Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 20.8.2013:

1. Oikaisuvaatimus

RP-Yhtiöt Oy on toimittanut 5.7.2013 Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle päätöstä 19.6.2013 § 307 koskevan oikaisuvaatimuksen, jossa vaaditaan Kiinteistöliikelaitoksen johtokuntaa poistamaan virheellisen päätöksen sekä ratkaisemaan asian uudelleen siten, että vuokrasopimuksen vuokra-aikaa pidennetään ja vuokrasopimus on voimassa 20 vuoden jatkokauden 1.9.2013 lukien 16.9.1953 allekirjoitetun vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Ensisijaisesti myös vuokran määrä tulee pysyttää ennallaan 16.9.1953 allekirjoitetun vuokrasopimuksen mukaisena. Toissijaisesti mikäli Turun kaupunki katsoo, että jatkokaudella vuokranmaksun määrää tulee tarkistaa aiemmasta olemassa olevasta vuokran määrästä, Turun kaupungin tulee vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti laittaa vireille välimiesmenettely uuden vuokran määrän määrittämiseksi.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päätöksellään 19.6.2013 § 307 päättänyt hylätä maanvuokrasopimuksen jatkoanomuksen koskien tonttia Itäharju-32-8, sillä tontti ei ole vuokrasopimuksen mukaisessa käytössä, tontin rakentamisvelvoitetta ei ole täytetty eikä vuokralaisella ole esittää mitään suunnitelmia tontin tulevan käytön osalta.

2. Taustaa

Tontti 12-32-8 on ollut vuokralla RP-Yhtiöt Oy:lle 1.9.1953 alkaen ja maanvuokrasopimus on päättymässä 31.8.2013. Viimeisin vuosivuokra on ollut 2969,78 euroa vuodessa. Tontti on voimassa olevan 14.3.1961 vahvistetun asemakaavan mukaista teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta ja tontilla sijainnut rakennus on purettu vuonna 2008. Vuokralainen on toimittanut Kiinteistöliikelaitokselle 22.6.2012 päivätyn vuokra-ajan jatkoanomuksen, jossa vuokralainen anoo vuokra-ajan jatkamista 20 vuodella vuokrasopimusehtojen 3. kohdan mukaisesti sillä Kaupunki ei ole kolme vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle uusista vuokraehdoista. Vuokrasopimuksen 3. kohta kuuluu seuraavasti: ”Vuokranottajalla on oikeus saada vuokra-aika pidennetyksi kahdellakymmenellä vuodella ellei kaupunginvaltuuston päätöksellä, joka on tehty ja vuokraajan tietoon saatettu vähintään kolme vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä, ole määrätty uusia vuokraehtoja tai päätetty, ettei tonttia enää saa käyttää entisen muotoisena ja laajuisena samaan tarkoitukseen kuin ensimmäisenä vuokra-aikana. Vuokranottajan on kuitenkin viimeistään kuusi kuukautta ennen vuokra-ajan päättymistä kirjallisesti ilmoitettava Turun kaupungin kiinteistö- ja rakennuslautakunnalle, haluaako hän vuokra-ajan pidennystä. Ellei kaupunginvaltuusto ole tehnyt em. päätöstä pysyvät muut vuokraehdot 20 vuoden ajan entisinä, paitsi että vuokran määrää sopimuksen 15. kohdassa mainittu välimiesoikeus ja että kaupunki ei lunasta rakennuksia ja laitteita pidennetyn vuokra-ajan umpeen kuluttua.”

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 19.6.2013 § 307 hylätä vuokralaisen jatkoanomuksen tontin rakentamattomuuden vuoksi.

3. Oikaisuvaatimuksen perusteet

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksen perusteiksi seuraavaa:

-Vuokralainen on siihen säädetyssä ajassa vuokrasopimuksen kohdan 3 mukaisesti anonut vuokra-aikaa pidennetyksi 20 vuodella. Vuokralaisen oikeus 20 vuoden jatkoaikaan on siten jo tällä perusteella selvä, eikä Turun kaupungilla ole mahdollisuutta hylätä vuokra-ajan pidennystä koskevaa pyyntöä.

-Vuokralaisen on tarkoitus rakentaa tontille, mutta vuokralainen ei ole sitä tehnyt, koska Turun kaupunki ei ole vuokralaisen pyynnöistä huolimatta suostunut selventämään alueen tulevia suunnitelmia ja kaavoituksellista tilannetta, eli tiedossa ei ole minkälaista rakennuskantaa alueelle tulee ja toivotaan tulevaksi.

-Tontille on rakennettu ja rakentamisvelvollisuus täytetty, sittemmin rakennus on purettu vuonna 2008 Turun kaupungin kehotuksesta. Sopimuksessa on vain ehto tilanteesta, jossa rakennus on palanut, eikä kyseinen ehto sovellu nyt kyseessä olevaan tilanteeseen.

4. Kaupungin vastineet oikaisuvaatimuksessa esitettyihin perusteisiin

Vuokralaisen anomus

Vuokralainen on, kuten oikaisuvaatimuksessakin on todettu, hakenut vuokrasopimukselle 20 vuoden jatkokautta siihen säädetyssä ajassa eikä tästä ole ollut epäselvyyttä asian eri vaiheissa. Epäselvyys on liittynyt siihen onko vuokralainen täyttänyt kaikki sopimuksessa asetetut velvoitteensa ja onko vuokralainen käyttänyt vuokra-aluetta sopimuksessa määritellyllä tavalla.

Epäselvyys tontin käyttötarkoituksesta esteenä rakentamiselle

Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo oikaisuvaatimuksessa esille, että vuokralaisen on tarkoitus rakentaa tontille, mutta vuokralainen ei ole sitä tehnyt, koska Turun kaupunki ei ole vuokralaisen pyynnöistä huolimatta suostunut selventämään alueen tulevia suunnitelmia ja kaavoituksellista tilannetta, eli tiedossa ei ole minkälaista rakennuskantaa alueelle tulee ja toivotaan tulevaksi.

Kunta ei lähde kehittämään omasta aloitteesta yksityisten omistuksessa tai hallinnassa olevia kiinteistöjä, vaan se on kiinteistön omistajan tai haltijan vastuulla. Vuokralaisella on ollut täydet mahdollisuudet pyrkiä kehittämään hallitsemaansa kiinteistöä jonkin hankkeen pohjalta. Lisäksi jos tontin käyttöä olisi vuokralaisen toimesta lähdetty kehittämään, olisi uudesta vuokrasopimuksesta lähdetty joka tapauksessa neuvottelemaan mikäli tontin kaavanmukainen käyttötarkoitus tai rakennusoikeus olisivat muuttuneet. 

Vuokralaisella on myös ollut mahdollisuus vuokrasopimuksen ja nykyisen asemakaavan perusteella rakentaa tontille. Aluetta ei ole asetettu rakennuskieltoon ja saman korttelin tontille 10 on myönnetty nykyisen asemakaavan mukaiseen käyttöön maanvuokrasopimuksen jatkoa Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksellä 18.4.2012 § 150 31.12.2051 asti. Jo yksistään edellä mainitut seikat puoltavat sitä näkemystä, että Turun kaupunki ei ole kieltänyt vuokralaista käyttämästä hallinnoimaansa tonttia asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.

Rakentamisvelvollisuudesta

Oikaisuvaatimuksen mukaan Turun kaupungin väite siitä, että rakentamisvelvollisuutta ei ole täytetty, on myös virheellinen. Tontille on rakennettu ja rakennusvelvollisuus täytetty, sittemmin vuonna 2008 rakennus on purettu Turun kaupungin kehotuksesta. Tämä ei poista sitä, että rakennusvelvollisuus on vuokrasopimuksen mukaan jo täytetty. Sopimuksessa ei ole myöskään velvoitetta rakentaa tontille uusi rakennus sen jälkeen kun rakennus on kaupungin toimesta tai muusta syystä purettu. Sopimuksessa on vain ehto tilanteesta, jossa rakennus on palanut. Kyseinen ehto ei sovellu nyt kyseessä olevaan tilanteeseen.

Rakennuslautakunta on 22.5.2006 toimitetun ympäristökatselmuksen johdosta päättänyt 15.6.2006 § 331 kehottaa vuokralaista kunnostamaan, siistimään ja maalaamaan rakennusten julkisivut, uusimaan tai levyttämään umpeen rikkinäiset ikkunat ja puhdistamaan ne töhryistä, lukitsemaan ovet ja estämään asiattomien pääsyn rakennukseen sekä siivoamaan ulkoalueet 31.12.2006 mennessä. Vuokralainen on tällöin itse ilmoittanut 4.1.2007 saapuneella kirjeellään purkavansa rakennukset, joten rakennuksia ei ole purettu kaupungin kehotuksesta.

Maanvuokralaki mahdollistaa alueiden vuokraamiseen laissa eriteltyihin käyttötarkoituksiin eri maanvuokralain lukuja soveltaen. Kyseinen tontti on vuokrattu maanvuokralain 5 luvun tarkoittamalla tavalla teollisuus- ja varastorakennuskäyttöön ja vuokralainen on velvoitettu rakentamaan tontille asemakaavan mukaisesti 1/3 rakennusalasta. Siitä ei voida olla eri mieltä, etteikö tontille olisi vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen rakennettu rakennusta, mutta rakennus on sittemmin purettu. Maanvuokrasopimuksen kohdan 8 mukaan jos rakennus palaa osaksi tai kokonaan, on tontti uudelleen rakennettava 2 vuoden kuluessa palosta lukien. Oikaisuvaatimuksen tekijä on tuonut esille, että kyseistä sopimuskohtaa ei voida soveltaa tähän nyt kyseessä olevaan tapaukseen, sillä rakennus ei ole palanut tontilta. Kyseessä oleva maanvuokrasopimus on vuodelta 1953, Turun kaupungissa on jo pitkään käytetty sopimuksissa sopimuskohtaa, jonka mukaan jos rakennus puretaan, palaa tai se muutoin tuhoutuu joko kokonaan tai osittain, se on rakennettava uudelleen kolmen vuoden kuluessa uhalla, että vuokra seuraavan vuokravuoden alusta lukien korotetaan kaksinkertaiseksi, kunnes mainittu rakentamisvelvoite on täytetty. Kyseessä olevalla vuokrasopimuksen ehdolla, jonka mukaan rakennus on rakennettava uudelleen, mikäli se palaa, on kaupungin tulkinnan mukaan tarkoitettu aivan samaa kuin mitä nykysopimuksen pykälällä uudelleen rakentamisesta. Mutta tosiasia on, ettei nykyisessä maanvuokrasopimuksessa ole kirjattu ehtoon rakentamisvelvoitetta tapauksessa, jossa vuokralainen purkaa rakennuksen. 

5. Yhteenveto

Vaikka sopimuksen tulkinnassa olennaisimmassa osassa tulisi olla sopimuksen tulkinta kokonaisuudessaan, ei Turun kaupunki voi kiistää sitä tosiasiaa, että sopimuksessa ei ole mainittu rakentamisvelvoitetta siinä tapauksessa, että rakennus puretaan tontilta. Koska sopimuksesta puuttuu maininta, että rakennus on rakennettava purkamisen jälkeen uudelleen eikä myöskään purkuluvan yhteydessä uudelleenrakentamisvelvoitetta ole asetettu, katsotaan, että oikaisuvaatimus tulee hyväksyä siltä osin kuin se koskee tontin uudelleenrakentamisvelvoitetta. Tästä syystä Kiinteistöliikelaitos esittää tontin antamista vuokralle 20 vuodeksi vanhan sopimuksen mukaisesti, mutta vuokra päivitetään vastaamaan nykyistä käypää vuokraa 7702,8 euroa vastaavaksi. Mikäli vuokralainen katsoo, ettei vuokra vastaa sopimuksen tarkoittamaa vuokraa tai ole sen hengen mukainen, voi vuokralainen laittaa vireille välimiesmenettelyn vuokran määrittämiseksi. Mikäli taas vuokralainen ei laita välimiesmenettelyä vireille eikä allekirjoita jatkosopimusta, katsotaan vuokrasopimus puretuksi ja vuokralaisen on 16.9.1953 allekirjoitetun tonttia 12-32-8 koskevan vuokrasopimuksen 4. kohdan mukaisesti yhden kuukauden kuluessa allekirjoitusajan päättymisestä lukien omalla kustannuksellaan poistettava tontilla olevat rakennukset ja muut laitteet.

Oheismateriaali 1Oikaisuvaatimus tontista 12-32-8

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

-Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 19.6.2013 § 307 kumotaan,

-jatketaan RP-Yhtiöt Oy –nimiselle yhtiölle vuokratun Turun kaupungin Itäharjun kaupunginosan 32. korttelin tontin 8 (12-32-8), alaltaan 2801 m², maanvuokrasopimusta 1.9.2013 lukien 31.8.2032 asti,

-perusvuokraksi vahvistetaan 1.9.2013 alkaen 7.702,80 euroa (2801 m² x 55 €/m² x 5%),

-edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1863 (perusindeksi 1951:10=100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2014 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen,

-muutoin sopimusta jatketaan 16.9.1953 allekirjoitetun tonttia 12-32-8 koskevan maanvuokrasopimuksen mukaisin ehdoin, sekä

-solmittava maanvuokrasopimus on vuokramiehen taholta allekirjoitettava viimeistään 30.9.2013. Mikäli vuokramies katsoo, että päivitetty perusvuosivuokra ei vastaa 31.8.2013 päättyvän sopimuksen tarkoitusta, vuokramiehen on laitettava välimiesmenettely vireille maanvuokran määrittämiseksi 30.9.2013 mennessä, muutoin katsotaan, että vuokramies ei ole halunnut käyttää etuoikeuttaan saada tontti uudelleen vuokralle ja vuokralaisen tulee 16.9.1953 allekirjoitetun tonttia 12-32-8 koskevan vuokrasopimuksen 4. kohdan mukaisesti yhden kuukauden kuluessa allekirjoitusajan päättymisestä lukien omalla kustannuksellaan poistaa tontilla olevat rakennukset ja muut laitteet.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.