Talouspalvelukeskuksen korvaavien tilojen hankinta

 

tilojen vuokraaminen

 

Turun kaupungin talouspalvelukeskuksen (Tapake) korvaavien tilojen hankeohjelman laatimisesta on vastannut työryhmä, johon ovat kuuluneet Turun Tilaliikelaitokselta kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lehtinen, lakimies Riikka Lehtimäki ja rakennuttajainsinööri Kaisa Simula sekä talouspalvelukeskukselta Fredrik Lindström.

 

Hankeohjelman laadintaa on edeltänyt laaja selvitys- ja valmistelutyö koskien niin talouspalvelukeskuksen uusia tiloja kuin ennen kaikkea kyseisen Kupittaan ns. City-korttelin sekä muun Turku Science Park -alueen kiinteistöomistusten uudelleen järjestämistä.

 

Valmisteluprosessi lähti nyt esiteltävän ajatusmallin mukaisesti liikkeelle viime vuoden lopun jälkeen, kun todettiin, että kaupunkikonsernin hallinnassa olleiden alueen kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeita koskeva myyntiprosessi ei toteutunut. Kaupankäyntiprosessin suurin yksittäinen tekijä, joka esti prosessin onnistumisen, oli kaupunkikonsernin hallinnassa olevien osakkeiden antamat omistusmäärät eli jokaisesta kohteesta kaupungilla oli merkittävä vähemmistöasema. Vähemmistöaseman myynti varsinkin tämän mittakaavan hankkeissa vaatii onnistuakseen poikkeavia olosuhteita, joita ainakaan nyt ei ole löydettävissä. Voidaan jopa sanoa, että esimerkiksi Kiinteistöosakeyhtiö ICT:n osakkeiden myynti nykytilassa ilman suurempaa kokonaisuutta ei tule onnistumaan. Lisäksi kiinteistöomaisuuden keskittämisellä on saavutettavissa suurempiakin hyötyjä ko. alueen kehittämisen yms. näkökulmasta katsoen. Näin ollen Tilaliikelaitos oli pakotettu löytämään vaihtoehtoisen toimintamallin.

 

Kaupunginhallitus on tehnyt 4.5.2009 päätöksen, jossa tehty talouspalvelukeskuksen tiloja koskeva tarveselvitys hyväksyttiin talouspalvelukeskuksen korvaavien tilojen valmistelupohjaksi ottaen huomioon, ettei kaupunkikonsernin käytössä olevien toimitilojen kokonaisneliömäärä saa talouspalvelukeskuksen uusien tilojen takia kasvaa.

 

Lisäksi Kaupunginvaltuusto teki 16.2.2009 päätöksen ammatti-instituutin korvaavien tilojen hankesuunnitelman hyväksymisestä. Kaupunginvaltuusto päätti, että ammatti-instituutin Pitkämäen korvaavat tilat hankitaan Datacitystä siten, että niistä tehtävään vuokrasopimukseen liittyy kiinteistöosakeyhtiön osakkeita koskeva osto-optio.

 

Kyseiset päätökset liittyvät oleellisesti ns. City-kortteliprosessiin, jonka tarkoituksena on:

 

·kaupunkikonserni irtautuu alueen suorasta kiinteistöosakeyhtiöiden osakeomistuksesta.

·saavutetaan Turku Science Park Oy:n uuden liiketoimintasuunnitelman asettamat tavoitteet.

·maksimoida kaupunkikonsernin alueelta saama taloudellinen hyöty toiminnan tehostamisen sekä riskienjaon avulla.

 

Tavoitteeseen pyritään pääsemään hankkimalla alkuvaiheessa kaupungin hallintaan yhtiökohtainen enemmistö ns. city –korttelin alueella olevista kiinteistöosakeyhtiöistä. Välineinä käytetään niin kaupunkikonsernin hallinnassa olevia osakkeita kuin Tilaliikelaitoksen solmimia osto-optiosopimuksia. Osto-optioiden käyttö on ainoa uskottava toteutustapa, koska ei ole tarkoituksen mukaista, että Tilaliikelaitos ensin ostaisi kyseiset osakkeet myydäkseen ne eteenpäin. Pelkästään kaksinkertaiset varainsiirtoverot tekevät hankkeesta kannattamattoman. Toisaalta kaupunkikonsernin intressissä ei ole myöskään olla suoraan koko alueen omistaja.

 

Osto-optiot ovat sellaisenaan ilmaisia kaupunkikonsernille.

Tavoitteena on yhdistää alueen kiinteistöomaisuus yhden organisaation alle eli luovuttaa osakekaupan ja/tai osto-optioiden myynnin avulla kaupunkikonsernin määräysvalta omistusosuuksineen 3. osapuolelle. Uudelleen järjestelyn tavoitteena on kehittää alueen tunnettavuutta, houkuttelevuutta sekä kysyntää pitkäjänteisesti sekä alueen edut ja kilpailutekijät huomioiden. Ns. imagohyöty aikaan saa kaupunkikonsernille välillisiä hyötyjä, joita ei ole mahdollista saavuttaa muilla keinoin. Tahtotilan yhdistämisellä alueen pitkäaikainen kehitys on turvattu ilman alueen sisäistä intressiristiriitaa.

 

Yhteistyösopimusten ja yhteisten tavoitteiden määrittäminen eivät kestä omistajaintressien eroavaisuutta. Ei ole uskottavaa, että omistajuus ja siihen liittyvät omistajakohtaiset tavoitteet poistuvat ilman kassavirtojen (sekä tulo että kustannus) yksiselitteistä yhdistämistä eli omistajaintressin keskittämistä.

 

Tilaliikelaitos on optimaalinen hankkeen toteuttaja, Tilaliikelaitoksen neutraalin aseman sekä alueen nykyisen omistusrakenteen vuoksi.

 

Ilman omistuksen keskittämistä esitettyihin tavoitteisiin ei tulla pääsemään. Tämän osoitti hyvin konkreettisesti vuoden 2008 aikana käyty ja tuloksettomana päättynyt myyntiprosessi koskien kaikkia kaupunkikonsernin alulla omistamia kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeita.

 

Tästä johtuen talouspalvelukeskuksen tilatarve sopii erinomaisesti täyttämään tiettyä kokonaishankkeeseen liittyvää tarvetta sen lisäksi, että nyt esitetyllä ratkaisulla pystytään täyttämään tarveselvityksessä annetut reunaehdot. Yhdistämällä talouspalvelukeskuksen korvaavien tilojen hankinta esitettyyn City –kortteliprosessiin pystytään niin nyt esitetyn kokonaisuuden kuin talouspalvelukeskuksen asettamien tavoitteiden kannalta löytämään kaupunkikonsernin kannalta hyvä taloudellinen ratkaisu sekä citykorttelialueen tunnettavuutta ja kehittämistä palveleva vaihtoehto. Näiden asioiden yhdistämisen jälkeen talouspalvelukeskukselle ei ole haettu vaihtoehtoista sijoituspaikkaa.

 

 

 

6.5.2009

1    Yhdyshenkilöt......................................................................................................................6

2    Nykytilanteen analyysi...................................................................................................7

2.1  Turku Science Park - alueen nykytilanne........................................................................................7

2.2  Turku Science Park - alueelle asetettu omistuksellinen tavoite..........................................................8

2.3  Talouspalvelukeskuksen toimitilojen nykytilanne..............................................................................9

2.4  Nykyiset toimitilat ja niiden puutteet...............................................................................................9

2.5  korvaavat tilat.............................................................................................................................10

3    Toiminnan kuvaus.............................................................................................................10

3.1  Kuvaus käyttäjän toiminnasta......................................................................................................10

3.2  Henkilökunta..............................................................................................................................10

3.3  Talouspalvelukeskuksen käytöstä vapautuvat tilat..........................................................................10

3.4  Tilahankinnan vaihtoehdot............................................................................................................11

4    Perustelut huonetilaohjelmalle.........................................................................11

4.1  Vuokrattavien tilojen yhteiset perustelut........................................................................................11

4.2  Tilaluettelo.................................................................................................................................11

4.3  Järjestelmävaatimukset...............................................................................................................11

5    toteuttamisaikataulu...................................................................................................11

6    käytön aikaiset kustannukset................................................................................12

6.1  Nykyisestä kiinteistöstä aiheutuvat menot.....................................................................................12

6.2  Datacitystä aiheutuvat menot.......................................................................................................12

Liitteet

Liite 1:            Huonetilaohjelma (2 s.)

Liite 2:            Pohjapiirustusluonnos (1 s.)

Liite 3:             (x s.)

Liite 4:             (x s. )

Liite 5:             (x s. )

Liite 6:             (x s. )

Liite 7:             (x s. )

 

1.
Yhdyshenkilöt

 

Tilaaja:

Tilaliikelaitos

Linnankatu 34

20100 Turuku

Puhelin: 02-330000

Telekopio: 02-2624390

·Mikko Lehtinen

·Riikka Lehtimäki

·Kaisa Simula

 

Käyttäjän edustajat:

Talouspalvelukeskus

Yliopistonkatu 27

20100 Turku

Puhelin: 02-330000

Telekopio: 02- 2627237

·Fredrik Lindström

 

 

2.
Nykytilanteen analyysi

2.1Turku Science Park – alueen nykytilanne

Turku Science Park –alueen ydin eli ns. City –kortteli muodostuu viidestä kiinteistöstä ja niitä omistavasta viidestä keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä. Nämä muodostavat alueellisesti erittäin tiiviin kokonaisuuden. Alueen kiinteistöomaisuuden omistus on hajautunut kymmenien omistajien muodostamaksi kokonaisuudeksi. Tämä on selvästi vaikeuttanut alueen kehitystä ja samalla heikentänyt omistajien saamia kokonaistuottoja. Alueen vuokrakehitys ei vastaa asetettuja tavoitteita, koska alueen omistajat ovat kilpailleet samoista käyttäjistä. Tämä on estänyt vuokrien positiivisen kehityksen ja verrattaessa vuokratasoja esimerkiksi Tampereen vastaaviin keskittymiin on Turku Science Park -alueen vuokrat useita kymmeniä prosentteja matalampia.

 

City-korttelin käyttäjät ovat pääosin yliopistojen ja korkeakoulujen laitoksia sekä yrityksiä, jotka saavat lisäarvoa yliopistojen tutkimuksesta. Lisäksi alueen rakennukset ovat rakennettu siten, että talojen välinen ulkotilojen kautta tehtävä kulku on pääosin mahdollista tehdä ns. pikkutakki – etäisyydeltä. Lisäksi rakennusten kellarikerroksien osalta lähes kaikkien talojen osalta on olemassa sisäyhteys. Rakennusten välisestä sisäpihasta on mahdollista rakentaa yhtenäinen sekä viihtyisä alueen ”olohuone”. Tämä ei ole riittävässä määrin onnistunut liittyen omistuksen hajanaisuuteen. Alueelle tehdyt investoinnit ovat keskittyneet yksittäisiin rakennuksiin sekä ennen kaikkea yksittäisiin huoneistoihin. Koko aluetta hyödyntäviä yhteisinvestointeja ei ole mittavissa määrin tehty.

 

Alueesta tehtyjen käyttäjätutkimusten mukaan alueen suurimmat puutteet ja ongelmat liittyvät käyttäjäpalveluihin. Palveluihin, joita tämän tyyppinen käyttäjäsegmentti ensisijassa tarvitsee. Alueen opastus on puutteellinen sekä yhtenäistä aulaisäntä/-emäntä järjestelmää ei ole olemassa. Alueen käyttäjä-, isännöinti- ja muiden vastaavien palveluiden keskittämisellä sekä selkeällä koordinoinnilla on mahdollista järjestää palvelut uudella tavalla tehokkaasti sekä ennen kaikkea niin käyttäjille kuin omistajille selvää lisäarvoa tuottavasti. Voidaan todeta, että alueen nykyinen omistusrakenne ei ole onnistunut tarjoamaan tarvittavia palveluita.

 

Turku Science Park Oy on pääosin Turun kaupungin omistama alueen kehittämisestä vastaava organisaatio. Yhtiön toimialaan ei kuitenkaan kuulu alueen kiinteistöomaisuuden hallinta, omistaminen tai kiinteistöjen käyttöön liittyvien tukipalveluiden tuottaminen. Näin ollen Turku Science Park Oy ei ole taho, jonka vastuulla kyseiset toiminnot ovat ja toisaalta yhtiön nykyinen liiketoimintamalli rahoitusasemineen estää merkittävän kiinteistöomistuksen lisäämisen.

 

Alue ei ole pystynyt houkuttelemaan uusia käyttäjiä asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Käyttäjä on pystynyt suunnittelemaan tulevaisuuttaan tilojen lisäkäytön osalta ainoastaan useampien kiinteistöomistajien kanssa. Voidaan jopa sanoa, että omistajuuden hajanaisuus pääsääntöisesti estää tai on ainakin estänyt suurempien kokonaisuuksien luomisen sekä ennen kaikkea joustavat tilaratkaisut. Tämä tilaratkaisujen joustamattomuus on monimutkaistanut vuokrausprosessia tarpeettomasti.

 

2.2Turku Science Park – alueelle asetettu omistuksellinen tavoite

Osto-optioiden hankinnan avulla pyritään luomaan uskottava sekä eri vaiheet huomioiva pohja suunnitelman jatkovaiheille ja niiden toteutukselle sekä malli, jonka avulla alkuperäisiin tavoitteisiin päästään.

 

Kiinteistöosakeyhtiökohtainen nykytila ja hankintatavoite:

 

1. Kiinteistö Oy ICT: kaupunkikonsernin hallinnassa 45% yhtiön koko osakekannasta, tavoite 100% hallinta.

a. asetettuun tavoitteeseen päästään Senaatin kanssa tehtävällä osakekaupalla tai vastaavasti osto-optiosopimuksen avulla

 

2. Kiinteistö Oy Datacity: kaupunkikonsernin hallinnassa 25% yhtiön koko osakekannasta, tavoite >50% hallinta

a. asetettuun tavoitteeseen päästään tekemällä osto-optiosopimukset Rausannen, SL-Yhtiöiden, Veritaksen, Osuuspankin sekä Stiftelsen för Åbo Akedemin (ÅA) kanssa

b. osto-optiosopimukset vaativat toteutuakseen vuokrasopimuksen Rausannen (Ammatti-instituutti), Veritaksen ja Stiftelsen för Åbo Akedemin (talouspalvelukeskus) kanssa

 

3. Kiinteistö Oy Biocity: kaupunkikonsernin hallinnassa 2% yhtiön koko osakekannasta, tavoite >50% hallinta

a. asetettuun tavoitteeseen päästään tekemällä osto-optiosopimukset Senaatin, Osuuspankin ja Stiftelsen för Åbo Akedemin kanssa

b. tehtyihin osto-optiosopimuksiin ei liity vaatimusta, koskien uusia kaupungin tekemiä vuokrasopimuksia

 

4. Kiinteistö Oy Electrocity: kaupunkikonsernin hallinnassa 20% yhtiön koko osakekannasta, ensivaiheen tavoite <50% hallinta

a. asetettuun tavoitteeseen päästään tekemällä osto-optiosopimus Henkivakuutusyhtiö Retron kanssa

b. tehtyyn osto-optiosopimukseen ei liity vaatimusta, koskien uusia kaupungin tekemiä vuokrasopimuksia

c. toisessa vaiheessa pyritään pääsemään sopimukseen yhtiön pääomistajan eli Yhtymä Niemisen kanssa, kyseisiä neuvotteluja ei ole vielä aloitettu

 

5. Eurocity, kokonaisuudessaan Tapiola –leirin hallinnassa, joten kaupungilla ei ole välitöntä intressiä liittyen kyseiseen KOy

 

Veritaksen sekä ÅA osalta kokonaisuus ratkeaa tämän päätöskokonaisuuden eli talouspalvelukeskuksen vuokrasopimuksen avulla. Osuuspankin sekä Retron kanssa on päästy yhteisymmärrykseen ja tämän osalta Tilaliikelaitoksen toimitusjohtajan päätöspöytäkirja on riittävä, koska sopimus ei sisällä taloudellisia velvoitteita ja itse osto-option myymistä/käyttämistä koskeva päätös tuodaan kaupunginhallituksen/valtuuston hyväkysyttäväksi. SL-yhtiöiden ja Rausannen osalta tarvittavat päätökset ovat jo olemassa (vrt. kv päätös 15395-2007).

 

Ainoastaan Senaatti-kiinteistöjen osalta neuvottelujen lopputulos saavutetaan oletettavasti vasta syksyllä 2009, mutta myös Senaatin osalta voidaan olettaa, että yhteisymmärrykseen tullaan mitä suurimmalla todennäköisyydellä pääsemään. Neuvotteluissa ei ole havaittu vielä yhtään merkittävää ongelmakohtaa.

 

Nyt tehtävä omaisuuden uudelleen organisoiminen on havaittu toimivaksi tavaksi toimia myös jo käytännössä. Lisäksi voidaan todeta, että kaikki osapuolet ovat osoittaneet sitoutumistaan kyseiseen toimintamalliin. Turusta ja ennen kaikkea Turku Science Parkin alueelta kaksi eri toimijaa pyrkii löytämään toimitiloja noin 2 000 neliötä per toimija. Vuokralaiskeskusteluiden koordinointi ja hankkeiden eteenpäin vienti on annettu Tilaliikelaitoksen vastuulle Veritaksen, ÅA, Osuuspankin, Senaatin, Rausanne ja SL-yhtiöiden osalta, vaikkakaan mitään muodollista sopimusta ei ole vielä olemassa ja todennäköisesti kyseiset toimijat eivät tule myöskään sijoittumaan kaupunkikonsernin omistamiin tiloihin.

 

2.3Talouspalvelukeskuksen toimitilojen nykytila

Turun kaupungin talouspalvelukeskus on toimintansa alusta lähtien toiminut keskushallinnon sille osoittamissa tiloissa, osoitteessa Yliopistonkatu 27 a. Tilat ovat osoittautuneet hieman liian ahtaiksi ja lisäksi sen toiminta on sijoitettu kolmeen eri kerrokseen.

 

2.4Nykyiset toimitilat ja niiden puutteet

Uusien toimitilojen tarve on tullut ajankohtaiseksi, koska

·nykyiset tilat eivät ole tilaratkaisultaan tarkoituksenmukaisia tiimityöskentelylle eivätkä ne mahdollista joustavia muutoksia

·talouspalvelukeskuksen toiminnan kannalta ei ole välttämätöntä, että sijainti on kaupungin keskustassa

·talouspalvelukeskus pyrkii halvempiin tiloihin

·talouspalvelukeskuksen nykyisiin tiloihin voidaan sijoittaa muita toimintoja, joiden tulisi olla sijainniltaan lähempänä kaupungin johtoa

 

2.5Korvaavat tilat

Kiinteistö, josta uudet korvaavat tilat ehdotetaan vuokrattaviksi, on Kiinteistö Oy Datacity, joka sijaitsee osoitteessa Lemminkäisenkatu 12–14. Rakennuksessa on nykyisin ammatti-instituutin tiloja neljässä kerroksessa yhteensä noin 4 500 neliötä. Lisäksi Pitkämäen ammatti-instituutin korvaavat tilat noin 2 190 neliötä sijoitetaan sinne vuoden 2009 aikana

 

Kiinteistö Oy Datacityn tiloissa toimii mm. hotelli- ja ravintola-alan koulutusta. Siihen liittyvät oppilaiden ruokailutilat sekä oppilasravintola ja –kahvilatoiminnot.

 

Talouspalvelukeskuksen käyttöön ehdotetaan vuokrattavaksi toimistotilaa kolmannesta kerroksesta Åbo Akademilta 1651 neliötä ja Veritakselta 572 neliötä, yhteensä 2223 neliötä.

 

Tiloissa tehtävät huonetilamuutokset tulevat vaatimaan rakennusluvan.

 

3.Toiminnan kuvaus

3.1Kuvaus käyttäjän toiminnasta

Talouspalvelukeskuksen tilojen käytön toiminnallinen kuvaus on osa liitteenä olevaa tarveselvitystä.

 

3.2Henkilökunta

Nykyinen henkilörakenne on selvitetty liitteessä XXXX olevassa talouspalvelukeskuksen tarveselvityksessä.

 

3.3Talouspalvelukeskuksen käytöstä vapautuvat tilat

Talouspalvelukeskuksen käytöstä vapautuville tiloille pyritään etsitään kaupunkikonsernin muiden toimijoiden keskuudesta uudet vuokralaiset. Asian kartoittaminen on vielä kesken eikä Tilaliikelaitos pysty vielä ehdottamaan mitä toimintoja kyseisiin tiloihin sijoitetaan.

 

3.4Tilahankinnan vaihtoehdot

Talouspalvelukeskuksen tarpeita varten tutkittiin useita eri vaihtoehtoja, mutta kaikkien vaihtoehtoisten sijaintien tarkastelu lopetettiin kun City –korttelihanke yhdistettiin talouspalvelukeskuksen tilatarpeeseen.

 

4.Perustelut huonetilaohjelmalle

4.1Vuokrattavien tilojen yhteiset perustelut

Talouspalvelukeskuksen toimintaa ei ole tarkoitus laajentaa, vaan vuokrattaviksi ehdotettujen tilojen määrä perustuu toiminnan nykyiseen mitoitukseen. Vuokrattavien tilojen lisäksi talouspalvelukeskus tulee käyttämään kiinteistön muita neuvottelutiloja ja arkistotilat tulee vuokrata muualta.

 

Verrattaessa vuokrattavien tilojen huonetilaohjelmaa nykyisiin tiloihin on huomattavaa, että tilamäärän kasvu nykyisiin toimitiloihin nähden johtuu siitä, että yleiset tilat on vuokrattaviksi ehdotetuissa neliöissä mukana kun taas Yliopistonkatu 27 neliömäärä ei sisällä kaikkia yleisiä yhteisiä tiloja. Lisäksi henkilökunta on sijoittunut ahtaasti nykyisiin tiloihin.

 

4.2Tilaluettelo

Huonetilaohjelma on esitetty liitteessä 1 ja luonnos vuokrattavista tiloista liite 2.

 

4.3Järjestelmävaatimukset

Erityisiä järjestelmävaatimuksia ovat esimerkiksi: ilmanvaihdon, äänitasovaatimus, puhelin-, antenni/kaapeli-TV-, paloilmoitus-, rikosilmoitus- ja kulunvalvontajärjestelmät.

 

5.Toteuttamisaikataulu

Toiminnan toteuttaminen ja sen tason ja laadun sekä kehityksen turvaaminen edellyttävät mahdollisimman nopeita toimenpiteitä toimitilaratkaisun ja sitä kautta hankekokonaisuuden toteuttamiseksi.

 

Rakennussuunnittelu käynnistetään heti päätösten tultua voimaan tilojen omistajien toimesta ja oletettavasti remontti saadaan valmiiksi vielä tämän vuoden aikana, jolloin tilat voidaan ottaa myös käyttöön. Näin ollen talouspalvelukeskuksen asettama aikataulu pystytään saavuttamaan.

 

City –korttelikokonaisuuden osalta omistuksen uudelleen järjestely pystytään aloittamaan välittömästi tämän päätöksen jälkeen. Yhteisesti asetetun tavoitteen mukaisesti alku syksystä 2009 omistusjärjestelyn toteutukseen liittyviä päätöksiä on tehtävä. Joten toteutus myös osakkeiden myynnin osalta voidaan olettaa olevan vuosi 2009.

 

6.Käytön aikaiset kustannukset

6.1Nykyisestä kiinteistöstä aiheutuvat menot

Talouspalvelukeskuksen käytössä on tällä hetkellä 1 665 m², joista maksetaan vuokraa vuositasolla 292 000 € (alv 0%).

 

6.2Datacitystä aiheutuvat menot

Talouspalvelukeskuksen käyttöön ehdotettujen tilojen 2223 m² vuokraksi tulee vuositasolla 289 430 € (alv 0%). Tilojen neliövuokra tulee olemaan noin 10,85 e/m2.