Tonttipalvelut Timo Nurmi, 10.12.2012:

Hirvensalon Telakka Oy ja Kaivinyhtymä Veljet Salminen Ky sekä Kiinteistöliikelaitos ovat vuodesta 2009 alkaen käyneet useita neuvotteluja tonttien Lauttaranta 9-1 ja Lauttaranta-9-2 maanvuokrasopimusten jatkamisesta taikka ko. tonttien ja niihin liittyvien lisäalueiden palauttamisesta kaupungin vapaaseen hallintaan. Maanvuokrasopimukset ovat päättyneet 31.12.2009 mutta pitkittyneiden neuvottelujen johdosta vuokramiehen toiminta alueilla on jatkunut, ainakin osittain, kesään 2012 saakka. Neuvottelujen keskeneräisyys on johtunut kaupungin edellyttämien investointi- ja rahoitussuunnitelmien puutteellisuudesta sekä em. yhtiöiden omistajan ja toimitusjohtajan äkillisestä menehtymisestä syksyllä 2011.

Vuokramiehen perikunnan edustaja Kari Karru käynnisti maanvuokrauksen jatkamiseen liittyvät neuvottelut Kiinteistöliikelaitoksen kanssa uudelleen keväällä 2012. Neuvotteluissa etsittiin ratkaisua siihen, miten vuokra-alueiden vuokrakausien päättymisen jälkeiseen käyttöön liittyvät korvaukset, velvoitteet ja toisaalta venetelakkatoiminnan jatkaminen voitaisiin ratkaista. Päättyneiden maanvuokrasopimusten 7. kohdan mukaan, jos tontti on päätetty antaa uudestaan vuokralle entiseen tarkoitukseensa, kuten tässä tapauksessa on päätetty, on entisellä vuokramiehellä etuoikeus saada tontti vuokralle tällöin päätettävillä ehdoilla. Huhtikuussa 2012 perikunnan edustajana toiminut Karru on kuitenkin ilmoittanut Kiinteistöliikelaitokselle, ettei hänellä ole realistisia mahdollisuuksia jatkaa em. yhtiöiden liiketoimintaa mutta Venetelakka Ramstedt Oy olisi kiinnostunut jatkamaan venetelakkatoimintaa vuokra-alueilla kaupungin asettamin ehdoin.

Tämän jälkeen Kiinteistöliikelaitoksen taholta lähetettiin 15.5.2012 päivätty kirje kaikille niille, jotka olivat lähivuosien aikana osoittaneet kiinnostuksensa tontteihin Lauttaranta 9-1 ja 9-2. Kirjeessä pyydettiin olemaan perikunnan edustajana toimivaan Karruun yhteydessä 31.5.2012 mennessä ja kehotettiin käynnistämään neuvottelut tonteilla edelleen olevasta vuokramiehen omaisuudesta (kuten rakennuksista, koneista ja laitteista), kaupungille maksettavasta käyttökorvauksesta 1.1.2010 - 30.6.2012 väliseltä ajalta, kaupungin edellyttämistä alueen käyttö- ja investointisuunnitelmista sekä kaikista muista maanvuokra- ja käyttöoikeussopimusten mukaisista velvoitteista. Kesäkuun alussa Karru ilmoitti Kiinteistöliikelaitokselle, ettei kukaan muu kuin Ramstedt ole ollut häneen yhteydessä em. määräpäivään mennessä. Kesäkuussa Nostokonepalvelu Oy kuitenkin ilmaisi Kiinteistöliikelaitokselle kiinnostuksensa osaan vuokra-alueista ja heidän kanssaan käytiin neuvottelu 13.6.2012.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta teki 19.6.2012 339 § päätöksen, jossa Lauttarannan tontit 9-1 ja 9-2 käyttöoikeusalueineen luovutettiin Venetelakka Ramstedt Oy:lle. Päätöksessä todettiin lisäksi, että liikelaitosjohtajalla on oikeus tehdä ja hyväksyä muutoksia nyt puheena oleviin vuokra-alueisiin ja sopimuksiin Nostokonepalvelu Oy:n hyväksi. Kiinteistöliikelaitoksen käsitys oli tuolloin se, että liikelaitosjohtajan toimivalta, joka oikeuttaa tekemään kymmenen prosentin suuruisen muutoksen vuokra-alueeseen, riittäisi Nostokonepalvelu Oy:lle tontin Lauttaranta 9-2 osalta ja Venetelakka Ramstedt Oy voisi tämän muutoksen vuokra-alueisiinsa hyväksyä. Em. päätöksen jälkeen käydyissä keskusteluissa kävi kuitenkin ilmi, että Nostokonepalvelu Oy on kiinnostunut vuokraamaan ensisijaisesti molemmat tontit sekä on valmis sitoutumaan täysin vastaaviin ehtoihin kuin Venetelakka Ramstedt Oy esimerkiksi kehittämis- ja projektisuunnitelman, käyttökorvauksen ja alueen siistimisen osalta.

Nostokonepalvelu Oy teki 6.7.2012 päivätyn oikaisuvaatimuksen Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 19.6.2012 § 339 tekemästä päätöksestä. Oikaisuvaatimuksen johdosta Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta teki 22.8.2012 § 389 päätöksen, jolla kumottiin 19.6.2012 § 339 tehty päätös sekä päätettiin käynnistää jatkoneuvottelut Venetelakka Ramstedt Oy:n ja Nostokonepalvelu Oy:n kanssa. Jatkoneuvotteluja varten osapuolia pyydettiin toimittamaan kaupungin edellyttämät käyttö- ja investointisuunnitelmat 21.9.2012 mennessä, mitkä molemmat yhtiöt toimittivat ajallaan. Jatkoneuvottelut käytiin Nostokonepalvelu Oy:n edustajien kanssa 30.10.2012 ja Venetelakka Ramstedt Oy:n edustajan kanssa 2.11.2012.

Nostokonepalvelu Oy on 20.9.2012 päivätyssä investointi- ja käyttösuunnitemassa todennut vuokra-alueen toimintasuunnitelman osalta seuraavaa: ” Alueella tullaan harjoittamaan kaikkea mereen, lähinnä huviveneilyyn liittyvää toimintaa, kuten talvitelakointia, laituripaikkoja, veneiden huoltoa ja korjauksia. Alueella tullaan harjoittamaan myös vierassatama- ja chartervene-toimintaa. Erityisesti tullaan panostamaan alueen yleisilmeen viihtyvyyteen ”marinana”.”

Nostokonepalvelu Oy toi 30.10.2012 käydyissä jatkoneuvotteluissa esille myös nykytilanteen ongelman päästä vuokratontillaan Kutterintieltä mm. nostokaluston kanssa rantaan ja takaisin. Tämä estää veneiden nosto- ja vesillelaskut tontilla. Lisäksi Nostokonepalvelu Oy:n edustajat toistivat oikaisuvaatimuksessa esittämänsä vaatimuksen saada vuokrata ensisijaisesti molemmat tontit Lauttaranta-9-1 ja Lautaranta-9-2 ja niihin liittyvät käyttöoikeusalueet tai toissijaisesti saada vuokrata ainakin tontti Lauttaranta-9-2 käyttöoikeusalueineen. Lisäksi neuvotteluissa Nostokonepalvelu Oy:n edustajat toivat esille 7.9.2012 päivätyn sopimusluonnoksen, jonka he ovat esittäneet Venetelakka Ramstedt Oy:lle.

Venetelakka Ramstedt Oy on 18.9.2012 päivätyssä käyttö- ja investointisuunnitelmassa maininnut mm. seuraavaa: ” Kumppanien kanssa suunnitellut yhteistyökuviot ovat siinä määrin laajoja, että niiden toteuttaminen vaatii molempien kyseisten tonttien tilan. Alueelle on suunniteltu venesäilytyksen lisäksi myymälätiloja omaan sekä yhteistyökumppaneiden käyttöön, veneiden huoltotiloja, hallitilaa yhteistyökumppaneille sekä laitureita vuokra- ja huoltokäyttöön. Lisäksi rannan tuntumaan on suunniteltu viihtyisä kahvila-/ravintolamiljöö, jossa sekä asiakkaat että ulkopuoliset vierailijat voivat viihtyä veden ääressä. Alueelle on sovittu saaristoliikennettä harjoittavan yrittäjän kanssa, että lautta ottaa ja jättää matkustajia sataman laituriin.”

Venetelakka Ramstedt Oy:n edustaja toi 2.11.2012 käydyissä neuvotteluissa esille yhtiönsä ja noin 12 kappaletta eri venealayritysten kanssa allekirjoitettuja yhteistyösopimuksia (aiesopimuksia tulevasta yhteistyöstä), jotka ovat halukkaita sijoittamaan liiketoimintaansa Venetelakka Ramstedt Oy:n suunnitteilla oleviin rakennuksiin vuokra-alueilla. Ramstedt Oy:n edustaja esitti 2.11.2012 käydyissä jatkoneuvotteluissa myös 1.7.2012 allekirjoitetun Venetelakka Ramstedt Oy:n ja Hirvensalon Telakka Oy:n sekä Kaivinyhtymä Veljet Salminen Ky:n välisen sopimuksen tonteilla Lauttaranta-9-1 ja -2 sekä niihin liittyvillä lisäalueilla (Arola 1:74) sijaitsevien rakennuksien ja rakennelmien omistusoikeuden luovuttamisesta. Tällä sopimuksella kaikki tonteilla Lauttaranta-9-1 ja 9 -2 ollut vanhan vuokramiehen irtaimisto rakennuksineen siirtyi Venetelakka Ramstedt Oy:n omistukseen 1.7.2012 lukien. Sopimus on tehty ennen kuin Nostokonepalvelu Oy teki em. oikaisuvaatimuksensa. Lisäksi Venetelakka Ramstedt Oy:n edustaja totesi, että Nostokonepalvelu Oy:n 7.9.2012 päivätyn sopimusluonnoksen mukaiset ehdot ovat heidän toimintansa kannalta täysin toteuttamiskelvottomia ja kohtuuttomia.

Kiinteistöliikelaitos on arvioinut uuden vuokramiehen valintaa Turun kaupungin edun, Lauttarannan kaupunginosan kehittämisen ja alueen merellisen kaupunkikuvan säilyttämisen sekä sen parantamisen kannalta. Tulevalla vuokramiehellä tulee olla riittävät referenssit monipuolisen venetelakkatoiminnan harjoittamiselle jatkossa, edellytykset käyttö- ja investointisuunnitelmien toteuttamiselle eikä valintaa voida perustella pelkällä yhtiön varallisuudella.

Kiinteistöliikelaitos esittää että, Venetelakka Ramstedt Oy:lle luovutetaan pääosin aiemman 19.6.2012 § 339 tehdyn, jo kumotun päätöksen mukaisesti vuokra- ja käyttöoikeusalueet vähennettynä Nostokonepalvelu Oy:lle myönnetyllä kulkualueella. Kiinteistöliikelaitoksen käsityksen mukaan Venetelakka Ramstedt Oy:llä on riittävät edellytykset harjoittaa Lauttarannan alueella venetelakkatoimintaa kaupungin asettamin maanvuokrausehdoin.

Kiinteistöliikelaitos perustelee Venetelakka Ramstedt Oy:n valintaa mm. vuokra-alueen nykyisen toiminnan laajennustarpeella, Venetelakka Ramstedt Oy:n tarjoaman venealan toiminnan monimuotoisuudella, yhteistyökumppaneiden sitoutumisella alueen kehittämiseen sekä toteutuskelpoisella käyttö- ja investointisuunnitelmalla. Venetelakka Ramstedt Oy:n investointisuunnitelmat edellyttävät yhtiön edustajan mukaan molempien tonttien (Lauttaranta-9-1 ja 9-2) hallintaa suunniteltujen rakennusmassojen toteuttamiseksi ja ranta-alueen tehokkaan käytön varmistamiseksi. Nostokonepalvelu Oy:n esittämät käyttö- ja investointisuunnitelmat ovat toiminta-ajatukseltaan suppeammat ja yksipuolisemmat eivätkä suunnitelmat perustu yhteistyökumppanuuteen siinä laajuudessa kuin Venetelakka Ramstedt Oy:n ilmoitettu tuleva toiminta. Lisäksi Venetelakka Ramstedt Oy on päässyt sopimukseen entisen maavuokramiehen vuokra-alueella sijaitsevasta omaisuudesta.

Kulkuoikeusalueen luovuttamista Nostokonepalvelu Oy:lle Kiinteistöliikelaitos perustelee sillä, että kulkuyhteyden järjestämisellä Kutterintien ja rannan välillä mahdollistetaan Nostokonepalvelu Oy:n toimialaan kuuluvat veneiden nosto- ja laskupalvelut tontilla Lauttaranta-9-3. Kulkualueen järjestäminen on ollut avainkysymys Nostokonepalvelu Oy:lle yhtiön ja Kiinteistöliikelaitoksen välisissä neuvotteluissa, aiemmassa kirjeenvaihdossa sekä yhtiön tekemässä oikaisuvaatimuksessa.

Edellä mainituilla järjestelyillä kaupunki turvaa koko alueen kehittymisen ja venealan toiminnan jatkumisen Lauttarannan kaupunginosassa.

Perusvuosivuokraksi esitetään tonttien Lauttaranta-9-1 ja Lauttaranta-9-2 osalta (27.429,67) euroa ((14216 m2- 549 m2) x 40,14 €/m/v x 5 %).

Peruskäyttöoikeuskorvaukseksi esitetään maa-alueen osalta 4.979,37  euroa ((2530 m2 - 49 m2) x 40,14 €/m/v x 5%) ja vesialueen osalta (3.290,88) euroa (19133 m2 x 3,44 €/m2/v x 5 %), yhteensä 8.270,25 euroa vuodessa.

Perusvuosivuokrana ja käyttöoikeuskorvauksena peritään näin ollen vuosittain yhteensä) 35.699,92 euroa, ALV 0%.  

Vuokra- käyttöoikeuskorvausta laskettaessa on vähennyksenä otettu huomioon tontille Lauttaranta-9-3 varatun kulkuoikeuden osuus tontin Lauttaranta-9-2 alueella.

Lisäksi Venetelakka Ramstedt Oy:lle vuokrataan kartalla M 155/27.4.2012 osoitettu noin 544 m 2:n suuruinen lisäalue 1.2.2013 lukien jatkuen toistaiseksi kuuden kuukauden molemminpuolisella irtisanomisajalla kuitenkin 31.12.2022 asti. Vuosivuokrana lisäalueesta peritään 1091,81 euroa vuodessa (544 m2 x 40,14 €/m2/v x 5 %). Muutoin noudatetaan oheisia vuokrasopimusehtoja.

Käyttökorvaukseksi tonttien Lauttaranta-9-1- ja -2 todellisesta käytöstä 1.1.2010 – 30.6.2012 väliseltä ajalta Hirvensalon Telakka Oy, Kaivinyhtymä Veljet Salminen Ky ja Venetelakka Ramstedt Oy sekä Kiinteistöliikelaitos ovat neuvotelleet 20.000 euron suuruisen summan. Käyttökorvaus on noin 47 % päättyneiden maanvuokrasopimusten perusteella lasketuista vuosivuokrista välillä 1.1.2010 - 30.6.2012. Alueen täysitehoinen käyttö ja toiminta ei ole ollut mahdollista em. sopimusneuvottelujen keskeneräisyyden sekä toiminnanharjoittajan menehtymisen vuoksi. 30.6.2012 jälkeiseltä ajalta ei ole perusteita käyttöoikeuskorvauksen perimiselle vuokrauspäätöksen keskeneräisyyden vuoksi. Venetelakka Ramstedt Oy on sitoutunut suorittamaan käyttökorvauksen entisten vuokramiesten puolesta.

Tontteihin Lauttaranta-9-1 ja -2, niihin liittyviin, lisäalueisiin ja vesialueeseen kohdistuvat Nostokonepalvelu Oy:n, Kolmiopalvelu Oy:n, Lunden - Kiinteistöt Oy:n, Turku Sea Port Oy:n ja Marinepalvelu Oy:n anomukset esitetään hylättäväksi. Nostokonepalvelu Oy:n anomus esitetään hylättäväksi edellä mainituin perustein. Kolmiopalvelu Oy:n, Lunden - Kiinteistöt Oy:n, Turku Sea Port Oy:n ja Marinepalvelu Oy:n vanhat hakemukset hylätään heidän oman ilmoituksensa perusteella siten, että heidät otetaan edelleen huomioon tontin Lauttaranta-9-4 luovutusmenettelyssä, mikä tulee päätettäväksi myöhemmin.

Liite 1Maanvuokra- ja käyttöoikeussopimusehdot

Liite 2Lisäalueen maavuokrasopimusehdot

Oheismateriaali 1Asemakaavatoimisto, Katja Tyni-Kylliö, 25.5.2004/194-04:

Oheismateriaali 2Turun Satama, Jarmo Koskinen, 8.10.2004

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- vuokrata Venetelakka Ramstedt Oy:lle tontin Lauttaranta-9-1 (853-52-9-1, alaltaan 10050 m2) ja tontin Lauttaranta-9-2 (853-52-9-2, alaltaan 4166 m2) sekä myöntää käyttöoikeuden kartalla M 355/7.11.2012 osoitetulle noin 21663 m2:n suuruiselle alueelle, joka muodostuu osasta Turun kaupungin Arolan kylän tilasta Arola 1:74 (853-402-1-74) alaltaan noin 15252 m2 ja Vähäheikkilän kylän tilasta Auranvalkama 7:0 (853-521-7-0) alaltaan noin 6411 m2, 1.2.2013 lukien jatkuen 31.12.2037 asti, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta;

- että Venetelakka Ramstedt Oy suorittaa Kiinteistöliikelaitokselle 1.1.2010 – 30.6.2012 väliseltä ajalta Hirvensalon Telakka Oy:n ja Veljet Salminen Ky:n puolesta alueiden todellisesta käytöstä sovitun 20.000 euron käyttökorvauksen erillisen laskun mukaan;

- että ennen uudis- tai muutosrakennustöihin ryhtymistä em. vuokra- ja käyttöoikeusalueen käyttösuunnitelma tulee vuokramiehen hyväksyttää kaupunkikuvaneuvottelukunnassa ja siitä on hankittava Turun Sataman lausunto. Kiinteistölaitokselle esitetyt ja neuvotteluissa sovitut käyttö- ja investointisuunnitelman mukaiset rakentamiset on toteutettava viimeistään 31.12.2015 mennessä;

- että perusvuosivuokrana ja käyttöoikeuskorvauksena peritään yhteensä 32.409,04 euroa (ALV 0%). Vuokranmaksu porrastetaan liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen mukaisesti;

- vuokrataan Venetelakka Ramstedt Oy:lle kartalla M 155/27.4.2012 osoitettu noin 544 m2:n lisäalue 1.2.2013 lukien jatkuen toistaiseksi kuuden kuukauden molemminpuolisella irtisanomisajalla kuitenkin enintään 31.12.2022 asti, jonka vuosivuokrana peritään 1.091,81 euroa vuodessa (alv 0%);

- että muutoin noudatetaan oheisia vuokra- ja käyttöoikeussopimusehtoja;

- että Hirvensalon Telakka Oy:n Kaivinyhtymä Veljet Salminen Ky:n edellä mainittuja vuokra-alueita koskevat aiemmat vuokrasopimukset todetaan päättyneiksi 31.12.2009 ehdolla, että vuokra-alueilla olevat rakennukset, rakennelmat, koneet ja laitteet voivat jäädä vuokra-alueelle erillisen sopimuksen perusteella uuden vuokramiehen omistukseen ja hallintaan, muussa tapauksessa kaupunki ryhtyy lain sallimiin toimenpiteisiin vuokra-alueen saattamiseksi kaupungin vapaaseen hallintaan;

että tontin Lauttaranta-9-3 maanvuokramiehelle kulkuoikeudesta tontin Lauttaranta-9-2 alueella tehdään erillinen päätösesitys Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle.

- liikelaitosjohtaja on oikeutetaan tekemään maanvuokrasopimuksiin teknisluonteisia muutoksia ja lisäyksiä;

- tämän päätöksen perusteella laadittavat sopimukset on vuokra- ja käyttöoikeuden saajan taholta allekirjoitettava kahden kuukauden kuluessa siitä päivästä lukien, jolloin kaupunki on ilmoittanut oikeuden saajalle, että vuokra- ja käyttöoikeussopimus on kaupungin puolesta allekirjoitettavissa. Muussa tapauksessa tämä päätös katsotaan rauenneeksi. Lisäksi vuokra- ja käyttöoikeuden saajan on edellä mainitun ajan kuluessa esitettävä Kiinteistölaitokselle sopimuksen edellyttämä kiinteistölautakunnan 2.2.2005 § 72 päätöksen mukainen vakuus; sekä

- että tontteihin Lauttaranta-9-1 ja Lauttaranta-9-2, niihin liittyviin lisäalueisiin ja vesialueeseen kohdistuvat Nostokonepalvelu Oy:n, Kolmiopalvelu Oy:n, Lunden-Kiinteistöt Oy:n, Turku Sea Port Oy:n ja Marinepalvelu Oy:n anomukset hylätään Kiinteistöliikelaitoksen esittämin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.