Kiinteän omaisuuden kehittäminen, Juha Lipponen 21.3.2013:

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien asemakaavaehdotusta ”Kaupunginteatteri+Virastotalo” (50/2001).

Asemakaavanmuutosalue käsittää Aurajoen-Paavo Nurmen puistotie- Samppalinnankatu-Volter Kilvenkadun välisen alueen. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa teatterin laajennus ja pysäköintitalon sijoittaminen alueelle.

Kiinteistöliikelaitoksella on huomautettavaa asemakaavanmuutosehdotuksesta seuraavasti:

Asemakaavanmuutosalueen rajaus

Lähtökohtana tulee olla se, että suunnittelualue muodostaa tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Asemakaavanmuutosehdotukseen on liitetty täysin irrallisena alueena kaupungin omistama yleisten rakennusten tontti 3-16-9001. Tontti on tulevaisuuden reservinä, mikäli alueelle tullaan sijoittamaan esimerkiksi museo- tai kulttuurirakennuksia. Tontti on ainoa kaupungin omistama rakentamaton yleisten rakennusten tontti Aurajoen läheisyydessä.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että asemakaavaehdotuksen lounaisrajaksi osoitetaan Paavo Nurmenpuistotien reuna, jolloin tontti 3-16-9001 jää ulos asemakaava-alueesta. Tontti 3-16-9001 tulee säilyttää yleistenrakennusten reservitonttina ja sen mahdollinen uusi käyttötarkoitus tulee ratkaista vasta kun esim. Wäinö Aaltosen museon tontille tai Samppalinnan kesäteatterin alueelle laaditaan seuraavan kerran asemakaavanmuutosta.   

Samppalinnankatu

Asemakaavanmuutosehdotuksessa on virastotalon ja Biologisen museon väliselle Samppalinnankadulle osoitettu istutettavaksi puurivi. Laajahko katu-alue tarvitsee viheraiheen, mutta puiden sijainti ja määrä tulee ratkaista vasta kadunrakentamissuunnitelmassa, sillä asemakaavanmuutoksessa alueelle toteuttavaksi osoitettu pysäköintilaitos tulee muuttamaan Samppalinnankadun kaistoituksia ja pysäköintijärjestelyjä. Kiinteistöliikelaitos esittää, että Samppalinnankadun viheraiheet osoitetaan kadunrakentamissuunnitelmassa ja asemakaavanmuutosehdotuksessa osoitetaan ainoastaan katutilan laajuus.

Autopaikkojen korttelialue (LPA)  

Asemakaavanmuutosehdotuksessa on osoitettu virastotalon ja teatterin väliin pääasiassa maan alle toteutettava viisikerroksinen pysäköintilaitos (LPA) ja kaksi kerroksinen maanalainen tila Itsenäisyydenaukio alle (ma-II-LPA-1).

Asemakaavamääräyksissä on LPA-1 tontille osoitettu oikeus rakentaa pysäköintitiloja Itsenäisyyden aukion katutilan alle ja vastaavasti Itsenäisyydenaukion (ma-II-LPA-1) katutila on mahdollista toteuttaa vain LPA-1 korttelialueeseen liittyen. Mikäli pysäköintilaitos toteutetaan asemakaavamääräysten mukaisesti, tulee osa rakennuksesta olemaan LPA-1 tontilla ja osa Itsenäisyydenaukio nimisen katuaukion maanalaisessa tilassa. Käytännössä järjestely tulisi olemaan kiinteistö- ja sopimusteknisesti erittäin monimutkainen ja aiheuttaisi turhia juridisia haasteita pysäköintitontin tulevalle toimijalle.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että alue, joka osoitetaan maanalaiselle pysäköinnille, merkitään kokonaisuudessaan merkinnällä LPA-1, lisäksi virastotalon edustalle osoitettuun maanalaiseen tilaan tulisi osoittaa enemmän kuin kaksi pysäköintitasoa. Kun Itsenäisyydenaukion alle osoitettu maanalainen tila osoitetaan LPA-1 korttelialueeksi, tulee määräystä täydentää niin, että rakennettavan pysäköintilaitoksen yläpohja tulee toteuttaa viherkantena tai katuaukiomaisesti, jotta Itsenäisyydenaukion puistomainen miljöö säilyy. LPA-1 merkintää tulee täydentää myös niin, että pysäköintilaitoksen autopaikoista tulee olla vähintään 70 % olla yleisessä käytössä.

Pysäköintilaitoksen alustavissa kustannuslaskennoissa on pysäköintilaitoksen rakentamiskustannusten arvioitu nousevan jopa 10 M€, joten laitoksen toteuttamisen kannalta on ensi arvoisen tärkeää, että pysäköintilaitoksen maapohja on kiinnityskelpoinen ja toteuttavia autopaikkoja on riittävästi investointikustannusten kattamiseksi. 

Itsenäisyydenaukio

Asemakaavanmuutosehdotuksessa Itsenäisyydenaukio säilytetään edelleen katuaukiona. Kiinteistöliikelaitos esittää, että Itsenäisyydenaukio nimi säilytetään asemakaavassa, mutta käyttötarkoitukseksi osoitetaan puisto (VP/s) merkinnällä. VP/s merkintä säilyttää katuaukiota luontevammin olemassa olevan tilanteen. Virastotalon pysäköintialueena oleva alue tulee osoittaa LPA-1 alueeksi esim. viherkantena edellä esitetyllä tavalla, jotta virastotalon edusta saa arvoisensa ympäristön. Nykyinen pysäköintialuekäyttötarkoitus ei sovellu suojeltavan arvorakennuksen julkisivunäkymäksi.  

Korkeusmerkintä

Asemakaavamääräyksissä käytetty Mpy-teksti tulee korvata N2000-merkinnällä.

Oheismateriaali 1Asemakaavanmuutoksen selostus

Oheismateriaali 2Tilastolomake

Oheismateriaali 3Kartta

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa asemakaavatoimistolle III kaupunginosan asemakaavasta ”kaupunginteatteri+Virastotalo” 50/2001 edellä esitetyn lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.