Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Outi Sarjakoski 1.10.2015:

Kärsämäen (84) kaupunginosan korttelin 24 tonteille 28-32 on laadittu 11.11.2013 päivätty asemakaavaehdotus, jota muutettiin ensin 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja sen jälkeen 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella, jolloin muutokset koskivat parvekkeiden rakentamismahdollisuutta Suklaatehtaan sr-1 rakennuksen Kärsämäentien puoleiselle ja eteläiselle julkisivulle ja pysäköimismahdollisuutta Suklaatehtaan ja Kärsämäentien väliselle alueelle, jotka molemmat poistettiin.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen mukainen asemakaavanmuutosehdotus asetettiin nähtäville 31.3.2014 - 29.4.2014.

Nähtävilläoloaikana siitä saatiin yksi ko. kiinteistöjen omistajien tekemä muistutus. Muistutuksessa vaadittiin ensisijaisesti, että kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan käsittelyvaiheessa tekemät muutokset poistettaisiin ja asemakaavaehdotus palautettaisiin alkuperäiseen 11.11.2013 päivättyyn muotoon tai toissijaisesti neuvotteluissa haettaisiin jokin muu pysäköinnin ja parvekkeet myös Kärsämäentien puolelle ja eteläpäätyyn salliva vaihtoehto, joka tyydyttäisi molempia osapuolia.

Muistuttajien mukaan Suklaatehdas on 1940-luvulla rakennettu ja 50- ja 60- luvulla jatkettu karu tehdasrakennus, jonka purun estävää kaavamääräystä he eivät sinänsä vastusta. Suklaatehtaan käyttötarkoituksen muuttaminen asumisen mahdollistavaksi on ollut muistuttajilla alusta alkaen yksi alueen kehittämisen keskeisistä tavoitteista, jonka asemakaavanmuutosehdotukseen 4.3.2014 tehdyt muutokset kuitenkin käytännössä estäisivät seuraavasti:

- Parvekkeiden rakentamisen salliminen vain Suklaatehtaan pohjois- ja itäpuolen julkisivuihin mitätöisi mahdollisuuden asuntorakentamiseen tms. ko. rakennuksessa, sillä Kärsämäessä on täysin epärealistista saada myydyksi kerrostaloasuntoja, joissa ei ole parvekkeita, eikä parvekkeiden rakentamisesta itäpuolelle tehdasrakennusten suuntaan ole juurikaan iloa. Vain muutaman yksittäisen parvekkeellisen asunnon rakentaminen KTY-rakennusmassan keskelle ei olisi myöskään realistista.

- Pysäköintialueen muuttaminen istutettavaksi alueeksi Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliseltä alueelta tekisi Suklaatehtaan hyödyntämisen asuinkäyttöön taloudellisesti mahdottomaksi, kun asumiskäyttöön tarvittavat pysäköintipaikat olisi osoitettava alueen pohjoisosaan sijoitettavasta pysäköintitalosta, mikä johtaisi asuntojen liian kalliiseen hintatasoon etäällä keskustasta, ja samalla myös järkevä kulku asuintiloihin estyisi.

Edellä mainituilla muutoksilla on muistutuksen tekijöiden mukaan valtava taloudellinen merkitys kiinteistöjen omistajille. Tehdyt muutokset ovat myös kaavoitusprosessin tarkoituksen ja tavoitteiden kanssa vahvasti ristiriidassa estäessään asuinkäytön. Edelleen muuttuneet määräykset ovat Suklaatehtaan rakennustaiteelliseen ja maisemalliseen arvoon nähden ylimitoitettuja ja maanomistajille kohtuuttomia.

Muistuttajat vertaavat toisiinsa Suklaatehdasta ja Turun keskustassa sijaitsevaa asuinkäyttöön muutettua rakennustaiteellisesti arvokkaampaa Verkahovia, jonne on saanut rakentaa runsaasti parvekkeita, tuoden esiin yhdenvertaisuusperiaatteen. He ovat tyytymättömiä siihen, että luonnoksena hyväksytty asia muuttui jatkokäsittelyssä heidän kannaltaan olennaisesti, vaikka olosuhteissa ja asiaa koskevissa tiedoissa ei tapahtunut muutoksia.

Yhteenvetona muistuttajat toteavat, että sr-1 suojelumääräykset ovat kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 4.3.2014 päättämässä muodossa, ja kun otetaan huomioon myös muista suojelumääräyksistä ja rakennusoikeuden merkittävästä vähenemisestä aiheutuva haitta ja kustannus ym. rasitus, heille kohtuuttomia sekä lisäksi tarkoitussidonnaisuus-, suhteellisuus- ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia. Asumisen saaminen alueelle taas tukisi vahvasti Kärsämäen alueen kehitystä kaupungin suunnitelmissa esitettyyn suuntaan ja olisi muutenkin Turun kaupungin etujen mukaista.

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö toteaa, että tällä asemakaavanmuutosehdotuksella esitetään suojeltavaksi 7 rakennusta yhteensä 18 973 k-m², mikä on huomattava määrä, noin 40 %, kokonaisrakennusoikeudesta 47 103 k-m², ja rakennusoikeus myös vähenee tällä asemakaavanmuutoksella 24 484 k-m². Ennen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyä tulee kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu, eivätkä kaavanmuutoksen anojat = kiinteistöjen omistajat = muistuttajat ole halukkaita allekirjoittamaan sellaista sopimusta, joka perustuisi 4.3.2014 päätetyssä muodossa olevaan asemakaavanmuutosehdotukseen, koska tällöin heidän mukaansa asemakaavan muuttamisprosessilla haettu mahdollisuus asumisen sijoittamisesta alueelle vaikeutuisi merkittävästi tai käytännössä jopa estyisi kokonaan.

Edellä olevan perusteella kaavoitusyksikkö on yhteistyössä eri osapuolien kanssa pyrkinyt löytämään eri osapuolia tyydyttävän ratkaisun, jossa asemakaavan muutosehdotuksen kiistellyt määräykset on muutettu muotoon, joka tukee alueen kehittymistä alkuperäistä ehdotusta vehreämpään ja ekologisesti kestävämpään suuntaan, mutta sallii kuitenkin myös parvekkeiden rakentamisen pääosaan julkisivuja ja pysäköinnin myös Suklaatehtaan ja Kärsämäentien väliselle rajatulle alueelle toiminnan sitä vaatiessa.

Asemakaavakartan sr-1 merkintää koskevan määräyksen mukaan parvekkeiden rakentaminen on mahdollista muualla paitsi eteläpäädyssä ja parvekkeiden tarkemman sijoittelun esteettinen ja kaupunkikuvallinen arviointi jää myöhemmin seuraavaan rakennuslupavaiheeseen, jolloin muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lisäksi myös kaupunkikuvaneuvottelukunnan lausunto. Mikäli parvekkeita rakennetaan, edellytetään niiden yhteyteen paikalla aiemminkin kasvaneita villiviiniköynnöksiä maisemoimaan parvekejulkisivua Kärsämäentien puolella muistumana talon historiasta.

Asemakaavakartan istutettavaan alueen osaan on rajattu Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliin i / p alue, istutettava tai laatoitettava alueen osa, jonne saa sijoittaa autopaikkoja toiminnan sitä vaatiessa. Autopaikat on sijoitettava korkeintaan 5 autopaikan ryhmiin, jotka on erotettu toisistaan puuistutuksin, tai katettava viherkatteella ja pengerrettävä rinteeseen viherseinämin. Laatoituksessa on käytettävä hulevettä läpäiseviä kiviä. Näin alueesta syntyy mahdollisessa pysäköintikäytössäkin puistomainen osa korttelia.

Seuraavat vaiheet

Asemakaavanmuutosehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja -valtuuston päätettäväksi, kun kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Hellas"

Liite 2Tilastolomake "Hellas"

Liite 3Kartta "Hellas"

Oheismateriaali 1Kaavaehdotuksesta annettu muistutus liitteineen, 29.4.2015

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella ja 1.10.2015 muistutuksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Hellas” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Samalla kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää periä asemakaavanmuutoksen hakijalta, Leaf Leasing Oy:ltä kaavan laatimisesta ja käsittelyistä aiheutuneita kustannuksia seuraavasti: asemakaavan laatimiskuluja yhteensä 10 000 € sekä kuulutuskuluja 500 €.

Maksut laskutetaan sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen.

Ennen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyä tulee kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu.

PäätösAsia pantiin pöydälle Koiviston Sundqvistin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.