Tonttipalvelut, Juha Lipponen 19.10.2012:

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa Torin kulman asemakaavanmuutosehdotuksesta (11/2009) VI kaupunginosan korttelissa 4. Asemakaavanmuutosalue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa Kauppatorin itäreunalla.

Asemakaavanmuutos laaditaan alueen maanomistajien Kiinteistö Oy Eerikinkatu 8 ja Turun Sanomat Oy:n aloitteesta. Kiinteistö Oy Eerikinkatu 8 on esittänyt kaavoituksen pohjaksi Arkkitehtitoimisto C&H Oy:n laatimia 15.5.2009 päivättyjä suunnitelmia.

Asemakaavanmuutoksesta käytiin viranomaisneuvottelu 2.6.2009, jossa olivat mukana Lounais-Suomen ympäristökeskus ja Turun museokeskus. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta valitsi 24.5.2011 § 253 useista vaihtoehdoista luonnosvaihtoehdon A, jonka pohjalta lausunnolla oleva asemakaavanmuutosehdotus on työstetty.

Asemakaavanmuutosehdotuksen tavoitteena on Kauppatorin kaupunkikuvaan olennaisesti kuuluvan Ålands Bankenin, Cafe Noirin ja Turun Sanomien rakennusten asemakaavallinen suojeleminen ja kehittäminen sekä täydentävän uudisrakentamisen mahdollistaminen tontilla VI-4-2004 (Kiinteistö Oy Eerikinkatu 8) säilyttäen tontin kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaimmat rakennukset.

Kiinteistöliikelaitoksella ei ole huomauttamista asemakaavanmuutosehdotuksen johdosta.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Kaupungin keskustassa on viime vuosina tehty ja tulevaisuudessa tullaan tekemään sellaisia liikenne – ja kunnallistekniikaninvestointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista.

Tontin 6-4-2004 kokonaisrakennusoikeudeksi osoitetaan asemakaavanmuutoksessa 8900 k-m², joka sisältää suojeltaviksi osoitetut Cafe Noirin ja Ålands Bankenin rakennukset. Vaikka asemakaavanmuutoksen seurauksena suojellaan tontilla olevia rakennuksia, tulee kaupungin ja tontinomistajan välillä laatia maankäyttösopimus, koska asemakaavanmuutoksen johdosta tontilla tapahtuu suojeluista huolimatta arvonnousua rakennusoikeuden lisääntyessä.

Asemakaavanmuutosmääräysten mukaan tontilla VI-4-2004 olevia Ålands Bankenin ja  Cafe Noirin rakennuksia ei saa purkaa eikä niissä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä.

Kun rakennusten suojelu toteutetaan rakennussuojelulain sijaan asemakaavalla, tulee kaupunki korvausvelvolliseksi, mikäli suojelu aiheuttaa maanomistajalle vahinkoa tai haittaa, joka ei ole merkitykseltään vähäistä.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä otetaan huomioon korvausta vähentävänä tekijänä asemakaavalla suojeltaviksi tulevat alueet ja rakennukset. Suojeluvähennysmenettelyllä kaupunki pyrkii edesauttamaan kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten säilymistä.

31.3.2008.

Kaupunki ja tontin VI-4-2004 maanomistaja allekirjoittivat vuonna 2006 maankäyttösopimuksen, kun alueelle edellisen kerran laadittiin asemakaavanmuutosta. Tuolloin tontin VI-4-2004 omistaja sitoutui maksamaan kaupungille 800.000 euron suuruisen sopimuskorvauksen. Maankäyttösopimus ei kuitenkaan tullut voimaan, kun Turun hallinto-oikeus kumosi kaupunginvaltuuston 31.3.2008 hyväksymän asemakaavanmuutoksen. Turun hallinto-oikeus kumosi kaavan koska Cafe Noirin talon suojelua ja Kauppiaskadun varren puutalon rakennushistoriallisia selvityksiä ei pidetty riittävinä.

Vaikka nyt käsittelyssä olevassa asemakaavassa suojellaan Cafe Noirin rakennus voimakkaammin kuin hallinto-oikeuden vuonna 2009 kumoamassa asemakaavaehdotuksessa, tulee kiinteistöliikelaitoksen tekemän arvion mukaan tontinomistajan maksaa edelleen kaupungille 800.000 euron suuruinen sopimuskorvaus, koska voimakkaampi suojelu ja rakennusoikeuden kasvu sekä arvon kohoaminen kumoavat toisensa. Tontinomistaja on hyväksynyt kiinteistölaitoksen esittämän 800.000 euron suuruisen sopimuskorvauksen. Sopimuskorvausta määritettäessä on liike- ja toimistorakennuksen kerrosneliömetrihintana käytetty 700 euroa/k-m².

Kiinteistöliikelaitos on huomioinut suojeltujen rakennusten osalta maankäyttösopimuskorvausta määritettäessä suojeluvähennyksen.

Kiinteistölaitos on neuvotellut tontin VI-4-2004 maanomistajan kanssa rakentamisaikatauluehdon, jossa kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttaa uudisrakennuksen rakennustaiteellisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaan Cafe Noirin rakennuksen korjauksen yhteydessä tai viimeistään kuitenkin yhdeksän vuoden kuluttua asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta.

Liite 1Maankäyttösopimus

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta antaa asemakaavatoimistolle edellä esitetyn lausunnon ja päättää, että kaupunki hyväksyy ja allekirjoittaa liitteenä olevan VI kaupunginosan korttelin 4 tonttia 2004 koskevan maankäyttösopimuksen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Elfvingin Nylundin kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Pöydältä 31.10.2012 § 494

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin asian palauttamisesta. Palautusehdotus hylättiin äänin 7 - 2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Toivari, Peltola, Koski, Muurinen, Koskinen, Aholainen ja Harjanne.

Elfvingin ehdotti Nylundin kannattamana palautusta maankäyttösopimuskorvauksen suuruuden uudelleenarvioimiseksi vuoden 2012 tasoon, koska vuonna 2004 neuvoteltu korvaus ei ole enää perusteltu.