Kiinteistöliikelaitos, lakimies Riikka Lehtimäki 21.10.2013:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan jäsenet Mikael Miikkola ja Martti Sipilä ovat tehneet kaksi aloitetta. Ensimmäisessä aloitteessaan he ovat edellyttäneet, että kaupungin solmimiin vuokrasopimuksiin kirjattaisiin selkeästi sopimusosapuolien vastuut kiinteistön korjaamisesta. Toisessa aloitteessaan he ovat esittäneet, että vuokrattavista kiinteistöistä määriteltäisiin kiinteistön teknisen arvon laskentamallin mukainen menetelmä vuokrattavan kohteen laadun vaatimuksienmukaisuuden määrittämiseksi. Tämän pohjalta vuokrasopimuksessa tulisi määritellä vuokrasopimuksen kohteen sovituista laadullisista poikkeamista aiheutuvina seuraamuksia joko vuokrattavan kohteen palauttaminen sopimuksen mukaiseen kuntoon tai vuokran määrän alentaminen virhettä vastaavasti.

Kiinteistöliikelaitoksella laadituissa vuokrasopimuksissa käytetään yleisesti käytössä olevia vuokrasopimusehtoja joihin yhtenä elementtinä kuuluvat olennaisesti juuri kiinteistön hoito- ja korjauskustannusten vastuunjakokysymykset. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta lähtee sopimusvapauden periaatteesta. Osapuolet voivat vapaasti sopia liikehuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta kuten itse haluavat.

Kiinteistöliikelaitoksella on yleisesti käytössä sopimusehto, jossa vuokranantaja vastaa kustannuksellaan huoneiston kunnossapidosta ja korjauksista (esim. vaipan, rakenteiden, rakennuksiin liittyvien LVI- ja sähkölaitteistojen korjauksista sekä sisäpuolisista korjauksista) ja siitä, että tilat soveltuvat aiottuun käyttötarkoitukseen. Vuokralainen puolestaan vastaa kustannuksellaan toiminnallisten lisä- ja muutostöiden, mukaan lukien mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien aiheuttamista kustannuksista sekä hankkimiensa koneiden ja laitteiden kunnossapidosta, korjaamisesta ja uusimisesta.

Tapauskohtaisesti sopimuksissa voi tulla tarkasteltavaksi korjauskustannusten jakaminen normaaleista ehdoista poiketen. Aloitteessa viitatussa työkeskuksen vuokrauksessa oli nimenomaisesti kysymys tapauksesta, jossa korjauskustannusten jaossa oli menetelty hyvin poikkeuksellisesti. Korjauskustannusten vastuusta oli sovittu, mutta tässä yksittäistapauksessa vuokralainen teetti itse yleensä vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluvan tilojen remontoinnin aiottuun käyttötarkoitukseen sopivaksi. Tilojen remontoinnin yhteydessä selvisi, että tilat vaativat arvioitua laajemman remontin kuin sopimusta valmistellessa osapuolet olivat pystyneet arvioimaan.

Yleensä liikehuoneiston vuokrauksessa tilojen kunnon määrittelyssä lähdetään siitä, että tilat on oltava hyvässä kunnossa tai siitä lähtökohdasta, että tilat on oltava käyttötarkoituksen edellyttämässä kunnossa. Vuokrasopimuksiin voidaan pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa myös liittää mukaan pitkäntähtäimen korjaussuunnitelma (PTS) indikoimaan vuokranantajan velvollisuutta pitää huoneisto hyvässä kunnossa korjaamalla huoneistoa PTS:n mukaisesti. PTS on kuitenkin aina suuntaa antava, eikä yksittäisten korjaustarpeiden ajoittaminen tai niiden kustannusennusteen laatiminen ole helppoa pitkällä aikavälillä.

Liikehuoneiston vuokrausta koskevan lain 18 §:ssä on määritelty vuokralaisen oikeudet tilanteessa, jossa huoneiston kunto poikkeaa sovitusta. Vuokrasopimuksissa ei näin ollen ole tarpeen erikseen sopia vuokralaisen ja vuokranantajan oikeuksista ja velvollisuuksista sopimusrikkomustilanteessa. Aloitteessa esitetyt laadun poikkeamista aiheutuneet sanktiot, vuokranalennus ja/tai liikehuoneiston palauttaminen sovittuun kuntoon, ovat vuokralaisen oikeuksia jotka johtuvat suoraan laista. Tämän lisäksi liikehuoneiston vuokrausta koskevan lain mukaisia muita vuokralaiselle kuuluvia oikeuksia huoneiston kunnon poiketessa olennaisesti sovitusta ovat muiden muassa vuokratun tilan saattaminen sopimuksen mukaiseksi vuokranantajan kustannuksella laissa säädettyjen edellytysten toteutuessa tai viime kädessä sopimuksen purku.

Vuokrasopimuksessa sovituista ehdoista saattaa syntyä kiistaa vuokralaisen ja vuokranantajan välillä vuokrasopimuksen aikana. Kyseessä on yleensä yksittäisen vuokrasopimuksen ehdon tulkintaa koskeva riita, joka johtuu osapuolten välisistä ristiriitaisista intresseistä pikemmin kuin siitä, ettei jostakin asiasta olisi sopimuksessa sovittu. Tämä on ollut tilanne myös aloitteessa viitatuissa työkeskuksen ja Alfan teollisuuskiinteistön tapauksissa.

Kiinteistöliikelaitos katsoo, että aloitteessa esitetyt seikat on otettu huomioon Kiinteistöliikelaitoksen nykyisessä toimintamallissa. Esitetyn kuntokehyksen luomista liikehuoneiston vuokraushankkeisiin voidaan Kiinteistöliikelaitoksen mukaan harkita tapauskohtaisesti. Huoneiston kunnon riittävä taso pystytään turvaamaan myös sopimusehdoilla. 

Kiinteistöliikelaitos katsoo, että aloite voidaan merkitä käsitellyksi.

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää merkitä aloitteen käsitellyksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.