Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 18.3.2015:

Nykytilanne

Suunnittelualueen laajuus on noin 42,6 ha, jonka maapinta-alasta 60 % on kaupungin omistamaa metsäistä mäkialuetta ja peltoaluetta. Peltoalue on suurimmaksi osaksi vuokrattu yksityiselle viljelijälle ja pieni alue rannasta Hirvensalon Omakotiyhdistykselle pallokentäksi. 76,5 % kaava-alueesta on yhteisten osakkaiden omistamaa Pitkäsalmen vesialuetta.

Mäkialueen reunamille sijoittuu 32 yksityistä tilaa tai osia niistä. 13 yksityisellä tilalla on omakotitalo. Omakotitalot sijaitsevat pääosin Kaistareenkadun varrella, mutta kaksi omakotitaloa on myös Kaistarrannan alkupäässä ja yksi Ahvenpolun päässä. Kahdelle tilalle on myönnetty vuosina 2012 ja 2013 poikkeamispäätökset omakotitalon rakentamiseksi ja kohteet ovat saaneet rakennusluvan loppuvuodesta 2014. Suunnittelualueella on 16 kesämökkiä, jotka sijoittuvat pääasiassa mäen itä- ja eteläreunoille ja joista yksi sijaitsee kaupungin vuokramaalla.

Suunnittelualuetta rajaa länsipuolella 29.5.2000 vahvistuneen asemakaavan ”Kaistarniemi III” mukaan rakennettu asuinalue, pohjoispuolella Pitkäsalmi, kaakkoispuolella Papinsaari ja lounaispuolella Friskalanlahti.  

Suunnittelutilanne

Hirvensalon osayleiskaava 2020

Ympäristöministeriön 22.1.2001 vahvistamassa Hirvensalon osayleiskaava 2020:ssa mäkialue korkeinta kohtaa lukuun ottamatta on osoitettu asuntojen täydennysrakentamisalueeksi AP-4, joka voidaan laadittavissa asemakaavoissa muuttaa ympärivuotisesti asuttujen erillispientalojen korttelialueiksi. Mäen korkeimmalle kohdalle ja itärannan edustalle vesijättömaalle on merkitty virkistysalueet. Mäen kautta on merkitty ulkoilureitin yhteystarve Kaistarniementieltä kohti Pitkäsalmea. Peltoalue mäkialueen ja Kaistarniementien vieressä on osoitettu avoimena säilytettäväksi ja hoidettavaksi maiseman- ja ympäristönhoitoalueeksi. Pellon itäreunalle on merkitty venevalkama-alue veneiden säilytykseen.

Hirvensalon osayleiskaavan tarkistus

Hirvensalon täydennysosayleiskaavan luonnos on hyväksytty ympäristö- ja kaavoituslautakunnassa 28.9.2010 ja kaupunginhallituksessa 18.10.2010. Osayleiskaavaluonnoksessa ja tällä hetkellä valmisteilla olevassa osayleiskaavaehdotuksessa sekä mäkialue että Kaistarrannan kulkutien itäreuna pellolla on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi. Aluevaraus sisältää asunkorttelit, kadut sekä lähipuistot.  

Asemakaava

Suunnittelualue on pääosin asemakaavoittamatonta aluetta. Asemakaavanmuutoksena otetaan mukaan 5.8.2000 voimaan tulleen asemakaavan ”Kaistarniemi III” (kaavatunnus 15/1993) katualueita ja yksi rakentamaton tontti tontinrajan tarkistamisen vuoksi.

Nyt asemakaavoitettavana oleva alue oli mukana uudisrakentamiseen tähdänneen ”Kaistarniemi III” asemakaavassa ehdotusvaiheeseen saakka, mutta kunnallistekniikan rakentamisen vaikeuden ja erittäin korkeitten kustannusten vuoksi alue rajattiin kaavasta loppuvaiheessa pois. 

Luontoarvojen perusselvitys

Ympäristönsuojelutoimisto on selvittänyt suunnittelualueen luontoarvoja 2004, 2005, 2001 ja 2014. Alueella ei ole luonnonsuojelu-, metsä- eikä vesilakien luontotyyppejä eikä alueella esiinny uhanalaisia lajeja. Koillisrannan kallioketo ja jyrkänne Ahvenpolun vieressä tulee kuitenkin huomioida paikallisesti arvokkaina kohteina. Nämä on kaavaluonnoksissa merkitty luo-1 –alueiksi lähivirkistysalueelle. Peltoalueen itäreunalla tulee luonnon monimuotoisuusarvojen turvaamiseksi säilyttää pesimälinnuston elinympäristönä tärkeä pensaskasvillisuus.

Alueella on tehty loppukesällä 2004 havaintoja metsäympäristössä lentelevistä ja hyönteisiä saalistelevista lepakoista. Luontodirektiivin liitteen IV(a) lajeista alueella esiintyi ainakin pohjanlepakko, vesisiippa ja viiksi/ isoviiksisiippa. Havainnot eivät sinällään ole mitenkään poikkeuksellisia koska lepakkoyhdyskuntien yksilöt hajaantuvat kesän lopulla laajoille alueille ravinnonhankintaan. Luontoselvityksessä ei tehty selkoa siitä, missä mainitut lepakot pesivät ja talvehtivat, mutta alueella ei ole havaittu tehtyjen maastokäyntien perusteella pesimiseen ja talvehtimiseen sopivia kallionkoloja. Yksittäiset havainnot laajalla reviirillä liikkuvasta eläimestä eivät välttämättä merkitse sitä, että kyseessä olisi lajin lisääntymis- ja levähdyspaikka. On mahdollista, että alueen rakennuksissa voisi olla luonnonsuojelulain tarkoittamia lepakkoyhdyskuntia, joiden hävittämiseen tai häiritsemiseen tarvitaan lupa. LSL:n 49 §:n mukaisen suojelusäännöksen edellyttämä harkinta tulee joka tapauksessa sovellettavaksi kaikissa rakentamiskohteissa, joten asia ei edellytä erillistä kaavamääräystä. Turun kaupungin ympäristönsuojelun tiedossa ei ole mitään näyttöä lepakoiden esiintymisestä alueen rakennuksissa eikä myöskään perusteltua syytä olettaa alueella olevan LSL 49 §:ssä tarkoitettuja lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikkoja. Ympäristönsuojelun näkemyksen mukaan suunnittelualueen luonnonympäristö ei ole niin merkittävä lepakoiden kannalta, etteikö mäelle voisi suunnitella uusia rakennuspaikkoja.

Hirvensalon osayleiskaavan tarkistusta varten valmisteilla olevassa natura-arvioinnissa Kaistarniemeä tarkastellaan täydennysrakentamisalueena. Asutuksen lisääntymisestä seuraa virkistyskäytön lisääntyminen Friskalanlahden Natura-alueella. Vaikka tarkastellaan kaikkien mahdollisten uusien asuinalueiden yhteisvaikutuksia, ne eivät alustavan arvioinnin mukaan kuitenkaan ole niin merkittäviä, että heikentäisivät Natura-alueen minkään suojelun perusteena olevan lajin elinolosuhteita. Vaikutuksia on mahdollista vähentää liikkumista ohjaamalla ja aitaamalla niittyjä.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Aloitteen asemakaavan laatimiseksi on tehnyt Kaistarniemen Alitalon kyläyhdistys syksyllä 2003. Kyläyhdistyksen mielestä asemakaavoitus Kaistarniemessä on tärkeää saattaa loppuun, koska ilman kunnallistekniikkaa oleva alue on ympäristöriski Friskalanlahden luonnonsuojelu- ja Natura-alueen vieressä. Samalla yhdistys ilmoitti halukkuuden perustaa alueelle venevalkaman palvelemaan jäsenistöä ja alueen asukkaita.

Asemakaavan vireilletulosta ja vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa vuosina 2004-2008 ja 2014. Osallisille lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma 1.2.2006. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on päivitetty 3.2.2015.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta palautti 24.4.2007 (§ 311) luonnoksen uudelleen valmisteltavaksi. Alueen maankäytön aktiivinen suunnittelu keskeytettiin muutamaksi vuodeksi, koska kaavahankkeet priorisoitiin siten, että kaavoja laaditaan pääasiassa kaupungin omistamalle maalle tai valmistellaan niitä kaavoja, joista kaupunki saa luovutettavia tontteja. Kohde otettiin uudelleen kaavoitusohjelmaan syksyllä 2013.

Ensimmäisen kaavaluonnoksen käsittelyn jälkeen tulleissa mielipiteissä esitetään mm. seuraavaa:

• Kaistarrannan itäpuoliselle pellolle ja Kaistarmäelle ei saa rakentaa
• osa alueen asukkaista haluaa puiston Kaistareenkadun ja Ahvenpolun väliselle alueelle, osa vastustaa puistosuikaleita ja läpikulkua tonttien välissä
• itärannalla sijaitsevien neljän tilan (Niemelä, Rantakallio, Mäkirinne, Ainola) kaavoittaminen omakotitonteiksi
• vielä vapaat rannat tulee jättää yhteiseen käyttöön, toisaalta tilan Ainola omistaja haluaisi kiinteistöänsä laajennettavan koillisrannalla
• venevalkaman kaavoitus alueen asukkaiden käyttöön  

Asemakaavaratkaisun valinta

Maankäytön suunnitteluratkaisua on tarkasteltu uudelleen vaihtoehtoisten suunnitelmien kaavataloudellisilla laskelmilla. Vaihtoehdot ovat maankäyttökaavioita korttelialueiden ja katualueiden sijainnin määräämiseksi ehdotuksen laatimista varten. Kustannuksiin on laskettu katu-, valaisin- ja vesihuoltoverkon sekä viheralueiden suunnittelu- ja rakennuttamistehtävät sekä rakentaminen. Tuloihin on laskettu tonttien ja tontteihin liitettävien lisämaiden myyntitulot sekä vesihuollon liittymismaksut. Omakotitonttien myyntihinnaksi on arvioitu 70 €/m², omakotitontteihin liitettävien lisämaiden myyntihinnaksi vyöhykehinta 50 €/m².

Suunnitelma vaihtoehto 1 on esitetty liitteessä 3. Tämä suunnitelma on uudisrakennuspaikkojen sijoittelun osalta lähes kaikkien kaavaprosessin aikana mielipiteensä antaneiden mieleen lukuun ottamatta tilan Kallioranta mielipidettä. Uusia rakennuspaikkoja omakotitaloille osoitettiin tässä suunnitelmassa vain kuusi kappaletta Ahvenpolun reunalle, muutoin mäkialueet ja pelto Kaistarrannan itäpuolella säilyvät viheralueina. Kaistarmäen itäpuolen rantakiinteistöt osoitettiin loma-asuntoalueeksi, koska yksityisten rakentamana ja ylläpitämänä nykyisen kulkutien riittävää laatua ja hoitoa mm. pelastusajoneuvojen käyttöä ajatellen ei voi taata. Rantakiinteistöjen osoittaminen loma-asuntoalueeksi ei kuitenkaan ole kiinteistöjen omistajien mieleen. Kaavataloudellisen laskelman mukaan vaihtoehto 1:ssä tonttien ja tontinosien myynnistä sekä vesiliittymismaksuista saatavat tulot kaupungille olisivat noin 100 000 euroa vähemmän kuin kadun ja vesihuoltoverkon rakentamiskustannukset, minkä vuoksi vaihtoehtoa ei esitetä kaavaehdotuksen pohjaksi.  

Vaihtoehdossa 2 on esitetty maksimaalinen uusien rakennuspaikkojen määrä. Ahvenpolun itäpuolen mäelle nykyisen kulkutien paikalle esitetään rakennettavaksi Simppupolku -niminen katu, joka mahdollistaa itärannan kiinteistöjen osoittamisen ympärivuotiseen käyttöön omakotitonteiksi. Simppupolun varrelle osoitetaan uusina rakennuspaikkoina kolme omakotitonttia ja yksi pientalotontti, jotka eivät kuitenkaan todennäköisesti tonttien myyntituloilla ja vesilaitoksen liittymismaksuilla kustanna Simppupolun ja vesihuoltoverkon rakentamista. Kaistareenkadun ja Ahvenpolun väliselle alueelle osoitetaan viisi uutta omakotitonttia ja yksi pientalotontti, Kaistareenkadun itäpuolelle pellon reunalle viisi omakotitonttia. Vaihtoehto 2:n tonttien ja tontinosien myynnistä sekä vesiliittymismaksuista saatavat tulot on arvioitu 325 000 euroa suuremmaksi kuin kadun ja vesihuoltoverkon rakentamiskustannukset.

Vaihtoehto 3 on muutoin samanlainen kuin vaihtoehto 2, mutta Kaistareenkadun ja Ahvenpolun väliselle alueelle osoitetaan pientalotontin sijaan viheralue. Ahvenpolun länsireunalle tulisi kuusi uutta omakotitonttia. Vaihtoehto 2:n tonttien ja tontinosien myynnistä sekä vesiliittymismaksuista saatavat tulot on arvioitu 109 000 euroa suuremmaksi kuin kadun ja vesihuoltoverkon rakentamiskustannukset. Kustannusvaikutukset jäävät plussalle vain jos omakotitontin hinta yli 61 euroa/ m². Viime aikoina tavanomaisella kaava-alueella omakotitontin neliöhinnan keskiarvo on ollut 61 euroa/ m².

Kaikissa vaihtoehdoissa on osayleiskaavan ja osayleiskaavaluonnoksen (pvm. 21.5.2010, muutettu 18.10.2010) tavoitteiden mukaisesti esitetty ulkoilureittiyhteys Kaistarrannasta Ahvenpolulle, venevalkama LV ja yleinen ranta VE-2 Kaistarrantaan sekä valtaosa peltoalueesta maiseman- ja ympäristönhoitoalueeksi VE-1. VE-2 -alueelle ja siihen liittyvälle vesialueelle sallitaan enintään kymmenen, enintään viiden metrin pituisen veneen sijoittaminen käyttöoikeussopimuksella, joka edellyttää yksityiskohtaista suunnitelmaa. Yleistä pääsyä rantaa ei saa estää.      

Seuraavat vaiheet

Hyväksytyn luonnoksen pohjalta valmistellaan kaavaehdotus, jossa määritellään tonttikohtaiset rakennusalat ja rakennusoikeudet sekä muut rakentamista koskevat määräykset. Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot ja ehdotus asetetaan nähtäville kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 § ja 63 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 30 § ja 32a §.

Liite 1Luonnoskartta pvm 18.3.2014, vaihtoehto 2

Liite 2Luonnoskartta pvm 18.3.2014, vaihtoehto 3

Liite 3Luonnosvaihtoehto 1

Oheismateriaali 1Luontoselvitys, 8.9.2004

Oheismateriaali 2Huhtikuun 2007 luonnoskäsittelyn jälkeen tulleet mielipiteet, 14 kpl 

Oheismateriaali 3Maaliskuu 2015 mielipiteet (jaettiin kokouksessa)                

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 18.3.2015 päivätyn asemakaava- ja asemakaavanmuutosluonnoksen vaihtoehto 2 laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Kaistarniemi III jatko” pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Hyypän kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi lautakunta päätti Sundqvistin Hyypän kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti pitää katselmuksen kaava-alueella. Katselmukselle lähdetään klo 14.00 Puolalankadulta.

Pöydältä 24.3.2015 § 99.

PäätösAsia pantiin pöydälle kahdeksi viikoksi Aaltosen Sundqvistin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Kaava-alueella suoritettiin katselmus ennen kokousta.