Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Oscu Uurasmaa 18.5.2015:

Lähtökohdat

Suunnittelualueen koko on noin 27,6 hehtaaria joka on pääosin kaupungin omistuksessa. Alueen länsireuna on peltoaluetta ja itäreuna metsäistä kalliorinnettä. Alueella on yksittäisiä rakennuksia.

Alue on vähäistä osaa lukuun ottamatta asemakaavoittamatonta. Kohde on ohjelmoitu kaavoitusohjelmassa.

Suunnittelutilanne

Osayleiskaava / Yleissuunnitelma

16.4.2005 voimaan tulleessa Skanssin-Piispanristin osayleiskaavassa alueelle on osoitettu asuinaluetta AKR-2 ja toimitilarakennusten aluetta KTY-2, puistoa (VP-1) ja virkistysaluetta (V).

Jotta tehokas joukkoliikenne alueelle pystytään kannattavasti järjestämään, on arvioitu, että koko Skanssin alueelle tarvitaan noin 5000 asukasta (runkobussilinja) tai 8000 asukasta (raitiotie). Osayleiskaava mahdollistaa rakentamisen vain noin 2500 asukkaalle. Lisäksi maaperäselvitykset ovat osoittaneet alueita joilla rakentamista tulisi välttää.

Kaupunginhallitus hyväksyi 19.5.2014 päivätyn Skanssin yleissuunnitelman sekä hankkeen jatkosuunnittelun periaatteet 23.10.2014. Selvitysten ja tehokkaamman maankäytön vaatimusten takia yleissuunnitelmassa alueen rakentamista on osayleiskaavasta tehostettu, kerroslukuja kasvatettu ja liikennejärjestelyjä muutettu. Koulun paikkaa on siirretty. Rakentamisen alueita on pienennetty vaikeimpien maaperäolosuhteiden alueilta. Suunnittelussa on pyritty parantamaan kaavataloutta. Koko Skanssin alueelle on yleissuunnitelmassa osoitettu noin 7.000-8.000 asukasta, kokonaismäärä tarkentuu asemakaavoituksen yhteydessä.

Kaupunginosan suunnittelun lähtökohtana on myös kolme tärkeää asumismukavuuteen liittyvää näkemystä:

• Haluamme olla ylpeitä siitä missä asumme.
• Haluamme että asuminen on huoletonta ja että uusi tekniikka on vaivatonta.
• Haluamme että asumisympäristömme tarjoaa mahdollisuuden rentoutumiseen.

Alueen yleiskaavaa on tarkoitus muuttaa yleissuunnitelman mukaiseksi kun koko kaupungin yleiskaavaa tehdään.

Muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset

Kaupunginhallitus hyväksyi Skanssin teemat ja tavoitteet 5.11.2012 ohjeellisesti noudatettaviksi alueen suunnittelussa. Samalla päätettiin, että Skanssi on kaupungin johdon alainen strateginen hanke, jonka ohjauksesta ja seurannasta vastaa kaupunginhallitus.

Alueelle on laadittu rakennettavuusselvitys, koulutarveselvitys, kaavataloustarkastelu, energiaselvityksiä sekä useita muita selvityksiä. Koko Skanssin alueelle on valmistunut hulevesisuunnitelma.

Alueen länsipuolelle on vireillä Skanssin Vallikadun asemakaava. Itäkaaren pohjoispuolelle on 16.5.2015 tullut voimaan Bastioninkadun asemakaavamuutos.

Seuraavaksi alueelle laaditaan koko Skanssin alueen puistosuunnitelma sekä käydään sidosryhmäneuvotteluja ja mahdollisesti järjestetään tontinmyyntikilpailuja. Näiden pohjalta jatketaan asemakaavaehdotuksen laatimista.

Asuminen ja liikerakentaminen

Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu rakennusoikeutta 98.600 kerrosneliömetriä (k-m²) asumiseen sekä 20.000 k-m² asuin- ja liikerakentamiseen. Kerrosluvut vaihtelevat kolmen ja kahdentoista välillä. Yhteisöllisyyttä edistäviä yhteistiloja saa rakentaa sallittua rakennusoikeutta ylittäen.

Itä-Skanssin asemakaavaluonnos on tehty kaupunginhallituksen hyväksymän yleissuunnitelman periaatteiden mukaisesti. Mikäli asuinrakentamista toteutuisi 108.600 kerrosneliömetrin verran, se vastaisi 2.172 asukasta (asumisväljyys 50 m² / asukas).

Kaupunkikuvallisesti alueella pyritään toiminnoiltaan, rakennustyypeiltään ja omistusmuodoiltaan sekoittuneeseen rakenteeseen jossa erityyppiset rakennustyypit muodostavat vaihtelevan hallitun kokonaisuuden. Korttelien tarkempi kaavasuunnittelu tapahtuu asemakaavan ehdotusvaiheessa yhteistyössä sidosryhmien kanssa.

Maanomistus ja kaavatalous

Suurin osa Itä-Skanssin alueesta sijaitsee kaupungin omistamalla maalla. Osa rakennettavasta alueesta on yksityisen mailla, niiden osalta laaditaan maankäyttösopimuksia.

Alustavissa laskelmissa Itä-Skanssin alueen tontinmyyntitulojen ja maankäyttösopimuskorvausten arvioidaan olevan noin 18 M€ euroa. Alueen katujen ja virkistysalueiden rakentamisen on arvioitu maksavan noin 8 M€ euroa. Päiväkodin rakentaminen maksaa noin 4 M€.

Koulun rakentaminen maksaa noin 21 M€. Sen palvelut kohdistuvat kuitenkin laajemmalle alueelle jonka vuoksi sen rahoitusta tulee tarkastella eri tavalla.

Vesihuollon järjestämiseksi alueella oleva vanha runkoviemäri tulee siirtää. Joukkoliikennejärjestelyjen takia tulee samalla rakentaa myös ajoyhteys koko Skanssin alueen läpi Piispanristintielle. Nämä kaksi on tarkoitus toteuttaa samalle väylälle, Etelä-Skanssiin tulevien kaava-alueiden katujen kohdalle.

Viheralueiden ja katualueiden suunnittelussa pyritään huomioimaan elinkaarikustannusajattelua ja suosimaan ratkaisuja, jotka pienentävät ylläpitokustannuksia. Viheralueiden osalta kustannus kohdistuu myös Skanssinkadun kaava-alueisiin ja vesihuollon osalta osittain koko Skanssin alueen järjestelyihin.

Tontinluovutukset ja maankäyttösopimukset

Itä-Skanssin alueelle on tarkoitus järjestää tontinluovutuskilpailuja sekä varata tontteja myös muulla tavalla toteutettavaksi. Tontinluovutusten ja maankäyttösopimusten yhteydessä sovitaan rakentamiseen liittyvistä ehdoista. Erityishuomiota kiinnitetään energiatekniikkaan sekä virkistysalueiden ja kiinteistöjen yhteensovittamiseen. Sopimuksilla pyritään myös taiteen liittämiseen rakennushankkeisiin.

Energia-asiat Skanssissa

Yhteistyössä Turku Energian kanssa alueelle on suunniteltu kaksisuuntaista matalalämpöistä kaukolämpöverkkoa, joka mahdollistaa uudella tavalla uusiutuvien ja ekologisten energiantuotanto- ja -varastointimahdollisuuksien hyödyntämisen. Skanssin alueelle on kehitetty energia-ohjeistus rakentamista varten, jonka kehittämistä jatketaan tämän asemakaavatyön yhteydessä.

Liikenne ja liikennemelu

Alueella on varauduttu raitiotieselvityksen mukaiseen katualueiden mitoitukseen ja pysäkkeihin. Samat pysäkkipaikat sopivat myös linja-auton runkolinjalle. Raitiotiemitoituksen vaatima lisätilantarve katualueella voidaan aluksi hyödyntää esimerkiksi pysäköintipaikkoina, joita voidaan sitten raitiotien mahdollisen rakentamisen yhteydessä vähentää. Kävelyn ja pyöräilyn verkostot tukevat pysäkkien, kauppakeskuksen ja koulun sijaintia.

Alueen pysäköintiperiaatteena on, että noin puolet autopaikoista olisi rakenteellisia. Yhteiskäyttöautojärjestelmillä voidaan vähentää autopaikkojen tarvetta.

Uuden joukkoliikennereitin avaaminen Itä-Skanssin alueelle edellyttänee joukkoliikenneyhteyden mahdollistamista koko Skanssin alueen läpi etelään, Piispanristintien yhteydessä. Tämä tulisi toteuttaa viimeistään kun alueen koulu aloittaa toimintansa.

Alue on Helsingin valtatien liikennemelualuetta. Alueelle tullaan laatimaan meluselvitys kaavaehdotuksen valmistelun yhteydessä.

Koulut ja päiväkodit

Koulutarveselvityksen mukaan Itä-Skanssin kaava-alueelle varataan tila yhtenäiskoululle sekä yhdelle päiväkodille. Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu rakennusoikeutta 14500 k-m² yleisten alueiden rakentamiseen. Lisäksi mahdollistetaan päiväkotien rakentaminen myös muihin kiinteistöihin. Myöhempien tarveselvitysten perusteella ratkaistaan koulujen lopullinen tarve muun Skanssin osalta. Skanssin yleissuunnitelmassa on osoitettu mahdollinen paikka myös toiselle koululle ja päiväkodille.

Työpaikat

Itä-Skanssin alueelle osoitetaan työpaikkoja erityisesti asuin- ja liikerakennusten korttelialueelle (AL) sekä yleisten rakennusten korttelialueelle (Y). Alueen välittömässä läheisyydessä on kauppakeskus, teollisuuskiinteistöjä sekä pienempiä työpaikkarakennuksia. Alueelta on hyvät yhteydet keskustaan ja muihin työpaikka-alueisiin. Alueen rakentaminen luo väliaikaisesti runsaasti työpaikkoja. Alueen teknisten ratkaisujen yhteydessä pyritään edesauttamaan paikallisen ympäristöystävällisen teknologian osaamisen kehittymistä.

Hulevedet

Alueelle on laadittu hulevesisuunnitelma jonka mukaisesti Itä-Skanssin asemakaavaluonnosta on muokattu. Hulevesien osalta pyritään noudattamaan periaatetta jonka mukaan puolet kiinteistön hulevesien viivytyksestä järjestetään kiinteistön alueella ja puolet alueen virkistysalueilla. Virkistysalueilla tavoitteena on luoda viihtyisä ympäristö jossa hulevedet rikastuttavat aluetta ja tekevät siitä viihtyisämmän. Myös hulevesien hyödyntämiseen pyritään esimerkiksi kaupunkiviljelyn keinoin. Yksikerroksisiin rakennuksiin ja rakennusosiin tulee toteuttaa viherkatto. Myös lähilumenkaatopaikat huomioidaan suunnittelussa.

Virkistysalueet

Koko Skanssin alueelle tullaan laatimaan puistosuunnitelma. Puistoyleissuunnitelmaa laaditaan yhteistyössä koulu-, päiväkoti- ja vanhushuollon edustajien kanssa. Pyrkimyksenä on luoda viihtyisä virkistysaluekokonaisuus sekä samalla hyödyllinen ja mielenkiintoinen oppimis- ja liikkumisympäristö kaiken ikäisille.

Luontoarvot

Osayleiskaavan luontoselvitykset on todettu riittäviksi. Kaava-alueen kaakkoisosassa on havaintoja liito-oravista, ja niiden osalta kaavamerkintöjä selvitetään tarkemmin kaavaehdotuksen valmistelun yhteydessä. Itä-Skanssin asemakaava-alueella ei ole tiedossa muita erityisiä suojeltavia luontoarvoja.

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta

Itä-Skanssin 28.5.2015 päivätystä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin useita mielipiteitä.

Maanomistaja toivoo tonttiensa tammien säilyttämistä. Kaavaluonnosta on katulinjauksen osalta muokattu yleissuunnitelman jälkeen niin, että puiden säilyttäminen on mahdollista. Korttelialueen rakennusalojen paikat tarkentuvat jatkosuunnittelussa.

Lähialueen maanomistaja toivoo kaava-alueen laajentamista etelään omille ja kaupungin maille. Yleissuunnitelman mukaisesti eteläisemmän alue tukeutuu kuitenkin liikenteellisesti liikenneverkkoon etelämpää ja se on tarkoitus kaavoittaa omana kokonaisuutenaan myöhemmässä vaiheessa. Kaavoitettavaa aluetta ei ole laajennettu.

Lisäksi useat lähialueen asukkaat ovat laatineet suunnilleen samansisältöisiä mielipiteitä joissa perustellusti vaaditaan liittymäjärjestelyjen parantamista Nurkkalankadulta ja Piispanristinkadulta Uudenmaantielle. Alueelta joudutaan nyt ajamaan hankalasti ja liikenneturvallisuutta vaarantaen kevyen liikenteen reittiä pitkin Piispanristintielle. Alue ei kuitenkaan liity Itä-Skanssin alueeseen. Liittymäasia ja mielipiteet on viety tiedoksi kaupungin liikennesuunnitteluun sekä Kiinteistöliikelaitokselle ja asiaa pyritään edistämään myös muissa yhteyksissä. Asiasta on käyty neuvotteluja myös ELY-keskuksen kanssa.

Seuraavat vaiheet

Hyväksytyn luonnoksen pohjalta valmistellaan kaavaehdotus, jossa määritellään tonttikohtaiset rakennusalat ja rakennusoikeudet sekä muut rakentamista koskevat määräykset. Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot ja ehdotus asetetaan nähtäville kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Samanaikaisesti kaavaehdotuksen laatimisen kanssa valmistellaan myös tontinluovutusehtoja sekä maankäytön sopimuksia energialiitteineen.

Liite 1Luonnoskartta pvm. 13.5.2015

Oheismateriaali 1Skanssin yleissuunnitelma, 19.5.2014

Oheismateriaali 2Skanssin hulevesisuunnitelma, karttaliite

Oheismateriaali 3Rakennettavuusselvitys, SM Maanpää Oy 1.7.2013

Oheismateriaali 4Skanssin yleissuunnitelman tuotto- ja kustannuslaskelma (21.5.2014)

Oheismateriaali 5Turun Skanssin alueen tontinluovutusehtojen energialiite

Oheismateriaali 6Skanssin koulun ja päiväkodin tarveselvitys, osa B 6.11.2013

Oheismateriaali 7Skanssin ja Piispanristin osayleiskaava

Oheismateriaali 8Skanssin ja Piispanristin osayleiskaavan perustiedot, sisältää luontoselvityksen

Oheismateriaali 9OAS-vaiheen mielipiteet

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 13.5.2015 päivätyn asemakaavaluonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.