Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 28.4.2014:

Kaava-alue

Kaava-alue on III kaupunginosassa sijaitseva korttelin 8 tontti 1, joka rajautuu Sepänkatuun ja Sirkkalankatuun, sekä korttelin muihin tontteihin.

Kaava-alueella on useita 1800-luvun loppupuoliskolla rakennettuja rakennuksia: kansakouluksi rakennettu 3-kerroksinen uusrenessanssirakennus, voimistelusali, ulkorakennus sekä asuinrakennus Sepänkadun kulmassa. Pihan keskellä oleva Merimiesammattikoulun asuntola on 1950-luvulta ja varastorakennus 1800-luvulta.

Turun museokeskuksen vuonna 2002 tekemässä inventoinnissa rakennuskantaa on pidetty paikallisella tasolla rakennushistoriallisesti, historiallisesti ja ympäristöllisesti arvokkaana. Tontilla on myös vankka kaupunkipuusto.

Voimistelusalirakennuksessa on Turun Tovereiden toimisto ja liikuntatoimintaa. Kansakouluksi rakennettua rakennusta korjataan parhaillaan asunnoiksi.

Korttelin muilla tonteilla on eri-ikäisiä asuinrakennuksia. Tontin 8 Sirkkalankadun varren kaksikerroksinen nikkarijugend-asuinrakennus ja kaksi yksikerroksista asuintaloa muodostavat yhtenäisen vanhojen rakennusten rivin yhdessä kaava-alueen Sirkkalankatuun rajautuvien rakennusten kanssa.

Itäisen Pitkäkadun varressa on kaksi yhdeksänkerroksista asuinkerrostaloa 1960-luvulta. Korttelia on täydennetty 1980-luvulla Kivenhakkaajankadun varteen rakennetulla kahdeksankerroksisella kerrostalolla.

Kaavatilanne

Yleiskaava 2020

Turun yleiskaava 2020:ssa kaava-alueen aluevarausmerkintä on AK, kerrostalovaltainen asuntoalue, joka sallii ympäristöön soveltuvien työtilojen, palvelujen ja virkistyksen sijoittumisen alueelle.

Asemakaava

Kaava-alue on varattu yleisten rakennusten korttelialueeksi, jolla rakennusoikeutta on 6200 k-m² (26/1980). Enimmäiskerrosluku on kolme. Rakennusoikeuden hyödyntäminen voimassa olevan kaavan mukaisesti edellyttäisi olevan kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuskannan purkamista.

Kaava-alueen ulkopuolella olevat samassa korttelissa olevat tontit ovat asuinkerrostalojen korttelialuetta. Osoitteessa Sirkkalankatu 42 sijaitseva nikkarijugendrakennus on suojeltu.

Tavoitteet

Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa asuin- ja liikerakentaminen tontilla, tutkia alueen täydennysrakentamismahdollisuuksia sekä mahdollistaa liikuntatoiminnan jatkaminen. Kaavassa määritellään alueen kaupunkikuvallisesti sekä kulttuuri- ja sivistyshistoriallisesti arvokkaan rakennuskannan säilyttäminen.

Kaavahankkeessa noudatetaan Turun strategisia tavoitteita keskustan asuntovaihtoehtojen lisäämisestä sekä Turun arkkitehtuuripoliittista ohjelmaa vanhan ja uuden arkkitehtuurin yhteensovittamisessa. Tämän tontin täydennysrakentaminen tarjoaa ainutlaatuisen ympäristön kaupunkimaiselle asumiselle. Paikasta on saatavissa vetovoimainen sillä edellytyksellä, että tavoitellaan tavanomaisesta kerrostalotuotannosta poikkeavaa suunnittelu- ja rakentamistapaa.

Suunnittelun vaiheet

Kaavamuutoksen laadinta on aloitettu kaupungin aloitteesta vuonna 2010. Kaupunki tarjosi kesäkuussa 2010 kyseisen kiinteistön myytäväksi neuvottelumenettelyllä.

Asemakaavatoimisto on tutkinut kaavahankkeen aikana laajasti täydennysrakentamisen sovittamista ympäristöön. Näiden analyysien pohjalta kaavaluonnosvaihtoehdoissa vuonna 2011 rakentaminen esitettiin korkeudeltaan ja pohjapinta-alaltaan pienempinä yksikköinä kuin samaan kortteliin 1980-luvulla rakennettu kahdeksankerroksinen pistetalo.

Korttelia on tutkittu kokonaisuutena, vaikka kaava-alueena on vain yksi tontti. Laadittava kaava ottaa huomioon korttelin muiden tonttien tulevaisuuden täydennysrakentamismahdollisuudet. Korttelin muut tontit eivät halunneet mukaan kaavamuutokseen.

Turun Museokeskus on lausunnossaan 25.11.2010 katsonut, että Sirkkalan- ja Sepänkadun puoleiset rakennukset tulee säilyttää perusteluna niiden kaupunkikuvallinen ja sivistyshistoriallinen arvo. Kokonaisuuteen oleellisesti kuuluvat pihalla sijaitsevat oppilasasuntola ja varastorakennus voivat tarvittaessa väistyä uudisrakentamisen myötä.

Tontinluovutusvaiheessa ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi asemakaavatoimiston laatimat 24.1.2011 päivätyt luonnosvaihtoehdot 1a ja 2, joissa esitettiin 4-6 kerroksista rakentamista tontin eteläosaan. Sirkkalankadun ja Sepänkadun varren vanhat rakennukset esitettiin suojeltaviksi.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 23.11.2011 § 557 myydä Sepänkatu 5 kiinteistön rakennuksineen Turun Toverien Tuki -säätiölle. Tarjouksen liitteen esittämät suunnitelmat toteuttivat myyntimenettelyn aikana asetettuja tavoitteita tontin tulevasta toteutuksesta ja olivat luonnosvaihtoehto 1a:n mukaisia.

Kiinteistön uusi omistaja jätti asemakaavatoimistolle Arkkitehtitoimisto Vesa Arosuon 19.3.2012 päiväämän suunnitelman Sepänkatu 5 kiinteistön uudisrakentamisesta kaavamuutoksen jatkotyöstön pohjaksi. Suunnitelmassa esitettiin kahdeksankerroksisen kerrosalaltaan 6580 k-m²:n asuinkerrostalon toteuttamista kaava-alueelle. Kiinteistönomistajat perustelevat uutta suunnitelmaa taloudellisilla syillä. Lisäksi he toteavat, että Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulmassa sijaitseva yksikerroksinen puurakennus on todettu kuntotutkimuksessa korjauskelvottomaksi.

Asemakaavatoimisto laati 15.11.2012 päivätyn luonnoksen, jossa uudisrakentamista esitetään Sepänkadun varteen, enintään kahdeksankerroksinen kerrostalo, jossa on rakennusoikeutta 3330 k-m². Lisäksi pihalle osoitetaan rakennusala enintään neljäkerroksiselle 800 k-m² laajuiselle rakennukselle. Sirkkalankadun varressa olevat vanhat rakennukset, kansakouluksi rakennettu 3-kerroksinen uusrenessanssirakennus sekä voimistelusali määritellään suojeltaviksi. Sirkkalankadun ja Sepänkadun kulmassa olevaa matalaa asuinrakennusta ei luonnosvaiheessa esitetä suojeltavaksi. Autopaikkovaatimus oli 1 ap/100 k-m².

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 18.12.2012 § 542 15.11.2012 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi siten muutettuna, että korttelin sisäpihan rakennusoikeus on 3300 k-m² /kahdeksankerrosta esitetyn 800 k-m²:n/ neljäkerrosta sijaan. Lisäksi rakennusala laajennetaan tontin etelärajaan, merkintä suurimmasta sallitusta vesikaton korkeusasemasta poistetaan, autopaikkavaatimus muutetaan 1 autopaikka/150 asuinkerrosalaneliömetriä, määräys leikki- ja pihatilan osoittamisesta poistetaan (viereiset puistot korvaavat), määräys "ik" poistetaan sekä kaavamääräyksestä "pj-maa" poistetaan sanat "ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat maa-alueet”.

Suunnittelun vaiheista ja aikaisemmin esitetyistä luonnosvaihtoehdoista lisää kaavaselostuksessa.

Osallistuminen ja lausunnot

Osallisten kanssa on käyty useita neuvotteluja ja mielipiteitä on saatu kaavan eri vaiheissa.

Kaavaprosessin eri vaiheissa saadut osallisten kommentit ovat olleet kriittisiä: mm. autopaikkojen vähyys alueella sekä rakentamisen määrää pidetään liian suurena ja uudisrakennuksia liian korkeina. Vanhojen rakennusten toivotaan säilyvän.

Nyt päätettävänä olevasta luonnoksesta saatiin 27 mielipidettä ja kaksi hanketta vastustavaa nimilistaa. Mielipiteissään osalliset toivat esiin uudisrakentamisen paikkaan ylimitoitetun määrän ja korkeuden. Viihtyisän ympäristön muutos huolestuttaa osallisia. Erityisesti Sepänkatu 6:n, eli kaavamuutosaluetta vastapäätä olevan kerrostalon, asukkaat kokevat asuinviihtyisyytensä heikkenevän ja asuntojen arvon laskevan. Autopaikkojen mitoitusta pidetään liian väljänä ja sitä vaaditaan tiukennettavaksi, koska alueella on jo nyt pula autopaikoista. Vaaditaan paluuta kaavaprosessin alkuvaiheessa esitettyyn 4-6 kerroksiseen rakentamiseen. Rakentamisen kokonaismäärä halutaan näkyviin myös suojeltujen rakennusten osalta. Päätöksenteon tapaa ja syytä pidetään kyseenalaisena. 

Museopalveluilta on pyydetty lausuntoja kaava-alueen vanhojen rakennusten arvosta. Museopalvelut on lausunnoissaan 25.11.2010 ja 26.6.2012 todennut, että kaupunginarkkitehti P.J. Gylichin vuonna 1855 suunnittelema, ulkoasultaan miltei alkuperäisessä asussaan säilynyt empirepuutalo (Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulma) on historiallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa ja se tulee suojella tekeillä olevan asemakaavanmuutoksen yhteydessä yhdessä tontin muiden Sirkkalankadun puoleisten talojen kanssa.

Museopalvelut on 13.3.2014 antanut pyydetyn lausunnon vaihtoehdosta, jossa P. J. Gylichin suunnittelema rakennus voidaan korjata uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla. Museopalvelut katsoo, että rakennusta ei saa purkaa ja se tulee suojella, ja että rakennuksen ”korjaamisessa uudisrakentamiseen verrattavalla” on kyseessä tavanomainen uudisrakentaminen, jossa ympäristöön sovittaminen on harhaanjohtavalla tavalla nimetty korjaamiseksi ja käsitelty suojelutoimenpiteenä.

Lausunnot on huomioitu kaavan laadinnassa.

Osallistuminen, lausunnot ja niihin annetut vastineet on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa ja kaavaselostuksessa.

Luonnos

Ympäristö- ja kaavoituslautakunnan hyväksymää luonnosta on muutettu osallisilta saatujen mielipiteiden, kiinteistönomistajien kanssa käytyjen keskustelujen, heiltä saatujen suunnitelmien sekä Museopalveluiden lausuntojen pohjalta.

Asemakaavanmuutosluonnoksessa tontin 1 korttelialue on määritelty AL-1 asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Määräyksessä mainitaan, että alueella saa olla liikuntatiloja.

Rakennusalat on osoitettu siten, että uudisrakennusten ikkunattomat päädyt tulevat tontin 5 rajalle. Rakennusalan ja tontin 7 väliin on jätetty tilaa. Näin mahdollistetaan korttelin muiden tonttien täydennysrakentaminen jatkossa.

Uudisrakentamista osoitetaan kaksi osin yhdeksänkerroksista kerrostaloa. Ylin kerros on sisäänvedetty ja kooltaan enintään 2/3 suurimman kerroksen alasta. Rakennusoikeuden 6200 k-m² lisäksi saa rakennusten ensimmäiseen kerrokseen rakentaa yhteensä enintään 400 k-m² varastoja ja liiketilaa. Uudisrakentamisen määrä on 6600 k-m² eli sama kuin hyväksytyssä luonnoksessa.

Rakennuksen vesikaton ja julkisivun leikkauksen korkeimmaksi asemaksi on määrätty kahdeksannessa kerroksessa +46.0 ja yhdeksännessä kerroksessa +49.0.

Uudisrakennusten julkisivun ja vesikaton leikkausasema on selvästi korkeampi kuin korttelin ja Sepänkadun toisen puolen olevien kerrostalojen. Ympäristön 8-9-kerroksisten kerrostalojen vastaava korkeus vaihtelee + 41.0-+44.7.

Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulman puutalo suojellaan historiallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaana rakennuksena. Sirkkalankadun varren muut rakennukset suojellaan kaupunkikuvallisesti ja sivistyshistoriallisesti arvokkaina rakennuksina.

Uudisrakentamiselle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 6200 k-m² ja suojeltavien rakennusten pinta-ala on noin 1984 k-m², yhteensä 8184 k-m², jolloin tonttitehokkuus on e = 2.1. Kun rakennusoikeuden ylittäen rakennettavat 400 k-m² liike- tai varastotilat lasketaan mukaan, on rakentamisen määrä yhteensä 8584 k-m² ja tonttitehokkuus e = 2.2. Korttelin muiden tonttien tonttitehokkuus on e = 1,34-1,97.

Autopaikolle on osoitettu pihakansi tontin eteläosaan niin, että osa pihalla olevista puista voidaan säilyttää. Pihakannen tulee olla likimäärin maanpinnan tasossa tontin ylärinteen puolella. Leikki- ja oleskelualuetta on rakennettava vähintään 200 k-m².

Autopaikoitusta saa rakentaa kahteen tasoon kannen alle. Luonnoksen mukaan autopaikkoja tulee osoittaa 1 ap/150 k-m². Autopaikkamääräystä on tiukennettu lautakunnan päätöksen 1 autopaikka /150 asuinkerrosneliömetriä koskemaan koko kerrosalaa eli 1 autopaikka/150 kerrosneliömetriä.

Autopaikkavaatimus on yhä väljä verrattuna muihin keskusta-alueen vastaaviin asemakaavoihin. Ehdotusvaiheessa selvitetään onko pysäköinnin mitoitus riittävä.

Liite 1Luonnoskartta 17.3.2014

Liite 2Luonnoksen selostus 17.3.2014

Liite 3Vuorovaikutusraportti 23.4.2014

Oheismateriaali 1Luonnoskartta 15.11.2012

Oheismateriaali 2Luonnosvaihtoehto 1a, 24.1.2011

Oheismateriaali 3Luonnosvaihtoehto 2, 24.1.2011

Oheismateriaali 4Museokeskuksen lausunto 25.11.2010

Oheismateriaali 5Museokeskuksen lausunto 26.6.2012

Oheismateriaali 6Museopalveluiden lausunto 13.3.2014

Oheismateriaali 7Mielipiteet 17.3.2014 luonnoksesta

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää hyväksyä 17.3.2014 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen ”Sepänkatu 5” pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Helesvirran Ekrothin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi lautakunta päätti pitää katselmuksen kaava-alueella seuraavan kokouksen yhteydessä.