Tilacontroller Minna Juselius 5.1.2016:

Tausta

Syvälahden koulu- ja päiväkotihankkeen toteutuksesta järjestettiin tarjouskilpailu keväällä 2014, mutta hankintamenettely keskeytettiin kaupunginhallituksen päätöksellä 16.6.2014. Keskeytykseen päädyttiin, sillä saadut tarjoukset ylittivät merkittävästi hankkeelle talousarviossa varatun määrärahan (ylitys noin 7,5 M€). Tämän seurauksena hankkeen lähtökohdat ja käyttäjien tarpeet käytiin vielä kerran läpi ja pieniltä osin päivitettiin. Lisäksi Kiinteistöliikelaitos selvitti hankkeelle vaihtoehtoisia toteuteustapoja. Kaupunginhallitukselle esitettiin 13.10.2014 siirtymissä hankkeessa allianssimalliin.

Kaupunginhallitus päätti 13.10.2014, että Syvälahden koulu- ja päiväkotihanke toteutetaan allianssimallilla ja että KOy Turun Syvälahden koulu hankkii allianssiin urakoitsijan neuvottelumenettelyllä. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että Syvälahden koulun rakentamista koskeva toteutuspäätös tehdään kaupunginvaltuustossa hankkeen kehitysvaiheen jälkeen. Hankkeen kattohinnaksi asetettiin 25 779 000 euroa (alv 0 %) ja lähtökohdaksi allianssille hyväksyttiin oheismateriaalin 1 mukaiset tavoitteet.

Allianssin muodostivat tilaaja, suunnittelijat ja urakoitsija. Tilaajana toimi Kiinteistöyhtiö Turun Syvälahden koulu. Prosessi alkoi kehitysvaiheella, jonka aikana laadittiin niin allianssin toimintaan liittyvät asiakirjat kuin koulun / monitoimitalon suunnitelma-asiakirjat aikatauluineen ja kustannusarvioineen.

Kehitysvaihe on nyt saatu päätökseen ja Koy Turun Syvälahden koulu on toimittanut 5.1.2016 päivätyn kirjeen kaupungille, jossa esitellään hankkeen kehitysvaiheen tulos ja pyydetään kaupungilta päätöstä toteutusvaiheeseen siirtymisestä (toteutussuunnitelma liitteenä 1 sekä sen liitteet piirustukset liitteenä 2, tilaluettelo liitteenä 3, aikataulu liitteenä 4 ja kustannusarvio liitteenä 5). Päätöksen tekee kaupunginvaltuusto.  

Allianssin kehitysvaiheen tulos

Suunnittelutyön pohjana on toiminut kaupunginhallituksen 13.10.2014 hyväksymät tavoitteet ja täsmennetty tilantarve. Kohde on mitoitettu näin ollen noin 800 oppilaan yhtenäiskouluksi (276/ vuosiluokat 1-6  + 510/ vuosiluokat 7-9) ja 140 paikkaiseksi päiväkodiksi. Lisäksi monitoimitalossa on kirjasto- ja nuorisotilat, neuvola- ja kouluterveydenhoitotilat sekä valmistuskeittiö.

Tavoitteena on rakentaa Syvälahteen turvallinen ja terveellinen, kaikenikäisten tulevaisuuden oppimis- ja kasvatusympäristö, joka on monikäyttöinen, muunneltava ja yhteiskäyttöön soveltuva.

Kaupunginhallitus asetti 13.10.2014 hankkeelle seuraavia tavoitteita:

-        Tilat muodostavat tulevaisuuden oppimis- ja kasvatusympäristön koululle, varhaiskasvatukselle, nuorisotoimelle ja kirjastolle

-        Monikäyttöiset ja tehokkaat tilat, joilla on hyvä muunneltavuus

-        Terveelliset ja turvalliset tilat

-        Tyytyväiset käyttäjät: Oppilaat ja kaupunkilaiset sekä oppilaiden vanhemmat ja koulun henkilö-kunta ovat tyytyväisiä uuteen kouluun, sen toimintaan ja antamiin mahdollisuuksiin

-        Turvallinen toteutus

-        Nollavirheluovutus, pidennetty takuu ja onnistunut käyttöönotto

-        Uusiutuvaan energiaan perustuva energiatehokkuus - pieni sähkön ja veden kulutus

-        Toteutuskustannukset korkeintaan 25.779.000 euroa sisältäen kalustohankinnat

-        Kohde valmistuu syksyllä 2017

Koy Turun Syvälahden koulun mukaan valtaosa tavoitteista uskotaan saavutettavan, mutta hankkeelle asetetut tavoitekustannus ja aikataulutavoite eivät toteudu.

Kehitysvaiheessa on havaittu, että kohteen rakentaminen edellyttää noin 24 kk rakennusaikaa, jotta kohde saadaan rakennettua laadukkaasti. Mikäli omistaja hyväksyy toteutussuunnitelman ja päättää, että hankkeessa edetään toteutusvaiheeseen, alkaa rakentaminen alkaa keväällä 2016 ja kohde valmistuu keväällä 2018.

Hankkeen kustannusarvio kehitysvaiheen jälkeen on 27,74 M€. Tämä muodostuu varsinaisista rakennus-, suunnittelu- sekä asiantuntijakustannuksista ja kohteen kalustehankinnoista (26,04 M€) ja hanke- ja riskivarauksista sekä takuuaikaisista korjaustöistä (1,70 M€). Tähän summaan sisältyvät myös jo syntyneet kehitysvaiheen kustannukset, jotka ovat noin 1,35 M€. Tulee huomioida, että kaupunginhallituksen asettamassa hankkeen kustannustavoitteessa ei ole täysimääräisesti huomioi hankesuunnitelman valmistumisen jälkeistä noin 10 %:n kustannusten nousua. Tämän lisäksi kohteen keittiö on muutettu palvelukeittiöstä valmistuskeittiöksi, mikä osaltaan lisää rakennuskustannuksia noin 250.000 €.

Vaikka tavoitekustannuksessa ei aivan pysytty, riskien ja varausten realisoitumisesta riippuen voidaan kuitenkin KOY Turun Syvälahden koulun mukaan arvioida allianssitoteutuksella säästyvän arviolta noin 4,2 – 5,5 M€ verrattuna ensimmäisen kierroksen toteutusratkaisuun.

Hankkeen laajuutta on onnistuttu vähentämään lähtökohtana olleesta suunnitteluratkaisusta. Alkuperäisestä suunnitelman ns. ohjelma-alan noin 7.645 m2:sta on päästy 6.834 m2:iin, eli vähennystä noin 10 %. Toteutusvaiheeseen siirryttäessä kohteen kerrosala on noin 9.600 krs-m2.

Rakennus on toiminnallisesti kaksikerroksinen ja sen julkisivu on verhoiltu punatiilellä. Kattomuoto on taitteinen harjakatto. Ilmastointikonehuoneet sijaitsevat ullakkokerroksessa. Kantava runko koostuu pääosin teräspilareista ja ontelolaatoista. Kohteen arkkitehtonista ilmettä on alkuperäiseen suunnitelmaan nähden yksinkertaistettu kustannusten vähentämiseksi.

Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla. Rakennuksessa hyödynnetään maalämpöä, mutta se liitetään myös kaukolämpöverkkoon. Teknisten ratkaisuiden osalta kohde on suunniteltu siten, että se täyttää sille asetetut määräysten mukaiset vaatimukset.

Innovatiiviset tilaratkaisut

Syvälahden koulun / monitoimitalon suunnittelun lähtökohtana on turvallisen ja terveellisen ympäristön aikaansaamisen lisäksi ollut avainasemassa tilojen monikäyttöisyys ja yhteiskäyttö. Lähtökohtaisesti pieniä toiminnan laatuun liittyviä rajoituksia lukuun ottamatta kaikki tilat ovat kaikkien käytettävissä. Niin sanotusta tilojen korvamerkkaamisesta vain esimerkiksi koulun, varhaiskasvatuksen, kirjaston tai nuorison käyttöön tai vain nimetylle ryhmälle, on luovuttu.

Syvälahden koulun rehtori Jarmo Salon mukaan ”perinteiset, totuttuun toimintatapaan ohjaavat, pohjaratkaisut on pitkälti siirretty syrjään. Tilat on suunniteltu nyt siten, että ne suuntaavat käyttäjiään kohti toisenlaista tapaa toimia. Yhdessä tekemisen kulttuurin nostaminen tilaratkaisujen keskiöön on suunta, johon mm. valtakunnalliset perusopetuksen opetussuunnitelman perusteet elokuusta 2016 alkaen vahvasti viitoittavat.”

”Tilat ovat ikkuna- ja lasiseinäratkaisujen ansiosta silmälle avoimia ja ne muuntuvat työergonomiaa korostavien kalusteratkaisujen tukemina erilaisiin käyttötarkoituksiin ja -tarpeisiin. Perinteisestä huonetilajaottelusta luopuminen mahdollistaa myös sen, että muun muassa aulat ja liikennetilat, ovat tavanomaista käyttöään monipuolisemmin ja tehokkaammin hyödynnettävissä.”

Monitoimitalon eri toimialoilta tulevalle henkilökunnalle on varattu yhteiset hallinto- ja taukotilat, joka edelleen mahdollistaa yhdessä työskentelyn sekä suunnitelmallisen toiminnan tehokkaan toteutuksen. Piha-alue on suunniteltu siten, että se rohkaisee käyttäjiään aktiiviseen yhdessä tekemiseen. Lisäksi suunnittelussa on huomioitu tieto- ja viestintätekniset ratkaisut, jotka edesauttavat tiloissa tapahtuvaa tulevaisuuden oppimis- ja kasvatusympäristön toimintaa.

Käyttäjille aiheutuvat kustannukset

Kiinteistöliikelaitos on laskenut käyttäjille aiheutuvan sisäisen vuokran seuraavasti (koko vuokralaskelma liitteenä 6)

Toimialakohtaisesti jaettuna vuokrat ovat seuraavat:

Sivistystoimiala: 179 274 €/kk ja 2 151 287 €/vuosi

Vapaa-aikatoimiala: 15 956 €/kk ja 191 473 €/vuosi

Hyvinvointitoimiala: 9 190 €/kk ja 110 284 €/vuosi 

Lausuntopyyntö

Mikäli allianssin laatima toteutussuunnitelma Syvälahden koulun / monitoimitalon rakentamisesta hyväksytään kaupunginhallituksessa ja -valtuustossa, siirrytään hankkeessa toteutusvaiheeseen. Toteutusvaiheen sopimuksella allianssin osapuolet sitoutuvat toteuttamaan hankkeen yksimieleisesti asettamiensa tavoitteiden mukaisesti.

Strateginen tilojen ohjaus –vastuualue pyytää Syvälahden koulu / monitoimitalon käyttäjätoimialoilta lausuntoa kehitysvaiheen tuloksesta ja vuokravaikutuksista. Lausunnosta tulee käydä ilmi, sitoutuuko toimiala hankkeeseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin. Lausunnot tulee antaa viimeistään 14.1.2016.