Kaupunginsihteeri Satu Lehto 7.1.2014:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta on 22.10.2013 § 300 hyväksynyt Kähärin 72. kaupunginosan korttelin 1 tontille 27 laaditun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Tikkumäki” (16/2012). Kahden naapurikiinteistön omistajat ovat valittaneet lautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeudelle, joka on pyytänyt hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon ja liittämään asiakirjoihin kaavan valmistelumateriaalin 7.1.2014. Lausunnon antamiseen on saatu lautakunnan kokoustauon vuoksi lisäaikaa 17.1.2014 asti.

Hallintosäännön 23 § 2 momentin 13)-kohdan mukaan lautakunnan tehtäväalueeseen kuuluu antaa tehtäväaluetta koskevat laajamerkitykselliset lausunnot muille viranomaisille.

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi

Turun kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavanmuutoksen sisältö

Kaavanmuutosalue sijaitsee n. 1,2 km:n etäisyydellä Turun kauppatorista, Satakunnantien tuntumassa. Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2020 (Kv. 18.6.2001) suunnittelualue on osa ns. keskusakselin tiivistämisvyöhykettä ja se on yleiskaavassa merkitty kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK). Satakunnantie muodostaa alueen pääkadun ja muutoinkin keskeinen kaupunkiseudun julkisen liikenteen väylän.

Vuonna 2006 voimaan tulleessa asemakaavassa tontille 1-27 on osoitettu rakennusalat kuudelle kaksikerroksisille asuinpientaloille (AP-2). Tontilla on rakennusoikeutta 1642 k-m² ja sen pinta-ala on 3361 m². Kyseinen tontti on viimeinen osa entisen teollisuusalueen muuttamisesta asumiskäyttöön. Kaavanmuutokseen on ryhdytty, koska tontti on jäänyt rakentamatta hankalien pysäköintijärjestelyjen vuoksi.

Kaavamuutoksessa tontille on osoitettu rakennusalat kolmelle kaksi- ja kolmikerroksiselle asuinrakennukselle. Samalla on purettu autopaikoituksen yhteisjärjestely viereisen asuinkerrostaloyhtiön kanssa ja autopaikat toteutetaan maanalaiseen tilaan, omalle tontille eikä viereiselle kerrostalotontille kuten voimassa olevassa kaavassa. Voimassa olevaa rakennusoikeutta (1642 k-m²) lisätään 108 k-m² (7 %) järjestelyjen toteuttamiseksi. Alueelle arvioidaan tulevan 30-40 asukasta.

Osallisten kuuleminen

Valitusten mukaan rajanaapureina olevia omakotitalotonttien omistajia ei kutsuttu mukaan maanomistajan muutosprosessin alkuvaiheessa järjestämään tiedotus- ja keskustelutilaisuuteen. Tällaisella kokouksessa ei ole mitään arvoa, koska toista osapuolta ei ole kuultu.

Maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n mukaan kaavoitusmenettely tulee järjestää ja suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tulee tiedottaa niin, että alueen maanomistajilla ja osallisilla on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 63 §:n mukaan kaavaa laadittaessa tulee riittävän aikaisessa vaiheessa laatia kaavan tarkoitukseen ja merkitykseen nähden tarpeellinen suunnitelma osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyistä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista. Kaavoituksen vireilletulosta tulee ilmoittaa sillä tavoin, että osallisilla on mahdollisuus saada tietoja mm. kaavoituksen lähtökohdista ja osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaan kaavaehdotus on asetettava julkisesti nähtäville ja siitä on tiedotettava kaavan tarkoituksen ja merkityksen kannalta sopivalla tavalla. Kunnan jäsenille ja osallisille on varattava tilaisuus esittää mielipiteensä asiassa (muistutus).

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (18.10.2012) esitetyn suunnitelman mukaisesti kaavanmuutoksen vireilletulosta on ilmoitettu 23.10.2012 postitse osallisselvityksen mukaisille osallisille, myös valitukset tehneille naapurikiinteistöjen omistajille.

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 10.-28.6. ja 15.-26.7.2013, mitä koskeva kuulutus on julkaistu 8.6.2013 kaupungin ilmoitustaululla ja nettisivuilla sekä sanomalehdissä. Nähtävillä olleeseen kaavaehdotukseen jätettiin kolme muistutusta, joihin on kaavaselostuksessa vastattu.

Molemmat valittajat ovat esittäneet mielipiteensä kaavanmuutoksesta OAS-vaiheessa. Lisäksi he ovat jättäneet nähtävillä olleeseen ehdotukseen muistutuksen ja saaneet siihen asianmukaisen vastauksen. Valittajat ovat näin ollen olleet tietoisia kaavoitusprosessin etenemisestä ja kaavamuutoksen sisällöstä. Myös heidän esittämänsä näkemykset ovat olleet kaavan valmistelijoiden tiedossa.

Tikkumäen asemakaavanmuutoksen valmistelu on näin ollen ollut maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaista. Maanomistajan järjestämällä epävirallisella tiedotustilaisuudella ei ole merkitystä arvioitaessa kaavoitusprosessin lainmukaisuutta.

Asemakaavamuutoksen merkittävyys, sisältövaatimukset ja kaavamääräykset

Valitusten mukaan asemakaavan muutos on todella merkittävä ja lain vastainen. Naapuriin on aikoinaan luvattu paritaloja eikä synkkiä tiilitaloja. Nyt alue tulee aivan liian ahtaaksi. Myös 19.9.2013 rakennusluvalla myönnettyjen autokatosten tulisi vähentää tontin rakennusoikeutta saman verran. Kaavamääräyksissä olisi pitänyt tarkemmin määritellä rakennusten puujulkisivu värisävyineen. Tontin rajalle suunniteltu 3-kerroksinen kerrostalo on toteutettava 2-kerroksisena, julkisivu lautaverhoiltuna ja etäisyyttä raja-aitaan tulisi lisätä 10 metriin.

Asemakaavanmuutoksen sisältämä rakennusoikeus on miltei sama kuin voimassa olevassa asemakaavassakin, lisäystä on vain 108 k-m² eli 7 %. Voimassa olevassa asemakaavassa lähes 25 % tontin pinta-alasta peittyy rakentamiseen, mutta kaavanmuutoksen myötä rakentamiseen käytetään vain noin 16 % tontin pinta-alasta ja kuuden rakennuksen sijaan tontille tulee kolme rakennusta. Tontista tulee kaavanmuutoksen myötä voimassa olevaan kaavaan verrattuna väljempi.

Kaavamuutoksen mukaan rakennukset rakennetaan yhtä etäälle tonttien rajasta ja samaan suuntaan kuin voimassa olevassa kaavassakin. Asuinrakennusten enimmäiskorkeus on kaavamääräyksen mukaan 7 metriä ja 10 metriä. Kaavanmuutoksessa rakennusten pääikkunoita ei myöskään voida suunnata omakotitonttien suuntaan, mikä taas on voimassa olevan kaavan mukaan mahdollista.

Näin ollen kaavanmuutoksesta valittajille tulevaa haittaa on hyvin vähän. Hyväksytty asemakaavanmuutos ei näin ollen aiheuta maankäyttö- ja rakennuslain 54.3 §:n mukaista kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä eikä sillä aseteta naapurikiinteistön omistajille kohtuutonta rajoitusta tai kohtuutonta haittaa.

Hyväksytty asemakaavanmuutos täyttää myös maankäyttö- ja rakennuslain 54.2 §:ssä säädetyt hyvää elinympäristöä koskevat asemakaavan sisältövaatimukset esimerkiksi terveellisestä, turvallisesta ja viihtyisästä elinympäristöstä. Myös asemakaavamääräykset ovat riittäviä, kun otetaan huomioon kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetetut vaatimukset.

Turun oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi, joten yleiskaava on asemakaavan muutosta laadittaessa otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 54.1 §:ssä säädetyllä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan muiden kuin vaikutuksiltaan merkittävien kaavojen osalta johtosäännössä siirtää mm. lautakunnalle. Ympäristötoimialan johtosäännön 2.1 § 1. kohdassa tämä toimivalta on siirretty kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnalle.

Koska tontti säilyy asemakaavamuutoksessa edelleen asumiskäytössä, rakennusoikeus on miltei sama kuin aikaisemmin, rakentaminen on matalaa ja autot sijoittuvat maan alle, kyseessä on maankäyttö- ja rakennuslain 52 §:n mukainen muu kuin vaikutuksiltaan merkittävä asemakaava. Lautakunta on tämän todennut 23.4.2013 § 109 hyväksyessään luonnoksen kolmesta kaksi- ja kolmikerroksisesta asuinrakennuksesta asemakaavanmuutoksen lähtökohdaksi. Samalla luovuttiin alkuperäisestä, nelikerroksisen asuinkerrostalon suunnitelmasta sen saamasta runsaasta vastustuksesta johtuen. Kaupunginhallitus ei ole käyttänyt päätökseen otto-oikeuttaan eikä näin ollen asettanut lautakunnan tulkintaa kaavanmuutoksen vähäisyydestä kyseenalaiseksi.

Rakennuslautakunnan 19.9.2013 (§ 355, 356) tontteja 72-1-28 ja 1-27 koskevilla rakennuslupahakemuksilla ei ole merkitystä arvioitaessa tonttia 1-27 koskevan asemakaavanmuutoksen lainmukaisuutta. Tontilla 1-28 olevan suojellun, entisen tikkutehtaan rakennuksen kunnostaminen ja muuttaminen asumiskäyttöön on edellyttänyt kaavoituksen tässä vaiheessa rakennusluvan mukaisia autopaikkajärjestelyjä tontilla 27. Tontin 27 osalta kyse ei ole autokatoksista vaan rakennusalalla olevista autopaikoista. Järjestelyllä ei ole vaikutusta voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeuteen.

Yhteenveto

Edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn perusteella kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta toteaa kantanaan, että asemakaavanmuutos ”Tikkumäki” on maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavoitusta koskevien säännösten mukainen. Lautakunta katsoo, että valituksissa ei ole esitetty perusteita kaavan hyväksymispäätöksen kumoamiseksi, joten valitukset tulee hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa kaupunginsihteeri Satu Lehto, puh. 044 9074 064, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Valituskirjelmä, Törmä 27.11.2013

Oheismateriaali 2Valituskirjelmä, Virtanen 28.11.2013

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

Samalla lautakunta toteaa, että kyseessä on kaupungin keskustan tuntumaan sijoittuva, asuntorakentamisen kannalta merkittävänä pidettävä alue, koska entinen teollisuusalue muuttuu asumiskäyttöön, pilaantunut maaperä puhdistuu, ja alue tulee tällä kaavamuutoksella valmiiksi. Lautakunta pyytää maankäyttö- ja rakennuslain 188 §:n 2 momentin perusteella kunnioittavasti hallinto-oikeutta tästä syystä käsittelemään asemakaavaa koskeneet valitukset kiireellisinä ja ilmoittamaan arvion siitä, milloin kaavaa koskeva päätös annetaan. Asian kiireellinen käsittely on perusteltua, jotta alueen rakennustöitä on mahdollista jatkaa ilman keskeytystä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös tehtiin esittelijän kokouksessa täydentämästä ehdotuksesta yksimielisesti.