Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 11.2.2015:

3. kaupunginosaan korttelin 8 tontille 1 laadittu 29.8.2014 päivätty ja 29.10.2014 lausuntojen perusteella muutettu kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 2.12.2014 § 364 hyväksymä asemakaavanmuutosehdotus ”Sepänkatu 5” (29/2010) on ollut julkisesti nähtävillä 15.12.2014-16.1.2015. Nähtävilläoloaikana jätettiin kuusi muistutusta, joiden tiivistelmät ja niihin laadittu yhteinen vastine ovat ohessa. Lisäksi nähtävilläoloajan jälkeen on Kiinteistöosakeyhtiö Heideken jättänyt mielipiteen, josta on tiivistelmä ja vastine vuorovaikutusraportissa.

Sepänkatu 6:n asukas, 14.1.2015

Muistuttaja pitää uudisrakennuksia liian suurina ja maiseman pilaavina. Talot on suunniteltu liian lähelle Sepänkatu 6:n taloa, ja ne vievät valon myös saman pihan saneeratuilta taloilta. Autopaikkoja on liian vähän.

Kaksi Sepänkatu 6:n asukasta, 15.1.2015

Turun museokeskus, Turun kaupunkikuvaneuvottelukunta ja Turun rakennusvalvonta eivät puolla kaavaehdotusta. Kaupunkisuunnittelu on esittänyt kaavaprosessin eri vaiheissa pienempää rakentamisen määrää ja matalampaa rakentamista. Autopaikkanormia pidetään liian väljänä.

Uudisrakennukset on suunnattava siten, että uudisrakennuksen ikkunaton pääty tulee kohti Sepänkatua, koska As Oy Sepänsirkan talossa pienien asuntojen ikkunat ja parvekkeet avautuvat vain Sepänkadulle.

Autopaikkoja on toteutettava 1 ap/ 100 kem. Sepänkatu 5:n autopaikkavaatimuksen tulee olla linjassa muiden keskustan täydennysrakentamiseen tähtäävien asemakaavanmuutosten kanssa.

Tontti soveltuu hyvin täydennysrakentamiseen, mutta rakentamista on esitetty liikaa. Kiinteistönomistajat perustelevat 27.9.2012 jätetyssä mielipiteessä esittämäänsä uutta suunnitelmaa taloudellisilla syillä. Muistutuksen jättäjät korostavat, että kiinteistön/tontin omistajan taloudelliset vaikeudet eivät ole koskaan olleet naapureiden maksettavana.

Kaavaa ja täydennysrakentamista on puolustettu liikuntatilojen ja palvelujen turvaamisella. Palveluita on kuitenkin jo vähentynyt. Turun Seudun Työttömät eivät ole käyttäneet tontin jumppasalia vuosiin.

Muistuttajat huomauttavat, että asukkaiden etua tulee ajaa aina. Pienten asuntojen puute ei saa kohdistua muiden asukkaiden harmiksi. Alueen asukkaat eivät puolla asemakaavan muutosehdotusta.

As Oy Sepänsirkka, 15.1.2015

Sepänsirkan hallitus ja valtaosa talon asukkaista ovat vastustaneet liian isoa, viihtyisyyden vievää, rumentavaa ja asukkaiden yksityisyyttä uhkaavaa rakentamista koko kaavaprosessin ajan. Muistuttaja muistuttaa aiemmin jätetyistä lukuisista mielipiteistä, Sepänsirkan asukkaiden adressista ja laajemmasta asemakaavaluonnosta koskevasta vetoomuksesta.

Ehdotettujen kahden yhdeksänkerroksisen asuintalon rakentamista vastustetaan ahtaalle tontille ja vaaditaan paluuta 4-6 -kerroksiseen ratkaisuun. Talojen suuntaamista vastustetaan ehdotetulla tavalla ja vaaditaan paluuta ratkaisuun, jossa rakennus sijaitsee etäämpänä jalkakäytävästä ja rakennuksen ikkunaseinä katsoo muualle kuin Sepänkadun yli. Kaavaehdotuksen määräystä parvekkeiden sijoittamisesta ja suuntaamisesta tulee kiristää, koska parvekkeiden suora suuntaus aiheuttaa harmeja kummankin talon asukkaille. Autopaikkamääräys on väljä. Parkkipaikkatilanne alueella on jo hankala. Normi on muutettava muotoon 1 ap/100 k-m².

Sepänkatu 6:n asukas, 16.1.2015

Asemakaavanmuutosprosessia ovat johdatelleet taloudelliset pakot ja voitonpyynnöt. Pyrkimys hyvään rakentamiseen, viihtyisään asumiseen ja miellyttävään ympäristöön ovat jääneet toissijaisiksi. Uudisrakennukset ovat korkeampia kuin alueen vanhat kerrostalot ja ne mitätöivät ympäristön tärkeät näkymät.

Uudisrakentaminen on kaavasuunnittelun aikana siirretty liian lähelle Sepänkatua ja Sepänsirkan kerrostaloa. Ikkuna- ja parvekeseinä on Sepänsirkan suuntaisesti, mikä merkitsee jatkuvaa akvaarioelämää kummankin talon asukkaille.

Sepänkatu 5:n korttelin muille tonteille jätetään mahdollisuus lisärakentamiseen tulevaisuudessa. Sepänsirkan kerrostaloyhtiön asukkaiden vastustus sekä uhka ympäristön katoamisesta ja asuntojen arvon laskusta ovat alisteisia naapuruston mahdollisille taloudellisille tarpeille.

Muistuttaja vaatii kaavanmuutoshankkeen palauttamista siihen tilanteeseen, jossa suunniteltiin 4-6 –kerroksisista uudisrakentamista ja uudisrakentamisen päätyseinä oli Sepänkadulle.

Kaavanteon vaiheissa ei kaupunkilaisia ole kohdeltu tasapuolisesti. Autopaikkanormi on väljempi kuin muualla Turun keskustassa ja lähialueilla. Parkkipaikkojen puute lisääntyy lähikaduilla.

Sepänkatu 6:n asukas, 16.1.2015

Muistutuksen jättäjä on huolissaan vankan kaupunkipuuston kaatamisesta, liian suuresta ja korkeasta rakentamisen määrästä sekä viihtyisän ympäristön muuttumisesta. Suunnitellut 9-kerroksiset rakennukset varjostavat ja tuhoavat maiseman. Autopaikkamääräys on muutettava 1 ap/100 k-m², kuten luonnoksessa 15.11.2012 oli. Pysäköintipaikkojen määrä on nykyisinkin riittämätön.

Kivenhakkaajankadun asukas, 16.1.2015

Asemakaavanmuutosehdotus on maankäyttö- ja rakennuslain vastainen sisällöltään ja toteuttamisprosessiltaan, joten ehdotusta ei tule hyväksyä.

Ehdotetut rakennukset eivät sovellu rakennettuun ympäristöön ja maisemaan. Ylimitoitettuina ne eivät täytä kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimuksia, eivätkä suuren massansa vuoksi tule noudattamaan hyvää rakennustapaa.

Asemakaavanmuutosehdotus ei perustu riittäviin selvityksiin, eikä selvityksiä ole tehty koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia ja huomattavia vaikutuksia. Autopaikkojen rakentamisen vaatimien räjäytysten vaikutuksia tontin lähellä oleviin rakennuksiin ei ole selvitetty. Räjäytysten riskialueella olevien läheisten taloyhtiöiden (esim. Kivenhakkaajankatu 1) asukkaita ei ole kutsuttu osallistumaan kaavoitusprosessiin, eikä kuultu prosessin aikana.

Ehdotetut rakennukset ovat korkeampia kuin lähiympäristön rakennukset, luovat merkittävästi asumista haittaavia varjostuksia sekä peittävät kaupunkimaisemaa häiritsevästi. Tämä koskee saman korttelin ja Sepänkatu 6:n lisäksi myös muita lähialueen asukkaita (esim. Kivenhakkaajankatu 1 ja muut rakennettavaa korttelia ympäröivät taloyhtiöt), joita ei ole kuultu kaavoitusprosessissa.

Ehdotuksessa leikki- ja pihatilan määrä (200 k-m²) on liian pieni eikä vastaa lapsiperheiden tai iäkkäiden tarvetta. Ehdotuksessa ei ole riittävästi varmistettu suojellun ja suojelemattoman puuston säilyvyyttä tontilla ja naapuritonteilla. Ehdotus ei edistä ekologisesti kestävää kehitystä.

Autopaikkamäärä on selvästi alimitoitettu. Pysäköinti alueella vaikeutuu oleellisesti tai tulee mahdottomaksi. Vieraspaikkoja ei ole huomioitu. Vaatimusta autopaikkojen määrästä tulee kiristää, jolloin louhinnan oletetut vaikutukset tontin lähiympäristöön ovat suuremmat ja ne täytyy selvittää.

Muistutuksen jättäjä pitää osaa kaavoitusprosessin käänteistä maankäyttö- ja rakennuslain hengen vastaisena. Oikeudesta täydennysrakentaa Sepänkatu 5:n tonttia järjestettiin kilpailu, jossa annettiin ymmärtää tonttiin kuuluvan tiukasti rajoitettu määrä rakennusoikeutta (3300 km²). Tällä tavoin suljettiin pois merkittävä määrä tontin jalostamisesta kiinnostuneita toimijoita. Voittajaksi valikoitui Turun Toverien Tuki -säätiö. Kaavoitusprosessin aikana ympäristö- ja kaavoituslautakunta lisäsi rakennusoikeuden lähes kaksinkertaiseksi, höllensi autopaikkojen määrää, poisti leikkitilojen vaatimuksia ja vähensi vaatimuksia koskien vanhojen rakennusten suojelua. Poliittiset kytkökset ostajan, myyjän ja kaupungin hallinnon välillä tontin taloudellisen arvon nostamisessa ovat ilmeiset. Tämä antaa huonon kuvan suomalaisen kaavoitusjärjestelmän ja turkulaisen käytännön läpinäkyvyydestä ja viittaa pikemminkin poliittisen vallan ja toimivallan väärinkäyttöön Turun kehittämisessä ja kaavoituksessa.

Sepänkatu 5:n täydennysrakentaminen ja Turun kaupunkirakenteen tiivistäminen on mahdollista, mutta ei ehdotuksessa esitetyllä tavalla.

Kaupunkisuunnittelun vastine

Kaava on laadittu ja kaavaprosessi on toteutettu maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Asemakaavalla luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle. Rakennettua ympäristöä vaalitaan eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja hävitetä. Kaavoitettavalla alueella ja sen lähiympäristössä on riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Asemakaavalla ei aiheuta kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaava ei aseta maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuta sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Osallistuminen ja osallisten rajaus

Kaavan osallisia ovat ne tahot, joihin kaavan rakentaminen saattaa vaikuttaa huomattavasti. Kaavaprosessin alussa kaupunkisuunnittelu rajasi lähialueen maanomistajista osallisiksi Sepänkadun ja Sirkkalankadun kortteleiden 19, 12, 9 ja 8 kiinteistöt.

Kivenhakkaajankadun länsipuolen korttelin ja kaava-alueen väliin jäävät 2-kerroksinen As Oy Neitsyen talo, 8-9 -kerroksiset As Oy Kivenhakkaajan ja As Oy Casanovankartanon kerrostalot ja Kivenhakkaajankatu. Suunnitellulla rakentamisella ei ole huomattavia vaikutuksia Kivenhakkaajankadun länsipuolelle.

Kaavahankkeesta on ilmoitettu kuulutuksilla ja kaavoituskatsauksessa, joten kaavasta on tiedotettu kaupunkilaisia.

Osalliseksi voi ilmoittautua. Muistutuksen jättäjä tai hänen asunto-osakeyhtiönsä eivät ole ilmoittautuneet osallisiksi.

Kaavan eri vaiheissa on ollut mahdollisuus jättää mielipiteitä ja muistutuksia. Lähialueen asukkaat ovat käyttäneet tätä mahdollisuutta aktiivisesti. Muistuttajien kaavaprosessin aikaisemmissa vaiheissa jättämät mielipiteet, adressit ja vetoomukset on käsitelty vuorovaikutusraportissa ja alkuperäiskappaleet ovat saatavilla luottamuselinten kokouksissa.

Selvitysten riittävyys ja kaavan vaikutusten arviointi

Kaavan laadinnan yhteydessä Kaupunkisuunnittelu on arvioinut kaava vaikutuksia mm. kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön sekä liikenteeseen ja pysäköintiin kaava-alueella ja sen lähiympäristössä (katso kaavaselostuksen luku 5.2).

Vaikutuksia ympäristön rakennusten perustuksiin on arvioitu kaavaan liittyvässä alustavassa pohjatutkimuksessa (4.8.2014, SM Maanpää Oy). Tehdyn tutkimuksen perusteella louhinta ei vaikuta pohjavesipintaan lähialueella. Louhintatyön ympäristövaikutukset tullaan arvioimaan ennen töiden aloitusta ja työstä laaditaan yksityiskohtaiset lakisääteiset suunnitelmat ja tarkkailusuunnitelma.

Rakentamisen määrä ja sijoitus

Kaavaluonnos toteuttaa Turku Strategian 2029, Asunto- ja maankäyttöohjelman 2009-2013 ja Turun kaupunkiseudun rakennemallin tavoitetta eheyttää ja tiivistää kaupunkirakennetta sekä hyödyntää nykyistä infrastruktuuria etenkin kantakaupungin alueella.

Kaupunkisuunnittelu on prosessin eri vaiheissa esittänyt pienempää rakentamisen määrää ja matalampaa rakentamista. Esitetty rakentamisen määrä ei ollut riittävä ja kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta lisäsi päätöksellään rakentamisen määrää ja korkeutta.

Uudisrakennusten kerrosluku on sama kuin ympäristön kerrostalojen. Kaava-alueen tonttitehokkuus noin e = 2,2 on samaa luokkaa kuin korttelin Itäisen Pitkäkadun varren tonteissa (noin e = 2,0) ja vastapäätä olevan Sepänkatu 6:n tontissa (noin e = 2,0).

Uudisrakentamisen ja olevien kerrostalojen väliin jää tilaa. Sepänkatu 6:n ja uudisrakentamisen väliin jää Sepänkadun katualue, joka on noin 24 metriä leveä. Tällainen rakennusten etäisyys on tavallinen kantakaupungissa. Kaupunkirakennetta täydennettäessä nykyinen ympäristö ja näkymät muuttuvat.

Uudisrakentaminen jatkaa ympäristön rakentamisen tapaa, jossa rakennukset rakennetaan kiinni katualueen rajaan. Osa uudisrakentamisesta on sijoitettu katualueen rajaan kiinni kaikissa esitetyissä kaavavaihtoehdoissa koko kaavaprosessin ajan.

Uudisrakennusten varjostava vaikutus

Massamallin avulla on tutkittu kaavaehdotuksen mukaisen uudisrakentamisen varjostavaa vaikutusta (Sepänkadun varjotutkielma 27.7.2014, Arosuo arkkitehdit). Rakennuksilla on jonkin verran varjostavaa vaikutusta korttelipihaan ja siellä oleviin rakennuksiin sekä Sepänkadun toisella puolella oleviin rakennuksiin. Suurin varjostava vaikutus uudisrakentamisella on samalla tontilla oleviin rakennuksiin.

Rakennusten ja parvekkeiden suuntaus

Rakennusten ikkunattomat julkisivut osoitetaan tontin 5 suuntaan (kaakkoon), jotta kyseisen tontin täydennysrakentaminen olisi tulevaisuudessa mahdollista. Sepänkadun suuntaan on avattava ikkunoita, jotta asuntojen toteuttaminen uudisrakennuksiin on mahdollista.

Kaavamääräys ohjaa välttämään suoraan Sepänkadulle avautuvia parvekkeita. Parvekkeiden suuntauksen kieltäminen kokonaan Sepänkadun suuntaan rajoittaisi liikaa rakennussuunnittelua. Rakennussuunnittelu tarkentuu rakennuslupavaiheessa.

Autopaikoitus

Kaupungilla ei ole vastuuta järjestää kiinteistöjen pysäköintiä. Kiinteistöillä on ensisijaisesti vastuu asukkaidensa tai asiakkaidensa pysäköinnin järjestämisessä.

Kaupungilla ei ole määrättyä pysäköintinormia tietyille alueille vaan pysäköinnin määrä päätetään kaavakohtaisesti. Autopaikkamääräystä on väljennetty lautakuntapäätöksellä. Kaavoituksen aiempi esitys määräyksestä oli 1 autopaikka /100 k-m². Kaavaehdotus sallii pysäköinnin rakentamisen kahteen maanalaiseen tasoon, jolloin autopaikkoja voidaan toteuttaa kaavassa määrättyä vähimmäismäärää enemmän. Kaavaan liittyvässä alustavassa pohjatutkimuksessa (4.8.2014, SM Maanpää Oy) on arvioitu kaavan mukaisen kahden maanalaisen kerroksen rakentamisen vaikutuksia. Alimman autohallin lattiatasoksi on suunnitelmissa määritetty +14.50, jolloin louhintasyvyys on alarinteessä noin kaksi metriä ja ylärinteessä yli viisi metriä. Tutkimuksen perusteella louhinta ei vaikuta pohjavesipintaan. Louhintatyön ympäristövaikutuksista tullaan laatimaan yksityiskohtaiset lakisääteiset suunnitelmat ja tarkkailusuunnitelma ennen töiden aloitusta. Suunnitelmassa rajataan alue, jolla louhinnan vaikutuksia arvioidaan ja tärinää seurataan.

Vastaava kallion louhinta on tavanomaista rakentamisessa. Asianmukaisesti toteutettuna louhinta ei aiheuta vaurioita ympäröivissä rakennuksissa.

Alueella on kadunvarsipysäköintiä. Alue kuuluu Turun kaupungin asukaspysäköintialueeseen B, joten asukkailla on mahdollisuus lunastaa asukaspysäköintilupa. Kaupunkisuunnittelu arvioi, että väljä autopaikkavaatimus tulee vaikeuttamaan lähialueen kadunvarsien pysäköintitilannetta.

Vierasautopaikkojen määrää ei ole erikseen määritelty kaavaehdotuksessa. Vieraspaikat sisältyvät autopaikkanormiin 1 ap /150 k-m². Pihalle on mahdollista sijoittaa neljä autopaikkaa, jotka voivat toimia vieraspaikkoina. Lisäksi vieraat voivat pysäköidä katujen varsille.

Alue sijaitsee keskustan pyöräily- ja jalankulkuvyöhykkeellä. Tulevilla asukkailla ja liikuntapalvelujen käyttäjillä on mahdollisuus käyttää kestäviä liikennemuotoja.

Leikkialueen riittävyys

Kaavassa on määrätty leikki- ja ulkoilualueen vähimmäiskoko. Pihalle voidaan luontevasti toteuttaa huomattavasti suurempi leikki- ja ulkoilualue. Kaavassa on rajattu autopaikkojen määräksi piha-alueella maksimissaan neljä autopaikkaa. Tämä vapauttaa lopun pihan turvalliseen oleskeluun.

Pihan leikki- ja oleskelualueita täydentävät Urheilupuiston (etäisyys noin 100 metriä kaava-alueelta) ja Samppalinnan monipuoliset puisto- ja liikunta-alueet.

Puusto

Kaava-alueen puusto joudutaan kaatamaan suurelta osin uusien asuinrakennusten ja maanalaisen pysäköinnin tieltä. Kaavamääräyksissä on alueen luoteisosaan osoitettu alue, jossa oleva puusto voidaan säilyttää tai alueelle voidaan istuttaa uusia puita. Kaavamääräyksillä määrätään myös, että uudisrakentamisen yhteydessä tulee varmistaa naapuritontilla olevien puiden kasvuedellytykset ja korvata menetetyt puut.

Palvelut

Kaupunki on joutunut karsimaan joitakin alueellisia palveluita säästöjen takia. Täydennysrakentamisen tuomat uudet asukkaat auttavat osaltaan säilyttämään alueellisia kaupallisia ja julkisia palveluita. Sepänkatu 5 kaava-alue sijaitsee keskustassa, joten keskustan monipuoliset palvelut ovat helposti saavutettavissa. Kaavamääräyksellä mahdollistetaan liikuntapalveluiden jatkuminen tontilla, mutta ei oteta kantaa siihen mikä taho liikuntapalveluita järjestää.

Ekologisesti kestävä kehitys

Uuden asuinrakennusten rakentaminen olemassa olevien hyvien liikenneyhteyksien ja palveluiden sekä kunnallistekniikan läheisyyteen edistää kaupunkiseudun aluerakenteen tasapainoista kehittämistä sekä hyödyttää ja eheyttää olemassa olevia yhdyskuntarakenteita.

Olevien rakennusten korjaaminen ja uusien toimintojen löytäminen niihin edistää kestävää kehitystä, kun olevia rakennusmateriaaleja käytetään pidempään.

Asumisen ja liikuntapalvelujen sijoittaminen keskustaan ja palveluiden lähelle vähentävät henkilöautoliikenteen tarvetta sekä tukevat etenkin autottomien liikkumista.

Liite 1Selostus "Sepänkatu 5", täyd. 3.2.2015

Liite 2Vuorovaikutusraportti "Sepänkatu 5", täyd. 3.2.2015

Oheismateriaali 1Sepänkatu 6:n asukkaan muistutus, 14.1.2015

Oheismateriaali 2Kahden Sepänkatu 6:n asukkaan muistutus, 15.1.2015

Oheismateriaali 3Asunto-oy Sepänsirkan muistutus, 15.1.2015

Oheismateriaali 4Sepänkatu 6:n asukkaan muistutus, 16.1.2015

Oheismateriaali 5Sepänkatu 6:n asukkaan muistutus, 16.1.2015

Oheismateriaali 6Kivenhakkaajankatu 1:n asukkaan muistutus, 16.1.2015

Oheismateriaali 7Kiinteistöosakeyhtiö Heidekenin mielipide, 24.1.2015

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää, että 29.8.2014 päivättyä ja 29.10.2014 lausuntojen perusteella muutettua asemakaavanmuutosehdotusta ”Sepänkatu 5” vastaan tehdyt muistutukset eivät anna aihetta ehdotuksen muuttamiseen ja että se esitetään edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.