Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Tero Lehtonen 7.12.2015:

Turun keskustaan VI:n kaupunginosan alueelle on laadittu 25.7.2013 päivätty, 16.10.2013 lausuntojen johdosta muutettu, kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 12.11.2013 § 331 hyväksymä asemakaavanmuutosehdotus ”Brahe-Center” (18/2012). Kaavaehdotusta muutettiin, kun maankäyttösopimusta ei saatu solmittua tontin 853-6-12-8 (As. Oy Tirrosenkulma) omistajien kanssa. Muutettu kaavaehdotus on ollut uudelleen julkisesti nähtävänä 28.9.2015–27.10.2015. Nähtävillä oloaikana jätettiin kolme muistutusta. Muistutusten sisältö ja vastineet niihin on kuvattu myös kaavaselostuksen kohdassa 4.5.3.

Muistutus 1: joukko As. Oy Tirrosenkulman osakkeenomistajia, 21.10.2015

Osa Tirrosenkulman osakkeenomistajista vastustaa asemakaavaehdotuksessa esitettyjä muutoksia olevaan korttelirakenteeseen ja esitettyihin kaavamääräyksiin, erityisesti Tirrosenkulman osalta. He pyytävät, että As Oy Tirrosenkulman tontti (VI-12-8) jätetään pois valmisteilla olevasta kaavasta, vaikka toisaalta vaativat mm. mahdollisuutta korottaa nykyistä rakennustaan.

Muistuttajat myös kokevat, ettei heidän taloyhtiötään ole kuultu kaavamuutoksen valmistelussa. He esittävät joukon kaavanmuutosehdotuksen sisältöön kohdistuvia vaatimuksia ja lopulta pyytävät koko ehdotuksen hylkäämistä ja uudelleen valmistelua.

Kaupunkisuunnittelun vastine:

Asemakaavanmuutoksen valmistelu alkoi Schauman Arkkitehtien laatiman viitesuunnitelman pohjalta, jonka olivat tilanneet tontin 11 (Brahe-center) osalta Hartela Kiinteistömyynti Oy ja tontin 8 (Tirrosenkulma) osalta taloyhtiön hallituksen valtuuttamana hallituksen puheenjohtaja Carl Plathin. As Oy Tirrosenkulma on siis ollut edustettuna kaavatyössä alusta asti. Ehdotus uudeksi asemakaavaksi oli Maankäyttö- ja rakennuslain vaatimusten mukaisesti nähtävillä 18.11. – 17.12.2013, jolloin myös Tirrosenkulman osakkailla oli mahdollisuus tehdä siitä muistutuksia (kuten mm. nyt kyseessä olevat muistuttajat tekivätkin).

Aiempiin mielipiteisiin ja muistutuksiin on vastattu kaavaselostuksen sivuilla 22-28. Lisäksi kaavan valmistelija, kaavoitusarkkitehti Tero Lehtonen kävi esittelemässä ehdotusta As Oy Tirrosenkulman yhtiökokouksessa 29.4.2014.

Kaavanmuutoksen ratkaisujen tulee olla perusteltuja kaavan sisältövaatimukset ja tavoitteet huomioiden. Laki ei edellytä, että kaikki maanomistajat puoltavat esitettyä suunnitteluratkaisua.

Muiden vaatimusten osalta ks. vastine muistutukseen 3.

Muistutus 2: As. Oy Kauppiaskatu 13, 25.10.2015

Muistutuksessa asemakaava-aluetta pidetään liian pienenä ja katsotaan, että kaavamuutos tulisi laatia kerralla koko korttelin laajuisena, jotta varmistettaisiin kaikkien korttelin maanomistajien yhdenvertainen kohtelu sekä tarkoituksenmukaisen ja viihtyisän lopputuloksen syntyminen. Tontille 11 (Brahe-center), korttelin sisäpihalle esitettyä 9-kerroksista pistetaloa pidetään liian korkeana. Lisäksi muistuttaja on mm. sitä mieltä, että elinympäristön laatu ei parane, paikoitusta ei ole riittävästi, kävelyn ja pyöräilyn edellytykset eivät parane eikä uudella viheralueella ole vaikutusta alueen viihtyvyyteen.

Kaupunkisuunnittelun vastine:

Kaavanmuutosalueen rajaus perustuu yksityisen maanomistajan aloitteeseen ja aluetta on laajennettu valmistelun edetessä. Nyt se kattaa neljänneskorttelin, mikä on alkuperäisen Engelin laatiman Turun keskusta-alueen ruutukaavan ”perusyksikkö”, aikoinaan yksi tontti. Kaupunkirakenteellisesti ja -historiallisesti alue on riittävän iso mielekkään ratkaisun löytämiseksi.

Suunnittelun aikana on tarkasteltu koko korttelia ja ydinkeskusta-aluetta laajemminkin (ks. selostuksen kohta 4.5). Tavoitteena on ollut löytää sellainen ratkaisu, mikä mahdollistaa jatkossa sekä naapurikiinteistöjen että koko korttelin VI-12 kokonaisvaltaisen kehittämisen. Halutessaan korttelin muut kiinteistöt voivat jättää aloitteen asemakaavan muuttamiseksi omistamilleen kiinteistöille.

ELY-keskuksen lausunnon (13.9.2013) mukaan suunnittelussa on hyvin huomioitu laajemmin korttelin kehittämistä ja mm. sisäisiä kulkuyhteyksiä koskevat tavoitteet.

Kaavaehdotuksessa käytetty pysäköintinormi (1 autopaikka / 130 kem²) on muiden uudempien ydinkeskusta-alueen kaavojen mukainen. Kyseessä on kaavoittajan asettama vähimmäisvaatimus, jota enemmänkin autopaikkoja voi rakentaa. Kaavaehdotuksessa asetetaan myös minimivaatimus polkupyörien säilytystiloja varten sekä luodaan mahdollisuus korttelin sisäisen julkisen jalankulkuverkoston rakentumiselle. Näiltä osin kävelyn ja pyöräilyn edellytykset paranevat.

Viihtyisyyden suhteen tilanne nykyiseen nähden paranee oleellisesti. Kaavaehdotuksessa alueelle osoitetaan sieltä nykyään tyystin puuttuvat oleskelupihat ja viheralueet. Maantasoa ja sisäpihan näkymiä nyt hallitsevat pysäköintialueet voidaan viedä maan alle.

Kaavaehdotus ei estä muistuttajan tontin myöhempää täydennysrakentamista.

Muistutus 3: As. Oy Tirrosenkulma, hallitus, 27.10.2015

Muistuttaja esittää, että:

1)

Asemakaavamuutoksesta poistetaan Tirrosenkulman osalta merkinnät ”ajo korttelin rajan yli sallittava” sekä ”ajo tontin rajan yli sallittava kellarikerroksessa”.

2)

Tirrosenkulman tontin rajalle ulottuva Brahe-centerin rakennusmassa tulisi toteuttaa umpipäätyisenä ja varmistaa As. Oy Tirrosenkulman mahdollisuus tulevaisuudessa rakentaa Brahenkadun puoleinen tontin sivunsa ”umpeen” (korottaa nykyinen 2-kerroksinen liikesiipi naapurirakennusten korkuiseksi).

3)

Kaavamuutoksella pitäisi sallia nykyisen 9-kerroksisen päärakennuksen ullakkokerroksen muuttaminen asunnoiksi ja tämän mahdollistamiseksi korottaa suurinta sallittua vesikaton korkeusasemaa n. 1,5 - 2,9 m.

Kaupunkisuunnittelun vastine:

1)

Tontin ja korttelin rajat ylittävät ajoyhteydet ovat oleellinen osa tavoitetta muodostaa nykyistä yhtenäisempää ja toimivampaa kaupunkirakennetta suunnittelualueelle. Kaavaehdotuksen tavoitteena on, että kaikki pysäköinti siirtyisi maanalaisiin tontin rajat ylittäviin pysäköintitiloihin, joihin kuljettaisiin yhteisen ajorampin kautta (Brahenkadulta Brahe-centerin tontin kautta). Nuolimerkinnät edesauttavat tällaista yhteiskäyttötavoitetta, eivätkä kaupunkisuunnittelun näkemyksen mukaan aiheuta kiinteistöille haittaa tai uhkaa.

Rasitteet ja kiinteistöjen yhteisjärjestelyt perustetaan erillisessä menettelyssä. Kaupunkisuunnittelu katsoo, että ottaen huomioon asemakaavan tavoitteet yhteysnuolimerkinnät ovat perusteltuja.

Ajo osalle tontin nykyisiäkin pysäköintipaikkoja tapahtuu naapuritontin (Maariankatu 6) kautta rasitesopimuksella.

2)

Muistuttajan esittämän täydennysrakentamisen helpottamiseksi kaavakartalle on lisätty ik-merkintä ja määräys, joka sallii palo-osastoivien ikkunoiden rakentamisen 3 metrin osuudelle tontin 11 rakennusalan länsirajasta mitattuna.

Tämä määräys mahdollistaa rakentamisen kiinni tontinrajaan lähes koko rakennusalan matkalta. Toisaalta se sallii vähäisessä määrin ikkunoiden rakentamisen tontin 11 puolella, millä on kaupunkikuvallista merkitystä uudisrakennuksen päädyn elävöittämisen kannalta. Vastaavaa määräystä on käytetty muissakin ydinkeskustan asemakaavamuutoksissa, mm. Synagoga (33/2013).

3)

Kaavaehdotuksessa 9-kerroksisille rakennusmassoille esitetty vesikaton ylin korkeusasema (+46,0) on johdettu olevan Tirrosenkulman asuinrakennuksen korkeudesta (pohjakartan tarkistuksen yhteydessä mitattu olevan +45,835). Ehdotuksen lähtökohtana on jo aiemmassa poikkeuslupavaiheessa sovittu periaate, jonka mukaan kyseinen Tirrosenkulman rakennus määrittelee kaiken uuden rakentamisen maksimikorkeuden. Lähtökohta on kaupunkikuvallisesti edelleen perusteltu.

Jotta asuntojen rakentaminen nykyiseen ullakkokerrokseen olisi mahdollista, tulisi ylintä sallittua korkeusasemaa nostaa ainakin Tirrosenkulman rakennuksen osalta. Lisäksi sallittu kerrosluku tulisi muuttaa X:ksi ja tontin rakennusoikeutta lisätä. Näillä muutoksilla olisi varsin merkittäviä suoria kaupunkikuvallisia vaikutuksia, minkä lisäksi ne tuottaisivat lisää pysäköintitarvetta.

Kaavaehdotuksessa Tirrosenkulman rakennusoikeus on nostettu 4150 kerrosalaneliömetriin. Nykyinen kaavanmukainen rakennusoikeus on 3650 kem² ja rakennusrekisterin mukaan sitä on käytetty 4120 kem² (470 m² ylitys). Suurempi lisärakennusoikeuden määrä, jota ullakkokerroksen muuntaminen asunnoiksi mitä todennäköisimmin edellyttäisi, vaatisi maankäyttösopimusta kaupungin kanssa ja tästä As. Oy Tirrosenkulma on kieltäytynyt neuvotteluissa Kiinteistöliikelaitoksen kanssa.

Edellä esitetyin perustein kaupunkisuunnittelu esittää, että kaavakarttaan tehdään edellä mainittu lisäys koskien ikkunoiden rakentamista tonttien 11 ja 8 rajalle. Muilta osin kaupunkisuunnittelu ei näe aihetta kaavaehdotuksen muuttamiseen.

Kaavaehdotukseen tehtävä muutos on niin vähäinen, ettei kaavaehdotusta tarvitse sen vuoksi laittaa uudestaan nähtäville.

Maankäyttösopimus kaupungin ja Oy Maariankatu 6:n välillä on allekirjoitettu 27.8.2015.

Liite 1Selostus "Brahe-center"

Liite 2Tilastolomake "Brahe-center"

Liite 3Kartta "Brahe-center"

Oheismateriaali 1As Oy Tirrosenkulman osakkeenomistajien muistutus 21.10.2015

Oheismateriaali 2Asunto Oy Kauppiaskatu 13:n muistutus 25.10.2015

Oheismateriaali 3As Oy Tirrosenkulman hallituksen muistutus 27.10.2015

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää, että 25.7.2013 päivättyä ja 16.10.2013, 12.11.2013 sekä 12.2.2015 muutettua asemakaavanmuutosehdotusta ”Brahe-center” muutetaan muistutusten johdosta vähäisesti edellä kuvatulla tavalla. Kaupunginhallitukselle esitetään, että vähäisesti muutettu ehdotus 7.12.2015 esitetään edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Koiviston kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 15.12.2015 § 384.

PäätösEhdotus hyväksyttiin. Päätös asiassa tehtiin äänin 8-5.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tulleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Hellstén, Hyyppä, Muurinen, Ruohonen, Röberg ja Vierimaa.

Sandelinin Koiviston kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Meltovaara, Sundqvist ja Van Ooik.

Sandelinin muutosehdotus oli seuraava:

Kaavamääräys ”Tontin 11 yksikerroksisen osan kattopinta-alasta vähintään 2/3 on toteutettava hulevesiä pidättävänä viherkattorakenteena, jonka kasvukerroksen paksuus on vähintään 150 mm. IX-kerroksiset osat suositellaan rakennettavaksi viherkattoisina siten, että ne toimivat hulevesijärjestelmän viivytysalueina. Oleskelu- ja leikkitiloja voidaan sijoittaa viherkatoille.” muutetaan muotoon: ”Tontin 11 yksikerroksisen osan kattopinta-alasta vähintään 2/3 on toteutettava hulevesiä pidättävänä viherkattorakenteena, jonka kasvukerroksen paksuus on vähintään 150 mm. IX-kerroksiset osat on rakennettava viherkattoisina siten, että ne toimivat hulevesijärjestelmän viivytysalueina. Oleskelu- ja leikkitiloja voidaan sijoittaa viherkatoille”

Perustelut:

Kaavamääräysten tulee olla mahdollisimman yksiselitteisiä ja selkeitä. Kaavoittajan toivomukseen tai suositukseen perustuvien määräysten merkitys ja kaavallinen ohjaavuus on kyseenalainen tai jopa mitätön. Suositusluonteinen viherkattomääräys pistetalon katon osalta on muutettava selkeäksi määräykseksi.

Asemakaavoituksen tavoitteina on ollut mm. rankkasateisiin, taajamatulviin sekä hulevesien parempaan hallintaan varautuminen. Korttelin sisäpihaan kaavan mahdollistama pistetalon rakennusoikeus on huomattavan suuri, jonka myötä on perusteltua velvoittaa sisäpihan kannen lisäksi myös pistetalon kattoa rakennettavaksi hulevesiä viivyttäväksi.

Viherkattojen hyödyt ovat moninaiset. Tutkimusten mukaan viherkatot mm. vaimentavat melua, sitovat pölyä ja ilman epäpuhtauksia ja viilentävät rakennuksia ja koko kaupunkirakennetta. Viherkatot tarjoavat mahdollisuuksia myös muodostaa uusia kaupunkiluonnon monimuotoisuutta edistäviä ja ylläpitäviä elinympäristöjä. Turussa onkin syytä ottaa linjaksi, että viherkattojen käyttöä lisätään säännönmukaisesti kaupunkikeskustan uudis- ja täydennysrakentamisen yhteydessä yksiselitteisesti velvoittavien kaavamääräysten avulla.