Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 8.8.2013:

1. Oikaisuvaatimus

Kiinteistö Oy Turun Itäportti on toimittanut 5.7.2013 Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle päätöstä 19.6.2013 § 310 koskevan oikaisuvaatimuksen, jossa vaaditaan Kiinteistöliikelaitoksen johtokuntaa poistamaan virheellisen päätöksen sekä ratkaisemaan asian uudelleen siten, että vuokrasopimuksen vuokra-aikaa pidennetään ja vuokrasopimus on voimassa 20 vuoden jatkokauden 1.1.2012 lukien 14.8.1952 allekirjoitetun vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Ensisijaisesti myös vuokran määrä tulee pysyttää ennallaan 14.8.1952 allekirjoitetun vuokrasopimuksen mukaisena. Toissijaisesti mikäli Turun kaupunki katsoo, että jatkokaudella vuokranmaksun määrää tulee tarkistaa aiemmasta olemassa olevasta vuokran määrästä, Turun kaupungin tulee vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti laittaa vireille välimiesmenettely uuden vuokran määrän määrittämiseksi.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päätöksellään 19.6.2013 § 310 päättänyt jatkaa tontin 12-32-14 maanvuokrasopimusta 20 vuodella sekä määrittänyt perusvuokraksi 6099,5 euroa (2218m2 x 55 €/m2 x 5%) euroa vuodessa. Lisäksi Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päättänyt, että päätöksen perusteella laadittavan maanvuokrasopimuksen jatkon solmimisen edellytyksenä on, että vuokralainen suorittaa vuokranantajalle kaikki erääntyneet vuokrasaatavat 1.1.2012 lukien kokonaisuudessaan saatavien maksuhetkeen saakka siten, että erääntyneet saatavat ovat vuokranantajan käytettävissä 31.8.2013 mennessä. Solmittava maanvuokrasopimus on vuokramiehen taholta allekirjoitettava viimeistään 31.8.2013. Mikäli vuokramies katsoo, että päivitetty perusvuosivuokra ei vastaa 31.12.2011 päättyneen sopimuksen tarkoitusta, vuokramiehen on laitettava välimiesmenettely vireille maanvuokran määrittämiseksi 31.8.2013 mennessä, muutoin katsotaan, että vuokramies ei ole halunnut käyttää etuoikeuttaan saada tontti uudelleen vuokralle ja vuokralaisen tulee 14.8.1952 allekirjoitetun tonttia 12-32-14 koskevan vuokra-sopimuksen 4. kohdan mukaisesti yhden kuukauden kuluessa allekirjoitusajan päättymisestä lukien omalla kustannuksellaan poistaa tontilla olevat rakennukset ja muut laitteet.

2. Taustaa

Tontti 12-32-14 on ollut vuokralla Kiinteistö Oy Turun Itäportti- nimiselle yhtiölle 1.1.1952-31.12.2011 välisen ajan. Viimeisin vuosivuokra on ollut 2296,63 euroa vuodessa. Tontti on voimassa olevan 14.3.1961 vahvistetun asemakaavan mukaista teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta ja tontilla sijaitsee vuonna 1955 valmistunut 3-kerroksinen tuotantorakennus. Vuokralainen on toimittanut Kiinteistöliikelaitokselle 11.2.2011 päivätyn vuokra-ajan jatkoanomuksen, jossa he anovat vuokra-ajan jatkamista 20 vuodella vuokrasopimusehtojen 3. kohdan mukaisesti sillä Kaupunki ei ole kolme vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle uusista vuokraehdoista. Vuokrasopimuksen 3. kohta kuuluu seuraavasti: ”Vuokranottajalla on oikeus saada vuokra-aika pidennetyksi kahdellakymmenellä vuodella ellei kaupunginvaltuuston päätöksellä, joka on tehty ja vuokraajan tietoon saatettu vähintään kolme vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä, ole määrätty uusia vuokraehtoja tai päätetty, ettei tonttia enää saa käyttää entisen muotoisena ja laajuisena samaan tarkoitukseen kuin ensimmäisenä vuokra-aikana. Vuokranottajan on kuitenkin viimeistään kuusi kuukautta ennen vuokra-ajan päättymistä kirjallisesti ilmoitettava Turun kaupungin kiinteistö- ja rakennuslautakunnalle, haluaako hän vuokra-ajan pidennystä. Ellei kaupunginvaltuusto ole tehnyt em. päätöstä pysyvät muut vuokraehdot 20 vuoden ajan entisinä, paitsi että vuokran määrää sopimuksen 15. kohdassa mainittu välimiesoikeus ja että kaupunki ei lunasta rakennuksia ja laitteita pidennetyn vuokra-ajan umpeen kuluttua.”

Kaupungin ja vuokralaisen näkemykset em. 14.8.1952 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen ehdon tarkoittamasta vuokrasopimuksen jatkokauden maanvuokrasta ovat poikenneet toisistaan. Kaupungin näkemyksen mukaan vuokra tulee tarkistaa käypään vuokraan jatkokauden alkaessa ja vuokralaisen näkemyksen mukaan vuokran tulee pysyä samansuuruisena kuin 14.8.1952 allekirjoitetussa sopimuksessa on sovittu. Välimiesmenettelyä vuokran määrittämiseksi ei ole laitettu vireille. Tuloksettomaksi jääneiden sopimusneuvottelujen jälkeen, Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päättänyt tontin antamisesta vuokralle 19.6.2013 § 310 päätöksen mukaisesti.

3. Oikaisuvaatimuksen perusteet

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksen perusteiksi seuraavaa:

-Vuokrasopimuksen ehto siitä, että vuokranmaksun määrän vahvistaa välimiesoikeus on tarkoitettu koskemaan kiinteähintaisia vuokrasopimuksia. Nyt kyseessä olevan vuokrasopimuksen indeksiehto on pitänyt vuokran vuokrasopimuksen tarkoittamalla tasolla.

-Vuokranmäärityksessä on huomioitava, että kyseessä oleva alue sijaitsee rakennuskannaltaan huonokuntoisessa ympäristössä ja alueen kaavoitustilanne on epäselvä ja vaikeuttaa vuokra-alueen suunnittelua ja käyttöä

-Vanhalle vuokralaiselle tarjottavan vanhan vuokrasopimuksen jatkokauden vuokran määränä ei voida vaatia yhtä korkeaa vuokraa kuin mitä Turun kaupunki tarjoaa uusien vuokralaisten kanssa solmittaville 50 vuoden vuokrasopimuksille

-Turun kaupunki ei ole vieläkään vahvistanut suostuvansa vuokrasopimuksen mukaiseen jatkokauteen, vaan on jatkuvasti vaatinut uusia ehtoja vuokrasopimuksen jatkokaudelta.

4. Kaupungin vastineet oikaisuvaatimuksessa esitettyihin perusteisiin

Käypä vuokrataso ja välimiesmenettelyn käyttö

Vuokralainen on, kuten oikaisuvaatimuksessakin on todettu, hakenut vuokrasopimukselle 20 vuoden jatkokautta siihen säädetyssä ajassa eikä tästä ole ollut epäselvyyttä asian eri vaiheissa. Epäselvyys on liittynyt vuokran määrään, josta osapuolilla on ollut erilainen tulkinta. Vuokralainen viittaa oikaisuvaatimuksessaan vuokrasopimuksen ehtoon, jonka mukaan pidennetylle jatkokaudelle vuokran määrän vahvistaa välimiesoikeus. Vuokralaisen näkemyksen mukaan tämä ehto on tarkoitettu koskemaan vain kiinteähintaisia vuokrasopimuksia. Vuokrasopimuksen missään kohdassa ei sanota, että kyseinen vuokrasopimukseen kirjattu ehto ei koskisi kyseessä olevaa vuokrasopimusta ja olisi tarkoitettu vain koskemaan kiinteähintaisia sopimuksia. Kyseisellä ehdolla on varmistettu vuokrasopimusta tehtäessä vuokranantajan mahdollisuus saada vuokra vastaamaan vuokrasopimuksen jatkohetken käypää vuokratasoa 50 vuoden takaisen vuokran sijasta. Kaupungin perimä maanvuokra on korkotuottoa pääomalle, joka on sitoutunut kaupungin maaomaisuuteen. Vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin, jotta korkotuoton arvo säilyisi vuokrasuhteen aikana. Kiinteistöjen yleisen arvonkehityksen ylittäessä kuitenkin pitkällä aikavälillä elinkustannusindeksin kehityksen muodostuu tonttien maanvuokra ja tonteista saatava korkotuotto pääsääntöisesti kymmenien vuosien aikana erittäin alhaiseksi tonttien todelliseen arvoon verrattuna. Mikäli inflaatiotarkistukset jätettäisiin tekemättä, tonttien maanvuokrat muodostuisivat rahan ja kiinteistöjen yleisen arvonkehityksen johdosta varsin nimellisiksi. Tätä ei voitaisi pitää vuokranantajan kannalta kohtuullisena. Tästä johtuen pelkästään maanvuokrasopimuksissa olevaa indeksiehtoa ei voida pitää sellaisena välineenä, joka pitää maanvuokran kohtuullisena tuottona kaupungin pääomalle.

Vuokra-alueen sijainti arvonmäärityksessä

Vuokralainen on oikaisuvaatimuksessaan tuonut esille vuokranmäärityksessä huomioitavana asiana sen, että kyseessä oleva vuokra-alue sijaitsee rakennuskannaltaan huonokuntoisessa ympäristössä ja alueen kaavoitustilanne on epäselvä ja vaikeuttaa vuokra-alueen suunnittelua. Vuokratason määrittelyssä on käytetty Turun kaupungin teollisuustonteille sovellettavaa hinnoittelua sekä vuokranmääritysperusteita. Tontti sijaitsee Itäharjun teollisuusalueella ja sen kaavanmukainen käyttötarkoitus on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T). Vuokralainen käyttää tonttia teollisuus- ja varastorakennusten tonttina ja myös tontin ympäristö on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. Koska kyseessä on vapaasti siirrettävissä oleva kiinteistön vuokraoikeus, jo kuntalaisten tasapuolinen kohtelu edellyttää, että vuokranmääritys perustuu vuokrakohteeseen ja sen arvoon ja että kaikkien maanvuokrasopimusten uusimisten yhteydessä noudatetaan samoja periaatteita. Naapuritonttien rakennukset tai niiden ulkonäkö eivät ole perusteita vuokran alennukselle. Alueen kaavallinen tilanne ei ole epäselvä, vaan on selvästi osoitettu teollisuusrakennusten korttelialueeksi. Turun kaupunki on jatkanut maanvuokrasopimuksia alueella sijaitsevien yritysten kanssa pitkälle tulevaisuuteen. Kiinteistöliikelaitos on vain tuonut esille mahdollisuuden siihen, että mikäli alueella sijaitsevilla vuokralaisilla on kiinnostusta muuttaa kiinteistöjen käyttöä jonkin hankkeen pohjalta vähemmän ympäristöä häiritsevään käyttöön, on sellaisiin kaavamuutoksiin/poikkeuslupiin yleisesti suhtauduttu positiivisesti.

Vuokrasopimuksen pituuden vaikutus vuokraan

Oikaisuvaatimuksen perusteluissa on vielä tuotu esille, että vanhalle vuokralaiselle tarjottavan vanhan vuokrasopimuksen 20 vuoden jatkokauden vuokran määränä ei voida vaatia yhtä korkeaa vuokraa kuin mitä Turun kaupunki tarjoaa uusien vuokralaisten kanssa solmittaville 50 vuoden vuokrasopimuksille. Kaupungin perimä maanvuokra on korkotuottoa pääomalle, joka on sitoutunut kaupungin maaomaisuuteen. Koska maanvuokraa voidaan pitää Kaupungin pääomalle saatuna korkotuottona, ei sen suuruuteen vaikuta maanvuokrasopimuksen pituus, vaan se määritellään vuokrakohteen arvon ja tavoitellun tuottovaatimuksen mukaan vuokrasopimusta jatkettaessa. Näin maanvuokra muodostuu kohtuulliseksi vuokranantajan kannalta. Lisäksi kunnan julkisoikeudellisesta luonteesta seuraa, että kunnan on vuokria määritellessään noudatettava yhdenvertaisuuden periaatetta. Samanlaisissa luovutuksissa tulisi siten noudattaa yhteneväisiä luovutusperiaatteita. Tonttien luovutuksessa ja hinnoittelussa on pyritty pitkäjänteisyyteen ja johdonmukaisuuteen.

Kaupungin suostumus jatkokauteen sekä vaaditut uudet ehdot

Oikaisuvaatimuksessa on esitetty, että Turun kaupunki ei ole vieläkään vahvistanut, että se suostuu vuokrasopimuksen mukaiseen jatkokauteen. Näin ei ole missään vaiheessa annettu ymmärtää. Kiinteistöliikelaitos on suostunut vuokrasopimuksen mukaiseen jatkokauteen, vain vuokran määrästä on ollut epäselvyyttä. Vuokrasopimuksessa ei ole mainintaa, että Turun kaupungin tulee laittaa vireille välimiesmenettely vuokran määrittämiseksi, vaan sen voi yhtä hyvin tehdä vuokralainen. Tästä johtuen Kiinteistöliikelaitos esitti päätöksessään, että sopimusta jatketaan 20 vuodella tarkistetulla vuokralla, mikä kaupungin näkemyksestä on ollut sopimuksen tarkoitus. Päätökseen kuitenkin jätettiin vaihtoehdoksi aivan sama ratkaisu, johon vuokralainen nyt kyseessä olevassa oikaisuvaatimuksessaan vaatii päätöksen muutettavaksi. Ainoa ero on, että siinä vuokralaisen tulee laittaa vireille välimiesmenettely. Lain välimiesmenettelystä (23.10.1992/967) mukaan asianosaisen, joka tahtoo jättää riidan välimiesten ratkaistavaksi, on ilmoitettava siitä vastapuolelleen kirjallisesti sekä ilmoitettava välimiesmenettelyä vaativan asianosaisen nimettävät välimiehet ja vastapuolen saadessa tämän ilmoituksen tulee välimiesmenettely vireille. Menettelyyn on kummankin sopijapuolen valittava yksi jäsen ja näin valitut jäsenet valitsevat yhdessä puheenjohtajan. Lain mukaisesti asianosaiset ovat yhteisvastuullisesti velvolliset suorittamaan välimiehille korvauksen heidän työstään ja kustannuksistaan. Eli siis mitään syytä siihen, miksi vuokralainen ei voisi itse laittaa välimiesmenettelyä vireille, ei ole.

Turun kaupunki ei myöskään ole vaatinut jatkokaudelta uusia ehtoja muutoin kuin vuokran määrän osalta. Edellytyksenä sille, että vuokrasopimusta jatketaan, on vaadittu, että vuokralainen maksaa kaikki erääntyneet vuokrasaatavat 1.1.2012 lukien ennen kuin jatkokautta koskevaa vuokrasopimuksen jatkolauseketta tullaan allekirjoittamaan.

5. Yhteenveto

Edellä mainituin perustein voidaan todeta, että Kiinteistö Oy Turun Itäportin oikaisuvaatimuksessa esittämä vaatimus siitä, että vuokrasopimusta jatketaan 20 vuoden jatkokaudelle ja välimiehet määrittelevät vuokran määrän, on mahdollistettu jo 19.6.2013 § 310 Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemässä päätöksessä. Näin ollen Kiinteistöliikelaitos esittää, että Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää hylätä Kiinteistö Oy Turun Itäportin Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 19.6.2013 § 310 tekemän oikaisuvaatimuksen.

Oheismateriaali 1Oikaisuvaatimus tontista 12-32-14

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää hylätä Kiinteistö Oy Turun Itäportin Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 19.6.2013 § 310 tekemän oikaisuvaatimuksen edellä kerrotuin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.