Kiinteän omaisuuden kehittäminen, arkkitehti Mika Rajala ja tonttipäällikkö Timo Laiho, 16.8.2017:

Turun kaupungin ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelu on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien em. asemakaavamuutosehdotusta. Asemakaavanmuutoksen tarkoituksena on parantaa kaavoituksen kohteena olevan korttelin toimivuutta ja elinvoimaa, tuoda lisää asuntoja keskustan läheisyyteen sekä eheyttää kaupunkia täydennysrakentamisella. Tavoitteena on kokonaisuus, jossa vanhojen voimalarakennusten innovatiivinen uusiokäyttö yhdistetään uusien asuinrakennusten rakentamiseen. Energiajakelun turvaamiseksi alueella jatketaan nykylaajuudessa kaukolämmön vara- ja huipputuotantoa sekä sähkönjakelua sähköaseman muodossa. Suunnitelman mukaan alueelle rakennetaan uusia kerrostaloja yht. n. 22 500 k-m2. Vanhat voimalarakennukset suojellaan ja muutetaan asuin-, toimisto- ja toimitilakäyttöön. Autopaikat sijoitetaan pysäköintilaitokseen sekä pihakannen alle. Vanhojen voimalarakennusten uudesta käyttötarkoituksesta riippuen uusia asukkaita voi alueelle muuttaa n. 450-600.

Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035:ssa (Kv 21.5.2012) alue on keskustatoimintojen aluetta, jolle sijoittuu keskustahakuisia julkisia ja kaupallisia palveluita, työpaikkoja sekä asumista. Turun yleiskaava 2020 on tullut voimaan 28.7.2001. Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu merkinnällä PAK = ”Työpaikkojen ja asumisen alue. Nykyinen teollisuusalue, jota osa-alueittain kehitetään tehokkaammiksi ja viihtyisämmiksi työpaikka- ja asuntoalueiksi palveluineen”. Muutosalueen eteläreuna (voimalarakennukset sekä Linnankadun varrella oleva toimistorakennus) kuuluu Aurajokisuun satama-, telakka- ja teollisuusalueeseen, joka on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu ympäristö RKY.

Kaavanmuutos on valmisteltu kaupungin aloitteesta, yhteistyössä nykyisen maanvuokralaisen Turku Energian sekä TVT Asunnot Oy:n kanssa. Turun kaupunginhallitus on 19.1.2015 (23 §) hyväksynyt Turun kaupungin, TVT Asunnot Oy:n sekä Turku Energian välisen yhteistyösopimuksen korttelin kehittämiseksi. Osapuolet ovat järjestäneet alueelle suunnittelukilpailun asemakaavatyön pohjaksi. Kilpailun voitti Sigge Arkkitehdit Oy ehdotuksellaan ”Rasteri”. Suunnitelmia on kilpailuvaiheen jälkeen jatkojalostettu ja kaavaluonnos on laadittu näiden suunnitelmien pohjalta.

Koko muutosalue on Turun kaupungin omistuksessa. Alueen pinta-ala on noin 2,85 ha. Tontti 853-9-5-23 on tällä hetkellä vuokrattu Turku Energialle. Tontilla sijaitsee Turku Energian voimala-, sähkönsiirto- ja urakointiosastot, joista osa on jo poistunut käytöstä. Voimalarakennukset ja varsinkin voimalan savupiippu ovat näkyvä maamerkki. Nykyisellä tontilla 853-9-5-21, eli tonttijaon mukaisella tontilla 5.-25 sijaitsevat vanhat raitiovaunuhallit, retkipaja sekä nuorten työpajat. Raitiovaunuhallit toimivat tällä hetkellä lähinnä varastotiloina. Suunnittelualueella ei ole tällä hetkellä muita palveluja kuin Turku Energian asiakaspalvelu. Turun Kauppatorille ja päärautatieasemalle on alueelta matkaa noin 2 km. Julkisen liikenteen taso on alueella erinomainen, Linnankadulla kulkevan linja 1:n vuorotiheys Kauppatorille on ruuhka-aikana 7-8 minuuttia.

Lausunto

Asemakaavan muutoksen mukainen uudisrakentaminen tuottaa korttelin mittakaavaan ja suojeltujen rakennusten materiaaleihin sopivia asuin- ja toimistorakennuksia, joiden julkisivut on käsitelty vanhaan tehdasmiljööseen sopivalla punaruskealla tiilellä. Asemakaavan muutos mahdollistaa korkean kattilarakennuksen päälle rakennettavan yleisölle avoimen näköalaravintolan, josta on näkymät Airistolle ja lähiympäristöön. Näköalaravintola lisäisi osaltaan alueen vetovoimaa ja tukisi lähialueen muuta matkailutoimintaa. Turbiinihalliin ja raitiovaunuhalleihin saa sijoittaa päivittäistavarakaupan, raitiovaunuhalleihin lisäksi muita palveluja, kuten esim. päiväkodin, sekä muuta liike-, esittely- ja palvelutilaa. Lisäksi kerrostalojen pohjakerroksiin sekä vanhaan voimalaan saa sijoittaa liike- ja toimistotiloja. Suunnittelualueen läheisyydessä ei ole ennestään päivittäistavarakauppaa, joten sellaisen sijoittaminen suunnittelualueelle parantaisi lähialueen palvelutasoa merkittävästi. Pitkään suljettu kortteli avataan jalankulkijoiden ja pyöräilijöiden läpikululle. Asemakaavaehdotuksen mukainen pääkäyttötarkoitus mahdollistaa asumisen ja palvelujen ohella toimistojen sijoittumisen alueelle, joka tukee työpaikkojen säilymistä kaupungin keskusta-alueella edistäen keskustan elinvoimaisena pitämistä. TVT:n mukanaolo varmistaa, että alueelle toteutetaan myös kohtuuhintaisia, valtion tukemia vuokra-asuntoja.

Turku Energian alue on tiivis, kantakaupunkiin välittömästi rajoittuva runsaan rakennusoikeuden omaava täydennysrakentamiskohde, joka on saavutettavuudeltaan kaikin eri liikkumismuodoin erinomainen. Hyvä julkinen saavutettavuus sekä tiivis ja sekoittunut maankäytön rakenne erilaisine käyttäjäryhmineen luovat hyvät edellytykset joustavalle ja oikeasuhtaiselle pysäköintitarpeen määrittämiselle perinteiseen ratkaisumalliin nähden. Sekoittunut maankäyttö mahdollistaa esimerkiksi osittain vuorottaiskäyttöön pohjautuvan pysäköintimallin, joka yleisesti todettuna luo maankäytön tiivistämisen edellytyksiä rakennetussa ympäristössä.

Asemakaavaehdotuksen autopaikkamitoitus on perinteisesti sidottu käyttötarkoitukseen. Autopaikkoja on asemakaavaehdotuksen mukaisesti rakennettava vähintään yksi kutakin liike- ja toimistokerrosalan 120 m2:ä kohti ja asuinkerrosalan 100 m2:ä kohti. Kokonaisautopaikkamäärän on arvioitu olevan varsin suuri alueen sijaintiin ja erityispiirteisiin nähden eli 270-330 paikan välillä. Joustamaton pysäköintiohjeistus- ja normisto vaikeuttaa asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisedellytyksiä erityisesti täydennysrakentamiskohteissa ja kohtuuhintaisessa asuntotuotannossa.

Asemakaavan toteuttamisedellytysten ja kohtuuhintaisen asuntotuotannon osalta olisi ensiarvoisen tärkeää, että pysäköinnin määrän mitoituksessa otettaisiin huomioon teknistaloudelliseen toteuttamiskelpoisuuteen liittyvien seikkojen ohella tosiasiallisesti myös alueen saavutettavuus ja liikenneyhteydet sekä tulevaisuuden kehityksen myötä mahdollisesti yleistyvät palvelupohjaiset liikkumismuodot tai muutokset sekä kohdekohtaiset painotukset eri asukasryhmissä. Lähtökohtaisesti asuntotuotannon osalta pysäköintinormin tulisi tällä sijainnilla olla luokkaa 1/120 k-m2. Erilaisia kannustimia käyttäen, kuten esimerkiksi vuorottaispysäköinti, yhteiskäyttö ja pysäköinnin keskittäminen nimeämättöminä paikkoina muuntojoustavasti toteutettavissa olevaan pysäköintilaitokseen, tulisi pysäköintinormin olla Turku Energian alueen sijainnilla kerrostalomaisessa asumisessa luokkaa 1/130–140 k-m2. Eri käyttäjäryhmien erilaiset tarpeet kuin myös eri kaupunginosien erityispiirteet tulisi nähdä osana pysäköintiohjeistusta ja asemakaavan toteuttamista sekä viihtyisän elinympäristön luomista.

Autopaikkamitoituksesta lausuessaan Kiinteistöliikelaitos on pyytänyt kannanottoa ko. asiaan myös hankkeen yhteistyökumppanilta TVT Asunnot Oy:ltä. TVT Asunnot Oy:n kannanotto on tämän lausunnon liitteenä.

Alueella sijaitsevan ja sinne jäävän Turku Energian sähköaseman asemakaavamerkintä ET-1 tulisi tarkentaa Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi.

Golder Associates Oy on toteuttanut alueella ympäristöteknisen maaperätutkimuksen. Alueen maaperässä on todettu pilaantuneisuutta. Suoritettujen tutkimusten perusteella kiinteistön maaperä tulee puhdistaa viimeistään kohteen käyttötarkoituksen muuttuessa ja/tai kun kohteella tehdään maankaivutöitä. Maaperän puhdistamisesta vastaa Turku Energia. Kohteen toteuttaminen edellyttää myös Turku Energian johto- ja laitesiirtoja sekä muita muutostoimenpiteitä alueen rakennuskantaan alueella säilyvien yhdyskuntateknisten toimintojen turvaamiseksi. Aiheutuvista muutoskustannuksista sovitaan osapuolten kesken erikseen noudattaen soveltuvin osin yhteistyösopimusta ja voimassa olevia vuokrasopimuksia. Korttelin toteuttaminen kokonaisuudessaan edellyttää myös Turku Energian toimitilojen uudelleenjärjestelyä.

Korttelin sisäisten, yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattujen alueiden osien käytöstä ja yläpidosta tullaan laatimaan tarvittavat sopimukset ennen tonttijaon laatimista ja tonttien luovuttamista.

Kaavamuutosta on valmisteltu tiiviissä yhteistyössä Kiinteistöliikelaitoksen kanssa. Kiinteistöliikelaitos toteaa, että sillä ei muuten ole huomautettavaa asemakaavamuutosehdotuksesta.

Liite 1Kannanotto, TVT Asunnot Oy

Oheismateriaali 1Asemakaavanmuutosehdotuksen selostus

Oheismateriaali 2Tilastolomake

Oheismateriaali 3Asemakaavanmuutosehdotuksen kartta

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikölle selostustekstin mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.