Hallintopalvelut, ympäristölakimies Leena Salmelainen 10.6.2013:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Kaupunginosa 6, korttelin 18, tontti 10, pinta-ala 1 741 m², osoite: Läntinen Pitkäkatu 10 b.

Rakennushanke

- kerrostalo (2 200 m², 30 asuntoa)

- 2-kerroksinen pysäköintihalli (1 554 m²).

Tontilla osoitetaan 38 autopaikkaa (asemakaavan vaatimus 32 ap.) ja 60 polkupyöräpaikkaa (asemakaavan vaatimus sama).

Rakennushanketta koskeva rakennuslupahakemus on vireillä.

Kaavoitustilanne

Alueella on voimassa 1.6.1999 vahvistettu asemakaava, jossa rakennuspaikkaa koskee seuraavat kaavamääräykset:

AK-1: Asuinkerrostalojen korttelialue, jolla saa kahteen alimpaan kerrokseen sijoittaa liike- ja toimistotiloja kuitenkin enintään neljänneksen sallitusta rakennusoikeudesta.

IV ¼: Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kaavassa lukumäärältään mainittujen kerrosten yläpuolella olevasta tilasta kerrosluvun estämättä käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.

ma-2: Piha-alueen osa, jolle saadaan sijoittaa autojen säilytystilaa maan alle kahteen tasoon.

Autopaikat: Korttelialueita varten on järjestettävä autopaikkoja vähintään yksi kutakin kerrosalan 150 m² kohti. Autopaikat saadaan osittain tai kokonaan sijoittaa pysäköintilaitokseen Puolalanmäen alle.

Haetut poikkeukset (MRL 58 §)

- Parvekkeet ulotetaan rakennusalan rajan yli pihan puolelle.

- Maanalaiseen autopaikoitukseen osoitetun rakennusalan raja ylitetään.

- Kerrosluku ylitetään (sallittu IV ¼, rakennetaan V ¼).

- Rakennusoikeutta siirretään 400 m² suojellun rakennuksen rakennusalalta uudisrakennuksen rakennusalalle.

- Ylimpään parvikerrokseen ei ole hissiyhteyttä.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Kiinteistön naapureille on annettu viran puolesta mahdollisuus huomautuksen antamiseen. Asunto Oy Kauppiaskatu 20 on jättänyt hakemuksesta muistutuksen. Yhtiö vastustaa parvekkeiden ulottamista rakennusalan ulkopuolelle, koska tällöin parvekkeilta avautuu esteetön näkymä Kauppiaskatu 20:n asuntoihin, jotka suuntautuvat Kauppiaskadulle. Lisäksi yhtiö vastustaa kerrosluvun ylitystä, koska rakentamisratkaisut aiheuttavat tällöin ylimääräistä lumenpudotustyötä yhtiöiden rakennusten välillä.

Hakija on jättänyt muistutuksen johdosta vastineen. Katon osalta suunnitelmia on muutettu siten, että Asunto Oy Kauppiaskatu 20:n puoleinen katto vahvistetaan kestämään lumikuormaa.

Lisäksi eräät hakijana olevan yhtiön asukkaat ovat puhelimitse ottaneet yhteyttä kaavoitusyksikköön ja ilmaisseet huolensa ja vastustuksensa autopaikoituksen aiheuttamasta 2 suuren puun kaadosta tontilla.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Ei lausuntoja.

Päätöksen perustelut

Poikkeaminen koskee tiiviille kaupunkialueelle toteutettavaa uudisrakentamista, jossa kiistanalaiseksi on noussut kysymys tontilla sijaitsevan puuston säilyttämisestä. Hakijan näkemyksen mukaan maanalaisen rakennusalan rajaa ei voida noudattaa louhintateknisistä syistä vaarantamatta olemassa olevien rakennusten perustuksia. Kuitenkin louhintoja on ulotettu viereisiin rakennuksiin kiinni tai jopa olemassa olevien rakennusten alle perustuksia vaarantamatta. Maanalainen rakennusala ei tässä tapauksessa edes ulotu olemassa olevan rakennuksen alle.

Pääpiirustuksesta 28.6.2012 (3/14, K1 katutaso, leikkaus pääsisäänkäynti) ilmenee, että maanalaisen autopaikoituksen rakennusala on tarkoitus jättää käyttämättä noin 82 m²:n suuruiselta alalta rakennusalan kaakkoisosassa. Sen sijaan rakennusala on tarkoitus ylittää noin 48 m²:n alalta sen lounaisosassa. Ylitys aiheuttaa väistämättä tontin kahden suuren, hyväkuntoisen vaahteran kaatamisen. Tontilla sijaitsee vielä kolmas vaahtera, joka on tarkoitus myös kaataa autohallin tieltä. Puita ei ole suojeltu asemakaavassa, mutta ne ovat merkittävä asumisviihtyisyyttä ja kaupunkikuvaa parantava tekijä tontilla. Hakijan aikaisemmissa suunnitelmissa rakennusalan rajaa on noudatettu ja puut on säilytetty suunnitelmassa.

Turussa on toteutettu hyvin tuloksin täydennysrakentamista muun muassa siten, että kahden tontin välisellä rajalla olevat suuret puut on säilytetty huolimatta siitä, että uudisrakentaminen on toteutettu lähes puihin kiinni. Näin on tehty esimerkiksi osoitteessa Luostarinkatu 15. Myös tässä tapauksessa autohallin louhiminen vaahterat säilyttäen on täysin mahdollista.

Asemakaavan mukaan kiinteistölle tulee osoittaa autopaikkoja 1/150 k-m² eli 32 ap. Lisäksi asemakaavan mukaan autopaikat tai osa niistä voidaan osoittaa Louhen pysäköintilaitoksesta. Hakemuksessa esitetään kuitenkin tehtäväksi 38 ap. eli 6 paikkaa asemakaavassa edellytettyä enemmän. Maanalaisen rakennusalan ylitystä ja sen myötä kahden arvokkaan puun kaatamista perustellaan sillä, että kiinteistön omistajan tarkoituksena on tehdä ylimääräisiä autopaikkoja ja saada siten lisätuloja niiden myymisestä/vuokraamisesta. Kyseessä ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama erityinen syy poiketa asemakaavasta. Hakija ei myöskään ole esittänyt perusteita sille, miten louhinnan ulottaminen rakennusalan mukaisesti lähemmäs olemassa olevaa rakennusta vaarantaisi rakennuksen perustukset.

Poikkeamishakemuksen käsittelyssä on käyty useita neuvotteluja hakijan ja valmistelijoiden kesken. Hakija on esittänyt, että kaadettavien puiden tilalle rakennetaan istutusaltaita. Kyseinen tontti on kuitenkin malliltaan melko kapea ja tontin vielä avoimelle laidalle rakennetaan korkea kerrostalo. Lisäksi naapuritontilla 11 on samanlaiset korkeat kerrostalot tontin etelä- ja pohjoisreunoilla. Tontit 10 ja 11 muodostavat yhdessä kuilumaisen solan, mitä vaikutelmaa korostaa rakennettava korkea uudisrakennus tontin 10 pohjoisreunalle. Matalat istutusaltaat eivät ole riittävän korkea viherelementti poistamaan tätä kuilumaisuutta. Osa hakijana olevan asunto-osakeyhtiön asukkaista on myös ollut yhteydessä kaavoitusyksikköön, koska puut haluttaisiin säilyttää. Vaikka siis yhtiö on tehnyt muodollisesti yksimielisen päätöksen hakea poikkeusta ja siten kaataa puut, kaikki asukkaat eivät ole suunnitelman kannalla.

Hakijalle on esitetty kompromissina, että rakennusalaa voidaan ylittää, mikäli puut säästyvät. Kyseessä olevat puut ovat kuitenkin niin suuret, että louhinnan raja voidaan ulottaa korkeintaan viiden metrin päähän puiden rungosta. Tämä tarkoittaa, että esitetyistä suunnitelmista poistuisi 5 autopaikkaa/kerros eli yhteensä 10 autopaikkaa (mikäli puut on mitattu pääpiirustuksiin todelliseen paikkaan). Tällöin autopaikkoja osoitettaisiin 4 kpl asemakaavassa edellytettyä vähemmän. Kokonaisuus huomioon ottaen tähän poikkeamiseen on erityisiä syitä. Rakennuslupavaiheessa kaikki kaadettavat ja säilytettävät puut tulee mitata ja merkitä pääpiirustuksiin todellisille paikoilleen, jotta saadaan selville tarkka mitta louhinnan rajaan.

Uudisrakennuksen harjakorkeus, Läntisen Pitkäkadun puoleinen räystäslinja ja kattomuoto noudattavat viereisen rakennuksen linjoja, jolloin lopputulos tällä suunnitteluratkaisulla on asemakaavan mukaista parempi. Kerrosluvun ylitystä voidaan puoltaa kaupunkikuvallisista syistä. Ylimpään parvikerrokseen ei tarvitse olla hissiyhteyttä, mikäli hissillä on pääsy varsinaiseen kerrokseen. Hakija ei siten ole hissiyhteyttä koskevan poikkeuksen tarpeessa.

Edellä esitetyn perusteella päätökselle asetettavien ehtojen toteutuessa hakemuksen mukainen poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 172 §).

Liite 1Asemapiirros 28.6.2012

Oheismateriaali 1Poikkeamishakemus, Asunto-osakeyhtiö Puolala, sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapureiden muistutus 21.12.2012

Oheismateriaali 3Hakijan vastine 14.1.2013

Oheismateriaali 4Hakijan vastine 14.6.2013 (jaettiin kokouksessa pöydälle)

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 28.6.2012 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Ehdot:

- Maanalaisen autopaikoituksen rakennusala saadaan ylittää siten, että ylitys ulottuu enintään viiden metrin päähän tontin lounaisosassa sijaitsevien kahden vaahteran rungosta.

- Tontin lounaisosassa, rakennusalan ulkopuolella sijaitsevia kahta vaahteraa ei saa kaataa. Vaahteroiden rakennustyön aikaisesta rungon ja juuriston suojaamisesta tulee huolehtia Viherrakentamisen yleisen työselostuksen, VRT’ 11 ohjeiden mukaisesti. Kaikki kaadettavat ja säilytettävät puut tulee rakennusluvassa mitata ja sijoittaa pääpiirustuksissa todelliseen paikkaansa.

- Tällä päätöksellä myönnetään lisäksi poikkeus autopaikkojen osoittamisesta asemakaavassa edellytettyä vähemmän (edellytys 32 ap. osoitetaan 28 ap.).

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 800 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 35 euroa/kuultava kiinteistö (7 kpl), yhteensä 1 045 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaisuuspäivästä lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.