Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Sissi Qvickström 23.2.2016:

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö on laatinut 23.2.2016 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

Nykytilanne

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 24,50 hehtaaria. Aluetta rajaa Metsämäen ja Orikedon teollisuusalueet ja Vähäjoki. Noin kolmasosa alueesta on maatalouskäytössä. Suunnittelualueella toimii Oritur Oy, Rautakesko Oy, Wurth Oy ja Orikedon Hirsitalonäyttely. Alueella sijaitsee myös vanhoja asuin- ja ulkorakennuksia. Alueen halki kulkee Turun Seudun Veden runkovesijohto ja hulevesiputki. Alueeseen on otettu mukaan osa Vanha Tampereentietä ja Orikedon liittymä kaavateknisistä syistä.

Tavoitteet

• Nykyisen asemakaavan merkintöjä muutetaan siten, että paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kehittäminen / laajentaminen alueella on mahdollista.
• Kehitetään Orhikujanteen itäpuolella olevaa aluetta kaupan / teollisuuden ja toimitilarakentamisen alueena ja laajennetaan teollisuuskorttelia Harmokadun päähän kaupungin omistamalle maalle.
• Asemakaavassa on tutkittu Ohitustien rinnakkaistien sijoittamista alueelle.

Suunnittelutilanne

Maankäytön suunnittelua ohjaa ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistama Turun kaupunkiseudun maakuntakaava sekä Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035, joka on hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 21.5.2012. Alue on maakuntakaavassa ja rakennemallissa työpaikka-aluetta / tiivistyvää työpaikka-aluetta, jolle voi sijoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuustoimintaa, palveluita sekä tilaa vieviä toimitilakeskittymiä.

Maakuntakaavan päivitystyö on käynnissä. Maakuntakaavalla ratkaistaan mm. vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun MRL:n mukaisesti. Maakuntahallituksen 18.5.2015 hyväksymässä maakuntakaavaluonnoksessa seudullisesti merkittävän paljon tilaa vaativan erikoistavarankaupan alaraja Turussa on 15 000 k-m².

Yleiskaavassa 2020 alue on työpaikka-aluetta, joka varataan pääasiassa toimistojen, liikkeiden ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman tuotannon, asumisen sekä virkistyksen, julkisten palvelujen ja hallinnon sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Voimassa olevassa asemakaavassa kortteli Oriketo-45 on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1), jolla toimintaan liittyvää tuotannollista tilaa saa rakentaa enintään 40 % sallitusta kerrosalasta. Alueelle saadaan rakentaa vain kiinteistön huollon kannalta välttämättömät asuintilat.

Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap /100 k-m². Rakennusoikeus tontilla neljä on 9325 k-m² ja tontilla kolme 4633 k-m². Tonttitehokkuus e = 0.40. Kortteli Oriketo-46 on myös osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL-2). Alueelle saadaan pystyttää kaavassa merkityn rakennusoikeuden lisäksi tilapäisiä rakennuksia ja laitteita myyntinäyttelyä varten. Korttelin rakennusoikeus on 150 k-m². Vähäjokeen rajoittuva alue on lähivirkistysaluetta (VL). Ohitustie on maantiealuetta (LT), osa Vanha Tampereentiestä ja toteutumaton Kiesikatu katualueita sekä Orhikujanne jalankululle ja pyöräilylle varattua katualuetta.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavanmuutos perustuu Kiinteistö Oy Hannunhelmi/ Rautakesko Oy:n, (tontin 092-45-4 maanomistaja) 4.7.2012 päivättyyn asemakaavanmuutosanomukseen. Myöhemmin alueeseen on otettu mukaan kaksi Kiinteistöliikelaitoksen kaavoitusaloitetta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi ”Rautia K-maatalous” osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 2.9.2014 § 248. Lisäksi lautakunta päätti, että valmistelun yhteydessä selvitetään myös lähiympäristön kaavoitustarve.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa muutettiin 17.9.2014, koska kaava-aluetta laajennettiin luoteeseen tilalle Jokirinne 494-1-38 ja kaakkoon Metsämäen kaupunginosan korttelin 2 tontille 21.

Ilmoitus kaavamuutoksen vireilletulosta ja 17.9.2014 muutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille 22.9.2014 päivätyllä kirjeellä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin kaksi mielipidettä.

Tilaa vaativan kaupan viranomaisneuvottelu pidettiin 27.10.2014.

Turun kaupungin suunnitteluyksikkö on tehnyt liikenteellisen selvityksen alueelle 2015, selvitys on päivitetty 2016. Selvityksessä tutkittiin Ohikulkutien ja rinnakkaistien sijoittumista alueelle.

Ohikulkutien rinnakkaistien tutkimiseksi ja kustannusten selvittämiseksi kaupunki tilasi rakennettavuusselvityksen Papurikon puiston alueesta.

ELY-keskuksen kanssa käydyssä neuvottelussa (18.2.2016) päätettiin, ettei Ohitustien rinnakkaistietä sijoiteta asemakaavanmuutosalueelle.

Kaava-alueeseen on otettu mukaan kaksi Kiinteistöliikelaitoksen tekemää aloitetta.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa muutettiin toistamiseen 14.4.2015, koska kaava-aluetta laajennettiin itään osalle Päistärikköpuistoa ja Metsämäen kaupunginosan korttelin 2 tontti 21 poistettiin kaavamuutosalueesta.

Kaavaprosessia muutettiin siten, että laaditaan kaavaluonnos rakennettavuusselvityksen valmistuttua. Kaavaehdotus pidetään yhtä aikaa lausunnoilla ja nähtävillä.

Uusi osallistumis- ja arviointisuunnitelma, muutettu 14.4.2015, lähetettiin osallisille kirjeitse 16.4.2015.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saatu uusia mielipiteitä.

Mielipiteet

Annetut mielipiteet liittyvät Ohitustien Rinnakkaistie-hankkeeseen, eivätkä ole enää ajankohtaisia tässä kaavaluonnoksessa.

Rautia K-maatalouden mielipiteessä tuodaan esille tarve säilyttää tonttien tieliittymät Vanha Tampereentieltä. Kumpaakaan liittymää ei voi siirtää tai poistaa ilman merkittävää haittaa liiketoiminnalle. Rautia K-maatalouden ja Wurthin välistä kulkeva ajoyhteys on osapuolten rakentama sekä rasitteena ja ylläpidossa. Hankkeen toteutuessa rasite ja hoitovastuu siirtyisivät kaupungille tai tielaitokselle.

Rajanaapuri esittää mielipiteenään, että Rinnakkaistietä ei tule rakentaa K-Raudan ja Wurthin välistä kulkevaksi vaan K-Raudan länsipuolelle jos rinnakkaistietä jostain syystä tarvitaan.

Selvitykset

Rakennettavuusselvitys, SM Maanpää Oy 20.11.2015.

Orikedon liittymän tilaa vaativat kaupat: liikenteellinen selvitys, 2015 muutettu 2016, Turun kaupungin suunnitteluyksikkö.

Asemakaavanmuutosluonnos

Kaava-alueen pinta-ala on noin 24,50 hehtaaria. Kaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu 9230 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta paljon tilaa vievää kauppaa varten (KM-tiva), korttelialueen koko on 2,3 ha ja tehokkuus e = 0.40, rakennusoikeus säilyi nykyisenä. Rautia K-maatalous ei ole seudullisesti merkittävä kaupan yksikkö. Lisäksi on osoitettu 4590 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta liikerakennuksia varten (KL-1), korttelialueen koko on 1,15 ha ja tehokkuus e = 0.40, rakennusoikeus ei ole muuttunut aikaisemmasta.

KM-tiva ja KL-1- korttelialueiden ja Vähäjoen väliin on osoitettu alue messu- ja näyttelytoimintaa varten (E-1). Alueella voi sijaita nykyiset hirsimökit ja saunat. Alueella ei sallita asumista.

Alueen liikenne tukeutuu Vanha Tampereentiehen, korttelista Oriketo-45 on muodostettu katualuetta liikenneturvallisuuden lisäämiseksi. Tästä jatkuu ajoyhteys E-1-alueelle.

Harmokadun päähän ja Orhikujanteen itäpuolelle on lisätty korttelialueet ympäristöhäiriötä aiheuttamattomalle teollisuudelle (TY-1), joille on osoitettu 6660 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta, korttelialueet yhteensä noin 1,7 ha ja tehokkuus e = 0.40. Ajo TY-1 alueelle on osoitettu uudelta Valkokadulta.

Harmokadun varteen on osoitettu korttelialue muuntamolle (ET-1).

TY-alueiden liikenne tulee tukeutumaan olemassa olevaan Ruunikkokatuun ja sen jatkeeseen.

Alueen puistot on muutettu suojaviheralueiksi (EV-1), liikennemelun ja pölyn vuoksi. Vähäjokeen rajoittuva maisemallisesti arvokas alueenosa on osoitettu merkinnällä ma.

Turun Seudun Veden vesijohdolle on osoitettu 10 metriä leveä alue.

Alueelle on laadittu rakennettavuusselvitys ja liikenteellinen selvitys. Näiden perusteella on päädytty kaavaluonnoksessa esitettyihin liikenteellisiin ratkaisuihin ja luovuttu Turun ohitustien rinnakkaisväylän sijoittamisesta kaava-alueelle.

Rinnakkaisväylän ensisijainen linjaus olisi kokonaisuudessaan Topjoenkatu-Silakatu-Messinkikatu-Mathilda Wreden katu-Jonkankatu-Ruopankatu-Kärsämäentie-Marttilantie-Vahdontie-Kuninkojankaari.

Liite 1Luonnoskartta, päivätty 23.2.2016

Oheismateriaali 1Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) 14.4.2015

Oheismateriaali 2Viranomaisneuvottelujen muistio 27.10.2014

Oheismateriaali 3Liikenteellinen selvitys 23.2.2016

Oheismateriaali 4Rakennettavuusselvitys, SM Maanpää Oy 20.11.2015

Oheismateriaali 5OAS-vaiheen mielipiteet

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 23.2.2016 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Orikedon liittymän tilaa vaativat kaupat” pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Van Ooikin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.