Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 2.5.2016:

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö on laatinut 2.5.2016 päivätyn asemakaavaluonnoksen.

Nykytilanne

Suunnittelualue rajautuu luoteessa Kunnallissairaalantiehen, koillisessa Luolavuorentiehen ja kaakossa, etelässä ja lounaassa viheralueisiin. Luolavuorentien varrella naapurustossa toimii kaupunginsairaala ja kaupungin lisäksi sosiaalisia palveluita tarjoavia yksityisiä yhdistyksiä.

TVT Asunnot Oy omistaa alueella rakentamattoman tontin Mäntymäki-17-4 (os. Kunnallissairaalantie 36), jonka lisäksi se on vuokrannut Turun kaupungilta pitkäaikaisilla sopimuksilla tontit Mäntymäki-9-1 (os. Kunnallissairaalantie 48–52), Mäntymäki-20-2 (os. Kunnallissairaalantie 40–46) sekä Mäntymäki-20-3 (os. Kunnallissairaalantie 38).

Tontilla Mäntymäki-9-1 on neljä vuonna 1947 valmistunutta kolmikerroksista asuinkerrostaloa, tontilla Mäntymäki-20-2 kahdeksan vuonna 1945 hätäasuntotuotantona valmistunutta kaksikerroksista asuinkerrostaloa sekä kaksi talousrakennusta. Tontilla Mäntymäki-20-3 on vuonna 1965 valmistunut 2-3 kerroksinen vanhusten asuntolarakennus. Näillä tonteilla asuu tällä hetkellä vajaat 300 henkilöä.  

Kaupungin omistamalla tontilla Mäntymäki-17-1 on vuonna 1939 lastenkodiksi valmistunut rakennus. Nykyisin rakennuksessa toimii Mäntymäen perhekuntoutuskeskus ja Mikaelin koulun Mäntymäen yksikkö.

Suunnittelualueeseen sisältyy myös liittyviä katu- ja puistoalueita. Kunnallissairaalantien ja Toivolankadun risteyksessä on pysäköintialue.

Olemassa olevien rakennusten kulttuurihistorialliset arvot ja suojelutavoitteet

Museokeskus on 3.7.2015 antanut ennakkolausunnon suunnittelualueella sijaitsevien rakennusten suojelutavoitteista.

Tontilla Mäntymäki-20-2 sijaitsevat kaksikerroksiset asuinrakennukset tulisi Museokeskuksen mukaan säilyttää kulttuurihistoriallisen ja sosiaalihistoriallisen merkityksen ja kaupunkikuvallisen arvon vuoksi. Tontilla Mäntymäki-9-1 sijaitsevien kolmikerroksisten asuinrakennusten säilyttäminen tukisi alueen kokonaiskuvan säilymistä, mutta niiden suojelutavoite on vähäisempi ja on mahdollista harkita niiden korvaamista uudisrakentamisella, joka yhdistyy Toivolankadun muihin kerrostaloihin. Museokeskus ei esitä suojelutavoitteita tontilla Mäntymäki-20-3 sijaitsevaan vuonna 1965 rakennettuun asuinrakennukseen.

Mäntymäen entisellä lastenkodilla, nykyisellä Perhekeskuksella on kulttuurihistoriallista ja rakennushistoriallista merkitystä, jonka vuoksi se tulee säilyttää.

Suunnittelutilanne

Turun yleiskaava 2020:ssa korttelit 9 ja 20 on osoitettu kerrostalovaltaisiksi asuntoalueiksi AK ja kortteli 17 julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi PY, joka varataan julkisten palveluiden ja hallinnon lisäksi asumisen, virkistyksen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit 9 ja 20 ovat 1940- ja 1960-luvuilla kaavoitettuja kaksi- ja kolmikerroksisten asuinrakennusten korttelialueita. Kortteli 17 on 1950-luvulla kaavoitettua yleisten rakennusten korttelialuetta, jolle saa rakentaa kuusikerroksisia rakennuksia enintään tehokkuudella e = 1.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

TVT Asunnot Oy on anonut asemakaavanmuutosta vuokratonteilleen Mäntymäki-9-1 ja Mäntymäki-20-2 ja -3 sekä omistamalleen tontille 17-4.

Turun kaupungin ja TVT Asunnot Oy:n kesken laadittiin kumppanuussopimus, joka hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 18.5.2015 § 220. Sopimuksella sovittiin tehtävä- ja kustannusjaosta, yhteisen ohjausryhmän perustamisesta ja tavoiteaikataulusta sopimuksen kohteena olevan alueen asemakaavanmuutoksen valmistelussa.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä maankäytön kehittämistavoitteet merkittiin tiedoksi kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa 13.10.2015 § 311 ja kaupunginhallituksessa 19.10.2015 § 427. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että kaupunginhallitukselle tuodaan erillisestä valmistelusta selvitys TVT Asunnot Oy:n mahdollisuudesta tarjota asukkaille, heidän niin halutessa uudisrakentamisen tai peruskorjausten yhteydessä TVT Asunnoilta vastaavan tasoiset ja hintaiset asunnot. TVT Asunnot Oy:n selvitys hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 7.12.2015 § 535.

Kaavan vireilletulosta kuulutettiin ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille lokakuussa 2015. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhdeksän mielipidettä.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin joulukuussa 2015.

Alustavia suunnitelmia kaavaluonnoksen valmistelun pohjaksi esiteltiin kaupunkikuvaneuvottelukunnassa 8.3.2016 ja yleisötilaisuudessa 17.3.2016. Kaupunkikuvaneuvottelukunnalla ei ollut suunnitelmista huomautettavaa. Suunnittelualueen asukkaat ja yksi naapuri esittivät suunnitelmista yhteensä viisi mielipidettä.

Mielipiteiden tiivistelmät sekä yksityiskohtaiset vastineet niihin on selostettu liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa.

Suunnittelun tavoitteet

Alueen suunnittelussa on tavoitteena mm. kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten suojelu, kaupunkirakenteen tiivistäminen ja asukasmäärän kasvattaminen, monipuolinen asukasrakenne, yhteisöllisyys, viihtyisät piha-alueet, hyvät jalankulun ja pyöräilyn yhteydet, pysäköinnin järjestäminen rakenteellisena ja pieninä yksikköinä pihalla sekä lähipalveluiden mahdollistaminen. Tarkoituksena on kaavoittaa kaupunkikuvallisesti eheä, alueen ominaispiirteet huomioon ottava ja kohtuuhintaisesti toteutettava asuinkerrostaloalue.

Vaihtoehtojen vertailu ja asemakaavaratkaisun valinta

Museokeskuksen edustajan kaavoituksen aloituskokouksessa esittämän kannanoton mukaan ainoastaan neljän kaksikerroksisen rakennuksen säilyttäminen ei ole riittävää eikä vastaa museon määritelmää kulttuurihistoriallisesta kokonaisuudesta vaan kaikki kahdeksan kaksikerroksista rakennusta tulisi säilyttää.

Suunnittelun lähtökohdaksi on selvitetty olemassa olevien rakennusten säilyttämismahdollisuudet. Tutkituista vaihtoehdoista nykyisten rakennusten korvaaminen uusilla vastaa TVT Asunnot Oy:n mukaan parhaiten tehtävää tarjota kohtuuhintaisia ja hyvälaatuisia vuokra-asuntoja.

TVT Asunnot Oy:n mukaan alueen nykyiset rakennukset ovat huonokuntoisia ja niiden vaatima korjausaste on noin 80 %. Talojen painuminen lisää merkittävästi peruskorjauksen riskejä ja kustannuksia. Rakennukset eivät korjaustoimenpiteiden jälkeenkään vastaisi nykypäivän asumisen vaatimuksia käytettävyyden, sisäilmaolosuhteiden, energiatehokkuuden tai esteettömyyden näkökulmasta.

Peruskorjauksen maltillinen hinta-arvio on noin 3 600 eur/asm², jolloin vuokratason pitäisi korjauksen jälkeen olla noin 22-27 eur/asm²/kk. Alueen nykyinen keskivuokra on 11,28 eur/asm²/kk. Peruskorjauskustannusten vaatima uusi vuokrataso ei vastaisi TVT Asunnot Oy:n tarkoitusta tarjota kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemana toteutettujen uudiskohteiden hankinta-arvo Turussa on noin 2 800 eur/asm². Koska peruskorjauksen hinta ylittää uudisrakentamisen hinnan, peruskorjaukseen ei myönnetä valtion tukea. Tämä ja rakennusten matala vakuusarvo voivat vaikeuttaa lainansaantia sekä nostaa rahoituskuluja ja vuokria.

Valitulla asemakaavaratkaisulla muodostuu kaupunkikuvallisesti yhtenäinen reuna Kunnallissairaalantielle. Jos valittaisiin kaksikerroksiset rakennukset säilyttävä vaihtoehto, näiden kaksikerroksisten rakennusten ja Perhekeskuksen välissä uudisrakentamisen tulisi olla matalaa. Tämä ratkaisu ei olisi taloudellisesti toteutuskelpoinen eikä järkevä näin keskeisellä paikalla kaupunkirakenteessa.

Asemakaavanmuutosluonnos

Asemakaavaluonnoksessa määritellään kortteleiden pääkäyttötarkoitus sekä rakennusten sijoittelu, korkeus ja koko. Kunnallissairaalantien ja Toivolankadun risteykseen kaavoitetaan tilavaraus kiertoliittymälle.

Korttelien 17 ja 20 välissä oleva puistoalue muutetaan osaksi korttelialuetta, jolloin muodostuu yksi kortteli nro 17. Luolavuorentien reunalla korttelin rajaa tarkistetaan siten, että vaahterat sijoittuvat katualueelle ja puurivin säilyminen katumiljöössä turvataan. Korttelien 9 ja 17 rajoja tarkistetaan suunnitelman tarkoituksenmukaisuuden perusteella vähäisessä määrin puistojen suuntaan. Korttelin 9 takana Huvituksenpuistossa olevalla louhikkoalueella on paikallista suojeluarvoa. Tontin rajan siirtäminen kolmella metrillä ei olennaisesti heikennä louhikon merkittävyyttä, koska merkittävin osa louhikkoalueesta sijaitsee taaempana notkossa. Toivolankatua levennetään siten, että katualueelle mahtuu erillinen jalankulku- ja polkupyörätie.

Nykyisinkin asuinkäytössä olevat korttelialueet sekä osa yleisten rakennusten korttelialuetta merkitään asuinkerrostalojen korttelialueiksi AK. Kunnallissairaalantien reunalla rakentaminen osoitetaan seitsenkerroksiseksi. Katukuvan yksitoikkoisuuden välttämiseksi ja alueen 1950-luvun hengen säilyttämiseksi rakennusten koordinaatistoa ohjataan siten, etteivät rakennukset ole yhdessä rintamassa katurajan suuntaisesti vaan rakennusten päädyt muodostavat rytmiä katunäkymään. Näin näkymät eri suunnista Kunnallissairaalantietä kuljettaessa ovat erilaiset. Korttelissa 9 rakennusten korkeus madaltuu Toivolankadun reunalla ns. tähtitaloja lähestyttäessä. Korttelin 17 mäen puoleiselle reunalle osoitetaan rakennusalat kahdeksan- ja 12-kerroksisia kerrostaloja varten. Asuinkerrostalojen korttelialueille rakentamista osoitetaan 37 200 k-m². Alueelle toteutettavien asuntotyyppien jakaumasta ja erityisesti perheasuntojen osuudesta riippuen alueelle voisi tulla noin 800 - 1 000 asukasta.

Kaavalla mahdollistetaan Mäntymäen perhekeskuksen toiminnan jatkuminen. Perhekeskuksen käytössä oleva tontti Mäntymäki-17-1 sisältyy suunnittelualueeseen ensisijaisesti korttelin kulkuyhteyksien järjestelyiden vuoksi. Perhekeskuksen tontti osoitetaan yleisten rakennusten korttelialueeksi Y. Vuonna 1939 lastenkodiksi valmistunut rakennus määrätään suojeltavaksi kaavamerkinnällä sr-1 perusteena kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus. Korttelin tehokkuuslukua ja kerroslukua tarkistetaan siten, että rakentaminen sopeutuu paremmin suojeltavaan rakennukseen ja säilytettävään kalliomaastoon. Kerrosluvuksi esitetään neljä ja tehokkuusluvuksi e = 0.5, jolloin saa rakentaa 6365 k-m².

Kunnallissairaalantien ja Luolavuorentien risteykseen osoitetaan sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue YSA, joka palveluiden lisäksi mahdollistaa tavanomaista asumista vähemmän Perhekeskuksen toimintaa häiritsevää erityisasumista. Tontilla sallitaan neljäkerroksinen rakentaminen enintään 3400 k-m².

Korttelissa 17 mahdollistetaan nykyisenlainen kävelyreitti Toivolankadulta asuinkorttelin kautta Kunnallissairaalantielle. Toivolankadulta on kaksi ajoneuvoliittymää molempiin kortteleihin, Kunnallissairaalantieltä mahdollistetaan nykyisen yhden sijaan kaksi ajoneuvoliittymää korttelin 17 asuinkerrostalotonteille. Nykyistä liittymää ja bussipysäkkiä joudutaan siirtämään. Tämän liittymän kautta on järjestettävissä kulku myös Perhekeskuksen tontille. Luolavuorentien suunnasta on kaksi nykyistä ajoneuvoliittymää Perhekeskuksen tontille, joista toinen on yhteinen YSA -korttelialueen kanssa.

Asuinkerrostalojen pysäköintipaikat sijoitetaan korttelissa 9 pääosin pihakannen alle, korttelissa 17 pääosin kaksikerroksisiin rakenteellisiin pysäköintirakennuksiin. Lisäksi pihoilla mahdollistetaan muutamien pysäköimispaikkojen rakentaminen sekä autotallien rakentaminen pysäköimispaikkoihin rajautuviin asuinrakennusten maantasokerroksiin. Autopaikkojen minimivaatimus asuinkerrostalojen korttelialueilla on 1 ap/100 asuink-m², yhteensä 337 autopaikkaa, mikä vastaa yhtä autopaikkaa asuinkerrostalojen 115 kerrosneliömetriä kohden. Alustavan suunnitelman mukaan asemakaavaluonnoksen pysäköintipaikkojen aluerajaukset saattavat mahdollistaa jopa 373 autopaikan rakentamisen, mikä tarkoittaa 1 ap/ 90 asuink-m² (1 ap/ asuinkerrostalojen 105 k-m²). Mikäli alueelle toteutetaan erityisryhmien asumista (esim. kehitysvammaiset, vanhukset tai mielenterveyskuntoutujat) pysäköintipaikkatarve on tällöin pienempi kuin ns. normaaliasumisen pysäköintitarve. Y- ja YSA -korttelialueille edellytetään toteutettavan autopaikkoja tontin käyttötarkoituksen edellyttämä määrä.

Kunnallissairaalantien ja Toivolankadun risteyksessä puoliksi katualueella ja puoliksi puistoalueella sijaitseva pysäköintipaikka osoitetaan yleiseksi pysäköintialueeksi LP. Sen viereen kioskille osoitetaan rakennusoikeutta 80 k-m².

Ehdotusvaiheessa tutkitaan vielä mm. alueen kokonaisilmettä yhtenäistävät ja rakennussuunnittelua ohjaavat tarkemmat määräykset, liikennemelun vaikutus kaavamääräyksiin sekä määritellään lähipalveluiden määrä ja sijainti sekä piharakennusten rakennusoikeus.

Liite 1Luonnoskartta, 2.5.2016

Liite 2Vuorovaikutusraportti "Kunnallissairaalantie 36-52"

Oheismateriaali 1Museokeskuksen ennakkolausunto

Oheismateriaali 2Kannattavuusanalyysi nykyisen asuntokannan purkamisesta ja alueen uudisrakentamisesta verrattuna peruskorjaamiseen, Boost Brothers Oy 24.8.2015

Oheismateriaali 3TVT Asunnot Oy:n selvitys asuntojen tarjoamisesta kaavanmuutosalueella asuville

Oheismateriaali 4OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Aloituskokouksen muistio, 15.12.2015

Oheismateriaali 6Suojeluvetoomus ELY-keskukselle

Oheismateriaali 7Yleisötilaisuuden muistio, 17.3.2016

Oheismateriaali 8Mielipiteet luonnosvaiheessa

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 2.5.2016 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Kunnallissairaalantie 36-52” pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Koiviston Van Ooikin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Eklund ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Pöydältä 17.5.2016 § 140.

PäätösEhdotus hyväksyttiin. Päätös asiassa tehtiin äänin 9-4.

Päätöksenteko

Päätös asiassa tehtiin kolmen äänestyksen jälkeen.

1. äänestys

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Helin, Hyyppä, Meltovaara, Mäenpää, Peltola, Ruohonen ja Vierimaa.

Sandelinin Koiviston kannattamana tekemän palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Sundqvist ja Van Ooik.

Asian käsittelyä päätettiin jatkaa äänin 9-4.

Sandelinin palautusehdotus oli seuraava:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää palauttaa asemakaavanmuutosluonnos; "Kunnallissairaalantie 36-52" uuteen valmisteluun. Lautakunnalle valmistellaan luonnosvaihtoehto, jossa huomioidaan museokeskuksen ennakkolausunnossa esille tuomat suojeluarvot. Vuosina 1944-1947 valmistuneet rakennukset edustavat tyylillisesti 1940-luvun rakentamista ja niillä on kaupunkikuvallista merkitystä koko alueelle. Nyt esitetty kaavaluonnos ei huomioi asuintalojen kulttuuri- ja sosiaalihistoriallisia arvoja lainkaan.

2. äänestys

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Hyyppä, Meltovaara, Mäenpää, Peltola, Ruohonen ja Vierimaa.

Van Ooikin Sundqvistin kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänesti heidän lisäkseen Helin.

Sandelin ja Koivisto äänestivät tyhjää.

Tässä vaiheessa päätös asiassa tehtiin äänin 8-3, 2 tyhjää.

Van Ooikin muutosehdotus oli seuraava:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Kunnallissairaalantie 36-52” pohjaksi siten muutettuna, että tontilla Mäntymäki-20-2 sijaitsevista kahdeksasta kaksikerroksisista asuinrakennuksista säilytetään neljän rakennuksen kokonaisuus.

Perustelu:

Museokeskuksen mukaan tontilla Mäntymäki-20-2 sijaitsevat kahdeksan kaksikerroksista asuinrakennusta tulisi säilyttää kulttuurihistoriallisen ja sosiaalihistoriallisen merkityksen ja kaupunkikuvallisen arvon vuoksi. Rakennukset ovat säilyttäneet hyvin alkuperäisen tyylinsä ja edustavat tyylillisesti 1940-luvun rakentamista. Kaava-alueella saataisiin luonteikkaasti yhdistettyä uutta ja vanhaa säilyttämällä neljän kaksikerroksisen rakennuksen ryhmä, joka varmistaa vanhojen rakennusten säilymisen alueella ja osana alueen kaupunkikuvaa

3. äänestys

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tuleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Helin, Hyyppä, Meltovaara, Peltola, Ruohonen ja Vierimaa.

Sandelinin Koiviston kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Sundqvist ja Van Ooik.

Asian esitteli toimialajohtajan varahenkilönä hallintojohtaja Harri Lehtinen.