Kaupunkisuunnittelu, kaavoitusyksikkö, kaavasuunnittelija Marja Westerlund 25.2.2016:

Toijaisten 015. kaupunginosan korttelin 11 osalle ja virkistysalueille Kukolanpuisto (osa) sekä Vyyhtipuisto on laadittu 15.12.2015 päivätty ja 25.2.2016 muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Vyyhtikuja 10” (6/2015).

Lähtökohdat

Tilan Suomaa Rn:o 450:2:67 omistaja on 12.1.2012 tehnyt aloitteen asemakaavan muuttamisesta perusteluna se, että kaavanmuutoksella alueelle saataisiin mielekkäämpi rajaus eri maankäyttöjen välille.

Aloitteentekijä ja kaupunkisuunnittelu ovat tehneet 12.8.2015 päivätyn kaavoitustaksaan perustuvan sopimuksen, jossa on määritelty sopijaosapuolten tehtävä- ja kustannusjako kaavoituksen valmistelussa. Tonttijaosta / tonttijaonmuutoksesta peritään voimassa olevan tonttijakotaksan mukaiset kustannukset.

Suunnittelualueella on voimassa Ympäristöministeriön 22.1.2001 vahvistama Hirvensalon osayleiskaava, jossa suunnittelualue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP-2).

Kaavanmuutosalueella on voimassa asemakaava 43/2003, joka on tullut voimaan 28.7.2007. Siinä suunnittelualue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi (AP-1), leikkipuistoksi (VK / Vyyhtipuisto) ja lähivirkistysalueeksi (VL / Kukolanpuisto).

Lounais-koillisakselille alueen poikki rakennettuja vesi- ja viemärilinjoja lukuun ottamatta suunnittelualue on rakentamaton sekä Suomaa-tilan alueella olevan asuinpientalojen korttelialueen että Vyyhtipuiston leikkipuiston osalta.

Suunnittelualue sijaitsee alavalla ja tulvaherkällä alueella ja sen maaperä on pehmeää liejusavea, joka kuormitettaessa puristuu voimakkaasti kokoon.

Oletettavasti tästä syystä Suomaa-tilan pohjoisosassa maanpintaa on jo nostettu tasolle noin +2,9 metriä.

Suunnittelualueen etelä- ja itälaidoilla Kukolanpuistossa sijaitsevat lähialueen hulevesien hallinnan kannalta olennaiset ojat. Niiden vedenpinnan korkeutta säätelee valumavesien lisäksi merivesi, joka ajoittain nousee tasolle +1,20 metriä. Sateisina aikoina alavimmat alueet ovat märkiä.

Kaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi 8.9.2015 § 265 kaavanmuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedokseen. Osallisille asemakaavanmuutoksen vireilläolosta tiedotettiin 14.10.2015 kirjeitse, vireilläolosta on lisäksi tiedotettu 17.10.2015 julkaistulla kuulutuksella.

12.11.2015 mennessä asemakaavan muutoshankkeesta jätettiin kolme mielipidettä. Niiden tiivistelmät vastineineen löytyvät kaavaselostuksen sivulta 8 alkaen.

15.12.2015 päivätystä asemakaavanmuutosehdotuksesta pyydettiin lausunnot 12.2.2016 mennessä ja se pidettiin julkisesti nähtävillä 18.1 - 16.2.2016 välisenä aikana. Muistutuksia ei jätetty eikä lausunnon antajilla ollut huomautettavaa asemakaavanmuutoksen johdosta.

Asemakaavan kuvaus

Kaavaratkaisu perustuu voimassa olevaan yleis- ja asemakaavaan, alueen maanomistusoloihin sekä siihen, että Kiinteistöliikelaitoksen Infrapalveluiden edustajan mukaan Vyyhtipuiston leikkipuistoa ei ole tarkoitus rakentaa.

Vyyhtikujan kääntöpaikan pohjoispuolella olevaa asuinpientalojen korttelialuetta (AP-1) laajennettiin luontevasti 1413 m² maastossa harjanteena näkyvälle vesi- ja viemärilinjalle saakka. Suomaa-tilaan kuuluneella aiemmalla asuinpientalojen korttelialuetta olleella osalla ollut 550 k-m²:n rakennusoikeus säilytettiin ennallaan, jolloin tehokkuusluvuksi e muodostuu 0,15.

Kaavanmuutoksen yhteydessä hyväksyttävällä tonttijaonmuutoksella alueesta muodostetaan tontti 10, jonka pinta-ala on 0,3762 ha. Tontin länsi- ja etelärajoille on merkitty johtoa varten varatut alueen osat ja tontin kaavamääräykset noudattavat pitkälti viereisillä tonteilla olevan asemakaavan määräyksiä.

Tontin 400 k-m² käsittävälle rakennusalalle saa rakentaa erillispientalon, paritalon tai kahden asunnon varastoin ja katoksin toisiinsa kytketyn pientalon. Sen tulee olla kaksikerroksinen siten, että kerrosalasta vähintään 40 % sijoitetaan rakennuksen toiseen kerrokseen. Korttelialueen asuinrakennuksen rakennusoikeudesta enintään 20 % saadaan käyttää ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavaan rakentamiseen.

Tontille merkitylle toiselle 150 k-m² käsittävälle rakennusalalle saa rakentaa yksikerroksisen talousrakennuksen ja/tai rakennelman, jolla yksittäinen talousrakennus ja/tai rakennelma saa olla enintään 100 k-m². Talousrakennuksessa voi olla esim. sauna, sivuasunto, harrastetila tai ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattava työtila. Talousrakennusta varten ei saa muodostaa omaa tonttia eikä sen rakennusoikeutta saa siirtää asuinrakennuksen rakennusoikeuteen.

Asuinrakennuksen suurin sallittu runkosyvyys on 9 m ja talousrakennuksen 6 m. Asuinrakennusten julkisivujen korkeus saa olla enintään 7,5 m ja talousrakennuksen enintään 4,5 m rakennuksen korkeimman julkisivun kohdalta maanpinnasta mitattuna.

Maaston alavuudesta ja tulvaherkkyydestä johtuen rakennusten alimman lattiatason tulee olla vähintään tasolla +2,65 m N2000 -korkeusjärjestelmässä ja rakennusten perustamistavassa tulee ottaa huomioon tulvakorkeus.

Korttelialueen rakentaminen on sovitettava alueen oleviin pinnanmuotoihin ja pihan korkeusaseman tulee olla vähintään tasolla +2,00 metriä, mikä saattaa edellyttää tontin pohjan vahvistustoimenpiteitä tai maapohjan esikuormittamista. Rakentamisessa ja maanpinnan muotoilussa tulee ottaa huomioon hulevesien virtausreitit eikä hulevesistä saa aiheutua haittaa naapurikiinteistöille.

Rakennuksiin ja rakennelmiin liittyvien muurien ja aitojen muodon sekä materiaalin ja värin tulee sopeutua tontilla oleviin rakennuksiin ja rakennelmiin. Tontilla olemassa olevaa puustoa tulee säilyttää mahdollisimman paljon ja mikäli tontti halutaan aidata, tulee se tehdä pensasaidalla. Korttelialueella on osoitettava kaksi autopaikkaa asuntoa kohti.

Loppuosa Vyyhtipuiston leikkipuiston alueesta liitettiin Kukolanpuiston lähivirkistysalueeseen (VL).

Selostuksen sivulta 10 alkaen on esitetty asemakaavaratkaisun tarkempi kuvaus ja se millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

25.2.2016 tehtyjen muutosten perustelut

Infrapalveluiden aikomuksena on kehittää Anniitunkadun leikkikenttää ja parantaa sinne johtavia kulkuyhteyksiä mukaan lukien Vyyhtikujalta lähtevä reitti. Nähtävillä pidetyssä kaavaehdotuksessa kulkuyhteyttä varten oli merkitty sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti. Kaavateknisistä syistä merkintä jouduttiin kuitenkin poistamaan, koska siitä olisi aiheutunut ajantasa-asemakaavaan epäjatkuvuustilanne. 

Nähtävillä pidetyssä kaavaehdotuksessa suunnittelualueen etelä- ja itäosassa Kukolanpuistossa olevat valtaojat oli osoitettu sijainniltaan ohjeellisina pintavesien johtamista varten varatuiksi alueenosiksi. Kaavateknisistä syistä tätäkin merkintää jouduttiin sopeuttamaan alueella voimassa olevan kaavan merkintöihin sopivaksi, joten suunnittelualueella olevista valtaojista toinen on voimassa olevassa kaavassa osoitettu sijainniltaan ohjeellisen vesialueen raja -merkinnällä. Samaa merkintätapaa joudutaan noudattamaan myös kaavanmuutoksessa, jotta ajantasa-asemakaavassa Kukolanpuistossa laajempana oleva vesialueen rajaus pysyy yhtenäisenä.

Seuraavat vaiheet

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavamuutoksen se voidaan kuuluttaa voimaan tulevaksi.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §, 66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Vyyhtikuja 10"

Liite 2Tilastolomake "Vyyhtikuja 10"

Liite 3Kartta "Vyyhtikuja 10"

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 15.12.2015 päivätyn ja 25.2.2016 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Vyyhtikuja 10”. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako/tonttijaonmuutos: TOIJAINEN -11.-10.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.