Kaupunkisuunnittelu, kaavoitusyksikkö, kaavoitusarkkitehti Tapani Laiho 15.4.2016:

Pitkämäen kaupunginosan korttelin 9 tonteille 7, 22 ja 23 on laadittu 29.2.2016 päivätty ja 15.4.2016 Turun museokeskuksen lausunnon perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Kuusela” (18/2015).

Lähtökohdat

Tontin Pitkämäki-9-22 omistajat ovat 20.4.2015 tehneet aloitteen asemakaavan muuttamiseksi.

Aloitteentekijöiden perustelut: ”Kaupunki on tehnyt kaksi asemakaavaa Kuusela-tilan alueella. Ensimmäisen kaavan mukaan kaupunki pakkolunasti piha-aluetta (153 m², Isotalontie K 171) tulevaksi tiealueeksi 28.5.1968 hyväksytyn tonttijaon mukaan ilman mitään korvausta. Tämän jälkeen kaupunki on hylännyt tämän kaavan ja uusi kaava on hyväksytty 24.6.1980. Tämän mukaan katualueeksi pakkolunastettu alue palautuu alkuperäiseen tonttiin, mikä alue meidän on lunastettava takaisin.

Toiseen, vuoden 1980 kaavaan on merkitty Lappalähteenpolku-niminen alue. Polkua ei kuitenkaan ole tehty. Kaupunki ei ole poluksi luokiteltua tontinosaa koskaan lunastanut, joten katsomme, että tontti voitaisiin liittää takaisin Kuusela-tilaan. Kiinteistöliikelaitokselta saamamme tiedon mukaan tätä polkua ei mahdollisesti tulla tarvitsemaan, eikä kaupunki ole halukas lunastamaan tätä aluetta, vaan meitä pyydettiin kääntymään kaavoittajan puoleen kaavamuutoksen tekemistä varten. Tästä kaavamuutoksesta tilan omistajalle aloitteen tekijänä mahdollisesti määrättävien maksujen osalta pyydämme ottamaan huomioon, että muutos on vähäinen ja sen, ettei kaavoitettua polkua ole kaavoitettu tilalle sen omistajan pyynnöstä. Jos kaupunki kuitenkin määrää aloitteesta maksuja, on niitä ainakin kohtuullistettava.”

Aloitteentekijät ja kaupunkisuunnittelu ovat tehneet 30.10.2015 päivätyn kaavoitustaksaan perustuvan sopimuksen, jossa on määritelty sopijaosapuolten tehtävä- ja kustannusjako kaavoituksen valmistelussa. Tonttijaosta / tonttijaonmuutoksesta peritään voimassa olevan tonttijakotaksan mukaiset kustannukset.

Tontti 22 sijaitsee Pitkämäen kaupunginosassa Manhattanin liikekeskuksen pohjoispuolella olevan omakotitaloalueen keskeisellä ja korkeimmalla paikalla. Tontilta on erinomaiset näkymät sekä pohjoiseen että etelään.

Muutosalueen lähinaapurustossa on omakotitaloja 1900-luvun alusta tähän päivään. Harjun pohjoispuolella, 6-7 metriä alempana, on usean rivitalon alue 2000-luvulta.

Tontin harjun päällä olevassa pohjoisosassa sijaitsee 1900-luvun alussa rakennetut talousrakennus ja kahden asunnon asuinrakennus, jotka on tarkoitus purkaa.

Runsaspuinen varjoisa tontti on maastoltaan yläosastaan etelään loivasti laskeva rinnetontti, jonka rinne asuinrakennuksen kohdalta jyrkkenee kohti alaosassa olevaa villiintynyttä puutarhaa.

24.6.1980 ja 24.1.1995 voimaan tulleissa asemakaavoissa tonteille 7, 22 ja 23 on osoitettu rakennusalat, sisältäen 240 k-m² rakennusoikeutta erillistä asuinrakennusta varten, tai kytkettyjä asuinrakennuksia (yksi asunto/400 tontti-m², e = 0,3) varten (AOR).

Tontin 22 itäpuolelle kaavaan on merkitty polkualue ja luoteiskulmaan katualue. Lappalähteenpolku-nimistä kävelylle varattua katua ei ole toteutettu kaavan mukaisesti, eikä kaupungilla ole tarvetta sen toteuttamiseen.

Kaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi 10.11.2015 § 342 kaavanmuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedokseen. Osallisille asemakaavanmuutoksen vireilläolosta tiedotettiin 13.11.2015 kirjeitse, vireilläolosta on lisäksi tiedotettu 28.11.2015 julkaistulla kuulutuksella.

11.12.2015 mennessä asemakaavan muutoshankkeesta jätettiin yksi mielipide. Se löytyy kaavaselostuksen sivulta 7.

29.2.2016 päivätystä asemakaavanmuutosehdotuksesta pyydettiin lausunnot 5.4.2016 mennessä ja se pidettiin julkisesti nähtävillä 7.3. - 5.4.2016 välisenä aikana. Määräaikaan mennessä annettiin neljä lausuntoa, sekä myöhemmin Turun museokeskuksen lausunto. Ne vastineineen löytyvät kaavaselostuksen sivulta 7 alkaen. Muistutuksia ei jätetty.

Turun museokeskuksen lausunnon perusteella asemakaavakarttaan tehtiin muutos.

Asemakaavan kuvaus

Muutosalueen pinta-ala on 0,38 ha.

Tonttiin 22 liitetään rakentamatta jääneet, 24.6.1980 ja 24.1.1995 voimaan tulleissa asemakaavoissa polku- ja katualueiksi merkityt alueet, sekä lisätään kyseiselle tontille rakennusoikeutta. Lisäksi tonttien 7 ja 23 rakennusalojen rajat irrotetaan tonttirajoista.

Tontin 22 nykyinen pinta-ala on 1344 m². Muutoksen jälkeen 1764 m².

Korttelialueelle voi rakentaa erillisiä tai kytkettyjä asuinpientaloja. Korttelialueella on pienimmän tontin oltava vähintään 500 m²:ä. Kutakin tontin 400 m²:ä kohti saa rakentaa yhden asunnon. Tonteille on järjestettävä 1 autopaikka asuntoa kohden. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu asuntoon liittyvä ulko-oleskelutila. Rakentamatta jätettävät tontinosat, joita ei käytetä leikkipaikkoina, ulko-oleskeluun, kulkuteinä tai pysäköintiin, on istutettava tai pidettävä luonnontilaisina puistomaisessa kunnossa. Rakennusten etäisyys tontin rajasta tulee olla vähintään 4 metriä.

Muodostettavalle tontille on merkitty rakennusoikeutta asuinrakennuksille tehokkuusluvulla e = 0.3, kuitenkin enintään 265 k-m² erillistalotonttia kohden.

Tonteille 7 ja 23 on merkitty 240 k-m² rakennusoikeutta. Tonttien erillistalorakennusoikeus säilyy ennallaan.

Muutosalueella rakennusoikeuden (e = 0.3/265) lisäys tontilla 22 on 126/25 k-m². Tontilla 7 kytkettyjen talojen rakennusoikeus vähenee 64 k-m². Tontilla 23 kytkettyjen talojen rakennusoikeus vähenee 8 k-m².

Asuinrakennusten suurin sallittu kerrosluku on kaksi ja julkisivujen enimmäiskorkeus on 6 metriä.

Vähätalonkadun varren rakennukset tulee rakentaa kiinni rakennusalan kadun puoleiseen rajaan.

Katuihin rajoittuvat tontinosat on pääosin osoitettu istutettavaksi.

Seuraavat vaiheet

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavamuutoksen se voidaan kuuluttaa voimaan tulevaksi.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §, 66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Kuusela"

Liite 2Tilastolomake "Kuusela"

Liite 3Kartta "Kuusela"

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipide

Oheismateriaali 2Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 29.2.2016 päivätyn ja 15.4.2016 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Kuusela”.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.