Tilapalvelut, hankearkkitehti Kaisa Simula 19.10.2017

Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää lausuntoa Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta Ruiskatu 8 hankesuunnitelmasta. Hankesuunnitelman laadinnasta on vastannut Strategisen tilojen ohjaus -vastuualue yhteistyössä kiinteistötoimialan ja sivistystoimialan edustajien kanssa.

Ruiskatu 8 jatkokäytöstä on laadittu useita suunnitelmia vuosien varrella ja sen teknistä kuntoa on arvioitu asiantuntijoiden toimesta. Nyt kohteeseen liittyvät tarpeet ovat saaneet lopullisen muotonsa ja kohteesta on laadittu yhdistetty tarveselvitys ja hankesuunnitelma.

Ammattikorkeakoulun siirtyessä pois Ruiskatu 8 kiinteistöstä, vapautuu sieltä opetus-, auditorio-, hallinto- ja sosiaalitiloja noin 16 000 m2 sekä uimahalli- ja liikuntatilaa 1 455 m2. Turun ammatti-instituutin (jäljempänä TAI) käytössä on noin 5 000 m2:n tilat samassa kiinteistössä (Uudenmaantien puoleisessa osassa) ja nämä jäävät edelleen sen käyttöön.

Ruiskatu 8 kiinteistön jatkokäytön suunnitelmassa on lähdetty siitä, että kohdetta käytetään noin 10-15 vuotta, jonka jälkeen kouluverkkoa todennäköisesti uudistetaan ainakin ammatillisen koulutuksen tilojen osalta laajemmassa mittakaavassa.

Kohteeseen toteutetaan sellaiset tekniset korjaus- ja muutostyöt, joilla kiinteistöä voidaan huoletta käyttää noin 2030 -luvun puoliväliin saakka. Lisäksi toteutetaan sellaiset toiminnalliset muutostyöt, jotka ovat välttämättömiä toiminnan järjestämisen kannalta.

Kiinteistöön esitetään sijoitettavaksi seuraavat toiminnot:

- Ammatti-instituutin Kellonsoittajankadun toiminnot;

- Ammatti-instituutin aikuiskoulutuksen Lemminkäisenkadun toiminnot;

- tarvittavat lisätilat Ammatti-instituutin sote –koulutukselle;

- väistötilakoulu, johon ensi vaiheessa sijoittuu Vasaramäen koulun Syreenikujan yksikkö;

- Mikaelin koulun yläkoululuokat (Mäntymäen sairaala-alueelta ja Samppalinnan koulutalosta);

- kouluterveydenhuollon tiloja

Ruiskadulle sijoittuminen mahdollistaa seuraavista tiloista luopumisen:

Kellonsoittajankatu 9-11:

- huoneistoala 8437 m2 (bruttoala 12 200 br-m2);

- rakennettu vuonna 1968 ja laajennettu 1990-luvulla, peruskorjauksen tarpeessa;

- vuokratila, jonka omistaa Turun kauppaopetussäätiö;

Syreenikuja 1 (Vasaramäen koulun Kupittaan yksikkö)

- huoneistoala 5061 m2 (bruttoala 5671 br-m2);

- rakennettu vuonna 1957 ja on teknisen käyttöikänsä päässä;

- kohdetta ei kannata korjata, vaan kohteesta luovutaan. Kohde on kiinteistökehityskohde, joka tullaan myymään;

 Muita mahdollisia vaikutuksia

- Datacityn kiinteistöstä tyhjenee noin 1000 m2 (TAI aikuiskoulutus). Tämä on vuokratila, jonka omistaa Turun Teknologiakiinteistöt. Tilasta luopumispäätöstä ei ole vielä tehty;

- Mikaelin koulun sijoitus Ruiskadulle tyhjentää osan Samppalinnan koulukiinteistöä (jopo) sekä Runosmäen ja Mäntymäen yksiköt. Mäntymäen tila kuuluu Hyvinvointitoimialalle, eikä sivistystoimialalla ole sinne vuokrasopimusta. Runosmäen tilat jäävät sivistystoimialan muuhun käyttöön, mahdollisesti esiopetustiloiksi, joita alueelle tarvitaan. Samppalinnan rakennuksesta on tehty oma erillinen selvitys.

Kuntotutkimus, tarvittavat korjaus- ja muutostyöt

Kohteesta on laadittu kuntotutkimus ja PTS, eli pitkän tähtäimen suunnitelma kohteen korjaustarpeista (RTC Vahanen Turku). Tutkimusten perusteella kiinteistöä tulee korjata kauttaaltaan niin ulkopuolen, julkisivujen kuin myös LVIAS-tekniikan osalta. Suurimpia korjaustöitä ovat salaojiin ja ulkopuolisiin maastotöihin liittyvät työt, vesikatto ja julkisivuun liittyvät korjaustoimenpiteet, sisäpuolisina töinä IV-koneiden uusinta, vesijohtojen ja viemärien uusinta ja sähkötöiden osalta keskuksien, nousujohtojen, pistorasioiden ja valaistuksen uusiminen ja tele- ja turvajärjestelmien korjaus. Teknisten korjaustarpeiden laajuus tarkentuu hankesuunnittelua seuraavissa jatkotutkimuksissa.

Keskeisimmät toiminnalliset muutostarpeet liittyvät tilajakoihin ja tilojen kokoihin. Tehtäväksi tulee hieman seinien siirtoja, mutta sijoittumissuunnitelma kohteeseen on laadittu siitä näkökulmasta, että näitä tulee mahdollisimman vähän. Ruiskadun kiinteistöön tarvitaan lisäksi erityisvarusteltuja opetustiloja peruskoulun tarpeisiin. Toteutettavaksi tulee käsityön, kuvataiteen, musiikin ja luonnontieteiden opetustilat, jotka ovat yhteiskäytössä peruskoulun toimijoiden kesken. Fysiikka- kemian luokkiin on jo puitteet olemassa ja niitä käytetään osittain yhdessä myös ammatillisen koulutuksen (sote-koulutus) kanssa. Uimahalli poistetaan käytöstä toiminnallisten muutostöiden yhteydessä. Sen paikalle sijoittuu käsityö-, kotitalous- ja musiikkitiloja.

Piha-alueelle tulee toteuttaa välituntipiha. Rakennukseen on sijoittumassa lähtökohtaisesti vain yläkouluikäisiä oppilaita sekä ammatillisen koulutuksen opiskelijoita ja näin ollen varsinaisia leikkivälineitä ei tarvita. Pihasuunnittelu tehdään käyttäjien kanssa yhteistyössä hankkeen seuraavassa suunnitteluvaiheessa.

Kustannukset ja vuokravaikutukset

Kokonaiskustannus Ruiskatu 8 hankkeelle on 16 M€ (sisältäen tekniset korjaus- ja muutostyöt, toiminnalliset muutostyöt ja lisä- ja muutostyövarauksen 15 %). Teknisten korjausten osuus summasta on 12,5 M€ ja toiminnallisten muutosten osuus 3,5 M€.

Kustannuksia laskettaessa on lähdetty siitä, että pintoja- ja kalusteita ei uusita tässä yhteydessä vaan niiden osalta tehdään vain välttämättömät paikkaus- ja korjaustoimenpiteet.

Osa hankkeen kustannuksista voidaan kattaa kiinteistöjen myynnin kautta saatavilla tuotoilla. Kupittaan kampuksen hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä on päätetty, että Sepänkadun kiinteistöjen (Sepänkatu 1 ja 2) myyntituotot kohdistetaan Ruiskadun kiinteistön korjaus- ja muutostöihin.

Sepänkatu 1 myyntiarvo asumiskäyttöön kehitettynä on noin 5,5 M€ ja Sepänkatu 2:n markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen (2015) perusteella noin 1,1 - 1,5 M€.

Yhteensä myyntitulojen arvioidaan olevan noin 6,6 – 7 M€. Lisäksi Syreenikujan kiinteistön myyntituotot voidaan käyttää tämän hankkeen hyväksi. Arvio tässä vaiheessa on noin 1 M€. Mikäli Mikaelin koulun yläkoulu sijoitetaan Ruiskatu 8:aan ja Samppalinnan koulun tontista osa vapautuu kehitettäväksi asuinrakentamiseen, arvio tontin kehitettävän osan arvosta on maksimissaan 4 M€.

Vuokralaskelman mukaan sivitystoimialalle kohdistuva vuokra Ruiskadun kiinteistössä on 255.713 €/kk ja 3.068.563 €/vuosi.

Hyvinvointitoimialalle kohdistuva vuokra on 1.493 €/kk ja 17.911 €/vuosi.

Keittötilojen osuus on 9.115 €/kk ja 109.378 €/vuosi.

Aikataulu ja toteutustapa:

Hankesuunnitelman hyväksymisen jälkeen siirrytään toteutusvaiheeseen.

Ruiskadun tilat vapautuvat Ammattikorkeakoululta touko-kesäkuussa 2018. Tämän jälkeen korjaus- ja muutostyöt voidaan käynnistää.

Päätöksenteon aikataulusta riippuu, kuinka nopeasti hanke voidaan käynnistää, tavoitteena on käynnistää se alkuvuodesta 2018. Hanke on tarkoitus toteuttaa ns. yhteistoimintamallisena (hankkeessa alusta asti mukana ovat suunnittelijat, toteuttajat, rakennuttaja ja käyttäjien edustajat).

Korjaus- ja muutostyöt pyritään saamaan valmiiksi viimeistään kesäkuuhun 2020 mennessä. Kouluille varataan aikaa kalustamiselle siten, että tilat ovat käyttöön otettavissa lukuvuoden alkaessa elokuussa 2020.

Oheismateriaali 1Ruiskatu 8 hankesuunnitelma

Kiinteistöliikelaitoksella ei ole huomautettavaa hankesuunnitelmaan. Kiinteistöliikelaitos esittää kantanaan, että tiloihin sijoitetaan hankesuunnitelmassa esitetyt toiminnot ja korjaustoimenpiteet tehdään siinä laajuudessa kuin hankesuunnitelmassa on esitetty.

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää lausuntonaan Strategiselle tilojen ohjaus -vastuualueelle, että se osaltaan hyväksyy esitetyn Ruiskatu 8 hankesuunnitelman ja puoltaa Kiinteistöliikelaitoksen esittämää kantaa.

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Viitasen Klimscheffskijin kannattamana tekemästä ehdotuksesta.