Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Salla Leino 12.1.2017:

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö on laatinut 12.1.2017 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan Läntisen Pitkäkadun ja Ratapihankadun rajaaman korttelin kuudelle tontille. Alueen koko on noin 1,2 hehtaaria.

Kahdella tontilla sijaitsee asuinrakennuksia 1800-luvulta. Puutalotonttien välissä sijaitsevat 4-kerroksinen toimistorakennus ja kaksikerroksinen liikerakennus ovat 1960-luvulta.

Alueen Ajurinkadun puolessa osassa on 2-4-kerroksisia alun perin Turun Valion meijerikäyttöön rakennettuja tuotanto- ja toimitiloja. Vanhin osa on rakennettu vuosina 1933–37 Ratapihankadun puolelle. Valion rakennusosaston suunnittelema Läntisen Pitkäkadun puoleinen rakennus on rakennettu vuosina 1957–58. Rakennukset on muutettu täysin 1980-luvulla. Nykyisin ne ovat toimisto- ja liikekäytössä.

Ratapihankadun varrella tonttien rajoilla on muutamia puita, muutoin alueella on hyvin vähän kasvillisuutta. Työpaikkatonttien pihat toimivat pysäköintialueena.

Alueen tontit ovat yksityisomistuksessa.

Alueen naapurissa on ratapiha-alue sekä keskustan asuin- ja liikekortteleita. Ratapihan ylitse Logomoon toteutetaan uusi kävelysilta.

Suunnittelutilanne

Yleiskaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta C: Pääkeskustasoisten keskustatoimintojen alue, joka varataan hallinnon, kaupan, palvelujen, keskustaan sopivan asumisen ja työpaikkatoimintojen, virkistyksen sekä alueelle tarpeellisten yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Voimassa olevat asemakaavat

Ratapihankatu 16, 20–24: Voimassa oleva asemakaava (1897) osoittaa alueen teollisuuskortteliksi. Asemakaavan ohjaus tulee rakennusjärjestyksen (1964) 53 §:n mukaan. Rakennusoikeus on e = 1.0.

Ratapihankatu 18: Voimassa oleva asemakaava 10/1938 on vahvistettu 19.10.1939. Tonteille saa rakentaa rakennuksia teollista käyttöä varten. Asemakaavan ohjaus tulee rakennusjärjestyksen (1964) 53 §:n mukaan. Rakennusoikeus on e = 1.0.

Suunnittelun tavoitteet

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on vahvistaa kaupunkikeskustan toimivuutta ja elinvoimaa täydennysrakentamisella. Alueen rakentamista pyritään tehostamaan ja samalla eheyttämään nykyistä sekä mittakaavallisesti että tyylillisesti hajanaista kaupunkikuvaa. Samalla tutkitaan vaihtoehtoja tonttien pysäköinnin ja ajoneuvoliittymien järjestämiseen sekä mahdollisuutta tuoda ratapihan yli suunniteltu jalankulkuyhteys (Logomon silta) Ratapihankadun yli kaavamuutosalueelle.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt tonttien 12 ja 13 yksityinen maanomistaja vuonna 2007. Aluksi tutkittiin maanomistajan aloitteesta 7-kerroksisen asuin- ja liikerakennuksen sijoittumista tontille 13 (Ratapihankatu 18). Vuonna 2011 maanomistaja muutti suunnitelmaansa koskemaan myös Läntisen Pitkäkadun puoleista rakennusta. Kauppiaskadun päähän esitettiin 16-kerroksista asuinrakennusta, Ratapihankadun puolelle 2-kerroksista liikerakennusta ja niiden väliin pysäköintitaloa. Kaupungin puolelta selvitettiin kulkuyhteyden järjestämistä em. tonttien kautta ratapihan ylittävälle sillalle. Samaan aikaan kävi myös ilmeiseksi, että suunnittelualuetta oli syytä laajentaa ja samalla päivittää vanhentuneet asemakaavat naapuritonteilla tarkastelemalla korttelia kokonaisuutena. Ratapihankatu 22–24 tonttien omistajat tekivät aloitteen asemakaavan uusimisesta asumiseen vuonna 2011 ja Ratapihankatu 15 tontin omistaja vuonna 2014. Muodostettiin asemakaavanmuutosalue ”Ratapihankatu 16–24”.

Asukastilaisuuksia on järjestetty kaksi: niissä esiteltiin alustavia luonnoksia myös muista alueella vireillä olevista kaavahankkeista (As Oy Puolala ja Logomon silta ja siihen liittyvä pysäköintitalo).

• Asukastilaisuus Työväen Asunto Oy Riennon asukkaille pidettiin 18.2.2013. Tontin 5 asukkaat pitävät naapuritonteille esitettyjä rakennuksia liian korkeina ja tontin rajalle ulottuvan pysäköintikellarin vaikutukset perustuksiin on selvitettävä. Ratapihan ylittävä silta nähdään positiivisena. Ajurinkadulle vaihtoehtoista kevyen liikenteen reittiä ei haluta tontin 5 rajalle. Nykyinen asemakaava vuodelta 1897 on koettu toimivaksi.
• Asukastilaisuus Asunto Oy Turun Ratapihankatu 16 ja As Oy Turun Läntinenkatu 15:n asukkaille pidettiin 28.2.2013. Naapuritontin 3 asukkaat pitävät naapuriin suunniteltua rakentamista liian korkeana ja tontin rajalle ulottuvan pysäköintikellarin vaikutukset perustuksiin huolestuttavat. Julkisivuvärityksen toivotaan olevan vaaleaa. Tontin rajalla kasvavan koivun kaatamisen vaikutukset rakenteille sekä muu mahdollinen uudisrakentamisen aiheuttama vaurio huolestuttaa. Läntistä Pitkäkatua pidetään ruuhkaisena ja kadulle toivotaan hidasteita sekä puuistutuksia.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 10.4.2014. Kaavaa varten tarvitaan useita selvityksiä: rakennettavuusselvitys, turvallisuusselvitys (vieressä kemikaaliratapiha), meluselvitys, runkomelutarkastelun sisältävä runkomelutarkastelu sekä yleisluontoinen rakennushistoriallinen selvitys.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 12.8.2014 § 218.

Kaava kuulutettiin vireille syksyllä 2014. Vireilletuloilmoitus ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille 20.8.2014 päivätyllä kirjeellä. Mielipiteitä saatiin 17.9.2014 mennessä Toispual jokke ry:ltä, Ratapihankatu 18 ja 22–24 omistajilta, Työväen Asunto Oy Riennon asukkailta, Asunto Oy Kauppiaskatu 20:n hallituksen jäseniltä, sekä Asunto Oy 21b:n asukkaalta.

• Toispual jokke ry pitää kannatettavana kaavamuutoksia, jotka edistävät hyvien asuntojen ja asuinympäristöjen syntymistä keskusta-alueelle. Partiokeskuksen korttelin osassa toteutettua epäyhtenäistä, pienimittakaavaista rakennustapaa kannattaisi jatkaa koko korttelissa. Sopiva korkeus on 3-5 kerrosta. Logomon kevyen liikenteen sillan sijaintia Ajurintien kohdalta ehdotettiin Kauppiaskadun kohdalle.
• Ratapihankatu 18 omistaja pitää tärkeänä uudistaa radikaalisti koko korttelia tukeutumalla Taidemuseon mäen vahvaan silhuettiin, joka kestäisi vähintään 8-kerroksista asuntorakentamista.
• Ratapihankatu 22–24 omistaja pitää Logomon kevyen liikenteen siltaa mahdollisuutena tehokkaan hotelli-, toimisto- ja liikerakentamisen sijoittumiselle tähän korttelinosaan, mikä edellyttää riittävää paikoitusta. Sopivana korkeutena omistaja pitää 8-10 kerrosta, joka puutalotontin puolelle madaltuisi.
• Työväen Asunto Oy Riennon asukas pitää yksityisyyden ja rauhan säilymistä ensiarvoisena. Toisen asukkaan mukaan uusien rakennusten kattolinjan tulee sopeutua korttelin muihin rakennuksiin niin materiaaleiltaan kuin väreiltään. Partiokeskuksen rakentaminen nähdään hyvänä esimerkkinä. Uudisrakentamisen haitat rakenteille huolestuttavat samoin kuin maanalaisen pysäköinnin pihakannet, joista Ajurinkadun pihaa nykytilassaan pidettiin huonona esimerkkinä. Viherrakentamisen vähäisyydestä, vaarallisten aineiden kuljetusriskistä, liikenteestä, ympäristöhäiriöistä (hulevedet, melu- ja tärinä, tuholaiset ja jätehuollon järjestäminen) oltiin huolestuneita.
• Asunto Oy Kauppiaskatu 20:n asukkaat pitävät Partiokeskuksen rakentamista onnistuneena; rakennuskorkeus sopii hyvin alueelle. Runsasta rakennusoikeuden lisäämistä ei pidetä mielekkäänä, rakennusoikeutta voi lisätä puutalotonteilla Portsan mallin mukaisesti.
• Asunto Oy Kauppiaskatu 21b:n asukas pitää tärkeänä nykyisten rakennusten korkeutta, jota uudisrakentamisessa ei tule ylittää.

Asemakaavanmuutosluonnos

Asemakaavaluonnoksessa määritellään korttelialueiden pääkäyttötarkoitus sekä rakennusten sijoittelu, kerroskorkeus ja koko.

Läntinen Pitkäkatu 17 ja Ratapihankatu 18

Tontit 12 ja 13 osoitetaan asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi, AL-1. Kaava mahdollistaa enintään 7-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten rakentamisen tonttien kadunpuoleiselle rajalle sekä tonttien yhteisen osin maanalaisen pysäköinnin, jonne ajo järjestetään Läntisen Pitkäkadun puolelta.

Läntisen Pitkäkadun puolella rakennuksen ensimmäisen kerroksen kerroskorkeus on 4,5 metriä ja julkisivuista vähintään puolet tulee olla suuria näyteikkunoita, joka tukee liiketilan sijoittumista katutasoon.

Tonttien 12 ja 13 kokonaisrakennusoikeus on 7200 k-m² (e = 3.0). Rakennusoikeus kasvaa yhteensä 4772 k-m²:llä.

Ratapihankatu 22 ja 24

Tontit 6 ja 7 osoitetaan asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi, AL-1. Kaava mahdollistaa enintään 5-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten rakentamisen tonttien kadunpuoleisille rajoille sekä tonttien yhteisen osin maanalaisen pysäköinnin, jonne ajo järjestetään Läntisen Pitkäkadun puolelta. Alueelle voi sijoittua myös hotellitoimintaa.

Ratapihan ja ratapihankadun ylittävä kävelysilta kiinnittyy tonttiin Ajurinkadun kulmassa ja yleinen kulku sillalle tulee sisällyttää rakennukseen. Läntisen Pitkäkadun puolella rakennuksen ensimmäisen kerroksen kerroskorkeus on 4,5 metriä ja julkisivuista vähintään puolet tulee olla suuria näyteikkunoita, joka tukee liiketilan sijoittumista katutasoon.

Tonttien kokonaisrakennusoikeus on 15000 k-m² (e = 3,1). Rakennusoikeus kasvaa yhteensä 10136 k-m²:llä.

Museokeskuksen 25.5.2012 saadun alustavan kannan mukaan ent. Valion kiinteistöt voidaan purkaa.

Ratapihankatu 16 ja 20

Tontit 3 ja 5 osoitetaan asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi, AL-2. Oleville 2- ja 3-kerroksisille taloille on määritelty rakennuskohtainen rakennusoikeus, joka mahdollistaa laajentamisen rakennuksen vaipan sisällä sekä kuistin ja porrashuoneen rakentamisen sisäpihalle rakennusalan ulkopuolelle. Uudisrakennuksen tai olemassa olevaan rakennukseen tehtävien muutosten sopeutumiseen ympäristön rakennuksiin julkisivun rakennusaineen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen sekä kattokaltevuuden suhteen on kiinnitettävä erityistä huomiota.

Tontin 3 (Ratapihankatu 16) rakennusoikeus on 5100 k-m² (e = 2.1). Rakennusoikeus kasvaa 2674 k-m²:llä. Laajentaminen on tehty taloyhtiön aloitteesta.

Tontin 5 (Ratapihankatu 20) rakennusoikeus on 1290 k-m² (e = 0.53). Rakennusoikeus vähenee 1136 k-m²:llä.

Rakennusten kulttuurihistorialliset arvot tullaan selvittämään ehdotusvaiheessa.

Liite 1Luonnoskartta, pvm 12.1.2017

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Aloitteet

Va. toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 12.1.2017 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Ratapihankatu 16-24” pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Koiviston Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.