Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Essi Korpela 17.8.2017:

Valitus hallinto-oikeuteen

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 21.6.2017 § 306 on tehty 8.8.2017 valitus Turun hallinto-oikeuteen. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 21.6.2017 § 306 hylätä Sinikka Selänteen oikaisuvaatimuksen koskien Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemää päätöstä 10.5.2017 § 201 suunnittelu- ja toteutuskumppanin valitsemisesta vireillä olevan asemakaavan "Tapionpuisto" mukaiseen AR-1 -kortteliin Itäharju-48.

Valituksen tekijä Sinikka Selänne vaatii, että Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan oikaisuvaatimuksen hylkäämispäätös kumotaan, tarjousten käsittely uusitaan ja voittajan valintaan johtaneet perusteet arvioidaan.

Valituksen perusteet

Valituksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksen perusteeksi:

- oikaisuvaatimuksen kaikkia perusteita ei ole arvioitu hylkäämispäätöksessä lainkaan ja Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta tulkitsee voittajatarjousta tarjouksen tekijöille suotuisasti.

- tarjouspyynnössä on esitetty, että hakijoiden ehdotuksia arvioidaan muun muassa kaupunkikuvallisten ratkaisujen ja toteutuskelpoisuuden perusteella ja, että ilmeisen epärealistinen hankesuunnitelman esittäjälle ei tarjota tonttia.

- voittajatarjouksen luonnos on epärealistinen, toteuttamiskelvoton ja kaupunkikuvallisesti sopimaton tontille. Suunnitelman toteuttaminen tontille vaatii yli 3000 m3 kalliolouhintaa, joka tuhoaa erityisen hienon luonnonmukaisen maamerkkialueen Itäharjun maisemassa. Rakennuksen massoittelu ja materiaalimaailma poikkeaa rajusti ympäristön pienimittakaavaisesta puutalomiljööstä. Kellarin autotallin muodostama ylimitoitettu muuri on täysin sopimaton tontille ja alueelle. Suunnitelmassa esitetty rakennus ei sovellu rinnetontille, tontin muotoa ei ole luonnoksessa huomioitu.

- voittaja tarjoukseen materiaalissa on ristiriitoja tarjottavan k-m2 osalta ja Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta tulkitsee tarjouksen esittäjälle suotuisasti. Esitetyssä materiaalissa todetaan, että tarvittava rakennusoikeus on 650 - 800 m2 ja että tulevissa neuvotteluissa kaupungin kanssa pyritään tähän rakennusoikeuteen. Tarjouksen mukaisella hinnalla 257 €/k-m2 tontin hinnaksi muodostuu 167.050-205.600 euroa. Valintaa ei voi perustella tarjotulla k-m2 – hinnalla.

- tarjouksessa viitataan rakennuttamissopimuksiin ja hanketta toteuttamaan valittavaan rakennuttajatahoon, josta voi päätellä, että tarjottava ryhmä ei aio itse rakennuttaa hanketta, kuten tarjouspyynnössä etusijalla olemiseksi on edellytetty.

Kaupungin lausunto valituksesta

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksellä 10.5.2017 § 201 on valittu suunnittelu- ja toteutuskumppani vireillä olevan asemakaavan "Tapionpuisto" mukaiseen ensisijaisesti ryhmärakentamiseen varatulle AR-1 -kortteliin Itäharju-48 (os. Vanha Littoistentie 42). Korttelialue varattiin ilmoittautumismenettelyssä (liite 1) ensisijaisesti ryhmärakennuttamistarkoitukseen parhaan alustavan hankesuunnitelman ja hintatarjouksen tehneelle taholle.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksessä 21.6.2017 § 306 on todettu, että:

- suunnittelu ja toteutuskumppaniksi valittu ”Illaksi kotiin” ryhmän jättämä alustava hankesuunnitelma sisälsi kaikki ilmoittautumismenettelyssä pyydetyt elementit.

- ryhmärakennuttaminen on omatoimisen ja rakennuttajaliikevetoisen rakennuttamisen välimuoto. Valituksi tullut ”Illaksi kotiin” ryhmä on yksityishenkilöiden muodostama ja hankevastaavana toimii yksi ryhmän jäsenistä.

- ilmoittautumismenettelyn tarkoitus on ollut löytää suunnittelu- ja toteutuskumppani, jonka kanssa alueen asemakaavan muutosehdotus valmistellaan kaupungin ja valittavan tontinvarauksensaajan yhteistyönä kumppanuuskaavoitusmenettelynä. Valittavan kumppanin velvollisuus on tuottaa kustannuksellaan riittävät suunnitelmat asemakaavan muutosehdotuksen laatimiseksi ja kaupunki laatii asemakaavan muutosehdotuksen, joka viedään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Valitun ”Illaksi kotiin” ryhmän suunnitelma on esitetty siinä laajuudessa kun se on tässä vaiheessa suunnittelua tarpeellista ja suunnitelmia tullaan tarkentamaan kaavoituksen aikana.

- alustavan hankesuunnitelman lisäksi ilmoittautumismenettelyssä on pyydetty tarjottava hinta kaavoitettavasta rakennusoikeudesta (€/k-m2). Tässä vaiheessa suunnittelua ei ole tiedossa hankkeen koko rakennusoikeuden määrä ja tarjouksessa on tästä syystä pyydetty jättämään tarjottava hinta €/k-m2:nä eikä kokonaiskauppahintana. Rakennusoikeuden määrä ratkaistaan asemakaavassa. Molemmat ryhmärakentamisryhmät olivat arvioineet hankkeidensa tarvitsemiksi kerrosneliömetreiksi 1100 k-m2. ”Illaksi kotiin” ryhmän jättämä tarjottava €/k-m2 hinta oli toiseen ryhmärakentamisryhmään nähden 83 €/k-m2 enemmän.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta toteaa, että kilpailussa parhaana valituksi tulleen suunnittelu- ja toteuttamiskumppanin ”Illaksi kotiin” ryhmän katsotaan omaavan riittävästi osaamista ja taloudelliset edellytykset hankkeen toteutukselle.

Ryhmän ”Illaksi kotiin” esittämää luonnossuunnitelmaa tontille toteutettavasta rakentamisesta on pidetty uskottavana ja hyvänä pohjana hankkeen jatkosuunnittelulle. Suunnittelu- ja toteuttamiskuppaniksi valittu ”Illaksi kotiin” ryhmä on 28.3.2017 päivätyssä asemaluonnoksessa esittänyt koko rakennushankkeen tarvitsemaksi rakennusoikeudeksi 1100 k-m2, jonka perusteella on arvioitu rakennusoikeudesta kaupungille saatava kauppahinta. ”Illaksi kotiin” ryhmän jättämä tarjottava €/k-m2 hinta oli toiseen ryhmärakentamisryhmään nähden 83 €/k-m2 enemmän.

Edellä mainitut asiat kokonaisuutena huomioiden ”Illaksi kotiin” ryhmän esittämää alustavaa hankesuunnitelmaa on pidetty parhaana ja kehityskelpoisimpana vaihtoehtona, kuten myös ryhmää parhaana yhteistyökumppanina kumppanuuskaavoitukseen ja hankkeen jatkotyöskentelyyn.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta katsoo aiemmat päätökset ja edellä esitetty huomioiden, että johtokunnan tekemä päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, viranomainen ei ole ylittänyt toimivaltansa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen, joten valitus tulisi perusteettomana hylätä.

Liite 1Ilmoittautumismenettely

Oheismateriaali 1Lausuntopyyntö

Oheismateriaali 2Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 10.5.2017 § 201

OheismateriaaliKiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 21.6.2017 § 306

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta antaa selostustekstin mukaisen lausunnon liitteineen Turun hallinto-oikeudelle Sinikka Selänteen 8.8.2017 tekemästä valituksesta Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 21.6.2017 § 306.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli hallintojohtaja Jari Lehmussaari.