Tilapalvelut, rakennuttajainsinööri Jouni Anttila 30.11.2017:

Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue on yhdessä Kiinteistöliikelaitoksen ja sivistystoimialan kanssa laatinut Hannunniitun koulun tilatarveselvityksen.

Hannunniitun koulu sijaitsee osoitteessa Virmuntie 3-5 ja koostuu viidestä rakennuksesta. Rakennukset ovat ennen jakautuneet kahden koulun, Hannunniitun ja C.O. Malmin koulun käyttöön. Hannuniitun koulu on ollut tavallinen yleisopetusta antava koulu ja C.O. Malmin koulu erityistä tukea tarvitsevien oppilaiden koulu. C.O. Malmin koulun erityispiirteenä on, että opetuskielenä on suomen lisäksi viittomakieli. Hannunniitun ja C.O. Malmin koulut yhdistyivät hallinnollisesti 1.1.2016.

Hallinnollinen yhdistyminen on aiheuttanut muutostarpeita tilajärjestelyihin tilojen optimaalisen käytön kannalta. Koulun toiveena on keskittää hallinnon ja henkilökunnan tiloja yhteen rakennukseen keskeiselle paikalle sekä mm. järjestellä luokkia uudelleen siten, että erityisluokat ja tavalliset luokat ovat lähekkäin toisiaan. Koulun opettajanhuone on jo keskitetty yhteen rakennukseen, mutta muita toiminnallisia muutoksia varten tarvitaan korjaus- ja muutostöitä. Asiaa päätettiin lähestyä tarveselvityksen kautta. Osa koulun henkilöstöstä on kokenut oireiluja tiloissa, joten myös sivistystoimialan sisäilmatyöryhmä esitti tarveselvityksen laatimista.

Koulun rakennuksissa A-C teetettiin sisäilmaston kuntotutkimus loppukeväällä 2016. Kesällä 2017 on tehty lattiakorjauksia, joiden vaikutuksia sisäilmaan seurataan parhaillaan. Liikuntasalin osalta on jatkotutkimukset on tilattu. Sisäilma-asioita selvitetään tarkemmin oman prosessin kautta kaupungin sisäilmamallin mukaisesti.

Työryhmä on laatinut tarveselvityksen. Tarveselvityksessä on kuvattu Hannunniitun koulun tilatarpeita niin käyttäjän toiminnan kuin rakennuksen teknisen kunnon näkökulmasta. Selvityksessä on myös arvioitu oppilasennusteita ja kaupunkikehityksen vaikutuksia hankkeeseen.

Virmuntiellä toimii tällä hetkellä kaksi esiopetusryhmää, vuosiluokat 1-6, koulukuraattori ja -psykologi sekä kouluterveydenhoitaja. Oppilaita on noin 584. Kohmon yksikössä, joka kuuluu Hannunniitun kouluun, on 33 vuosiluokkien 1-2 oppilasta. Koulun aamu- ja iltapäivätoiminnot jakautuvat useaan paikkaan. Pienryhmien aamu- ja iltapäivätoiminta järjestetään koulun tiloissa, kun muu toiminta on sijoittunut Hannunniitun ja Jaanin seurakuntataloille ja Kohmoon.

Hannunniitun koulun oppilasmäärään ei ole ennustettu kasvua seuraavan viiden vuoden ajanjaksolla. Hieman epävarmaa kuitenkin on, miten alue jatkossa kehittyy. Koulu on nykytilanteessa täynnä.

Itäharjun alue on tulevaisuudessa kasvava ja kehittyvä alue, joka sijaitsee kohtalaisen lähellä Hannunniitun koulua. Tälle alueelle ollaan kaavailemassa monitoimitaloa noin 2020 - 2030 -lukujen taitteeseen.

Tarveselvityksessä on tarkasteltu kolmea vaihtoehtoa Hannunniitun koulun tilatarpeiden ratkaisemiseksi:

Koulun peruskorjaus

Tässä vaihtoehdossa rakennusten A, B ja C LVIA- ja sähkötekniikka uusittaisiin kokonaisuudessaan, samoin kuin rakennusten pinnat uusittaisiin kokonaisuudessaan. Myös julkisivut ja vesikatto uusittaisiin.

D-rakennus on vuodelta 2000, joten siihen kohdistuisi vähäisempiä toimenpiteitä. Talo- ja rakennusteknisten korjausten lisäksi tehtäisiin käyttäjän esittämiä toiminnallisia tilamuutoksia, kuten väliovien lisäys luokkien välille, ruokalan tilan laajennus, iltapäivätoiminnan uusi kuraeteinen ja hallinnon toimistotila sekä suljettu hallintokäytävä. Peruskorjaus ei poista nykyiseen tilanahtauteen liittyvää ongelmaa.

Peruskorjauksen tarveselvitysvaiheen kustannusarvio on 12.750.000 euroa (alv 0 %). Käyttäjälle aiheutuva vuokravaikutus olisi arviolta noin 1,9M€/vuosi. Kustannusennuste ei sisällä tarvittavien väliaikaistilojen kustannuksia.

Uudisrakennus

Tässä vaihtoehdossa Virmuntien kaikki 5 rakennusta puretaan ja tilalle rakennetaan uusi koulun, esiopetuksen ja aamu- ja iltapäivätoimintojen tarpeet täyttävä rakennus. Tarveselvitysvaiheen tilaohjelman mukaan uudishankkeen koko olisi noin 7 700 m2. Tilaohjelma on laadittu siten, että siinä on varauduttu pieneen kasvuun oppilasmitoituksessa ja esiopetusryhmien määrässä. Nykytilanteessa koulun tilamäärä on noin 7 800 m2, joten uudisvaihtoehto olisi mitoitukseltaan tehokkaampi. Tässä vaihtoehdossa alueen esiopetus voitaisiin keskittää yhteen paikkaan.

Uudisrakennuksen tarveselvitysvaiheen kustannusarvio on 22.485.000 euroa (alv 0 %). Tämä summa ei sisällä olemassa olevien rakennusten purkukustannuksia. Purkukustannukset olisivat arviolta 440.000 – 560.000 euroa. Käyttäjälle aiheutuva vuokravaikutus olisi arviolta noin 2 M€/vuosi.

Kiinteistöliikelaitoksen arvion mukaan kokonaisvaltaisessa peruskorjauksessa ja uudishankkeessa jouduttaisiin väistämättä purkamaan ja tekemään uudelleen viime vuosina tehdyissä remonteissa uusittua LVIAS-tekniikkaa sekä rakennustöissä uusittuja pintoja, rakenteita ja julkisivu-/vesikattorakenteita. Tästä johtuen kokonaisvaltainen peruskorjaus tai uudishanke tulisi ajankohtaiseksi vasta myöhemmin, tehtyjen perusparantamisratkaisujen elinkaaren loppupäässä.

Nykytilojen toiminnalliset muutokset, tarvittavat korjaustyöt ja lisätila

Kolmantena vaihtoehtona on tutkittu nykytilojen korjausta ja etsitty ratkaisua tilanahtauteen.

Tässä vaihtoehdossa rakennuksiin tehdään seuraavia korjauksia:

- B-rakennuksen vesikaton korjaus (ei todettuja vuotoja, korjaustarve rakenteen elinkaaresta johtuva); sekä

- luokka- ja muiden tilojen korjaustöiden jatkaminen eli vuonna 2017 tehdyn remontin jatkosuunnittelu ja korjaustyöt

Sähkötöitä:

- A- rakennuksessa sijaitsevan sähköpääkeskuksen uusiminen sekä muiden sähkökeskusten uusiminen; sekä

- nousujohtojen ja johtoreittien uusimista jatkuvasti muuttuvista tarpeista johtuen (atk-, datavaatimukset, muuttuvat sähkötarpeet yms.)

LVIA-työt:

- IV-koneiden uusiminen A, B ja C-rakennuksiin (koneiden käyttöiästä johtuva uusimistarve);

- ilmanvaihdon päätelaitteiden uusiminen tarpeen mukaan eri tiloissa; sekä

- lämmönsiirtimen uusiminen (käyttöiästä johtuva uusimistarve)

Tässä vaihtoehdossa rakennuksiin tehdään lisäksi kaikki käyttäjän tarveselvityksessä esittämät toiminnalliset muutokset nykytiloissa.

Talo- ja rakennusteknisten korjausten lisäksi käyttäjä on esittänyt toiminnallisia muutostarpeita, jotka edellyttävät tilamuutoksia. Nämä ovat kiteytettynä seuraavat:

- uusia väliovia luokkien välille (rakennuksissa A-C);

- ruokalan tilan laajennus ja uudistamistyöt (kuten uusi linjasto);

- iltapäivätoiminnan uusi kuraeteinen ja sosiaalitilojen uudistaminen;

- hallinnon toimistotila ja suljettu hallintokäytävä;

- seinä- ja ovimuutos kahteen tilaan D –rakennuksessa; sekä

- tarveselvityksen liitteessä 1 koulun esiintuomat uudistamistarpeet

Lisäksi esitetään, että laajennetaan hieman pihan elementtirakennusta. E-rakennukseen on tällä hetkellä määräaikainen vuokrasopimus vuoteen 2022 saakka. Tämän sopimuskauden aikana elementtiä voidaan laajentaa tai korvata uudella. Laajennustarve on noin 320 m2.

Tarveselvitysvaiheen kustannusarvio tilatarveselvityksessä esille tuoduille korjaus- ja muutostöille on 1,7 M€ (alv 0 %). Vuokravaikutus toimialalle on vähintään 1.314.000 €/vuosi. Uuden tai laajennetun tilaelementin vuokravaikutusta ei ole vielä voitu arvioida, mutta vuokra tulisi nykyisestä nousemaan. Tällä hetkellä E-rakennuksen vuokrakustannus on noin 371.000 €/vuosi ja sen koko on 970 m2.

Tällä ratkaisulla toiminta nykytiloissa voisi jatkua noin 10 - 15 vuotta ja saataisiin lisäaikaa tulevaisuuden pysyvän ratkaisun pohtimiseen.

Tässä vaihtoehdossa korjaustyöt voidaan toteuttaa rakennuksissa nykyistä toimintaa mahdollisimman vähän häiriten koulun loma-aikoina seuraavien lähivuosien aikana. Myöskään väliaikaistiloja ei tarvita. Toteutusratkaisu on myös nopeimmin toteutettavissa ja ongelmat voidaan korjata nopeimmin aina viimeisin tieto koulutilojen tarpeiden osalta huomioiden.

Johtokunnan toivotaan esittävän, millä vaihtoehdolla sen näkemyksen mukaan tulisi jatkaa hankesuunnitteluvaiheeseen.

Yhteenveto

Tilatarveselvityksen lähtökohtana on ollut, että koulujen hallinnollinen yhdistyminen on aiheuttanut muutostarpeita tilajärjestelyihin tilojen optimaalisen käytön kannalta. Hallinnollisen yhdistymisen aiheuttamat muutostarpeet on kuvattu tarveselvityksessä. Lisäksi rakennusten tekniset korjaus- ja muutostarpeet on tuotu esille tarveselvityksessä.

Nykytilojen toiminnalliset muutokset ja osittainen lisätila.

Edellä mainittujen tarpeiden aiheuttamat muutos- ja korjaustarpeet voidaan toteuttaa tarveselvityksen kappaleessa 4.2.2 esille tuodussa vaihtoehdossa, jossa kuvataan nykytilojen toiminnalliset muutokset ja osittainen lisätila.

Tässä vaihtoehdossa voidaan myös tehdyssä sisäilmaston kuntotutkimuksessa havaitut korjaustarpeet korjata, toteuttaa tarvittavat lisätutkimukset, suunnitella korjaustoimenpiteet hyvin sekä toteuttaa kaikki tarvittavat korjaukset. Kuntotutkimuksessa havaittuja korjaustoimenpiteitä on jo tehty kesällä 2017 ja koulun rehtorien mukaan tehtyihin ratkaisuihin ollaan oltu tyytyväisiä.

Tässä vaihtoehdossa kouluun viime vuosina toteutettuja peruskorjaustoimenpiteitä ei jouduta purkamaan ja tekemään uudelleen (kuten peruskorjaus- ja uudisvaihtoehdoissa joudutaan). Koulun eri rakennuksiin tehdyissä remonteissa ja peruskorjaustoimenpiteissä on investoitu tarveselvityksen mukaan yhteensä noin 5.600.000 euroa sekä lisäksi kunnossapidon ja ylläpidon korjaustöitä, jotka eivät sisälly edellä mainittuun kustannukseen. Tässä vaihtoehdossa kaikki tarveselvityksessä esille tuodut tarpeet tulee huomioitua.

Peruskorjausvaihtoehto on esitetty tarveselvityksen vaihtoehdoissa teoreettisena kustannusvaihtoehtona. Kokonaisvaltaisessa peruskorjauksessa jouduttaisiin purkamaan ja tekemään uudelleen viime vuosina tehdyissä remonteissa uusittua LVIAS-tekniikkaa ja rakennustöissä uusittujapintoja, rakenteita sekä julkisivu-/vesikattorakenteita. Viime vuosina tehdyt toimenpiteet on kuvattu tarveselvityksessä. Tästä johtuen kokonaisvaltainen peruskorjaus tulee ajankohtaiseksi tehtyjen perusparantamisratkaisujen elinkaaren loppupäässä eikä sitä ole todellisuudessa mahdollista toteuttaa tässä vaiheessa ilman jo tehtyjen peruskorjaustoimenpiteiden purkamista. Peruskorjausvaihtoehdon toteuttaminen sellaisenaan tarveselvityksessä esitettynä ei ole mahdollista, koska rakennusten perusparantamis- ja korjaustyötä on jo laajasti toteutettu. Peruskorjausvaihtoehdon kustannusennuste ei sisällä myöskään tarvittavien väliaikaistilojen kustannuksia.

Uudisrakennusvaihtoehdossa kaikki nykyiset rakennukset purettaisiin. Tämä vaihtoehto on myös vertailuvaihtoehto, jonka tilaohjelmaa ja mahdollista toteutusratkaisua ei ole tarveselvitysvaiheessa laajasti tutkittu.

Kiinteistöliikelaitoksella ei ole huomautettavaa hankesuunnitelmaan.

Oheismateriaali 1Hannunniitun koulun tilatarveselvitys

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää lausuntonaan Strategiselle tilojen ohjaus -vastuualueelle, että se osaltaan hyväksyy esitetyn Hannunniitun koulun tilatarveselvityksen ja esittää, että vaihtoehto nykytilojen toiminnalliset muutokset ja osittainen lisätila otetaan seuraavaksi tehtävän hankesuunnitelman perustaksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.