Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Tero Lehtonen 16.10.2013:

VI kaupunginosan kortteliin 12 (osa) sekä katualueelle (osa Brahenkatua) on laadittu 25.7.2013 päivätty ja 16.10.2013 lausuntojen johdosta muutettu asemakaavan muutosehdotus ”Brahe-center” (18/2012).

Nykytilanne / Lähtökohdat

Suunnittelualue on osa Turun ydinkeskustan keskustatoimintojen aluetta ja se on kauttaaltaan keskustamaisesti rakennettu. Katujen varsia reunustavat korkeammat asuin- ja liikerakennukset, joissa on myös katualueen päälle tulevia ulokkeita. Sisäpihalla on matalampia teollisuus-, varasto- ja pysäköintikäyttöön suunniteltuja rakennuksia ja rakennelmia. Suunnittelualueella on myös maanalaisia tiloja.

Tontin 6-12-11 osalta rakennukset ovat rakenteiltaan ja talotekniikaltaan huonokuntoisia ja ne vaatisivat mittavia peruskorjauksia. Sisäpihan osalta koko korttelin yleisilme on ankea. Nykyiset rakennukset ovat ennen kaikkea toimisto- ja myymäläkäytössä. Tontilla 6-12-8 on myös asuntoja ja tontilla 6-12-11 teollista toimintaa sekä mm. kuntosali.

Kaupungin omistamia katualueita lukuun ottamatta tontit ovat yksityisessä omistuksessa.

Kaava-alueen nykyinen asukasmäärä on noin 70.

Alueella voimassa olevat asemakaavat ovat vuosilta 1953, 1958 ja 1986.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan muutosprosessia edelsi Hartela Kiinteistömyynti Oy:n tekemä poikkeuslupa-anomus, jolla pyrittiin nykyisten ns. Brahe-centerin tontin rakennusten korvaamiseen uudisrakentamisella. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hylkäsi anomuksen 21.6.2011 edellyttäen asian ratkaisua asemakaavan muutoksella.

Hartela Kiinteistömyynti Oy jätti anomuksen asemakaavan muuttamisesta 24.1.2012.

Vuorovaikutus

13.12.2012 järjestettiin pienimuotoinen yleisötilaisuus korttelin 06-12 asukkaille, yrittäjille ja muille toimijoille. Lisäksi hakija oli järjestänyt yleisötilaisuuksia kaavamuutosta edeltäneen poikkeuslupavaiheen aikana. Poikkeuslupahakemusta ja siihen liittyviä suunnitelmia on aikanaan käsitelty paikallisessa lehdistössä.

Vireilletulosta kuulutettiin Turun kaupungin kaavoituskatsauksen 2013 yhteydessä.

Suunnittelusta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmakirjeellä maanomistajille ja maanvuokralaisille sekä yhdistyksille ja viranomaisille.

23.1.2013 pidettiin aloituskokous, jossa olivat edustettuina mm. Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen pelastuslaitos, Turku Energia, Turun museokeskus, Vesilaitos, Kiinteistöliikelaitos, rakennusvalvonta sekä liikennesuunnittelu.

Suunnittelualueen laajennuksen johdosta laadittiin päivitetty OAS 7.6.2013, josta tuli yksi mielipide koskien lähinnä alueen rajausta.

Asemakaavan muutosehdotus oli lausuntokierroksella 2.8. - 16.9.2013. Lausuntoja pyydettiin yhdeksältä taholta ja niitä annettiin seitsemän kappaletta. Lausuntojen jälkeen käytiin täsmentävät neuvottelut rakennusvalvonnan ja pelastustoimen kanssa, minkä johdosta kaavakartan yleisiä määräyksiä muutettiin seuraavasti:

- palo- ja pelastusmääräyksiä tarkennettu

- viherkattomääräystä tarkennettu

- katualueille (ulokkeet ja maanalaiset tilat) tapahtuvaa rakentamista täsmennetty.

Lisäksi kaavaselostusta on vähäisessä määrin päivitetty.

Asemakaavan kuvaus

Kaava-alue muodostaa kiinteän osan olevaa Turun ydinkeskustan ruutukaavarakennetta, jossa korkeampi ja tehokkaampi rakentaminen keskittyy umpikorttelien laidoille. Tästä periaatteesta poikkeaa sisäpihalle sijoittuva, kadunvarsien rakennusmassojen korkuinen pistetalo. Poikkeuslupavaiheessa tutkituista massoitteluvaihtoehdoista tämä todettiin luontevimmaksi tavaksi asuntorakentamisen lisäämiseksi nykyistä rakennusoikeutta muuttamatta. Tontilla 6-12-8 (Tirrosenkulma) sijaitseva, kaksikerroksinen liikesiipi voidaan korvata IX-kerroksisella asuin- ja liikerakennuksella. Tontilla 6-12-6 (Maariankatu 6) voidaan korottaa olemassa olevaa liikerakennusta ja/tai laajentaa sitä sisäpihan puolelle.

Maariankadun ja Brahenkadun julkisivuille voidaan rakentaa katualueelle ulottuvia ulokkeita.

Maantasokerros on kauttaaltaan rakennettua; joko liiketiloja tai julkisia jalankulkualueita, sekä näihin ja muihinkin toimintoihin liittyviä teknisiä aputiloja. Tavoitteena on luoda edellytykset korttelin laajuisen, kauppakeskusmaisen julkisen jalankulkuympäristön syntymiseen. Erityisesti on tutkittu mahdollisuutta luoda Kauppatorin ja Puutorin välinen, mahdollisimman hyvin korttelin eri osia ja olevia sisäpihoja yhdistävä jalankulkureitistö.

Pihat ja oleskelutilat sijoittuvat viherkatoille maantasokerroksen päälle.

Viherkatoilla on keskeinen merkitys hulevesien imeytymisen ja hulevesipiikkien tasaamisen hallinnassa. Lisäksi niillä on muitakin etuja: kattopinnan pidentynyt käyttöikä, rakennusten energiansäästö paremman eristävyyden ja viilentävän vaikutuksen ansiosta, ilmanlaadun parantuminen ja äänieristävyys, esteettiset hyödyt, viherympäristön luomat terveyshyödyt ja kaupunkiluonnon monimuotoisuuden edistäminen. Etujen arvioidaan myös kasvavan tulevaisuudessa keskilämpötilan noustessa ja sadepiikkien voimistuessa.

Pysäköinti sijoittuu useaan tasoon maan alle. Maanalaiset pysäköintitilat voivat ulottua myös Brahenkadun alle. Korttelialueelle on osoitettava varaus maantasokerrokseen sijoittuvalle, esteettömälle julkiselle jalankulkijoiden kulkuyhteydelle maanalaiseen pysäköintilaitokseen (esim. mahdollinen Louhen laajennus), sekä tähän liittyville teknisille laitteille.

Asuminen sijoittuu rakennusmassojen ylempiin kerroksiin liiketilojen päälle. Alustavien viitesuunnitelmien mukaan asemakaavan muutos mahdollistaisi noin 130 uuden asunnon rakentamisen, mikä nostaisi asukasmäärää selvästi nykyisestä noin 70:stä.

Korttelin osan uudistaminen ja pysäköinnin siirtyminen maan alle tukevat ydinkeskustan tiivistymistä. Samalla edistetään palvelujen ja työpaikkojen toimintaedellytyksiä ja sijoittumista siten, että ne ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Keskustan tiivistyminen parantaa myös joukkoliikenteen, pyöräilyn ja jalankulun edellytyksiä.

Kaava mahdollistaa koko korttelin 12 laajemman kehittämisen osana elävää ydinkeskustaa.

Asemakaavan muutosehdotus on voimassa olevien ylemmän tason ohjaavien kaavojen (maakunta- ja yleiskaavat) mukainen, samoin kuin valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden (VAT), kaupungin asunto- ja maankäyttöohjelman (AMO) sekä keskustan kehittämisohjelman.

Seuraavat vaiheet

Seuraavaksi asemakaava on tarkoitus laittaa julkisesti nähtäville.

Asemakaavan muutosehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja valtuuston päätettäväksi, kun maankäyttösopimukset on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §, 66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta

Liite 2Selostus

Liite 3Tilastolomake

Oheismateriaali 1Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 25.7.2013 päivätty ja 16.10.2013 muutettu asemakaavan muutosehdotus ”Brahe-center” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Samalla kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää periä asemakaavanmuutoksen hakijalta Hartela Kiinteistömyynti Oy:ltä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneina kustannuksina:

-                     asemakaavakarttojen laatimiskuluja        5 000 euroa

-                     kuulutuskuluja                                            500 euroa

Yhteensä                                                                       5 500 euroa

Maksut laskutetaan sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Van Ooikin Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 29.10.2013 § 320.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.