Luonnos 25.2.2011

 

 

 

 

SOPIMUS TURUN LINNAN JUHLATILOJEN VUOKRAAMISESTA JA TILOISSA JÄRJESTETTÄVIEN TILAISUUKSIEN RAVINTOLAPALVELUJEN TUOTTAMISESTA

 

 

 

 

VUOKRANANTAJA           Turun kaupunki, Museokeskus / Kulttuuritoimi

Y-tunnus: 0204819-8

Kalastajankatu 4

20100 TURKU

 

VUOKRALAINEN               XXX

                                          Y-tunnus:

                                          Osoite

 

 

KOHDE                             Turun Linnassa sijaitsevien Turun Linnan juhlatilojen vuokraaminen ja ravintolapalvelujen tuottaminen tiloissa järjestettävissä tilaisuuksissa.

 

                                           Juhlatilat sisältävät Kuninkaansalin, Kuningattarensalin, Kuningattaren kamarin ja eteläisen salin niihin liittyvine tiloineen. Luovutettavat tilat on rajattu punaisella oheiseen piirrokseen.

 

Tilat luovutetaan vuokralaisen hallintaan käytettäväksi ravintolaliikkeen harjoittamista varten erikseen sovittavien tilaisuuksien ajaksi siten kuin tämän sopimuksen liitteessä 2 on määritelty. Muina aikoina tilat ovat vuokranantajan hallinnassa.

 

SOPIMUSAIKA

Sopimusaika alkaa 1.4.2011 ja sopimus jatkuu määräaikaisena 4 vuotta. Sopimussuhde jatkuu määräajan jälkeen ilman eri toimenpidettä toistaiseksi voimassa olevana 6 kk irtisanomisajalla, ellei vuokralainen tai vuokranantaja ole 6 kuukautta ennen määräaikaisuuden päättymistä ole ilmoittanut toiselle osapuolelle, että sopimussuhde päättyy määräaikaisuuden päättymiseen.

 

Kummallakin osapuolella on edellä mainitusta huolimatta aina oikeus irtisanoa tämä sopimus päättymään samana ajankohtana, jolloin vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus Juhana Herttuan kellarin kahvila- ja ravintolatilojen vuokrauksesta päättyy.

 

 

VUOKRAN MÄÄRÄ JA MAKSU

 

Vuokran määrä on 10,5 % Turun linnan juhlatiloissa ja Juhana Herttuan kellarissa tuotettavien ravintolapalveluiden yhteenlasketusta arvonlisäverottomasta liikevaihdosta. Mikäli Turun linnan juhlatiloissa ja Juhana Herttuan kellarissa tuotettavien ravintolapalveluiden yhteenlaskettu arvonlisäveroton liikevaihto on yli 600.000 euroa / tilikausi, vuokran määrä on kuitenkin 12,5 % tästä yhteenlasketusta arvonlisäverottomasta liikevaihdosta.

 

Turun linnan juhlatilojen ja Juhana Herttuan kellarin yhteenlaskettu vuokran määrä on kuitenkin aina vähintään 2.500 euroa kuukaudessa (alv 0 %).

 

Vuokraan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassa olevan arvonlisäveroprosentin mukaisesti.

 

Vuokran vähimmäismäärä on sidottu Tilastokeskuksen julkaisemaan kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin. Perusindeksiluku on lokakuun 2010 indeksiluku. Tarkistusindeksinä käytetään lokakuun pistelukua ja tarkistus suoritetaan vuosittain tammikuun alusta lukien siten, että ensimmäinen tarkistus suoritetaan vuonna 2012.

 

                                           Vähimmäisvuokra suoritetaan vuokranantajan ilmoittamalle tilille kunkin vuokranmaksukuukauden viidenteen (5.) päivään mennessä. Vuokranmaksukausi on yksi (1) kuukau­si. Vuokranmaksun viivästyessä viivästyskorko on korkolain mukainen.

 

Liikevaihdon mukainen vuokratarkastelu suoritetaan kerran vuodessa. Liikevaihtoon perustuva mahdollinen lisävuokra tilitetään aina seuraavan vuoden huhtikuun loppuun mennessä.

 

Vuokranantajan määräämällä tarkastajalla tulee olla oikeus tutustua vuokralaisen vuokrakohteita koskevaan kirjanpitoon vuokran suuruuden tarkistamiseksi.

 

VAKUUS                           Vuokralainen asettaa vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämiseksi vuokranantajan hyväksymän vakuuden, joka vastaa euromäärältään kuuden kuukauden vähimmäisvuokraa. Vakuus on toimitettava vuokranantajalle ennen vuokrakauden alkamista, ja sen on oltava voimassa vähintään siihen saakka, kun 1 kuukausi on kulunut vuokrasopimuksen päättymisestä.

 

Vuokralainen voi toimittaa Juhana Herttuan kellarin ja Turun Linnan juhlatilojen vuokrauksista yhteisen vakuuden.

 

 

RAVINTOLATOIMINTAA

KOSKEVAT EHDOT

Kaupunki myöntää oikeudet järjestää vuokratuissa tiloissa juhla- ja kokoustilaisuuksia liitteen 2 mukaisesti. Vuokralainen huolehtii näiden tilaisuuksien tarjoilusta. Vuokralaisella ei ole oikeutta harjoittaa tiloissa muuta kuin kaupungin myöntämin oikeuksin järjestettyä ravintolaliiketoimintaa.

 

Vuokralaisella on yksinoikeus ravintolatoimintaan vuokrakohteessa ja Turun Linnan kaikilla piha-alueilla.

 

Linnan ravintolan tarjoilun tulee olla I luokan ravintolan mukainen. Ravintolan toiminnan tulee tässä sopimuksessa ja sen liitteissä määritellyt vaatimukset.

 

Vuokralaisen tulee ammattitaitoisesti ja joustavasti hallita erilaisten edustustilaisuuksien ja juhlatilaisuuksien tarjoilu sekä protokollan ja etiketin palvelulle asettamat vaatimukset.

 

Bankettitarjoiluun osallistuvalla henkilökunnalla tulee olla vahvaa kokemusta korkeatasoisten edustustilaisuuksien järjestämisestä.

 

Vuokralainen sopii tarjoiluhinnoittelusta tilaisuuksien järjestäjän kanssa. Kaupungin järjestämissä tilaisuuksissa ei hinnoittelu saa olla korkeampi kuin vuokralaisen mahdollisesti muussa ravintolassaan vastaavanlaisesta tarjoilusta perimä hinta.

 

Juhlasalitiloissa käytettävät pöydät ja tuolit sekä keittiössä olevat koneet ja laitteet ovat vuokranantajan omaisuutta ja niiden huolto-, korjaus ja uusimisvastuu on vuokranantajalla. Vuokralainen vastaa kuitenkin syykseen luettavasta virheellisestä käytöstä aiheutuvista vahingoista.

 

Tarjoilussa ja keittiössä tarvittava käyttöastiasto, sekä pöytä- ja lautasliinat on vuokranantajan omaisuutta. Vuokralainen vastaa ravintolan posliini- ja lasiastiaston, tekstiilien, muun tarjoiluvälineistön ja keittiöastiaston kunnossapidosta ja luovuttaa se sopimuskauden päättyessä lukumäärältään alkuperäisenä ja kunnoltaan alkuperäistä vastaavana lukuun ottamatta normaalia kulumista.

 

Vuokralainen saa käyttää vain tämän sopimuksen määrittämiä huonetiloja. Tilaisuudet on järjestettävä ensisijaisesti museon aukioloaikojen ulkopuolella. Vuokralainen vastaa siitä, että tiloja hoidetaan huolellisesti ja ettei museoesineitä vahingoiteta tilaisuuksien aikana. Vuokralainen sitoutuu noudattamaan tässä sopimuksessa ja sen liitteissä mainittuja sopimusehtoja. Vuokralainen vastaa myös siitä, ettei ko. juhlatiloihin tai muualle museoon pääse asiattomia.

 

Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan juhlavieraiden vaatteiden säilytyksestä, tarvittavista tuolien ja pöytien siirtelystä, järjestyksenpidosta ja ovien sulkemisesta. Vuokralainen hoitaa tilaisuuksissa tarvittavan palovartioinnin määräysten ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksen edellyttämällä tavalla omalla kustannuksellaan.

 

Tarjoiluhenkilöstöllä on oltava maakuntamuseon hyväksymä yhdenmukainen ja Turun Linnan henkeen sopiva asu.

 

Palveluhenkilökunnalla tulee olla voimassaolevat hygieniapassit.

 

Vuokralainen on velvollinen hakemaan toimintansa edellyttämät luvat, mukaan lukien anniskeluluvat. Selvyyden vuoksi todetaan, että anniskeluluvan hakijana ei koskaan ole kaupunki.

 

Vuokralainen voi hankkia määrittämänsä osan palveluista alihankintana. Vuokralainen vastaa alihankkijan työstä kuin omastaan. Vuokranantaja voi perustellusta syystä kieltää vuokralaista käyttämästä tiettyä alihankkijaa.

 

Vuokralainen sitoutuu noudattamaan huoneiston sovittua käyttötarkoitusta ja harjoittamaan ainoastaan sopimuksessa määritettyä toimintaa. Vuokralainen on velvollinen antamaan vuokranantajalle tämän pyytämät tarpeelliset tiedot harjoitetun toiminnan ja muiden edellä mainittujen seikkojen tarkastamiseksi vuokranantajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa.

 

Ravintolatoiminnassa ottaa huomioon toiminnan sovittaminen yhteen museotoiminnan kanssa. Tällaisia asioita ovat sopiminen tilojen sulkemisesta muulta yleisöltä tilaisuuksien valmistelun ajan, tilojen siivoaminen tilaisuuden jälkeen ja tilojen sulkeminen ja hälytysten kytkeminen.

 

Vuokralaisella tulee olla kykyä ja halua järjestää erilaisia teematilaisuuksia yhdessä museokeskuksen kanssa, huomioiden museokeskuksen arvot ja periaatteet.

 

 

 

KOHTEEN HOITO JA YLLÄPITO

 

Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että käyttäjät noudattavat kohteen käyttöön liittyviä ohjeita ja määräyksiä sekä mitä muuten on terveyden, siisteyden, järjestyksen ja turvallisuuden säilyttämiseksi säädetty tai määrätty. Vuokralainen vastaa siitä, että huoneistossa harjoitettava toiminta täyttää säädösten, viranomaismääräysten ja lupien ehdot.

 

Kohteen ylläpidosta (hoito-, kunnossapito- ja peruskorjausvastuiden jako vuokranantajan ja vuokralaisen välillä) on tehty liitteenä oleva selvitys kustannusvastuiden jakautumisesta (liite 3).

 

Tiloissa olevien kiinteiden keittiölaitteiden ja koneiden uusimisesta, korjauksista ja huollosta vastaa vuokranantaja. Irtaimistohankintoihin on saatava vuokranantajan hyväksyntä.

 

Vuokralainen vastaa kaikista kohteeseen liittyvistä tavanomaisista käyttö- ja hoitokustannuksista. Vesi ja sähkö sisältyvät vuokrahintaan, kuitenkin siten, että tavanomaisena pidettävän kulutuksen ylittävältä osalta kuluista vastaa vuokralainen.

 

Vuokranantaja vastaa ravintola- ja keittiötilan osalta paloturvallisuuden ylläpidosta viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla. Vuokralainen vastaa siitä, että toiminta vuokrakohteessa täyttää paloturvallisuudesta annetut säännökset ja määräykset.

 

Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tilojen siivouksesta tapahtumien jälkeen. Juhlatilaisuuksien jälkeen tilat tulee olla siivottu ennen museon aukioloaikaa. Vuokralaisen siivottaviin tiloihin kuuluvat myös lastauslaituri, hissi ja wc-tilat, joita vuokralainen tilaisuuksissa käyttää, sekä myös ala-aula, juhlaporras ja piha.

 

Kiinteistönhoidosta huolehtii vuokranantaja kustannuksellaan.

 

Jätehuoltoa koskeva vastuu jaetaan vuokralaisen ja vuokranantajan välillä seuraavasti: jätehuollosta päälinnassa vastaa vuokralainen kustannuksellaan, ja esilinnan jätehuollon kustannukset jaetaan vuokralaisen ja vuokranantajan välillä näiden tuottamien jätteiden välisessä suhteessa. Vuokralaisen vastuulla on toimittaa kustannuksellaan jätteet jäteastioihin ja muihin jätteen keräyspisteisiin vuokranantajan antamien ohjeiden mukaisesti.

 

Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle kiinteistöllä havaitsemistaan vioista ja puutteista.

 

Peruskorjaukset ovat vuokranantajan kustannusvastuulla ja niiden tarpeesta, laajuudesta, aikatauluista yms. neuvotellaan erikseen.

 

 

VUOKRALAISEN MUUTOSTYÖT

 

Vuokralaisella on oikeus omalla kustannuksellaan suorittaa kohteessa (vuokrattavissa tiloissa ja sitä ympäröivällä karttaan merkityllä maa-alueella) sellaisia korjaus- ja muutostöitä sekä omalla kustannuksellaan rakentaa kohteeseen rakennelmia tai laitteita, jotka palvelevat sen liiketoiminnallisia tarpeita, mikäli toimenpiteistä on neuvoteltu vuokranantajan kanssa, ja niihin on saatu vuokranantajan kirjallinen suostumus ennen töiden aloittamista. Muutostöiden suunnittelussa ja toteuttamisessa on otettava huomioon rakennuksen historiallinen luonne ja suojelukysymykset ja noudatettava museokeskuksen antamia ohjeita.

 

Muutostöistä ei makseta korvausta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä. Mikäli muuta ei ole sovittu, vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta.

 

Vuokralainen ei saa kiinnittää kohteeseen kilpiä, mainoksia tms. ilman vuokranantajan lupaa.

 

Vuokralainen vastaa tarvittavien toimintaan liittyvien viranomaislupien kustannuksista ja hakemisesta. Vuokralainen vastaa siitä, että tilat täyttävät viranomaislupien ja -määräysten sekä lainsäädännön asettamat edellytykset.

 

 

VUOKRANANTAJAN OIKEUS TEHDÄ KORJAUS- JA MUUTOSTÖITÄ

 

Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle etukäteen kaikista kohteessa tehtävistä korjauksista vähintään kahta viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista muutoksista ja korjauksista on ilmoitettava kahta kuukautta ennen töihin ryhtymistä.

 

Vuokranantajan edustajat ja kohteen omistajan edustajat ovat oikeutettuja pitämään alueella katselmuksia ja tarkastuksia kiinteistön kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokralainen on velvollinen sallimaan näille pääsyn alueelle ja sillä oleviin rakennuksiin.

 

 

VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO, EDELLEENVUOKRAUS JA ALIVUOKRAUS

 

Vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan kirjallista lupaa siirtää vuokraoikeuttaan tai muulla tavoin luovuttaa tai alivuokrata kohdetta tai sen osaa toiselle. Tämä koskee myös liikkeen luovutusta. Saatuaan luvan edelleen- tai alivuokraukseen vuokralainen vastaa kuitenkin edelleen tämän sopimuksen velvoitteista myös edelleen- tai alivuokraamien tilojensa osalta. Mikäli edelleenvuokraus tai alivuokraus aiheuttaa tilanteen, jossa vuokranantaja ei voi tehdä arvonlisäverovähennyksiä tai joutuu palauttamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, vastaa niistä vuokranantajalle tässä sopimuksessa mainittu vuokralainen.

 

 

VEROT JA JULKISHALLINNON MAKSUT

 

Kiinteistöveron maksusta vastaa vuokranantaja.

 

Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu vuokrasuhteeseen, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävään vuokran määrään, ellei tätä ole pidettävä maksun suuruuden vuoksi kohtuuttomana.

 

 

YMPÄRISTÖVASTUUT

Vuokralainen sitoutuu toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä säännöksiä ja toimimaan vuokrakohdetta käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla tavalla. Mikäli vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa vuokralaisen kustannuksella.

 

 

VAHINGOT                       Vuokralainen vastaa vuokranantajalle aiheuttamistaan vahingoista.

 

Vuokralainen vastaa vuokranantajaan nähden siitä haitasta ja vahingosta, minkä vuokrakohteen käyttäminen saattaa kolmannelle aiheuttaa. Vuokranantaja ei vastaa vuokranantajasta riippumattomista syistä aiheutuneista lämpöenergian, sähkön tai veden jakelun rajoituksista, puutteellisuudesta tai epäsäännöllisyyksistä eikä niistä aiheutuvista vahingoista. Vuokranantaja ei vastaa vuodosta, viemäritukoksesta tai muusta sellaisesta syystä vuokralaisen toiminnalle, omaisuudelle tai vuokratuissa tiloissa olevalle kolmannen omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, ellei vahinko ole johtunut vuokranantajan tuottamuksesta.

 

TOIMINNAN

KESKEYTYMINEN           Mikäli toiminnan harjoittaminen kohteessa estyy muusta kuin vuokralaisesta aiheutuvasta syystä, ei vuokralaisella ole keskeytyksen ajalta velvollisuutta vuokran maksamiseen. Keskeytys todetaan yhteisessä katselmuksessa.

 

 

VAKUUTUKSET               Vuokralainen vakuuttaa kohteessa olevan oman tai kolmannen henkilön omistaman omaisuuden ja pitää vakuutukset voimassa vuokrasuhteen voimassaoloajan. Vuokralainen vakuuttaa vuokratussa tilassa harjoittamansa toiminnan.

 

 

TILAT VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ

Vuokrasuhteen päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katselmuksessa mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on vuokralaisen välittömästi korjattava. Jos vuokralainen on asentanut kohteeseen koneita tai laitteita taikka kiinnittänyt kohteeseen kilpiä tai mainostauluja, vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä korjattava tästä aiheutuvat jäljet ja vahingot vuokranantajan hyväksymällä tavalla. Vuokrasuhteen päättyessä vuokralaisen on vuokranantajan niin vaatiessa purettava ja siivottava kohteeseen (vuokrattuihin tiloihin ja karttaan merkitylle maa-alueelle) rakentamansa laitteet ja rakennelmat kustannuksellaan.

 

Vuokranantaja on oikeutettu vuokralaisen kustannuksella suorittamaan tämän sopimuskohdan mukaiset puhdistus-, korjaus-, purku- ja siivoustyöt, mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuutensa.

                     

 

SOPIMUKSEN JULKISUUS

 

Tässä sopimuksessa ei ole liikesalaisuuksia tai muita salassa pidettäviä tietoja.

 

 

ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

 

Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.

 

SOPIMUKSEEN SOVELLETTAVA LAKI

 

Ellei sopimuksessa, näissä ehdoissa tai liitteissä ole muuta sovittu, sopimukseen sovelletaan liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (LHVL 482/95) säännöksiä.

 

 

PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET

 

Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansanaista­ kappa­letta, yksi vuok­ranantajalle ja yksi vuokralaiselle.

 

 

 

Turku ____.____.2011

 

 

 

 

 

Turun kaupunki                                        (Vuokralainen)

 

 

____________________                        _____________________                      

 

LIITTEET                          LIITE 1 Piirustus vuokra-alueesta

LIITE 2 Turun linnan tilojen käyttöön liittyvät järjestelyt

LIITE 3 Turun linnan ravintolapalvelut ja Juhana Herttuan kellarin ravintolatilojen vuokraus, kustannusvastuut

LIITE 4 Vuokralainen, kaupparekisterin ote