LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUS                LUONNOS  25.2.2011     

 

 

 

VUOKRANANTAJA

                                          Turun kaupunki, Museokeskus/ Kulttuuritoimi

                                          Y-tunnus: 0204819-8

                                          Kalastajankatu 4

                                          20100 Turku

                                          Y-tunnus:

 

VUOKRALAINEN               XXXX

                                          Y-tunnus:

                                          Osoite

 

KOHDE                             

Vuokrakohteena on Turun kaupungin hallitsemassa ja Museoviraston omistamassa Turun Linnassa sijaitseva kahvila-ravintolatila, osoitteessa Linnankatu 80, 20100 Turku. Vuokrattava tila on merkitty punaisella liitteen 1 kartassa. Kohteeseen liittyy myös ulkotarjoilualue.

 

Kohde vuokrataan käytettäväksi kahvila- ja ravitsemusliiketoimintaan.

 

VUOKRA-AIKA

Vuokra-aika alkaa 1.4.2011 ja sopimus jatkuu määräaikaisena 4 vuotta. Vuokrasuhde jatkuu määräajan jälkeen ilman eri toimenpidettä toistaiseksi voimassa olevana 6 kk irtisanomisajalla, ellei vuokralainen tai vuokranantaja ole 6 kuukautta ennen määräaikaisuuden päättymistä ole ilmoittanut toiselle osapuolelle, että vuokrasuhde päättyy määräaikaisuuden päättymiseen.

 

Kummallakin osapuolella on edellä mainitusta huolimatta aina oikeus irtisanoa / purkaa tämä sopimus päättymään samana ajankohtana, jolloin vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus Turun linnan juhlatilojen vuokrauksesta ja ravintolaoikeuksien luovutuksesta päättyy.

 

VUOKRAN MÄÄRÄ

JA MAKSU

Vuokran määrä on 10,5 % Turun linnan juhlatiloissa ja Juhana Herttuan kellarissa tuotettavien ravintolapalveluiden yhteenlasketusta arvonlisäverottomasta liikevaihdosta. Mikäli Turun linnan juhlatiloissa ja Juhana Herttuan kellarissa tuotettavien ravintolapalveluiden yhteenlaskettu arvonlisäveroton liikevaihto on yli 600.000 euroa / tilikausi, vuokran määrä on kuitenkin 12,5 % tästä yhteenlasketusta arvonlisäverottomasta liikevaihdosta.

 

Turun linnan juhlatilojen ja Juhana Herttuan kellarin yhteenlaskettu vuokran määrä on kuitenkin aina vähintään 2.500 euroa kuukaudessa (alv 0 %).

 

Vuokran vähimmäismäärä on sidottu Tilastokeskuksen julkaisemaan kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin. Perusindeksiluku on lokakuun 2010 indeksiluku. Tarkistusindeksinä käytetään lokakuun pistelukua ja tarkistus suoritetaan vuosittain tammikuun alusta lukien siten, että ensimmäinen tarkistus suoritetaan vuonna 2012.

 

Vähimmäisvuokra suoritetaan vuokranantajan ilmoittamalle tilille kunkin vuokranmaksukuukauden viidenteen (5.) päivään mennessä. Vuokranmaksukausi on yksi (1) kuukausi. Vuokranmaksun viivästyessä viivästyskorko on korkolain mukainen.

 

Liikevaihdon mukainen vuokratarkastelu suoritetaan kerran vuodessa. Liikevaihtoon perustuva mahdollinen lisävuokra tilitetään aina seuraavan vuoden huhtikuun loppuun mennessä.

 

Vuokranantajan määräämällä tarkastajalla on oikeus tutustua vuokralaisen vuokrakohteita koskevaan kirjanpitoon vuokran suuruuden tarkistamiseksi.

 

VAKUUS

Vuokralainen asettaa vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämiseksi vuokranantajan hyväksymän vakuuden, joka vastaa euromäärältään kuuden kuukauden vähimmäisvuokraa. Vakuus on toimitettava vuokranantajalle ennen vuokrakauden alkamista, ja sen on oltava voimassa vähintään siihen saakka, kun 1 kuukausi on kulunut vuokrasopimuksen päättymisestä.

 

Vuokralainen voi toimittaa Juhana Herttuan kellarin ja Turun Linnan juhlatilojen vuokrauksista yhteisen vakuuden.

 

 

RAVINTOLATOIMINTAA KOSKEVAT EHDOT

 

Vuokralainen vuokraa Juhana Herttuan kellarin ravintolatilat sekä tuotantotilat ja sitoutuu tuottamaan kaikki tarvittavat lounas- ja kahvilapalvelut tässä sopimuksessa ja sen liitteissä määritellyin tavoin.

 

Vuokralaisella on yksinoikeus ravintolatoimintaan vuokrakohteessa ja Turun Linnan kaikilla piha-alueilla.

 

Vuokralainen sitoutuu pitämään kahvila-ravintolan auki Turun Linnan museon aukioloaikoina. Muina aikoina vuokralaisella on oikeus pitää kahvilaa avoinna, mikäli Museokeskus on antanut tähän erillisen luvan.

 

Palveluhenkilökunnalla tulee olla voimassaolevat hygieniapassit.

 

Vuokralainen on velvollinen hakemaan toimintansa edellyttämät luvat, mukaan lukien anniskeluluvan.

 

Vuokralainen sitoutuu noudattamaan huoneiston sovittua käyttötarkoitusta ja harjoittamaan ainoastaan sopimuksessa määritettyä toimintaa. Vuokralainen on velvollinen antamaan vuokranantajalle tämän pyytämät tarpeelliset tiedot harjoitetun toiminnan ja muiden edellä mainittujen seikkojen tarkastamiseksi vuokranantajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa.

 

Ravintolatoiminnassa ottaa huomioon toiminnan sovittaminen yhteen museotoiminnan kanssa.

 

Vuokralainen voi hankkia määrittämänsä osan palveluista alihankintana. Vuokralainen vastaa alihankkijan työstä kuin omastaan. Vuokranantaja voi perustellusta syystä kieltää vuokralaista käyttämästä tiettyä alihankkijaa.

 

Vuokralaisen tulee hankkia omalla kustannuksellaan tarvitsemansa irtain käyttöomaisuus, kuten astiat, ruokailuvälineet, lasisto sekä kassalaitteet.

 

Kohteessa on tällä hetkellä vuokranantajan omistamat pöydät ja tuolit. Mikäli vuokralainen haluaa hankkia kohteeseen uudet kalusteet, tämä tapahtuu vuokralaisen kustannuksella.

                     

Kahvilan yleisilme suunnitellaan yhdessä Museokeskuksen kanssa siten, että kahvilatilan sisustus toteutetaan ottaen huomioon museaaliset seikat ja Turun Linnan suojeluarvot

 

Kahvilayrittäjän liiketoiminnan tulee soveltua Museokeskuksen arvoihin. Näitä arvoja ovat mm. yhteistyö, eurooppalaisuus, ennakkoluuttomuus, kokemuksellisuus, saavutettavuus ja vastuullisuus.

 

 

 

KOHTEEN HOITO JA YLLÄPITO

 

Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että käyttäjät noudattavat kohteen käyttöön liittyviä ohjeita ja määräyksiä sekä mitä muuten on terveyden, siisteyden, järjestyksen ja turvallisuuden säilyttämiseksi säädetty tai määrätty. Vuokralainen vastaa siitä, että toiminta huoneistossa täyttää säädösten, viranomaismääräysten ja lupien ehdot.

 

Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan tiloissa olevan irtaimiston korjauksista, huollosta ja uusimisesta. Irtaimistohankintoihin on saatava vuokranantajan hyväksyntä. Tiloissa olevien kiinteiden keittiölaitteiden ja koneiden uusimisesta ja korjauksista vastaa kuitenkin vuokranantaja, ja niiden huollosta vastaa vuokralainen.

 

Kohteen ylläpidosta (hoito-, kunnossapito- ja peruskorjausvastuiden jako vuokranantajan ja vuokralaisen välillä) on tehty liitteenä oleva vastuunjakotaulukko (liite 3) sekä selvitys kustannusvastuiden jakautumisesta (liite 4).

 

Vuokralainen vastaa kaikista kohteeseen liittyvistä tavanomaisista käyttö- ja hoitokustannuksista. Vesi ja sähkö sisältyvät vuokrahintaan, kuitenkin siten, että tavanomaisena pidettävän kulutuksen ylittävältä osalta kuluista vastaa vuokralainen.

 

Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tilojen siivouksesta.

 

Kiinteistönhoidosta huolehtii vuokranantaja kustannuksellaan.

 

Jätehuoltoa koskeva vastuu jaetaan vuokralaisen ja vuokranantajan välillä seuraavasti: jätehuollosta päälinnassa vastaa vuokralainen kustannuksellaan, ja esilinnan jätehuollon kustannukset jaetaan vuokralaisen ja vuokranantajan välillä näiden tuottamien jätteiden välisessä suhteessa. Vuokralaisen vastuulla on toimittaa kustannuksellaan jätteet jäteastioihin ja muihin jätteen keräyspisteisiin vuokranantajan antamien ohjeiden mukaisesti.

 

Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle kiinteistöllä havaitsemistaan vioista ja puutteista.

 

Peruskorjaukset ovat vuokranantajan kustannusvastuulla ja niiden tarpeesta, laajuudesta, aikatauluista yms. neuvotellaan erikseen.

 

 

VUOKRALAISEN MUUTOSTYÖT

 

Vuokralaisella on oikeus omalla kustannuksellaan suorittaa kohteessa (vuokrattavissa tiloissa ja karttaan merkityllä maa-alueella) sellaisia korjaus- ja muutostöitä sekä omalla kustannuksellaan rakentaa kohteeseen rakennelmia tai laitteita, jotka palvelevat sen liiketoiminnallisia tarpeita, mikäli toimenpiteistä on neuvoteltu vuokranantajan kanssa, ja niihin on saatu vuokranantajan kirjallinen suostumus ennen töiden aloittamista. Muutostöiden suunnittelussa ja toteuttamisessa on otettava huomioon rakennuksen historiallinen luonne ja suojelukysymykset ja noudatettava museokeskuksen antamia ohjeita.

 

Muutostöistä ei makseta korvausta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä. Mikäli muuta ei ole sovittu, vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta.

 

Vuokralainen ei saa kiinnittää kohteeseen kilpiä, mainoksia tms. ilman vuokranantajan lupaa.

 

Vuokralainen vastaa tarvittavien toimintaan liittyvien viranomaislupien kustannuksista ja hakemisesta. Vuokralainen vastaa siitä, että tilat täyttävät viranomaislupien ja -määräysten sekä lainsäädännön asettamat edellytykset.

 

 

OMISTAJAN OIKEUS TEHDÄ KORJAUS- JA MUUTOSTÖITÄ

 

Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle etukäteen kaikista kohteessa tehtävistä korjauksista vähintään kahta viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista muutoksista ja korjauksista on ilmoitettava kahta kuukautta ennen töihin ryhtymistä.

 

Vuokranantajan edustajat tai kohteen omistajan edustajat ovat oikeutettuja pitämään alueella katselmuksia ja tarkastuksia kiinteistön kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokralainen on velvollinen sallimaan näille pääsyn alueelle ja sillä oleviin rakennuksiin.

 

VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO, EDELLEENVUOKRAUS JA ALIVUOKRAUS

 

Vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan kirjallista lupaa siirtää vuokraoikeuttaan tai muulla tavoin luovuttaa tai alivuokrata kohdetta tai sen osaa toiselle. Tämä koskee myös liikkeen luovutusta. Saatuaan luvan edelleen- tai alivuokraukseen vuokralainen vastaa kuitenkin edelleen tämän sopimuksen velvoitteista myös edelleen- tai alivuokraamien tilojensa osalta. Mikäli edelleenvuokraus tai alivuokraus aiheuttaa tilanteen, jossa vuokranantaja ei voi tehdä arvonlisäverovähennyksiä tai joutuu palauttamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, vastaa niistä vuokranantajalle tässä sopimuksessa mainittu vuokralainen.

 

 

VEROT JA JULKISHALLINNON MAKSUT

 

Kiinteistöveron maksusta vastaa vuokranantaja.

 

Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu vuokrasuhteeseen, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävään vuokran määrään, ellei tätä ole pidettävä maksun suuruuden vuoksi kohtuuttomana.

 

 

 

YMPÄRISTÖVASTUUT

 

Vuokralainen sitoutuu toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä säännöksiä ja toimimaan vuokrakohdetta käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla tavalla. Mikäli vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa vuokralaisen kustannuksella.

 

VAHINGOT                        Vuokralainen vastaa vuokranantajalle aiheuttamistaan vahingoista.

 

Vuokralainen vastaa vuokranantajaan nähden siitä haitasta ja vahingosta, minkä vuokrakohteen käyttäminen saattaa kolmannelle aiheuttaa. Vuokranantaja ei vastaa vuokranantajasta riippumattomista syistä aiheutuneista lämpöenergian, sähkön tai veden jakelun rajoituksista, puutteellisuudesta tai epäsäännöllisyyksistä eikä niistä aiheutuvista vahingoista. Vuokranantaja ei vastaa vuodosta, viemäritukoksesta tai muusta sellaisesta vahingosta vuokralaisen toiminnalle, omaisuudelle tai vuokratuissa tiloissa olevalle kolmannen omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, ellei vahinko ole johtunut vuokranantajan tuottamuksesta.

 

 

TOIMINNAN KESKEYTYMINEN

 

Mikäli toiminnan harjoittaminen kohteessa estyy muusta kuin vuokralaisesta aiheutuvasta syystä, ei vuokralaisella ole keskeytyksen ajalta velvollisuutta vuokran maksamiseen. Keskeytys todetaan yhteisessä katselmuksessa.

 

VAKUUTUKSET

 

Vuokralainen vakuuttaa kohteessa olevan oman tai kolmannen henkilön omistaman omaisuuden ja pitää vakuutukset voimassa vuokrasuhteen voimassaoloajan. Vuokralainen vakuuttaa myös vuokratussa tilassa harjoittamansa toiminnan.

 

 

TILAT VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ

 

Vuokrasuhteen päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katselmuksessa mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on vuokralaisen välittömästi korjattava. Jos vuokralainen on asentanut kohteeseen kilpiä tai mainostauluja, vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä korjattava niiden poistamisesta aiheutuvat jäljet ja vahingot vuokranantajan hyväksymällä tavalla. Vuokrasuhteen päättyessä vuokralaisen on vuokranantajan niin vaatiessa purettava ja siivottava kohteeseen (vuokrattuihin tiloihin ja karttaan merkitylle maa-alueelle) rakentamansa laitteet ja rakennelmat kustannuksellaan.

 

Vuokranantaja on oikeutettu vuokralaisen kustannuksella suorittamaan tämän sopimuskohdan mukaiset puhdistus-, korjaus-, purku- ja siivoustyöt, mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuutensa.

 

SOPIMUKSEN JULKISUUS

 

Tässä sopimuksessa ei ole liikesalaisuuksia tai muita salassa pidettäviä tietoja.

 

ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

 

Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.

 

SOPIMUKSEEN SOVELLETTAVA LAKI

 

Ellei sopimuksessa, näissä ehdoissa tai liitteissä ole muuta sovittu, sopimukseen sovelletaan liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (LHVL 482/95) säännöksiä.

 

PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET

 

Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansanaista kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.

 

 

Turussa ____.____.2011

 

 

 

Turun kaupunki                                       (Vuokralainen)

                                         

_____________________                      __________________

 

 

 

LIITTEET                           LIITE 1 Piirustus vuokra-alueesta

LIITE 2 Turun linnan tilojen käyttöön liittyvät järjestelyt

LIITE 3 Vastuunjakotaulukko

LIITE 4 Turun linnan ravintolapalvelut ja Juhana Herttuan kellarin ravintolatilojen vuokraus, kustannusvastuut

LIITE 5 Vuokralainen, kaupparekisterin ote