Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin 28.11.2018:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitus on laatinut yhdessä kaavoitusarkkitehti Sanukka Lehtiö Sweco Ympäristö Oy:n kanssa 28.11.2018 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen III kaupunginosaan.

Nykytilanne

Kaavanmuutoksen kohteena on yksi tontti, jota käytetään tällä hetkellä pysäköintiin. Itäisen Rantakadun puoleinen kaupunkikuvallisesti ja paikallishistoriallisesti arvokas empirerakennus on rakennettu vuonna 1831. Muut vanhat puurakenteiset rakennukset on purettu. Tontin itäreuna on kallioinen ja maasto nousee loivasti kohti Samppalinnan kesäteatteria ja Urheilupuistoa. Suunnittelualueen pinta-ala on 1,0178 ha.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) kaavanmuutosalue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Suunnittelualue sijaitsee maakuntakaavan kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeällä alueella.

Turun Yleiskaava 2020:ssa suunnittelualue on osoitettu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY).

Turun kaupunkiseudun rakennemallissa 2035 alue on merkitty uudeksi asuin- ja työpaikka-alueeksi.

Yleiskaavaluonnoksessa 2029 alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen C, jossa alue varataan Turun kaupunkialuetta palveleville keskustatoiminnoille. Alueen pääasiallisia toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto sekä keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnat. Maanvaraista pihaa tulee säilyttää tonteilla, joilla sellaista vielä on.

Suunnittelualueella on 14.4.2007 voimaan tullut asemakaava 39/2003, jossa alue on osoitettu hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH-1) ja sen rakennusoikeus on osoitettu tonttitehokkuudella 1,5. Suunniteltavan tontin pinta-ala on noin 10178 m², jolloin kaavamerkintä e = 1.50 tarkoittaa noin 15267 neliön rakennusoikeutta.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu maanomistajan Senaatti-kiinteistöjen aloitteeseen.

Aloitteentekijä ja kaupunki ovat tehneet 29.3.2018 päivätyn kaavoitustaksaan perustuvan sopimuksen, jossa on määritelty sopijaosapuolten tehtävä- ja kustannusjako kaavoituksen valmistelussa.

Kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksessa 2018 nimellä Herkules.

Kaupunkiympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 29.5.2018 § 239. Lautakunta lisäsi tavoitteisiin: Keskustan elinvoiman kannalta on tärkeää, että alueella säilyy ja sinne syntyy myös työpaikkoja. Asuin- ja toimistokorttelin hybridiratkaisu tukee tätä tavoitetta paremmin kuin pelkkä asuminen.

Kaavanmuutoksesta järjestettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheen yleisötilaisuus maanantaina 18.6.2018 klo 17.00–19.00 Turun virastotalon auditoriossa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 13.8.2018 mennessä. Mielipiteet, joita saapui yhteensä 9, toivat esille lähiasukkaiden huolen uusien rakennusten korkeuden määrästä ja siitä miten rakennukset estävät näkymiä Betaniankadun kerrostaloista mm. ydinkeskustan suuntaan ja Martinsillalta tultaessa merkittävä näkymä Urheilupuistoon ja Betaniankadun pistetaloille estyy. Muita esille tulleita pääasioita olivat lisääntyvän liikenteen aiheuttamat haitat, liikennemelun lisääntyminen, ilman laadun heikkeneminen Martinkadulla ja rakentamisen vaikutus pohjaveden muutoksiin.

Tavoitteet

Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa hallinto- ja virastorakennusten korttelialueen käyttötarkoitus asumiseen sekä liike- ja toimistokäyttöön.

Tavoitteena on muodostaa kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen asuinkortteli jokirantaan. Kaupungin strategisista tavoitteista kaava toteuttaa tavoitteita vahvistaa Turun asemaa vetovoimaisena kaupunkina, vahvistaa kaupunkirakenteen toimivuutta ja elinvoimaa täydennysrakentamisella sekä lisätä kaupungin kilpailukykyä tarjoamalla houkuttelevaa asumista kaikille.

Tavoitteena on myös eheyttää keskustan yhdyskuntarakennetta ja luoda terveellinen, turvallinen ja viihtyisä asuinympäristö.

Rakentamisella yhdistetään strategian mukaisesti vanhaa ja uutta rakentamista luovasti, tuetaan sujuvaa ja turvallista arkea palveluiden lisäämisellä ja edistetään kestävää liikkumista eheää kaupunkirakennetta hyödyntämällä.

Asemakaavanmuutosluonnos

Kaavaluonnos on laadittu yhteistyössä Senaatti-kiinteistöjen kanssa. Luonnossuunnittelun pohjana on arkkitehtitoimisto Matti Takala Oy:n laatimat korttelin viitesuunnitelmat pvm. 26.10.2018. Kortteli on osoitettu asumiseen sekä liike- ja toimistorakentamiseen.

Uudet asuin-, liike- ja toimistorakennukset sijoittuvat Martinkadun ja Itäisen Rantakadun varrelle. Vanha puurakenteinen asuinrakennus vuodelta 1831 Itäisen Rantakadun varrella suojellaan. Uusi korttelipiha muodostuu rakenteellisen pihakannen päälle. Pihakannen alla sijaitsee kaksi autopaikoitustasoa, jonne sisään- ja ulosajo tapahtuu Itäisen Rantakadun liittymästä. Pihakannen alle sijoittuu myös polkupyörien säilytystiloja, jätteenkeräys-, varasto-, tekniikka- ja väestönsuojatiloja sekä pihakannen alusrakenteita. Kannen alle ei saa sijoittaa asumiseen tarkoitettuja tiloja. 1. kerroksen autopaikoitustaso noudattaa Itäisen Rantakadun katualueen korkoasemaa. Autopaikoitustasoilta on yhteys asuinrakennusten kerroksiin. Myllyahteen liittymä on tarkoitettu jätehuoltoajoa varten.

Pihakannelle sijoittuu leikki- ja oleskelualue sekä pihavarastot. Piha-alueen hulevedet ja -reitit tulee suunnitella vettä alueella viivyttävinä. Pihakannelta on kävely- ja polkupyöräyhteydet Martinkadulle.

Martinkadun ja Itäisen Rantakadun varrelle katutason ensimmäisen kerroksen julkisivun tulee avautua katutilaan, jossa ensimmäisen kerroksen ikkunapinta-alaa on oltava vähintään 30 % julkisivun pinta-alasta. Umpinaisia osuuksia tulee elävöittää esim. materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin.

Rakennusten kerrosluku vaihtelee IV-X kasvaen Itäiseltä Rantakadulta Urheilupuiston suuntaan. Rakennusoikeus on 17500 k-m², josta asumista on enintään 14850 k-m² ja liite/toimistotilaa vähintään 2650 k-m².

Rakennusoikeus lisääntyy alueella 2233 k-m². Alustavien suunnitelmien mukaan alueelle on tulossa 300 uutta asuntoa ja arviolta noin 450 asukasta.

Autopaikkoja rakennetaan noin 190 kpl.

Vaikutukset

Kaavan mahdollistaman rakentamisen vaikutukset naapurustoon ja kaupunkikuvaan ovat huomattavat, koska alue on ollut pitkään miltei luonnontilaisena alueena vilkkaiden liikenneväylien keskellä.

Uusi rakentaminen tuo alueelle arviolta noin 450 uutta asukasta, jotka varmistavat palvelujen säilymisen alueen lähiympäristössä. Uusien toimisto- ja liiketilojen rakentuminen alueelle avaa korttelia myös muille toiminnoille. Suunnittelualueen sijainti keskustan ruutukaava-alueella tukee keskustan elinvoimaa tuomalla alueelle myös työpaikkoja asumisen lisäksi.

Seuraavat vaiheet

Luonnosvaiheessa päätetään rakentamisen määrä, sijainti ja käyttötarkoituksen pääperiaatteet.

Luonnoksen pohjalta Senaatti-kiinteistöt valmistelee asemakaava-alueen kehittämiseen ja kiinteistöjen luovutukseen tähtäävän kaksiosaisen kilpailun. Kilpailun jälkeen valmistellaan kaavaehdotus arviolta alkusyksystä 2019. Ehdotusvaiheessa tarkennetaan kaavamääräyksiä erityisesti kaupunkikuvaan vaikuttavien määräysten osalta.

Liite 1Luonnoskartta Herkules pvm 28.11.2018

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Näkymäkuvat (Google-mallinnus)

Oheismateriaali 3Viitesuunnitelmat arkkitehtitoimisto Matti Takala Oy pvm 26.10.2018

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 28.11.2018 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Herkules pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 4.12.2018 § 509.

Oheismateriaali 4Mallinnuskuvia

PäätösAsia pantiin pöydälle Laukkasen van Ooikin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen pöydällepanoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä:

”Asemakaavanmuutosluonnos Herkules palautetaan uuteen valmisteluun ja kaavan tavoitteet määritellään uudelleen.”

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Peltonen, Lintunen, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Palmunen, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin palautusehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Asian käsittely jatkui äänin 11-2.

Sandelinin palautusehdotuksen perustelut:

”Kaavoitusprosessissa pitää tutkia monipuolisesti korttelialueen mahdollisia käyttötarkoituksia ja kehittää sitä sen kulttuurihistorialliset arvot sekä keskeinen sijainti keskustassa ja jokirannassa huomioon ottaen. Tavoitteena tulee olla korkeatasoinen ja viihtyisä kaupunkiympäristö, jossa julkinen tila, erilaiset käyttötarkoitukset ja mahdollisesti asuminen voidaan yhdistää. Sopiva rakennusoikeuden määrä tulee tutkia kaavan kokonaisuuden mukaan. Lautakunnalle tulee valmistella luonnosvaiheeseen erilaisia vaihtoehtoja, joilla korttelia voidaan kehittää.”

Pöydältä 11.12.2018 § 515.

Oheismateriaali 5Mallinnuskuva, 3.1.2019

PäätösEhdotus hyväksyttiin seuraavalla lisäyksellä:

”Lisäksi lautakunta edellyttää, että kaavoituksen jatkotyössä kaavaehtoihin lisätään rakentamisen laatuun ja kerroskorkeuden vaihteluun liittyviä määräyksiä, jotta rakentaminen soveltuu arvokkaaseen kaupunkipuistoon rajautuvaan ympäristöönsä. Liike- ja toimistotilaa tulee rakentaa vähintään 20% kerrosalasta.”

Ilvessalon Mannin kannattamana tekemä muutosehdotus hyväksyttiin äänin 10-2, 1 poissa.

Päätös asiassa tehtiin kolmen äänestyksen jälkeen.

1. äänestys

Ensimmäisessä äänestyksessä äänestettiin käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä: ”Asemakaavanmuutosluonnos Herkules palautetaan uuteen valmisteluun ja kaavan tavoitteet määritellään uudelleen.”

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Peltonen, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Rantanen, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin palautusehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Asian käsittelyä jatkettiin äänin 10-2, 1 poissa.

2. äänestys

Toisessa äänestyksessä äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen välillä:

”Lisäksi lautakunta edellyttää, että kaavoituksen jatkotyössä kaavaehtoihin lisätään rakentamisen laatuun ja kerroskorkeuden vaihteluun liittyviä määräyksiä, jotta rakentaminen soveltuu arvokkaaseen kaupunkipuistoon rajautuvaan ympäristöönsä. Liike- ja toimistotilaa tulee rakentaa vähintään 20% kerrosalasta.”

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänesti heidän lisäkseen Peltonen, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén ja Rantanen.

Sandelin ja Lähteenmäki äänestivät tyhjää.

Ilvessalon Mannin kannattamana tekemä muutosehdotus tuli tässä vaiheessa päätökseksi äänin 10-0, 2 tyhjää ja 1 poissa.

3. äänestys

Kolmannessa äänestyksessä äänestettiin pohjaehdotukseksi tulleen Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän ehdotuksen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän pohjaehdotukseksi tulleen ehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Peltonen, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén ja Rantanen.

Sandelinin hylkäysehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen Lähteenmäki.

Ilvessalon Mannin kannattamana tekemä esitys tuli päätökseksi äänin 10-2, 1 poissa.

Palmunen oli poissa kokouksesta.

Sandelinin palautusehdotuksen perustelut:

”Kaavoitusprosessissa pitää tutkia monipuolisesti korttelialueen mahdollisia käyttötarkoituksia ja kehittää sitä sen kulttuurihistorialliset arvot sekä keskeinen sijainti keskustassa ja jokirannassa huomioon ottaen. Tavoitteena tulee olla korkeatasoinen ja viihtyisä kaupunkiympäristö, jossa julkinen tila, erilaiset käyttötarkoitukset ja mahdollisesti asuminen voidaan yhdistää. Sopiva rakennusoikeuden määrä tulee tutkia kaavan kokonaisuuden mukaan. Lauta-kunnalle tulee valmistella luonnosvaiheeseen erilaisia vaihtoehtoja, joilla korttelia voidaan kehittää.”

Ilvessalon muutosesityksen perustelut:

”Oheismateriaaleina esitetyt viitesuunnitelmat ja havainnekuvat eivät vastaa sitä laatutasoa, jota keskeinen paikka ja kaupunkikuva edellyttävät. Keskustan elinvoiman kannalta on tärkeää, että alueella säilyy ja sinne syntyy riittä-västi työpaikkoja.”

Sandelinin hylkäysehdotuksen perustelut:

”Kaavoitusprosessissa pitää tutkia monipuolisesti korttelialueen mahdollisia käyttötarkoituksia ja kehittää sitä sen kulttuurihistorialliset arvot sekä keskeinen sijainti keskustassa ja jokirannassa huomioon ottaen. Kaavan tavoitteena tulee olla korkeatasoinen ja viihtyisä kaupunkiympäristö, jossa julkinen tila, erilaiset käyttötarkoitukset ja mahdollisesti asuminen voidaan yhdistää. Sopiva rakennusoikeuden määrä tulee tutkia kaavan kokonaisuuden mukaan. Lautakunnalle on valmisteltava erilaisia vaihtoehtoja, joilla korttelia voidaan kehittää. Nyt esitetty kaavaluonnos on valmisteltu yksipuolisesti tavoitteena pelkkä rakennusmassan maksimointi.”