Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Essi Korpela 21.10.2013:

Kiinteistöliikelaitos on nähnyt tarpeelliseksi päivittää vakuuksien vaatimisessa noudatettavaa käytäntöä. Tähän asti on menetelty Kiinteistölautakunnan päätöksen 2.2.2005 § 73 mukaisesti. Vakuuskäytännön päivittäminen edesauttaa resurssien tehokkaampaa käyttöä ja parantaa asiakaspalvelua. Ehdotetut muutokset tähän päätökseen ovat seuraavanlaiset:

Nykyisen käytännön mukaan vakuutta vaaditaan, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on 500 euroa tai enemmän. Raja on nykyiseen maanarvoon nähden alhainen ja tämän vuoksi raja tulisi nostaa 1500 euroon. Esimerkiksi Turun kaupungin omakotitonttien hintavyöhykkeiden euroa/m2 -arvot ovat kaksinkertaistuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana. Vakuutta ei vaadittaisi enää vanhentuneen vakuuden tilalle, mikäli vuotuinen vuokra tai käyttöoikeuskorvaus olisi alle 1500 euroa.

Nykyisen käytännön mukaan vakuutena on kiinnityksen lisäksi kelpuutettu muita päätöksessä lueteltuja riittäviä vakuuksia.  Käytännöksi tulisi ottaa, että maanvuokrasopimuksissa ja muissa kaupungin maahan kohdistuvissa käyttöoikeussopimuksissa kaupunki vaatii vakuudeksi ensisijaista kiinnitystä kyseisen sopimuksen mukaiseen käyttöoikeuteen, mikäli se on muun lainsäädännön mukaan mahdollista. Kiinnitysvakuus on edullinen ja helppo vakuusvaihtoehto. Kustannukset kiinnityksenhakijalle ovat tällä hetkellä 38 euroa. Muut vakuusvaihtoehdot tulisivat kysymykseen vain erityistapauksissa ja silloin niistä tulee sopia erikseen Kiinteistöliikelaitoksen kanssa.

Omakotitonttien vuotuisia vuokria on sekä alle että yli 1500 euron rajan. Vakuuden vaatimisen piiristä tulisi rajata pois kokonaan omakotitontit yhdenvertaisen menettelyn vuoksi. Lähtökohtaisesti omakotitonttien vuokraukseen liittyvä riski on erittäin pieni ja siksi vakuuden vaatiminen on muutoinkin tarpeetonta.

Uusi vakuuskäytäntö:

I. Tapaukset, joissa vakuus vaaditaan

1. Kirjattavat käyttöoikeudet

Kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle määräajaksi tai kun perustetaan muu kaupungin maahan kohdistuva määräaikainen käyttöoikeus, jonka kirjaamista vuokramies tai muun käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan maakaaren (MK 14:2) mukaan, vaaditaan pääsääntöisesti aina vakuus lukuun ottamatta jäljempänä mainittuja tapauksia. Vakuus vaaditaan myös, kun em. kirjattavan käyttöoikeuden voimassaoloaikaa jatketaan, siinäkin tapauksessa, ettei vakuutta ole aiemmin vaadittu.

Vakuus vaaditaan aina mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on 1.500 euroa tai enemmän. Uusi vakuus vaaditaan myös aina kun kirjattavaan oikeuteen kohdistuvan vakuuden voimassaoloaika päättyy, noudattaen em. euromääräistä rajausta.

Jos kirjattava vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus kaupungin maahan on luovutettu tai siirtynyt muulla perusteella uudelle haltijalle (kolmannelle) eikä käyttöoikeudelle ole aiemmin vaadittu vakuutta, vaaditaan vakuus, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on siirtohetkellä 1.500 euroa tai enemmän.

Vakuusehto otetaan aina vuokrasopimuksiin, vaikkei vakuutta vaadittaisikaan.

2. Muut kuin kirjattavat käyttöoikeudet

Kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle tai kun perustetaan muu kaupungin maahan kohdistuva käyttöoikeus, joka ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen, kun tällaisen oikeuden voimassaoloaikaa jatketaan tai kun oikeus luovutetaan tai muulla tavoin siirtyy uudelle haltijalle (kolmannelle), vaaditaan vakuus, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on 1.500 euroa tai enemmän.

Uusi vakuus vaaditaan, kun vakuuden voimassaoloajan päättyessä vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on 1.500 euroa tai enemmän.

Vakuusehto otetaan aina käyttöoikeussopimuksiin, vaikkei vakuutta vaadittaisikaan.

3. Erityistapaukset

Erityisissä tapauksissa, esim. sen johdosta, että vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus on jätetty pitkältä ajalta maksamatta, Kiinteistöliikelaitoksen se yksikkö, jonka tehtävänä on valvoa sopimuksen noudattamista, voi vaatia vuokramieheltä tai muulta oikeuden haltijalta saamistensa turvaamiseksi vakuuden siinäkin tapauksessa, että vuotuinen vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus on alle 1.500 euroa tai kyseessä on omakotitontin vuokraus.

II. Tapaukset, joissa vakuutta ei vaadita

1. Omakotitonttien vuokraus

Kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle omakotitonttitarkoitukseen, vakuutta ei vaadita.

III. Vaadittava vakuus

1. Vuokra- tai käyttöoikeus, joka on kirjaamisvelvollisuuden alainen

Niissä tonttien sekä muiden kiinteistöjen ja alueiden vuokraoikeuksissa ja muissa kaupungin maahan kohdistuvissa käyttöoikeuksissa, joissa vuokramies ja muun käyttöoikeuden haltija on MK 14:2:n mukaan velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista ja joihin MK 19:1:n mukaan voidaan vahvistaa kiinnitys ja MK 17:2:n mukaisesti perustaa panttioikeus, vaaditaan vakuutena parhaalla etusijalla oleva kiinnitys.

Mikäli kirjaamishakemus jätetään MK14:11:n nojalla lepäämään, vaaditaan ennen oikeuden kirjaamista, kiinnityksen vahvistamista ja panttikirjan saamista vuokramieheltä tai muulta käyttöoikeuden haltijalta muu riittävä vakuus kuin kiinnitys.

Mikäli kirjaamisvelvollisuuden alaiseen oikeuteen ei voida saada parhaalle etusijalle vahvistettavaa kiinnitystä, voi kaupunki hyväksyä myös muun kuin parhaalla etusijalla olevan kiinnityksen tai muun riittävän vakuuden.

2. Vuokra- tai käyttöoikeus, joka ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen

Mikäli vuokra- tai käyttöoikeus ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen, voi kaupunki hyväksyä muun riittävän vakuuden.

IV. Rahamääräisten vakuuksien vaadittavat rahamäärät

1. Vakuuden rahamäärä

Kiinnityksen rahamäärä eli se enimmäismäärä, jonka kaupunki voi panttioikeuden perusteella vaatia, lasketaan niin, että vakuuden vaatimishetken vuotuinen vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus kerrotaan maanvuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen jäljellä olevasta voimassaoloajasta riippuvalla kertoimella 1,2 tai 1,8 tai 2,4 ja saatuun tuloon lisätään arvioidut perimiskulut 600 euroa.

Sopimuksesta johtuva kerroin on:

- 1,2 kun sopimuksen voimassaoloaika on tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä alle kymmenen (10) vuotta,

- 1,8 kun sopimuksen voimassaoloaika on tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä vähintään kymmenen (10) vuotta, mutta enintään kolmekymmentä (30) vuotta,

- 2,4 kun sopimuksen voimassaoloaika on tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä yli kolmekymmentä (30) vuotta.

Em. tavalla laskettu kiinnityksen rahamäärä pyöristetään ylöspäin lähimpään sataan euroon.

Kiinnityksen vaadittava rahamäärä on vähintään 2.400 euroa ja enintään 170.000 euroa. Tämä koskee myös kiinnitystä, joka on vahvistettu muuhun kuin ko. kaupungin omistamaan maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen.

Mikäli kiinnityksen rahamäärä ei enää kata vuotuisen vuokran tai käyttöoikeuskorvauksen määrää, voi kaupunki vaatia vuokramiestä tai muun käyttöoikeuden haltijaa korottamaan vakuuden määrää, antamaan lisävakuuksia tai antamaan kaupungin hyväksymän uuden vakuuden.

2. Muun rahamääräisen vakuuden kuin kiinnityksen rahamäärä

Muun rahamääräisen vakuuden rahamäärää lasketaan muuten samalla tavoin kuin kiinnityksen rahamäärä, mutta sopimuksesta johtuvana kertoimena käytetään lukua 1,2.

Muun rahamääräisen vakuuden vaadittava rahamäärä on enintään 170.000 euroa.

3. Kaupungin vuokranalennuspäätöksen vaikutus vakuuden rahamääriin

Kiinnityksen ja muun rahamääräisen vakuuden rahamääriä laskettaessa huomioidaan mahdollinen kaupungin (avustustoimikunnan) vuokran tai muun käyttöoikeuskorvauksen alennuspäätös siten, että kiinnityksen rahamäärä lasketaan aina alentamattomasta vuotuisesta vuokrasta tai käyttöoikeuskorvauksesta ja muun vakuuden rahamäärä lasketaan alennetusta vuotuisesta vuokrasta tai käyttöoikeuskorvauksesta.

V. Vastikkeettoman käyttöoikeuden vakuus

Mikäli kaupungin maahan kohdistuva käyttöoikeus on vastikkeeton, päätetään erikseen, vaaditaanko tällöin vakuus ja minkälainen vakuus vaaditaan.

Oheismateriaali 1Kiinteistölautakunnan päätös 2.2.2005 § 73

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

-kaupungin omistamaan maahan kohdistuvissa vuokraoikeuksissa ja muissa käyttöoikeuksissa, joissa sopimuksen mukaan kaupungilla on oikeus vaatia vuokramieheltä tai muun käyttöoikeuden haltijalta saataviensa turvaamiseksi vakuus, noudatetaan edellä selostettua vakuuskäytäntöä; sekä

-vakuuskäytäntö tulee voimaan 31.10.2013.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.