Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tontti-insinööri Janne Mustonen 13.5.2013:

Linnanfältin hankkeen taustaa:

Linnanfältin suunnittelualue on pienimuotoinen mutta sijaintinsa takia merkittävä kaupunkirakennetta täydentävä alue. Alueen maankäytön muutoksella tuetaan valtakunnallisia ja samalla paikallisesti merkittäviä strategisia tavoitteita; mm. modernin puurakentamisen kehittämistä ja toteutusta, kaupunkirakenteen tiivistämistä, joukkoliikenteeseen tukeutuvien kaupunginosien rakentamista, laadukkaamman asumisen ja sen uusien vaihtoehtojen toteuttamista. Alueelle tavoitellaan omaa imagoa ja identiteettiä jolla toivotaan olevan yhteisöllisyyttä lisäävä vaikutus.

Tavoitteiden toteutuminen pyritään varmistamaan pääasiassa hankkeen osapuolien välisellä yhteisellä sopimisella (esim. puurakentamista koskeva erillissopimus) mutta myös varmistamaan sitovien asemakaavamääräysten, sitovien kaavan yhteydessä hyväksyttävien rakentamismääräysten, tontin luovutusehtojen (Turun kaupungin luovutukset) ja maankäyttösopimuksen ehtojen avulla. Yhtenä suunnittelua ja toteutusta sitovana elementtinä on myös huomioitava alueen yhteismarkkinoinnin ja mahdollisesti laadittavan rakentamisaikataulun kautta luotavat markkinoiden odotukset alueen sisällölle ja aikataululle.

Linnanfältin hankeessa ovat tällä hetkellä osapuolina Turun kaupunki, toisena alueen maanomistajana PSJ Holding Ltd Oy, kilpailun kautta valitut toteuttajat NCC, YIT, Peab sekä toteuttajatahojen valitsemat suunnittelutoimistot. Hanketta koordinoi Kiinteistöliikelaitoksen arkkitehti Mika Rajala. Kilpailuvaiheen jälkeen on hankkeen osapuolien kanssa muodostettu työryhmä, jonka kokoonpano on vaihdellut vaiheesta ja asiakokonaisuudesta riippuen.

Koska alueella on useita toimijoita ja tätä kautta useita tavoitteita, kaikessa alueeseen liittyvässä kehittämisessä pyritään huomioimaan ja teknisesti neuvottelemaan kaikkia hankeosapuolia tyydyttävät ratkaisut. Käytännössä tämä saattaa tarkoittaa joistakin tavoitteista luopumista muiden toteutumisen kustannuksella. Myös kaupungin kannalta on kysymys kokonaisuuden toteutumisen varmistamisesta, ei yksittäisen kaavan, suojelukohteen, tontin tai tontinluovutuksen toteutumisesta.

Linnanfältti -hankkeen merkittävimmät vaiheet:

- 2004 Turun kaupunki ilmoitti alueen osaksi valtakunnallista Moderni Puukaupunki hanketta

- 2004/2005 Suunnittelualuetta koskien valmistui opiskelijatyöt

- 2005 Suunnittelualue mukaan hallitussopimukseen (Turun kaupunki)

- 2006 Asemakaavaluonnos (opiskelijatöiden pohjalta)

- 2008 Suunnittelualuetta koskeva kilpailu

- 2009 – 2013 Suunnittelualuetta koskevat neuvottelut ja kilpailutöiden jalostaminen; sekä

- asemakaavaehdotus Kaupunkisuunnittelu ja ympäristölautakunnan käsittelyyn 23.4.2013

Maankäyttösopimus Turun kaupungin ja PSJ Holding Ltd Oy:n välillä

Kaupunkisuunnittelu ja ympäristölautakunta hyväksyi 7.5.2013 § 118 Linnanfältin asemakaavamuutosehdotuksen 5/2006 esitettäväksi edelleen kaupunginhallituksen kautta kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Linnanfältin alueelle ja sen läheisyydessä tullaan tulevaisuudessa tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista. Aluetta koskien on yleisten alueiden yleissuunnittelu käynnissä ja ko. alueet tullaan uudistamaan. Osa kuntatekniikasta tulee lausuntojen mukaan jäämään nykyiseen tilaansa.

Asemakaavaehdotuksen mukaisella alueella esitetään suojelua tarkoittavalla asemakaavamerkinnällä kaikkiaan 22 rakennusta, joista 7 kpl sijoittuu maankäyttösopimuksessa osapuolena olevan omistajan omistamille tai hallitsemiensa määräalojen mukaisille alueille.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä otetaan huomioon korvausta vähentävänä tekijänä asemakaavalla suojeltaviksi tulevat alueet ja rakennukset. Suojeluvähennysmenettelyllä kaupunki pyrkii edesauttamaan kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten säilymistä.

Aluetta koskevassa asemakaavaluonnoksessa uudisrakennusoikeutta ei ole osoitettu lukuna vaan kaavan myötä toteutuva rakennusoikeus muodostuu suunnittelun tuloksena, jota ohjataan rakennusalan ja siihen liitetyn kerrosluvun kautta.

Edellä esitettyihin lähtökohtiin perustuen on Kiinteistöliikelaitos neuvotellut IX kaupunginosan tonttien 9-4, 9-5, 5-3, 5-4, 7-2003 ja ennen maankäyttösopimusta allekirjoitettavan tulevan lunastusyksiköstä 871-5-1 muodostettavan määräalan omistajan sekä määräaloja 9-4-M502, 9-3-M501, 9-5-4M501 hallinnoivan PSJ Holding Ltd Oy:n kanssa maankäyttösopimuksen, jonka mukainen sopimuskorvaus on 570.000 euroa.

Uudisrakentamisen määrä on laskettu sopimukseen rakennusala * kerrosluvun kautta. Laskennassa on käytetty asuntorakentamisen kerrosneliömetrihintana asuntorahaston 2013 vuodelle vahvistamaan vyöhykehintaa 228 € + 30 % eli yhteensä 296,40 €/km2. Hinnoittelun peruste tulee 25.4.2008 allekirjoitetusta Turun kaupungin ja maanomistajan alueita koskevasta tontinluovutuskilpailua, asemakaavoitusta ja yhdyskuntarakennemuutoskustannusten jakamista määrittelevästä sopimuksesta. Tontteja 9-4 ja 9-5 voimassa olevan teollisuuskäyttötarkoitukseen osoitetun hinnoittelun peruste on laskennassa 100 €/k-m2.

Maankäyttösopimuksessa on sovittu yleisiksi alueiksi osoitetuista Raitiokujan muodostusosista sekä kiinteistörajojen rajasiirtojen korjausten myötä syntyvistä korttelin muodostusosista. Vaihdot ovat osana sopimuskorvausta.

Kaupunki on sopimuksessa pidättänyt rasiteoikeuden Diligenssikujan alueelle yleistä jalankulkua varten. Maanomistaja vastaa jalankulkualueen rakennussuunnittelusta, rakentamisesta ja kunnossapidosta. Kaupunki vastaa ko. alueen valaistuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja kunnossapidosta osana alueen tulevaa yleisten alueiden valaistusta.

Sopimuskorvaus erääntyy maksettavaksi kahdessa erässä siten että 50 % maksetaan, kun korttelin 9 asemakaavassa vahvistettavan tonttijaon mukaisen tontin 6 alueelle merkitään ensimmäinen uudisrakentamisen paikka ja 50 % siitä, kun korttelin tässä sopimuksessa mainitun kiinteistönomistajan korttelissa 56 omistamalle alueelle merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka. Korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Koko Linnanfältin kaava-aluetta koskien pyritään saamaan tulevien rakentajien välille aikaiseksi rakentamisaikataulua koskeva sopimus. Maankäyttösopimuksessa on sisällä kiinteistönomistajaa sitouttava rakentamisvelvollisuuspykälä, jonka mukaisesti rakentaminen aloitetaan kahden vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaistumisesta.

Pilaantuneita maita koskien tavoitellaan lisäksi rakentajien välistä yhteistä puhdistussuunnitelmaa ja toteutusta. Edellä mainittuun viitaten maankäyttösopimuksessa vaihdettavien alueiden puhdistusvastuut jäävät maaperän osalta luovuttajatahoille.

Kaupungin omistukseen siirtyville alueille sijoittuu osin sopimuskumppanin omistamaa rakennuskantaa, jonka purkamisesta vastaa sopimuskumppani.

Kiinteistönomistaja on ilmoittanut omalta osaltaan hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa liitteenä olevat maankäyttösopimuksen.

Liite 1Maankäyttösopimus ja määräalojen luovutuskirja

Liite 2Diligenssikujan yleissuunnitelma

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että kaupunki hyväksyy ja allekirjoittaa liitteenä olevan ”Linnanfältti” asemakaavaehdotuksen 5/2006 aluetta koskevan maankäyttösopimuksen ja luovutuskirjan.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.