Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 12.6.2012:

Asunto Oy Turun Kupittaankatu 110 on tehnyt oikaisuvaatimuksen koskien vuokratonttinsa Mäntymäki 2-1 (853-31-2-1) vuokranmääritysperusteen muuttamista, Kilajk 29.2.2012 § 81. Ko. päätöksessä muutettiin eräiden Mäntymäen alueen asuntotonttien laskennallinen vuokraperuste toteutuneen rakennusoikeuden sijasta kaavan mahdollistaman rakennusoikeuden perusteella laskettavaksi. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan päätöstä muutettavaksi siten, että tontin Mäntymäki 2-1 vuokranmääritysperusteeksi ei nimetä kaavan mukaista rakennusoikeutta, vaan vuokranmääritysperusteeksi nimetään tontilla olevien säilytettävien rakennusten sisäisten muutosten mahdollistama todellisten kerrosneliömetrien summa.

Vaatimusta perustellaan sillä, että kaavan mahdollistamaa kerrosneliömäärää ei ole mahdollista toteuttaa, koska osaa ullakko- ja kellaritiloista ei ole mahdollista muuttaa asuintiloiksi. Syiksi mainitaan tarvittavien ikkunoiden asentamisen vaikeus esimerkiksi maakuntamuseon kiellon vuoksi, kellarin varastotilojen ja asuntojen välisten yhteyksien tosiasiallinen puuttuminen sekä ongelmat asuintilojen vaadittavan huonekorkeuden järjestämisessä talon rakenteen vuoksi.

Kiinteistöliikelaitos on tutkinut oikaisuvaatimuksen ja toteaa seuraavaa:

Yhtiömuotoisten asuintonttien vuokranmääritysperusteena on Turussa yleisesti käytössä kaavan mukaisen rakennusoikeuden perusteella laskettava tontin pääoma-arvo. Mikäli tontille on rakennettu enemmän kuin kaavan mukainen rakennusoikeus antaisi myöden, on pääoma-arvon laskemisessa käytetty toteutettua kerrosneliömäärää kaavan salliman kerrosneliömäärän sijaan. Muuten on lähtökohtaisesti käytetty kaavan mukaista kerrosneliömäärää, mutta tietyissä tapauksissa on myös huomioitu se, että tontille on rakennettu huomattavasti vähemmän kuin mitä kaavan mukainen rakennusoikeus sallisi.

Kerrosala rakennusoikeudellisena käsitteenä on rakennuksen kerrosten yhteenlaskettu pinta-ala. Rakennuksen kerrosalaan luetaan Tilastokeskuksen määritelmän mukaan kerrosten pinta-alat ja se ullakon tai kellarikerrosten ala, jossa on asuin- tai työhuoneita tai muita rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja.

Ullakon huonekorkeus

On ilmeistä, että ullakkokerroksen osalta ei rakennuksen katon muodon vuoksi voida toteuttaa kaavan sallimaa rakennusoikeutta, kun otetaan huomioon kaavan A/s-määräys asuinrakennusten korttelialueesta, jolla ympäristö säilytetään. Ullakkokerrokseen voidaan sijoittaa rakennuksen katon nykyisellä muotoilulla kerrosalaan laskettavaa yli 1,6 metrin korkuista huonetilaa maksimissaan n. 188 k-m², vaikka kaava sallisi n. 224 k-m²:n toteuttamisen.

Ullakon valoisuus

Oikaisuvaatimuksessa esiintuodun uusien kattoikkunoiden asentamiskielto koski vain ko. suunnitelmien mukaisten kattoikkunoiden asennusta. Kaavamääräyksillä annetaan oikeus rakentaa talon julkisivuun sopivia pienikokoisia kattoikkunoita. Lisäksi on huomioitava, että sekä maakuntamuseon kielto että kaavamääräys koskevat vain kadun puoleista katon osaa. Pihan puoleiselle katon osalle kattoikkunoiden asentaminen ei ole yhtä rajoitettua. Kiinteistöliikelaitos katsoo, että ullakkotilaan voidaan toteuttaa katto- ja sivuikkunoita siinä määrin, että asuintilalle vaadittavat valoisuusarvot ovat toteutettavissa koko ullakkokerroksen osalta.

Kellarikerroksen kerrosalan huomioiminen

Turun kaupungissa käytettävän periaatteen mukaisesti kellarikerroksessa sijaitsevaa tilaa ei asuinkäytöstä puhuttaessa huomioida asunnon aputilana, jos kellarikerroksessa ei sijaitse asunnon pesutila tai asiasta ei ole toisin sovittu. MRL antaa tosin mahdollisuuden huomioida ko. tilat, jos niihin olisi toteutettavissa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Tämä mahdollisuus ei kuitenkaan kumoa Turun kaupungin noudattamaa em. periaatetta kellarikerroksen huomioimisesta asunnon aputilana.

Liikehuoneistojen osalta niiden kerrosalat voidaan laskea mukaan vuokranmääritysperusteeseen. Kaavamääräyksessä sallitaan sijoittaa rakennukseen myymälöitä ja työtiloja vähäisissä määrin. Tämän lisäksi liikehuoneistot ovat tyypiltään sellaisia, että niitä voitaisiin käyttää asunnon aputiloina. Sen sijaan kellarikerroksessa olevat varastot, yhteiset pesutilat yms. ovat sellaisia, että kaavamääräys rakennusten säilyttämisestä huomioon ottaen näiden tilojen käyttö asunnon aputilana ei todennäköisesti olisi mahdollista.

Kellarikerroksen osalta vuokranmääräytymisperusteeseen tulee laskea siis tällä hetkellä käytössä olevien yhtenäisten liikehuoneistojen kerrosala, joka leikkauspiirroksesta arvioituna on n. 120 k-m².

Yhteenveto

Edellä mainituin perustein Kiinteistöliikelaitos katsoo, että oikaisuvaatimus on siltä osin aiheellinen, ettei tontin Mäntymäki 2-1 vuokranmääritysperusteeksi voida suoraan nimetä asemakaavan sallimaa rakennusoikeutta. Kaavan sallimaa rakennusoikeutta ei ole mahdollista toteuttaa voimassa olevien säännösten ja rajoitusten vallitessa.

Kiinteistöliikelaitos katsoo, että katon muotoon ja kaavamääräyksiin perustuen ullakkotilasta n. 188 k-m² voidaan käyttää asunnon aputiloina. Kellarikerroksen osalta on yleisesti noudatettu periaatetta, että kellarikerroksen alaa ei lueta pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan, ellei kellarikerroksessa sijaitse asunnon pesutiloja. Kaava antaa kuitenkin Mäntymäen A/s-korttelialueella mahdollisuuden sijoittaa kellarikerrokseen vähäisessä määrin myymälöitä ja työtiloja. Tällöin on perusteltua huomioida tämä mahdollisuus myös vuokranmäärityksessä. Tämän mukaisesti liikehuoneistojen leikkauspiirroksesta arvioitu yhteenlaskettu kerrosala, 120 k-m², otetaan huomioon vuokranmääritysperusteena

Yhteenlaskettuna toteutettavissa olevaksi kerrosneliömääräksi tulee täten 829 k-m². 29.2.2012 tehdyssä päätöksessä vuokranmääritysperusteeksi vahvistettiin 994 k-m². Perusteena käytettävä kerrosneliömäärä pienenee siis n. 17 %. Uudeksi vuosivuokraksi muodostuu täten määritysperusteella 829 k-m² 2.790,40 euroa. Määritysperusteella 994 k-m² vuokra olisi ollut 3.345,78 euroa vuodessa.

Koska vuokranmaksuperusteena toimiva kerrosneliömäärä määräytyy nyt todellisten, käytössä tai toteutettavissa olevien kerrosneliöiden mukaan, on katsottava, että mikäli kellarikerros otetaan käyttöön asunnon aputilana, tulee tämä muutos huomioida käytetyssä kerrosalassa ja sitä kautta vuokranmääritysperusteessa. Kaupunki velvoittaa täten Asunto-osakeyhtiö Turun Kupittaankatu 110:n ilmoittamaan kaupungille, mikäli vuokranmaksuperusteena käytettävä kerrosala ylittää 829 k-m².

Tällä päätöksellä kaupunki varaa oikeuden tarkistaa vuokranmaksuperustetta myös vuokrasopimuksessa sovitun vuokrantarkistusajankohdan ulkopuolella. Tämän päätöksen nojalla kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokranmaksuperustetta vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa, toteutetussa kerrosalassa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Liite 1Vuosivuokran muutos tontin Mäntymäki 2-1 osalta.

Oheismateriaali 1As. Oy Turun Kupittaankatu 110:n oikaisuvaatimus.

Oheismateriaali 2Kilajk 29.2.2012 § 81.

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

- eräiden Mäntymäen asuntotonttien vuokranmääritysperusteiden muuttamista koskevaa päätöstä, Kilajk 29.2.2012 § 81, ja sen nojalla määrättyjä vuokranmääritysperusteita muutetaan tontin Mäntymäki 2-1 osalta seuraavasti:

• vuokranmääritysperusteeksi nimetään 994 k-m²:n sijaan 829 k-m², jolloin vuosivuokraksi muodostuu 2.790,40 euroa.

- tontin Mäntymäki 2-1 vuokralainen, Asunto-osakeyhtiö Turun Kupittaankatu 110, velvoitetaan ilmoittamaan kaupungille, mikäli vuokranmääräytymisperusteena tämän päätöksen jälkeen käytettävä kerrosneliömäärä ylittyy.

- tällä päätöksellä kaupunki varaa oikeuden tarkistaa kyseessä olevaa vuokranmaksuperustetta myös vuokrasopimuksessa sovitun vuokrantarkistusajankohdan ulkopuolella, mikäli vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa, toteutetussa kerrosalassa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuu tarkastusta vaativa muutos.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli hallintojohtaja Jari Lehmussaari.