Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tontti-insinööri Janne Mustonen ja tonttipäällikkö Timo Laiho, 9.8.2013:

1) Oikaisuvaatimus

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 22.5.2013 § 238 on tehty 20.6.2013 päivätyllä ja saapuneella sekä kirjatulla faksilla oikaisuvaatimus. Edellä mainittu päätös koski PSJ Holding Ltd Oy:n (jäljempänä ”PSJ”) ja Turun kaupungin (jäljempänä ”Kaupunki”) välisen maankäyttösopimuksen ja määräalojen luovutuskirjan (jäljempänä ”Maankäyttösopimus”) hyväksymistä tarkoittavaa päätöstä.

Oikaisuvaatimuksen tekijä PSJ on päätöksen mukaisen Maankäyttösopimuksen toinen osapuoli ja allekirjoittaja.

Oikaisuvaatimuksen tekijä PSJ vaatii, että Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemää päätöstä oikaistaan ensisijaisesti siten, että em. johtokunnan päätöksestä ja Maankäyttösopimuksesta poistetaan Maankäyttösopimuksen sopimuskohta 3, joka koskee sopimuskorvausta yhdyskuntarakenteen muutoskustannuksista. Toissijaisesti PSJ vaatii, että päätöstä oikaistaan siten, että päätös kokonaisuudessaan kumotaan ja poistetaan.

2) Oikaisuvaatimuksen perusteet

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksen perusteeksi ensinnäkin sen, että Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on sopimuksen hyväksyessään käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen kuin mihin se lain mukaan on käytettävissä ja siten ylittänyt toimivaltansa, ainakin Maankäyttösopimuksen sopimuskorvauksen osalta. Lisäksi PSJ esittää päätöksen olevan muutoinkin lain vastainen.

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksen perusteeksi myös, että Maankäyttösopimuksen sopimuskorvaus yhdyskuntarakenteen muutoskustannuksista ei perustu kaavan laatimisesta ja toteuttamisesta Kaupungille aiheutuvien välittömien kustannusten korvaamiseen tai edes arvioon keskimäärin vastaavan kokoisen hankkeen kustannusten summaarisesta kattamisesta. PSJ:n mukaan sopimuskorvaus perustuu perusteettomaan maksuun, jonka muutoksenhakija on joutunut hyväksymään Kaupungin käyttäessä kaavoitusmonopoliaan.

3) Kaupungin vastine oikaisuvaatimuksessa esitettyihin perusteluihin

3.1) Prosessista

Kysymyksessä olevan Linnanfältin alueen kehittäminen on saatettu vireille vuonna 2004 kaupunginhallituksen päätöksellä liittäen kokonaisuus osaksi valtakunnallista Moderni puukaupunki -hanketta. Alueen maanomistajina ovat tuolloin olleet Turun kaupunki, Finnlines Oyj (Finnsteve Oy Ab) sekä Suomen valtio/Ratahallintokeskus.

Suunnittelutavoitteiden määrittämiseksi ja maankäytön ideoimiseksi järjestettiin vuonna 2005 maamme kolmen arkkitehtikoulun välinen ideointiprojekti, jossa kukin arkkitehtikoulu tuotti yhden diplomityön.

Asemakaavanmuutosprosessi laitettiin vireille maaliskuussa 2006.

Ensimmäinen asemakaavanmuutosluonnos hyväksyttiin ympäristö- ja kaavoituslautakunnassa 13.2.2007 § 124.

13.2.2007 hyväksytty asemakaavan muutosluonnos toimi vuonna 2008 käydyn tontinvarauskilpailun pohjana. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyi 26.3.2008 § 181, Turun kaupungin ja Finnsteve Oy Ab:n kesken 25.4.2008 allekirjoitetun sopimuksen tontinluovutuskilpailusta, asemakaavoituksesta ja yhdyskuntarakennemuutoskustannusten jakamisesta. Tontinvarauskilpailu järjestettiin em. osapuolten kesken yhteistyössä ja sen tarkoituksena oli suunnitelmien laadun perusteella löytää alueen rakentamisesta vastaavat yhteistyökumppanit.

Tontinvarauskilpailun tuloksena Finnsteve Oy Ab, YIT Rakennus Oy, NCC Rakennus Oy, Peab Oy ja Turun kaupunki allekirjoittivat 31.5.2010 sopimuksen Turun Moderni puukaupunki -hankkeen Linnanfältin suunnittelun periaatteista.

Finnlines Oyj (luovuttaja Finnsteve Oy Ab) luovutti määräalat 853-9-5-3-M501, 853-9-5-4-M501, 853-9-9-4-M501 kiinteistökaupalla 21.9.2010 PSJ:lle. Kyseisille määräaloille sijoittuvat asemakaavamuutosalueella PSJ:n tai sen perustamien yhtiöiden omistamat, suojeltaviksi esitetyt rakennukset.

Finnlines Oyj (luovuttaja Finnsteve Oy Ab) on luovuttanut kiinteistöt 853-9-5-3, 853-9-5-4, 853-9-7-2003, 853-9-9-4, 853-9-9-5 kiinteistökaupalla 12.11.2010 PSJ:lle. Kiinteistökaupassa on siirretty sopimus tontinluovutuskilpailusta, asemakaavoituksesta ja yhdyskuntarakennemuutoskustannusten jakamisesta PSJ:lle. Sopimus pitää sisällään mm. kohdan 4. yhdyskuntarakennekustannuksista sekä niihin osallistumisesta. Kohdassa todetaan että ” Sopijapuolet neuvottelevat asemakaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen maankäyttösopimuksen ehdoista, jossa sovitaan asemakaava-alueen yhdyskuntarakennemuutoskustannusten jaosta sopijapuolten välillä. Mikäli asemakaavaehdotuksessa suojellaan alueella olevia rakennuksia, huomioidaan suojelun tuoma taloudellinen rasitus yhdyskuntarakennemuutoskustannuksia määritettäessä.”

Kaupunginvaltuusto asetti päätöksellään 31.1.2011 § 56 rakennuskiellon Linnanfältin asemakaava-alueelle.

Ympäristö –ja kaavoituslautakunta hyväksyi 19.6.2012 § 305 tarkistetun asemakaavamuutosluonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi.

Asemakaavanmuutosehdotus 5/2006 oli julkisesti nähtävillä 4.2.–5.3.2013.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 27.3.2013 § 106 antanut lausunnon asemakaavamuutosehdotuk-sesta 5/2006, jossa todetaan mm. että ”Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Linnanfältin alueen rakentaminen kokonaisuudessaan vaatii suuria panostuksia alueen kunnallistekniikkaan, mikä edellyttää maankäyttösopimuksen laatimista PSJ Holding Ltd Oy:n kanssa. Kiinteistöliikelaitos tulee tekemään Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle erillisen esityksen tarvittavista maankäyttösopimuksista.”

Maankäyttösopimuksen perusperiaatteet on käyty lävitse Kiinteistöliikelaitoksen ja PSJ:n välisessä neu-vottelussa 3.4.2013. Neuvotteluissa on keskusteltu maankäyttösopimuskorvauksen laskennan perusteista viitaten 5.10.2009 § 219 hyväksyttyihin Asunto- ja maankäyttöohjelman perusteisiin, kuntatekniikan olemassa oleviin kustannusarvioihin, mahdolliseen alueen maanomistajalle kohdistuvaan arvonnousuun sekä kokonaisuuden toteuttamiseen liittyviin välillisiin kustannuksiin.

Maankäyttösopimuksen perusperiaatteita on käyty uudelleen lävitse 10.4.2013 Kiinteistöliikelaitoksen ja PSJ:n välisessä neuvottelussa. Neuvotteluissa käsiteltiin mm. alueiden vaihtoja koskevaa mahdollista sopimusta sekä maanalaisen pysäköinnin toteuttamiskysymystä.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta käsitteli kokouksessaan 23.4.2013 § 108 ja hyväksyi koko-uksessaan 7.5.2013 § 118 Linnanfältin asemakaavamuutosehdotuksen 5/2006 esitettäväksi edelleen kaupunginhallituksen kautta kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi.

Oikaisuvaatimuksen liitteenä (kirjallinen todiste 1) oleva arvomuutoslaskelma on toimitettu sähköpostitse PSJ:lle 7.5.2013.

PSJ on ilmoittanut 7.5.2013 sähköpostitse hyväksyvänsä Maankäyttösopimuksen kohdan 3. mukaisen korvauksen ja Maankäyttösopimuksen perusperiaatteet sopimusluonnoksen laatimista varten.

Kiinteistöliikelaitos on 8.5.2013 toimittanut 1. sopimusluonnoksen PSJ:lle sähköpostitse.

Neuvotteluja on jatkettu sähköpostitse koskien Maankäyttösopimuksen yksityiskohtaisia ehtoja ja PSJ on ilmoittanut 10.5.2013 sähköpostitse hyväksyvänsä ko. sopimuksen.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on hyväksynyt Maankäyttösopimuksen 22.5.2013 § 238, jossa PSJ maanomistajana on sitoutunut osallistumaan asemakaavamuutoksen seurauksena alueelle toteutettaviin yhdyskuntarakennekustannuksiin sopimuksen mukaisesti.

Maankäyttösopimus on allekirjoitettu osapuolten välillä 4.6.2013.

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Linnanfältin asemakaavamuutoksen kokouksessaan 17.6.2013 § 153.

3.2) Yhdyskuntarakentamisen kustannukset

Turun kaupunki on kaavoitustoimenjohtajan päätöspöytäkirjalla tilannut Linnanfältin asemakaava-alueen yleisten alueiden suunnitelmat 7.12.2009 Ramboll Oy:ltä. Suunnittelutyön kustannusarvio 55.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitos on pyytänyt katualueiden tarkennettuja rakentamiskustannusarvioita Linnanfältin yleisen alueen suunnittelukokouksessa 22.1.2013. Ramboll Oy on toimittanut Kiinteistöliikelaitokselle sähköpostitse 18.2.2013 tarkennetut kustannusarviot koskien alueen katuverkon rakentamista, joiden summa yhteensä on 2.993.000 euroa (oheismateriaali 2). Lisäksi Linnanfältin alueella tulee toteutettavaksi kuntatekniikan muutostöitä mm. kaukolämpöverkon uudistamista, hulevesiviemäröinnin toteutusta, alueelle johtavan voimajohtolinjan putkitus sekä joukkoliikenteen järjestelyt.

Turun kaupunki on liikennesuunnitteluinsinöörin päätöspöytäkirjalla 14.6.2013 § 9 laajentanut alkuperäistä yleisten alueiden suunnittelusopimusta. Lisäsuunnittelutyön kustannusarvio 15.342,37 euroa.

3.3) Vastine

Maankäyttö- ja rakennuslain 91b § 1 momentin mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia.

Kiinteistöliikelaitos toteaa, että Kaupunki on noudattanut johdonmukaisesti Kaupungin vallitsevaa ja kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymää Asunto ja maankäyttöohjelmaan perustuvaa neuvottelu- ja sopimuskäytäntöään koskien muuntuvan maankäytön alueita. Laaditun Maankäyttösopimuksen sopimuskorvauksen perusteena ovat yhdyskuntarakennemuutoskustannukset, jotka on esitetty osapuolille prosessin eri vaiheissa. Maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun perustuen Maankäyttösopimuksen yhdyskuntarakenteen muutoskustannuksista esitetty korvauslaskelma on perusteltu maanomistajalle arvonmuutoslaskelman kautta, joka on toimitettu PSJ:lle sähköpostitse asemakaavan sisällön tultua ratkaistuksi. PSJ on ilmoittanut hyväksyvänsä maankäyttösopimuskorvauksen perusteeksi neuvotellun laskelman, jonka jälkeen on laadittu 1. Maankäyttösopimusluonnos. Tämän jälkeen neuvotteluja jatkettiin kunnes päädyttiin lopulliseen sopimukseen.

Maanomistajan asemakaavanmuutoksesta saamaa hyötyä ja sopimuskorvausta koskeva laskelma on laadittu ottaen huomioon mm. maanomistajien yhdenvertainen kohtelu, Turun kaupungin Asunto- ja maankäyttöohjelman maapolitiikan periaatteet, suojeltavaksi esitetyt rakennukset, kaupungin ja PSJ:n väliset, tulevan asemakaavan toteuttamisen edellyttämät maanvaihdot, nykyisen asemakaavan toteuttamiskelpoisuus sekä asemakaavamuutoksen esitystavasta johtuen tulevan asemakaavan arvioitu rakennusoikeuden määrä.

Kiinteistöliikelaitos toteaa, että oikaisuvaatimuksen tekijän väite siitä, ettei suojelumääräyksiä ole huomioitu Maankäyttösopimusta neuvoteltaessa, ei pidä paikkaansa. Suojelumääräykset on huomioitu kokonaiskorvausta laskettaessa, mikä on käyty lävitse osapuolten keskinäisissä neuvotteluissa. Edelleen Kiinteistöliikelaitos toteaa, että oikaisuvaatimuksen tekijän väite sitä, että em. PSJ:lle esitetty laskelma perustuisi neuvottelijoiden henkilökohtaisiin mielipiteisiin eikä tosiasioihin, ei pidä paikkaansa. Laskelman laadinnassa on toki em. kappaleeseen viitaten huomioitu mm. sopimusneuvottelijoiden työnsä puolesta laatima arvio nykyisen asemakaavan toteuttamiskelpoisuudesta ja sitä kautta muodostuvasta sopimusalueen nykyarvosta. Lisäksi Kiinteistöliikelaitos toteaa kiinteistöjen arvojen laskemisesta, ettei ole olemassa mitään oikaisuvaatimuksen tekijän esittämiä virallisia arvoja, vaan että kiinteistöarviointi on aina tapauskohtaista kokonaisharkintaa. Laaditun laskelman mukaisesti asemakaavan muutoksesta aiheutuu PSJ:lle hyötyä.

Kiinteistöliikelaitos toteaa, että oikaisuvaatimuksessa esitetty väite hankkeen toteuttamiskustannusten puuttumisesta tai marginaalisesta tasosta on perusteeton, sillä hankkeen kaikille osapuolille on prosessin aikana kerrottu yleisten alueiden suunnittelun tilanteesta ja tasosta, sekä kustannusarviosta Maankäyttösopimusneuvotteluiden perusperiaatteiden läpikäynnin yhteydessä. Erityisesti näitä asioita on käyty läpi PSJ:N kanssa. Neuvotteluiden aikana on kaikkia osapuolia informoitu yleisten alueiden suunnittelun etenemisestä. Asemakaavan-muutoksesta aiheutuu Turun kaupungille kiistattomasti yhdyskuntarakentamisen kustannuksia.

Kiinteistöliikelaitos toteaa että se ei ole toiminut tilaajana korttelialueille tehdyissä talonrakennussuunni-telmissa eikä tähän perustuen toimi talonrakennuskohteiden suunnittelun maksajana. Tilausvastuu ja sitä kautta kustannusvastuu on läpikäyty neuvotteluissa PSJ:n sekä kilpailun kautta alueelle valittujen toteuttajatahojen kanssa. Em. tahot ovat ilmoittaneet maksavansa arkkitehtisuunnittelun keskinäisten sopimustensa mukaisesti.

Sopimuksessa tontinluovutuskilpailusta, asemakaavoituksesta ja yhdyskuntarakennemuutoskustannusten jakamisesta, jonka Finnsteve Oy Ab on siirtänyt PSJ:lle, on sovittu että asemakaavanlaatimiskustan-nuksista maksaa kaupunki 70 % ja Finnsteve Oy Ab 30 %.

Kiinteistöliikelaitos toteaa PSJ:n oikaisuvaatimuksessaan vetoamaan kiireperusteeseen siten, että Kaupunki ei ole asettanut PSJ:lle ehtoja sopimuksen hyväksymisaikatauluun liittyen, ja että Kaupunki kunnioittaa sopimusvapautta. Kaupungin taholta alueen kehittäminen voidaan katsoa aloitetun jo vuonna 2004, mikä osaltaan osoittaa pitkäjänteisen aluekehittämisen periaatteen toteuttamista Kaupungin omassa toiminnassa huolimatta kumppanien vaihtumisesta ja tätä kautta mahdollisesti aiheutuvista prosessuaalisista haasteista. Kiire sopimuksen tekemiseksi on ollut yksinomaan PSJ:llä, jonka aloitteesta Maankäyttösopimus allekirjoitettiin 4.6.2013, ennen Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen 22.5.2013 § 238 lainvoimaa.

Kiinteistöliikelaitos toteaa, että Turun kaupungin ja Linnanfältin alueen maanomistajien välillä on käyty nyt po. Maankäyttösopimuskorvausasia lävitse useaan otteeseen mm. maanomistajan vaihdosten yhteydessä. Kiinteistöliikelaitos on johdonmukaisesti ilmoittanut, että sopimustarve ja sopimuksen sisältö ratkaistaan alueen asemakaavan sisällön tultua ratkaistuksi. Kiinteistöliikelaitos on PSJ:lle sähköpostitse toimitetulla laskelmalla osoittanut alueen arvomuutoksen käytyään perusteet ja periaatteet lävitse neuvottelumenettelyssä, jossa PSJ on ilmoittanut hyväksyvänsä Maankäyttösopimuksen kohdan 3. sopimuskorvaus yhdyskuntarakenteen muutoskustannuksista.

Turun kaupunginvaltuuston 17.12.2012 § 252 hyväksymän kiinteistötoimialan johtosäännön 3 §:n 2. kappaleen 4. kohdan mukaan Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tehtävänä on päättää maankäyttösopimuksista.

Kiinteistöliikelaitos toteaa, että Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle on päätöksentekoon sekä sopimuksen sisältöön liittyen valmisteltu Linnanfältin asemakaava-aluetta koskeva Maankäyttösopimus maankäyttö- ja rakennuslain 91b §:n 2 momentin edellyttämässä järjestyksessä sen jälkeen, kun kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, perustuen täysin johtokunnan harkintavallassa oleviin asioihin ja sisältökysymyksiin. Sopimuskorvauksen määrä perustuu kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 vahvistamiin maankäyttösopimuskorvauksen määrittelyperusteisiin. Asemakaavanmuutoksesta aiheutuu yhdyskuntarakenteen kustannuksia, jolloin Kiinteistöliikelaitoksen tehtävänä kuntatekniikan tilaajana on varmistaa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten kattaminen maanomistajien yhdenvertainen kohtelu huomioon ottaen.

Todettakoon vielä, että Kiinteistöliikelaitoksen edustajilla ei ole ollut mitään syytä olettaa, etteivätkö PSJ:n edustajat olisi toimineet sopimusneuvotteluissa, sen jälkeen sähköpostitse antamassaan hyväksymisessä sekä sopimuksen allekirjoitustilanteessa vilpittömin mielin.

Yhteenveto

Edellä lausutun perusteella Kiinteistöliikelaitos katsoo, ettei päätös ole syntynyt virheellisessä järjestyk-sessä, mennyt Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan toiminta- ja harkintavaltaa ulommaksi tai olisi muutoinkaan lainvastainen, joten oikaisuvaatimus ei anna aihetta päätöksen tai sopimuksen sisällön muuttamiseen tai kumoamiseen.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että tehty oikaisuvaatimus hylätään.

Oheismateriaali 1Oikaisuvaatimus

Oheismateriaali 2Rambollin kustannusarvio

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää hylätä PSJ Holding Ltd Oy:n tekemän oikaisuvaatimuksen Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 22.5.2013 § 238 selostustekstissä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.