Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 29.9.2017:

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö on laatinut 22.9.2017 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

Asemakaavanmuutoksen laadinta perustuu As Oy Yliopistonkatu 5:n maanomistajan aloitteeseen. Aloitteentekijä ja kaupunki ovat tehneet 30.12.2016 päivätyn kaavoitustaksaan perustuvan sopimuksen, jossa on määritelty sopijaosapuolten tehtävä- ja kustannusjako kaavoituksen valmistelussa.

Kaavan valmistelussa on avustanut kaavoituskonsulttina toiminut Sigge Arkkitehdit Oy.

Nykytilanne

Kaava-alue sijaitsee Turun keskustassa noin 400 metriä Kauppatorista. Alueen rajaavat Aninkaistenkatu, Nahkurinkatu, Multavierunkatu ja Yliopistonkatu.

Suunnittelualueella on kaksi asunto-osakeyhtiötä, Yliopistonkatu 5 ja Montana.

As Oy Yliopistonkatu 5:n tontilla on 1960-luvulla rakennettu 7-8 -kerroksinen asuin- ja liikerakennus Multavierunkadun varrella, 1-kerroksinen liike-, varasto- ja autotallirakennus Nahkurinkadun varrella ja 1-kerroksinen liikerakennus Yliopistonkadun varrella.

As Oy Montanan tontilla, Aninkaistenkadun ja Yliopistonkadun kulmauksessa, on 5-6 -kerroksinen klassistinen asuin- ja liikerakennus vuosilta 1927-28 ja tontin koilliskulmauksessa kaksi kaksikerroksista liike- ja toimistorakennusta, jotka on rakennettu toisiinsa kiinni. Kaksikerroksisten rakennusten vanhimmat osat ovat 1870-luvulta. Rakennukset ovat toimineet alun perin teollisuus- ja tuotantorakennuksina ja myöhemmin kouluna.

Museo on rakennusinventoinnissa todennut, että rakennukset ovat rakennushistoriallisesti, historiallisesti ja ympäristöllisesti arvokkaita.

Suunnittelualue sijaitsee Turun vanhan historiallisen keskustan alueella ja on määritelty muinaisjäännösalueeksi.

Katualueilla on kadunvarsipysäköintiä, ajoradat, jalkakäytävät ja Multavierunkadulla pyörätie.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta C. Alue sivuaa kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeää Aurajoen maisema-aluetta.

Turun kaupunkiseudun rakennemallissa 2035 alue on keskustatoimintojen aluetta, jossa on tavoitteena keskustan täydennysrakentaminen. Aninkaistenkatu on kaupunkiliikenteen runkolinja ja tiheävuoroisen seutuliikenteen väylä.

Yleiskaava

Yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on pääkeskustasoisten keskustatoimintojen aluetta (C). Alue varataan hallinnon, kaupan, palvelujen, keskustaan sopivan asumisen ja työpaikkatoimintojen, virkistyksen sekä alueella tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Asemakaava

Tontti 10-2 (As Oy Montana) sekä katualueet ovat osa 3.7.1897 voimaan tullutta asemakaavaa. Tontilla sovelletaan tämän lisäksi Turun kaupungin vuoden 1964 rakennusjärjestyksen pykälää 51 §, jonka mukaan rakennusoikeus- ja kerrosluku määräytyy. Tontti 2 on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, rakennusoikeutta on rakennusjärjestyksen perusteella 7868 m² ja kerrosluku on viisi.

Tontti 10-3 (As Oy Yliopistonkatu 5) on 23.3.1962 vahvistuneessa asemakaavassa asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta (A).

Multavierunkadun varrella on rakennusala asuin- ja liikerakennukselle, jossa sallittu kerrosluku on enintään 7, ja jossa ullakolle saa sijoittaa työ-, sauna-, pesu- ja pukuhuonetiloja, sekä kellariin myymälähuoneita.

Yliopistonkadun varren rakennusalalle saa sijoittaa 1-kerroksisen liikerakennuksen ja Nahkurinkadun varren rakennusalalle autosuojarakennuksen, jonka sallittu kerrosluku on kaksi.

Asuin- ja liikerakennuksen sekä liikerakennuksen kaikkien kerrosten yhteenlaskettu bruttokerrosala saa olla enintään 5100 m².

Lisäksi tonttialueesta osa on merkitty rakentamatta jätettäväksi pihamaaksi ja osa pysäköinnille varattavaksi alueeksi.

Suunnittelun tavoitteet

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on vahvistaa kaupunkikeskustan toimivuutta ja elinvoimaa täydennysrakentamisella. Kaava on osa keskustan kehittämistä.

Arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä vaalitaan päivittämällä kaava-alueen suojelutarpeet.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu tontin 10-3 (As Oy Yliopistonkatu 5) osalta maanomistajan aloitteeseen sallia täydennysrakentaminen ja tontin 10-2 (As Oy Montana) osalta kaupungin aloitteeseen päivittää tontin suojeluarvot.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 28.3.2017 § 113.

Kaava tuli vireille kaavoituskatsauksessa 2017. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 5 mielipidettä.

Mielipiteissä ollaan huolissaan Aurajoen läheisyydessä olevan arvokkaan kaupunkiympäristön säilymisestä ja toivotaan laadukasta ja ympäristöön sopivaa rakentamista.

Toispuol jokke ry huomauttaa, että uudisrakentaminen Yliopistonkadun puolella tulisi linjata Montanan julkisivukorkoon, jotta Montana ei jää alisteiseen asemaan. Autokannelle toivotaan puuistutuksia ja Yliopistonkadulle liiketiloja. Yhdistys on laatinut oman massoittelusuunnitelman. 

Candolinien palvelutalo ja Parkinmäen palvelutalo vastustavat mielipiteissään Nahkurinkadun täydennysrakentamista esitetyn kokoisena.

Mielipiteitä on huomioitu kaavaluonnoksessa mm. määräyksillä uudisrakennusten soveltumisesta ympäristön rakennuksiin, uudisrakentamisen räystäslinjan kiinnittymisestä As Oy Montanan räystäslinjaan sekä liiketilojen ja näyteikkunapinnan toteuttamisesta Yliopistonkadun katutasoon.

Vaikutusta katunäkymiin ja lähiympäristöön on tutkittu havainnekuvilla.

Asemakaavanmuutosluonnos

Asemakaavanmuutosluonnoksella määritellään korttelin pääkäyttötarkoitus asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi sekä rakennusten sijoittelu, kerrosluku, rakennussuojelu ja koko.

Tontti 10-3 (As Oy Yliopistonkatu 5) osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi AL-1.

Yliopistonkatu 5:n tontille osoitetaan täydennysrakentamista 8. kerroksinen asuinrakennus Yliopistonkadun varteen ja 4. kerroksinen asuinrakennus Nahkurinkadun varteen. Yliopistonkadun ja Nahkurinkadun varren matalat rakennukset puretaan uudisrakennusten tieltä.

Uudisrakennusten julkisivun ja vesikaton leikkauksen korkeusasema on kadun puolella sama kuin As Oy Montanassa. Yliopistonkadun puolella kaksi ylintä kerrosta ja Nahkurinkadun puolella ylin kerros toteutetaan kevennettyinä kattokerroksina As Oy Montanan räystäslinjasta alkavan vesikaton viistäessä osan ylimmistä kerroksista.

Yliopistonkadun puoleisen uudisrakennuksen katutasoon toteutetaan näyteikkunapintaa ja liiketiloja vähintään 50 k-m².

Oleva asuinrakennus Multavierunkadun varressa säilyy. Rakennuksen kerrosluvuksi muutetaan IX(1/2), joka sallii asuntojen rakentamisen nykyisten sauna- ja aputilojen tilalle.

Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään yksi autopaikka 120 kerrosneliömetriä kohti. Nykyistä asuinrakennusta varten tulee toteuttaa 22 autopaikkaa. Autopaikat sijoitetaan pihakannen alle.

Pihan puusto joudutaan poistamaan autopaikoituksen vaatiman pihakannen takia. Tontilta kaadettavien puiden korvaamiseksi pihakannelle varataan riittävä salaojakerros hulevesien viivytystä varten ja riittävä kasvualusta istutettavaa kasvillisuutta varten.

Tonttia laajennetaan katualueelle, jolloin As Oy Montana ja uuden asuinrakennuksen julkisivut ovat samassa linjassa ja täydennysrakentamiselle saadaan lisätilaa, mutta katupysäköintipaikkoja poistuu ja Yliopistonkadun katualue kapenee.

Katupysäköintipaikkoja on alueella jo ennen kaavamuutosta niukasti ja kaavaratkaisu vähentää paikkoja. Kapenevan katutilan mitoitus on tiukempaa ja mahdollisen pyörätien tai -kaistan sijoittamiseen jää vähemmän tilaa.

Nykyiseen asemakaavaan verrattuna luonnoksessa on esitetty rakennusoikeutta lisää tontille 3 (As Oy Yliopistonkatu 5) 4125 k-m². Tämä tarkoittaisi asukasmäärän kasvua noin 83 asukkaan verran.

Tontti 10-2 (As Oy Montana) osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL).

As Oy Montanan kaupunkikuvallisesti, historiallisesti, rakennustaiteellisesti ja ympäristöllisesti arvokkaat rakennukset suojellaan. Asuntojen rakentaminen ullakolle sallitaan asuinkerrostalossa.

Pihakannen alle saa rakentaa pysäköintiä ja aputiloja kahteen kerrokseen.

Tontilla on ollut teollista toimintaa, joten maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on arvioitava ennen maaperän kaivamista.

Rakennusoikeus rajoittuu suojeltujen rakennusten massan sisään, uusia rakennusaloja ei osoiteta. Ullakon tasolle on toteutettavissa arviolta maksimissaan noin 700 k-m² kerrosalaan laskettavaa pinta-alaa.

Seuraavat vaiheet

Luonnoksen pohjalta valmistellaan kaavaehdotus arviolta keväällä 2018. Ehdotusvaiheessa tullaan vielä täsmentämään mm. rakennusten suojelumääräyksiä, määräyksiä muinaisjäännösalueen huomioimisesta, liikennemeluun liittyviä määräyksiä, alueen rakennussuunnittelua ohjaavia määräyksiä sekä määräyksiä rakennusten korkeudesta.

Liite 1Luonnoskartta 22.9.2017 "Yliopistonkatu 5"

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 14.3.2017

Va. toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 22.9.2017 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Yliopistonkatu 5” pohjaksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tulleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänesti Anttila, Ilvessalo, Laukkanen, Lintunen, Manni, Muurinen, Palmunen, Peltonen, Rantanen, Vierimaa ja Van Ooik.

Sandelinin muutosehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Sandelinin muutosehdotus oli seuraava:

Asemakaavanmuutosluonnos "Yliopistonkatu 5" hyväksytään siten muutettuna, että Yliopistonkadun varren uudisrakennukseen korkeus mitoitetaan enintään Montanan korkuiseksi ja Nahkurinkadulle sallitaan enintään 3 1/2 kerroksinen uudisrakennus.

Kaava-alueella suoritettiin katselmus ennen kokousta.