Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavasuunnittelija Marja Westerlund 17.6.2016:

VI kaupunginosan korttelin 44 tontille 5 on laadittu 11.5.2016 päivätty asemakaavanmuutosehdotus ”Nahkurinpiha 3” (28/2015).

Lähtökohdat

Kaavanmuutosalue sijaitsee Aurajoen varrella ruutukaavan reuna-alueelle 1990-luvulla rakennetulla ns. Tervatorin kerrostaloalueella.

Asunto Oy Tervakartio on 6.6.2014 tehnyt omistamaansa tonttia 5 koskevan aloitteen asemakaavan muuttamiseksi. Sen taustalla on KHO:n sittemmin kumoama poikkeamislupa, jonka perusteella ullakolla olevat tilat oli kuitenkin jo rakennettu.

Aloitteentekijä ja kaupunkisuunnittelu ovat tehneet 16.2.2016 päivätyn kaavoitustaksaan perustuvan sopimuksen, jossa on määritelty sopijaosapuolten tehtävä- ja kustannusjako kaavoituksen valmistelussa.

Kaavanmuutosalueella on voimassa kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymä oikeusvaikutteinen Turun yleiskaava 2020. Siinä alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK), jossa aluetta varataan pääasiassa kerrostalovaltaiselle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Kaavanmuutosalueen nykyinen asemakaava 9/1985 on tullut voimaan 26.4.1986. Siinä alue on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi (AK-1), jonka kerrosalasta enintään 20 % saa käyttää liike- ja toimistotiloja varten. Korttelialueen rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e = 1,20, mikä kaavanmuutoksen kohteena olevan tontin osalta tarkoittaa 2765 k-m².

Tontille on merkitty kaksi rakennusalaa, joiden kerrosluvut ovat I ja ½ IV sekä alueet istutettavaa alueen osaa, yleistä jalankulkua ja polkupyöräilyä sekä maanalaista johtoa varten.

Kaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi 22.3.2016 § 81 kaavanmuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedokseen. Osallisille asemakaavanmuutoksen vireilläolosta tiedotettiin 30.3.2016 postitetulla kirjeellä.

27.4.2016 mennessä asemakaavan muutoshankkeesta jätettiin viisi mielipidettä. Niiden tiivistelmät vastineineen löytyvät selostuksen sivulta 6 alkaen.

11.5.2016 päivätty asemakaavanmuutosehdotus pidettiin julkisesti nähtävillä 16.5. - 14.6.2016 välisenä aikana. Muistutuksia ei jätetty. Samanaikaisesti siitä pyydettiin lausunnot 14.6.2016 mennessä.

Vain rakennusvalvonnalla oli huomautettavaa ja se esitti lausunnossaan seuraavat kysymykset: Mikä on kaavamääräyksen ”saa sijoittaa kaapeleita” tarkoitus ja pitäisikö kattoikkunoista mainita kaavamääräyksissä? Kumpikaan kysymyksistä ei anna aihetta muuttaa kaavaehdotusta. Kaavoitusyksikön vastine on luettavissa selostuksen sivulla 8.  

Asemakaavan kuvaus

Kaavanmuutoksen lähtökohtatilanteen vuoksi oli tarkoituksenmukaista laatia vain yksi vaihtoehto. Sen perustana on alueella voimassa oleva yleis- ja asemakaava sekä alueella vallitseva tilanne. Kaavanmuutos toteuttaa kaupungin tavoitetta edistää keskustan kehittämistä täydennysrakentamisella ja myös taloyhtiön tavoitetta hyödyntää vajaakäyttöisiä tiloja asumiseen.

Kaavanmuutosalueen pinta-ala on 0,2304 ha ja se on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1). Korttelialueen rakennusoikeus on 2900 k-m² ja siitä enintään 20 % eli 580 k-m² saa käyttää liike- ja toimistotiloja varten.

Tontin rakennusoikeutta nostettiin 135 k-m², jotta asuinrakennuksen ullakkotilaan jo rakennetut aputilat voidaan ottaa asumisen käyttöön. Samasta syystä tontilla olevan asuinrakennuksen rakennusalan kerrosluku tarkistetaan ½ k IV u ¼:ksi. Asuinrakennuksen rakennusalan yhteyteen on lisäksi osoitettu yksikerroksisen rakennuksen rakennusala, jolla sijaitsee varastorakennus.

Jotta naapuritalojen asunnoista avautuvat näkymät eivät muuttuisi, ei asuinrakennuksen ullakolle rakentaminen saa muuttaa sen nykyistä kattomuotoa. Rakennusoikeuden lisäys ei myöskään edellytä autopaikkamäärän kasvattamista, sillä ullakolle rakennetut pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat eivät mitoita autopaikkoja eikä ullakolle rakentaminen saa tuottaa uusia erillisiä asuntoja.

Autopaikkoja on osoitettava yksi kerrosalan 100 m² kohti. Niistä vähintään 50 % on sijoitettava korttelin 44 AL-1 korttelialueelle. Loput vaadituista autopaikoista saa sijoittaa korttelin 44 AK-1 korttelialueelle ja Nahkurinpiha-nimisen pihakadun maanalaisiin tiloihin.

Tontille osoitettuja istutettavien alueenosien ja viemärivarausten paikkoja tarkistetaan. Myös yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatun alueenosan paikkaa siirretään. Samalla sen määräys muutetaan koskemaan vain yleistä jalankulkua, sillä jokitöyrään jyrkkyyden ja jokitöyrään alaosaan rakennetun puisen jalankulkusillakkeen vuoksi pyöräily-yhteys ei ole mahdollinen.

Tontille on sijoitettu myös kaapeleita, minkä vuoksi kaavaan lisättiin niiden sijoittamisen salliva määräys.

Lasten leikkipaikoiksi ja asukkaiden oleskeluun sopivaa yhtenäistä aluetta on varattava vähintään 10 m² asuntoa kohti.

Olemassa olevan asuinkerrostalon vaipan sisälle sen ullakolle jo rakennettujen aputilojen asuintiloiksi muuttamisella ja liittämisellä niiden alapuolella oleviin asuntoihin ei tule olemaan vaikutuksia rakennuksen ulkopuolella vallitseviin olosuhteisiin.

Tontin piha-alueella ollut yleisen pyöräilyn mahdollisuus Nahkurinpihan pihakadun ja Aurajokivarren Richterinrannan puistoalueen väliltä poistuu. Yhteyttä on kuitenkin edelleen mahdollista käyttää jalankulkuun.

Seuraavat vaiheet

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavanmuutoksen se voidaan kuuluttaa voimaan tulevaksi.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §, 66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Nahkurinpiha 3"

Liite 2Tilastolomake "Nahkurinpiha 3"

Liite 3Kartta "Nahkurinpiha 3"

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 11.5.2016 päivätyn asemakaavanmuutosehdotuksen ”Nahkurinpiha 3”.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli toimialajohtajan varahenkilönä hallintojohtaja Harri Lehtinen.