Asemakaavatoimisto/Paula Keskikastari 18.12.2012:

Otsikossa määritellylle alueelle on laadittu 18.12.2012 päivätyt luonnosvaihtoehdot U ja S asemakaavan muuttamiseksi.

Alueen nykyinen käyttö ja rakennusten kunto on epätyydyttävä tontinomistajan, naapurien ja kaupunkikuvan kannalta. Alueen voimassa olevat kaavat eivät ole enää ajanmukaisia. Lähtötilanteen tekee ristiriitaiseksi kadunkulmassa sijaitsevat huonokuntoiset puutalot, joilla on suojeluarvoja, mutta jotka tontinomistaja näkee rasitteena.

Mikäli alueelle rakennetaan korttelin pääasiallista rakentamistapaa noudattaen uusia kerrostaloja kadun reunaan, merkitsee se kahden 1800-luvun puisen asuinrakennuksen purkamista (Vaihtoehto U).

Mikäli taas vanhojen puisten asuinrakennusten suojeluarvot otetaan lähtökohdaksi, voidaan uudisrakentamista toteuttaa vain niiden taakse, tontille 5. Tällöin kaupunkikuva muodostuu mittakaavaltaan sekavaksi. Suojelun tekee ongelmalliseksi myös se, että toinen puutalo on vaurioitunut tulipalossa ja se pitäisi käytännössä rakentaa uudestaan (Vaihtoehto S).

Aloite

Eerikinkadun ja Koulukadun kulman kahden tontin asemakaavan muuttaminen on vireillä maanomistajan aloitteesta. Vuonna 2010 Skanska Oy uudisti anomuksen ja esitti 7200 kerrosalaneliömetrin rakentamista alueelle.

Kohteesta tulee laatia maankäyttösopimus.

Nykytilanne

Kaavamuutosalue sijaitsee noin 750 metrin etäisyydellä Kauppatorilta lounaaseen. Tonttien rakennuskanta on hyvin eri-ikäistä, epäyhtenäistä ja melko matalaa.

Turun maakuntamuseo on todennut kadunkulman puisista asuinrakennuksista, että ne "edustavat erittäin rikkaasti koristeltua uusrenessanssia. Rakennuksilla on sijaintinsa puolesta merkittävä kaupunkikuvallinen arvo ja siitä syystä ne on merkitty keskustan rakennussuojelun vaihekaavaehdotukseen sr-2 -merkinnällä".

Tontin 2004 kulmarakennuksen vanhin osa on vuodelta 1853. Fritjof Strandell on suunnitellut Koulukadun puoleisen rakennuksen sekä Eerikinkadun puoleisen rakennuksen ulkoasun vuonna 1899. Rakennusten sisätilat eivät ole säilyneet alkuperäisenä, esim. lähes kaikki vanhat kaakeliuunit on purettu remonttien yhteydessä.

Alueen takarajalla on Alex Nyströmin suunnittelema makkaratehdas 1920-luvulta, jonka sivuilla ja edessä on sekalaisia laajennusosia.

Naapuritonteilla on kuusikymmentäluvulla rakennettuja 7-8 -kerroksisia kerrostaloja. Rajanaapurina sijaitsevalle tontille nro 7 on laadittu asemakaavanmuutos uuden asuinkerrostalon rakentamiseksi Ursininkadun varteen.

Kaavan valmistelun tähänastiset vaiheet, osallistuminen ja päätöksenteko

Vuonna 1997 Arsenal-SSP Oy jätti asemakaavanmuutosanomuksen, jossa esitettiin kahden asuinkerrostalon uudisrakentamista alueelle.

Kaavoitus on pantu vireille vuonna 1999, jolloin vireilletulosta ilmoitettiin toimittamalla 17.11.1999 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma alueen maanomistajille sekä vuokralaisille. Lisäksi alueen kaavoituksesta on ilmoitettu vuosien 1999–2002 kaavoituskatsauksissa ja uudelleen vuosina 2005–2010 ja 2012.

2.2.2000 päivätyt kaavaluonnosvaihtoehdot A ja B esiteltiin kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnalle, joista lautakunta 1.3.2000 valitsi vaihtoehdon A eli kadunkulmaan sijoittuvan uudisrakennuksen asemakaavaehdotuksen laatimisen pohjaksi.

5.2.2002 eli lausuntokierroksen jälkeen asemakaavanmuutosehdotus (pvm 15.1.2002) tuotiin ympäristö- ja kaavoituslautakunnan käsittelyyn, jolloin se palautettiin uudelleen valmisteltavaksi seuraavin saatesanoin:

”Vaihtoehto B:n lähtökohdat soveltuvat kaupunkikuvaan ja kehittävät ympäristössä olevien suojeltujen rakennusten kanssa alueen kulttuurihistoriallisia arvoja. Kaavaluonnoksessa esitetty uudisrakennusoikeuden määrä ja sijainti eivät sovellu ajateltuun ympäristöön. Kaavaluonnos tulee valmistella siten, että tällä hetkellä kaava-alueella olevan rakennuskannan rakennusoikeutta ei tule oleellisesti ylittää.

- Koulukadun ja Eerikinkadun varsilla olevat koristellut uusrenessanssirakennukset tulee säilyttää sr 3 merkinnällä.

- Tontin takarajalla 1920-luvulta oleva makkaratehdas tulee säilyttää (sr 1).

- Mikäli muu rakennuskanta puretaan, saa tontilla uudisrakennusoikeutena toteuttaa noin 2.700 m² siten, että rakennusoikeus soveltuu tonteille jäävään vanhaan rakennuskantaan, rakennusoikeus ei myöskään saa häiritä muiden tonttien rakennuskannan viihtyvyyttä.

Lisäksi tulee valmistella kaksi eri kaavaluonnosta, joista toisessa vanha makkaratehtaan rakennus on esitetty säilytettäväksi ja toisessa rakennus voidaan purkaa.”

1.3.2005 ympäristö- ja kaavoituslautakunta käsitteli asemakaavanmuutosehdotusvaihtoehtoja 1 ja 2 (pvm 25.1.2005). Kokouksessa hyväksytty vaihtoehto 2 päätettiin lähettää vielä kaupunginhallituksen käsittelyyn ennen nähtäville asettamista. Lautakunta hyväksyi vaihtoehdon, jossa puurakennukset purettiin ja mahdollistettiin 6500 k-m² uudisrakentaminen.

4.4.2005 kaupunginhallitus palautti asian ympäristö- ja kaavoituslautakunnalle: ”Asemakaavan valmistelussa tulee maanomistajan kanssa selvittää, voidaanko asemakaava toteuttaa siten, että makkaratehtaana toiminut rakennus voitaisiin purkaa ja toteuttaa tontilla uudisrakennusoikeutta puutalojen rakennusoikeuden lisäksi lähes samoilla kerrosneliömetrimäärillä kuin korttelin muilla neljänneksillä. Puutalojen suojelumerkintä tulee arvioida tulevan käyttötarkoituksen mukaan.”

21.6.2005 ympäristö- ja kaavoituslautakunta merkitsi tiedoksi selvityksen asemakaavan etenemistavasta ja sen että maanomistajan edustajien kanssa on käyty neuvotteluja, suojeltaville rakennuksille on etsitty sopivaa omistajaa, mutta neuvottelut eivät ole tuottaneet tulosta.

Puutalot ovat huonokuntoisia ja niissä on ollut muun muassa vesivahinkoja. Rakennusvalvonta on velvoittanut useaan otteeseen omistajaa julkisivujen kunnostamiseen. Kummankaan talon sisätilat eivät ole säilyneet alkuperäisessä asussaan. Koulukadun puoleisen talon rakenteita on vahingoittanut myös tulipalo vuonna 2007.

Vuonna 2009 kaava-alueen kiinteistöt siirtyivät rakennusliike Skanska Oy:n omistukseen.

Vuonna 2009 Puu ja Talo ry teki rakennussuojeluesityksen Koulukadun maisemakokonaisuudesta, johon lukeutuivat myös alueen puutalot. ELY-keskuksen päätös 5.8.2010: ”Koulukadun maisemakokonaisuuden muodostamat rakennukset sijaitsevat asemakaava-alueella, jolla rakennussuojelu tulee ratkaista ensisijassa kaavoituksen yhteydessä. Rakennuksilla ei ole huomattavaa valtakunnallista merkitystä. Asiassa ei ole muutoin ilmennyt rakennussuojelulain 3 §:n 2 momentissa tarkoitettuja perusteita esityksen kohteena olevien rakennusten suojelemiseksi rakennussuojelulain nojalla”.

Päätöksessä vedotaan Museoviraston lausuntoon 15.4.2009, että maisemakokonaisuudella on kaupunkikuvallista ja kulttuurihistoriallista merkitystä, ja kokonaisuuteen kuuluvat rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti merkittäviä ja niiden säilyttäminen on tärkeää. Toisin sanoen, kohdetta ei koettu valtakunnallisesti arvokkaaksi, vaan annettiin ratkaisuvalta kaavavalmistelulle sekä paikalliselle poliittiselle päätöksenteolle.

Sovittelu

Vuonna 2009 Suomen Sovittelufoorumi ry:n (SSF) ympäristöasioiden sovittelutyöryhmä käynnisti pilottihankkeen ”Sovittelu maankäyttö- ja ympäristöristiriidoissa” (SOMARI). Taustalla on yhdistyksen kiinnostus hyödyntää sovittelumenettelyä paikallisten ympäristökiistojen käsittelyssä.

Sovittelua päätettiin soveltaa Eerikinkadun ja Koulukadun kulman kaavamuutokseen, sillä kaupungin näkökulmasta kaavamuutoksen päätyminen pitkään valituskierteeseen vaikutti todennäköiseltä. Sovitteluprosessi alkoi infotilaisuudella 22.4.2010. Tämän jälkeen sovittelutilaisuuksia seurasi neljä, ja vuoden 2011 syksyllä järjestettiin viimeinen tilaisuus.

Sovittelutuloksen rooli kaavaprosessissa vaikutti epäselvältä sovittelun eri tahoille. Kysymyksenä oli voidaanko kaavan ongelmakohtia ratkaista sovittelussa vai onko sovittelu lähinnä laajennettu valmistelu- ja tiedon kokoamisprosessi kaavoittajalle. Käytännössä päädyttiin jälkimmäiseen. Todettiin, ettei se, että ratkaisu on saavutettu sovittelulla, voi olla peruste kaavoitusratkaisulle.

Sovitteluprosessissa eniten kannatusta sai ratkaisumalli, jossa puutalot suojellaan ja pihalle rakennetaan Koulukadun suuntainen uudisrakennus.

Skanska Oy ei kuitenkaan nähnyt Koulukadun puoleisen, tulipalossa vahingoittuneen puutalon korjaamista mahdollisena ja on siksi vuosina 2011-2012 esittänyt erilaisia vaihtoehtoja, joissa kyseinen puutalo on purettu ja tilalle rakennettu uudisrakennus.

Kaavatilanne, aluetta koskevat muut päätökset ja suunnitelmat

Valtioneuvoston 13.11.2008 tarkistettu päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista edellyttää, että asemakaavoituksessa huomioidaan mm.:

• olemassa olevan rakennuskannan hyödyntäminen ja edistäminen ja että luodaan edellytykset hyvälle taajamakuvalle
• melusta, tärinästä ja ilman epäpuhtauksista aiheutuvan haitan ehkäiseminen.

Suunnittelualueella on voimassa kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymä oikeusvaikutteinen yleiskaava 2020. Siinä Koulukatu on pääkatu, Eerikinkatu joukkoliikennepainotteinen katu ja muu alue pääkeskustasoisten keskustatoimintojen aluetta. Myös Turun seudun joukkoliikenne 2020 -selvityksen eri vaihtoehdoissa Eerikinkatu on esitetty joukkoliikenteen väyläksi.

Asemakaavatilanne on esitetty kaavakartalla, voimassa olevat asemakaavat ovat vuosilta1897 ja 1960:

Tontin 5 asemakaava on vahvistettu vuonna 1960. Kaavassa tontille on osoitettu 1-3-kerroksisia rakennusaloja pääasiassa liikerakennuksia varten. Tontin rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 2829 m² (e = 1,45).

Tontin 2004 rakennusoikeus määräytyy vuoden 1897 asemakaavan ja vuoden 1964 rakennusjärjestyksen mukaan. Rakennusten korkeus saa olla enintään 18 metriä. Tontin rakennusoikeus 2072 k-m² (e = 1,0).

Naapuritonteilla 6 ja 7 on kaava-alueeseen rajoittuvissa päädyissä asuinhuoneiden ikkunoita kaikissa asuinkerroksissa. Päätyikkunat rajoittavat tonttien 5 ja 2004 rakentamista.

Korttelin muilla neljänneksillä on rakennusoikeutta keskimäärin 5700 k-m² sekä maanpäällinen kellarikerros. Naapuritonttien rakentamistehokkuudet vaihtelevat välillä e = 1,51-1,66.

Asemakaavaluonnosvaihtoehdot, pvm 18.12.2012

KAAVAVAIHTOEHTOJEN KUVAUS JA VERTAILU

Asemakaavan muutoksessa on haettu vaihtoehtoja, joissa alueelle voitaisiin rakentaa uusi asuinkerrostalo. Maanomistajan toiveena on 7200 k-m² rakennusoikeus. Myös kaupungin tavoitteena on lisätä keskustan elävyyttä ja asuntojen määrää keskustassa, samalla suojeluarvoja kunnioittaen. 

Vaihtoehdoille on annettu nimet ”U” ja ”S”

Vaihtoehto ”U”

Koulukadun ja Eerikinkadun kulmaan sijoittuu L:n mallinen uusi asuinkerrostalo. Uudisrakennus noudattaa viereisten asuinkerrostalojen linjoja ja täydentää kaupunkirakennetta johdonmukaisella tavalla. Uusi asuinkerrostalo voidaan rakentaa runkosyvyydeltään kapeammaksi kuin vaihtoehdossa S ja siten aikaansaada valoisia asuntoja. Uudisrakennus sijaitsee näkyvällä paikalla Paloaseman ja entisen Vesilaitoksen suojelurakennusten välissä ja siksi sen arkkitehtuurille tulee asettaa korkeat laatuvaatimukset. Erityistä huomiota tulee kiinnittää jalankulkijan maiseman elävöittämiseen.

Vaihtoehto ”S”

Koulukadun ja Eerikinkadun kulman vanhat rakennukset säilyvät ja Eerikinkadun varren tontille sijoittuu uusi asuinkerrostalo.

Kadunkulman puutaloihin sijoittuu toimisto- ja asuintiloja. Koulukadun puoleinen, tulipalossa vaurioitunut rakennus joudutaan käytännössä rakentamaan uudestaan, suojelu on sen kohdalla vain rakennuksen mittakaavan ja miljöön suojelua.

Koulukadun suuntainen uudisrakennus sijoittuu suojeltujen rakennusten taakse. Eerikinkadun varren katunäkymä muodostuu mittakaavaltaan sekavaksi. Lisäksi sijoitus johtaa syvärunkoiseen, kasarmimaiseen rakennusratkaisuun.

Molemmissa vaihtoehdoissa maantasokerrokseen saa sijoittaa liike-, autotalli-, teknisiä- sekä asuntojen yhteistiloja rakennusoikeutta ylittäen.

Vaihtoehtojen vaikutusten vertailu

Vaihtoehdot eroavat toisistaan lähinnä kaupunkikuvallisilta vaikutuksiltaan ja suojeluarvojen huomioon ottamisessa.

Nykytilanteeseen verrattuna molemmat vaihtoehdot parantavat nykyistä, huonokuntoisten rakennusten leimaamaa aluetta.

Liite 1Luonnoskartat vaihtoehdot S ja U pvm. 18.12.2012

Oheismateriaali 1Luonnossuunnitelmat, Arkkitehtitoimisto Sigge Oy 11.12.2012

Seuraava materiaali on nähtävissä kokouksessa sihteerillä:

- Vahinkotarkastusmuistio ja -raportti 2007

- Valokuvia palossa vaurioituneesta rakennuksesta

- Puutalojen pohjapiirustukset

- Kuntoarvio, -tutkimus ja analyysiraportti 2010

- Rakennushistoriaselvitys 2012 (www.turku.fi/kaavahaku)

Kaavoitustoimenjohtaja Markku Toivonen:

EhdotusYmpäristö- ja kaavoituslautakunta päättää hyväksyä 18.12.2012 päivätyn 7. (VII) kaupunginosan korttelin 14 tonteille 2004 ja 5 sekä Eerikin- ja Koulukadun katualueiden osille asemakaavatoimistossa laaditun asemakaavaluonnosvaihtoehto U:n laadittavan asemakaavan muutosehdotuksen pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Hellsténin Karin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti. Lisäksi päätettiin suorittaa paikalla katselmus 15.1.2013.

Pöydältä 8.1.2013 § 8.

PäätösAsia pantiin pöydälle kolmeksi viikoksi Karin Sundqvistin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Paikalla suoritettiin katselmus ennen kokousta

Pöydältä Ympäristö- ja kaavoituslautakunta 15.1.2013 § 25.

Liite 1Luonnoskartat vaihtoehdot S ja U pvm. 18.12.2012

Oheismateriaali 1Luonnossuunnitelmat, Arkkitehtitoimisto Sigge Oy 11.12.2012

PäätösAsia pantiin pöydälle Koiviston Sandelinin tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen asian pöydällepanoa Helesvirta teki Hellsténin kannattamana muutosehdotuksen, että lautakunta hyväksyisi asemakaavaluonnosvaihtoehto S:n laadittavan asemakaavan muutosehdotuksen pohjaksi.

Asian esitteli toimialajohtaja Markku Toivonen.