä lähiasukkaiden esittämällä tavalla ja kaavaehdotuksessa on myös ohitettu alueen kulttuurihistorialliset arvot.

Murkionkatu 14:sta toisen asukkaan muistutuksessa viitataan luonnoksen vaihtoehtoihin eikä kaavaehdotukseen, mutta pidetään tieliikennemeluselvitystä riittämättömänä. Lisäksi tuodaan myös esille, että rakentamisen määrää tulisi kohtuullistaa.

Murkionkatu 14:sta kolmas asukas tuo esille, että osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa ainoastaan mainittiin kaavamuutoksesta, mutta mitään infoa kuulemis- ja valitusprosessista tai niiden ajankohdasta ei saatu. Lisäksi hän on huolissaan siitä, että asuntojen arvo laskee kaavamuutoksen seurauksena.

Muntionkatu 11:sta asukkaan muistutuksessa pidetään merkittävänä puutteena sitä, että asukkaita ei ole valmistelun alkaessa riittävästi kuultu. Lisäksi sen mukaan ehdotuksessa ei kunnioiteta luontoarvoja, alueen historiaa ja rakentaminen on liian tehokasta. Lisäksi tuodaan esille, että kaava ja sen valmistelu ovat Maankäyttö- ja rakennuslain vastaisia, eikä kaavaehdotus ole sopusoinnussa Maankäyttö- ja rakennuslain sisällön kanssa.

Kaupunkisuunnittelun vastine katulinjaukseen:

Kaavaehdotuksen jatkovalmistelussa on tarkasteltu uuden katulinjauksen mahdollisuuksia Kataraistentien suunnalta. Maasto nousee Kataraistentiellä etelään mentäessä ja näkyvyys liittymälle on huono. Liittymä tulisi osoittaa olemassa olevan liikekiinteistön liittymän, tontin 46.-2 kautta. Kaupan liittymän ja kaava-alueen liittymän yhdistäminen on mahdollista, mutta alueelle on jo sijoitettu rasitteella asuinkerrostalojen korttelialueen tontin 853-35-46-5 autopaikkoja. Katu tulisi myös kulkemaan pähkinäpensaslehdon ja jalopuumetsikön kautta, jolloin myös joudutaan louhimaan sekä rakentamaan kääntöpaikka, kadun pituus noin 150 m tontin rajalle, leveys 8-12 m. Tästä katusuunnitelmasta on luovuttu ja ajoneuvoliikenne ratkaistaan kokonaan omalla tontilla.

Muistutusten tarkempi sisältö ja vastineet on selostettu vastineessa lausuntoihin ja muistutuksiin, Oheismateriaali 13.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja, ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on n. 106 500 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen katujen ja kevyen liikenteen väylien rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 10/2019. Kaava-alueen kustannuksia seurataan kaupungin vuosijohtamisen prosessin mukaisesti lautakunnalle ja kaupunginhallitukselle annettavien kk- ja ovk-raportointien yhteydessä.

Edellä esitettyjen kustannusten lisäksi Turun Vesihuolto Oy:tä on pyydetty arvioimaan kunnallistekniikan rakentamiskustannuksia. Vesihuolto Oy:n mukaan ei ole tarvetta vesihuollon lisärakentamiselle.

Vesihuollon liittymispisteet sijaitsevat asemakaavan mukaisilla katualueilla. Kiinteistönomistaja sitoutuu kustannuksellaan suunnittelemaan ja rakennuttamaan tonttien vesihuollon sekä liittämään tontit katualueella sijaitseviin liittymispisteisiin siinäkin tapauksessa, että asemakaavaehdotuksen mukainen kortteli jaetaan useampaan tonttiin ja tonttien rajat sijaitsevat yli 20 metrin päässä ko. liittymispisteistä.

Infran rakentamiskustannuksia katetaan maankäyttösopimusmaksuilla. Arvioitaessa investointivaiheen kaavataloutta on Haritun koulutontin rakentaminen kaupungille positiivinen.

Seuraavat vaiheet

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Haritun koulutontti

Oheismateriaali 1Selostus Haritun koulutontti

Oheismateriaali 2Tilastolomake Haritun koulutontti

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti, 31.10.2019

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Murkionkatu 14 B asukkaan muistutus 17.1.2020

Oheismateriaali 6Murkionkatu 14 A asukkaan muistutus 17.1.2020

Oheismateriaali 7Muntionkatu 11 B asukkaan muistutus 18.1.2020

Oheismateriaali 8Murkionkatu 14 B asukkaan muistutus 20.1.2020

Oheismateriaali 9Murkionkatu 14 A asukkaan muistutus 21.1.2020

Oheismateriaali 10Murkionkatu 14 A asukkaan muistutus 21.1.2020

Oheismateriaali 11Murkionkatu 14 B asukkaan muistutus 21.1.2020

Oheismateriaali 12Alueen asukkaiden muistutus 21.1.2020

Oheismateriaali 13Vastineet lausuntoihin ja muistutuksiin, 27.7.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 31.10.2019 päivätty ja 27.7.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Haritun koulutontti esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot ja tonttijaonmuutokset: Koivula-38.-3-6 ja -45.-4-5.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Haritun koulutontti asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 106 500 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Haritun koulutontti asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.